【正文】 瑯琊山等全國(guó)著名旅游景區(qū)，區(qū)域旅游線 路成熟，是游客到華東地區(qū)旅游的中轉(zhuǎn)站。 第六節(jié) 結(jié)論及建議 綜觀合肥歷年發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)合肥城市建設(shè)過(guò)程中一些較為突出的問(wèn)題： 一、整體實(shí)力不強(qiáng) 合肥是新省會(huì)城市，經(jīng)管 50 年來(lái)發(fā)展很快，但與其他歷史悠久的省會(huì)城市相比，在 23 個(gè)省會(huì)城市中，（除人口少的藏、青、寧、內(nèi)蒙古等外）綜合實(shí)力最弱。 20xx 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7785 元，農(nóng)民人均純收入 2384 元，兩者之比為 ： 1。 三、“園林城市”的尺度轉(zhuǎn)換 自合肥 1992 年首批獲得國(guó)家 “園林城市 ”稱號(hào)后， “綠色合肥 ”一直是最讓合肥市民驕傲的城市品牌。實(shí)質(zhì)上，與其他“園林城市”相比，合肥在“園林城市”營(yíng)造工作上忽略了城市與自然山水的結(jié)合，使許多自然資源脫離城市自成一體，應(yīng)將“園林城市”的尺度向“山水城市”轉(zhuǎn)換，將諸如以西的大蜀山森林公園、以南的紫篷山風(fēng)景區(qū)、西北的梅沖湖水庫(kù)一帶，作為“城市后花園”的角色加以改造和利用，增加城市 — 自然之間的協(xié)調(diào)，形成“城中有山水，山水繞城市”的城市 格局。 該縣交通便捷。 該縣農(nóng)產(chǎn)品資源豐富。 長(zhǎng)豐礦產(chǎn)資源品種多、品位高。 長(zhǎng)豐工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐步發(fā)展壯大。工業(yè)區(qū)的政策優(yōu)惠，服務(wù)周到，一批投資千萬(wàn)元以上的進(jìn)區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)取得顯著效益。 20xx 年被授予“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技園區(qū)”。經(jīng)過(guò)十年的艱苦努力，開(kāi)發(fā)區(qū)先后引進(jìn)項(xiàng)目 118 個(gè)，項(xiàng)目投資額 50 億元， 20xx 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元， GDP 億元，稅收 1670萬(wàn)元 ，正成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，雙鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已初步展現(xiàn)出一個(gè)現(xiàn)代工業(yè)城的輪廓，正努力建成一個(gè)最適宜興業(yè)、最適宜居住、最適宜購(gòu)物和旅游的熱土。 四、區(qū)內(nèi)拆遷安置采用集中安置、就近恢復(fù)、統(tǒng)一建設(shè)和配套的原則，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)符合城市化的要求，就業(yè)安置采用分類，分步安置的辦法。一類以度假、休閑為主的低密度一類住宅區(qū)，位于雙鳳大道以西。二級(jí)的保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，應(yīng)退耕還林，種植防護(hù)林，作為水源涵養(yǎng)林，并不得有污染直接或間接排入水體。污水排放劃分為東、西兩個(gè)區(qū)，通過(guò)截流管匯集至蔡田鋪污水處理廠。 八、開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)是防止污染地表水系，將雙鳳大道以西的污水截流，確保合肥市飲用水水源大房郢水庫(kù)的水質(zhì)。服務(wù)業(yè)方面，以投資 3億元的國(guó)際高爾夫球場(chǎng)建成為契機(jī)，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)老戴背、軍港、滁河、土山、吳山廟等旅游資源，把該區(qū) 建成合肥市民休閑度假旅游基地，并進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)夭惋嫛蕵?lè)、交通運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。37′、東經(jīng)116176。 三、地形地貌 區(qū)域內(nèi)地形為崗沖交錯(cuò)、壟畈相間的波狀平原，地貌單元屬江淮丘陵的一部分，地勢(shì)總體西北高、東南低，地面高程約在 40—50m 之間，局部起伏較大。 規(guī)劃區(qū)屬于中等地震活動(dòng)區(qū) ，歷史上沒(méi)有發(fā)生過(guò)大的地震災(zāi)害，工程設(shè)計(jì)按地震烈度七級(jí)設(shè)防。合肥駱崗機(jī)場(chǎng)為國(guó)內(nèi)八大機(jī)場(chǎng)之一，現(xiàn)已開(kāi)通包括香港在內(nèi)地 30 條國(guó)內(nèi)、地區(qū)航線和泰國(guó)的國(guó)際機(jī)場(chǎng)不定期包機(jī)，平均每周航班次數(shù)達(dá)到 120 個(gè)。 5．燃?xì)? 燃?xì)庀M(fèi)目前可實(shí)行多氣源方案，煤制氣與液化石油氣同步發(fā)展。 6．通訊 31 區(qū)內(nèi) 10000 門程控電話容量，可滿足進(jìn)區(qū)企業(yè)通訊需要，投資 3000 萬(wàn)元的合肥電信雙鳳目標(biāo)局已投入使用。累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目 172 個(gè)，項(xiàng)目投資額 50 億元，正逐漸成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 六、環(huán)保狀況 1．空氣 西湖新城地塊所處區(qū)域空氣質(zhì)量較好。 2．噪音 地塊周邊無(wú)大量的居民聚居點(diǎn)；無(wú)明顯的噪音污染類工業(yè)；道路車 流量小，車輛噪音不明顯。 未來(lái)施工期間的主要衛(wèi)生污染為施工廢棄物污染，如安排好工程廢棄物的及時(shí)清理，可以妥善解決該問(wèn)題。 三、教育配套規(guī)模 中學(xué)：配置 1座或 2座。 幼兒園：設(shè)置 3 至 4座。 夏季（ 6— 8 月）：常受來(lái)自太平洋副熱帶高壓的東南氣流影響，氣壓低，溫度高，降水多。冬季最低氣溫在零下 5℃ — 零下 10℃之間，極端最低氣溫零下℃。無(wú)霜期 245 天，最大冰凍深度 米。江淮分水嶺位于建設(shè)項(xiàng)目的北面，規(guī)劃用地位于洪水位以上，不受洪水威脅。 37 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位 第一節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目基地情況及地域經(jīng)濟(jì)文化背景的分析，使我們對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)塊有了一個(gè)較為深入的了解。在這樣一個(gè)區(qū)域價(jià)值被嚴(yán)重忽視的地塊，如何在合肥這樣一個(gè)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，并帶動(dòng)長(zhǎng)豐乃至整個(gè)合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化進(jìn)展？如何發(fā)現(xiàn)價(jià)值、實(shí)現(xiàn)價(jià)值并提升價(jià)值，就成為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位中我們將涉及到的重要課題。 通過(guò)以上分析我們發(fā)現(xiàn)，本案所在地塊與上述所言存在很大的共性，故此 我們提出如下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式： 具有自然生態(tài)風(fēng)貌的、可持續(xù)發(fā)展的、游居復(fù)合的新型小城鎮(zhèn) 該定位是對(duì)傳統(tǒng) 旅游地產(chǎn) 的功能整合與效益提升，是旅游、居住、工作等相結(jié)合的復(fù)合開(kāi)發(fā)模式，具有良好的內(nèi)部自我調(diào)節(jié)性及外圍的延伸性。 1．長(zhǎng)豐經(jīng)濟(jì)騰飛的橋頭堡 長(zhǎng)豐是國(guó)家級(jí)貧困縣，在合肥的行政區(qū)劃中，長(zhǎng)豐由于狹長(zhǎng)的地理分布，加之合肥城市發(fā)展中的下重上輕，區(qū)位及政策上的先天性劣勢(shì)，使得長(zhǎng)豐一直未能與合肥大都市經(jīng)濟(jì) 圈實(shí)行良好的對(duì)接。 合肥是中國(guó)中部典型的同心圓型省會(huì)城市，自古以來(lái)，護(hù)城河以內(nèi)的老城 區(qū)積聚了絕大部分的城市配套公共資源，是合肥的城市核心，其地位在未來(lái)的歷史進(jìn)展中將難以動(dòng)搖。 合肥未來(lái)的城市發(fā)展格局，決定了城北必定成為城市整體發(fā)展起飛的一極，其未來(lái)的發(fā)展勢(shì)頭就相當(dāng)于現(xiàn)今的西南部城市新區(qū)，對(duì)城市整體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效果不言而喻。城北區(qū)域?qū)⒊蔀楹戏食鞘羞M(jìn)程中的重量極，本案所在區(qū)域的發(fā)展對(duì)推動(dòng)合肥城市發(fā)展將具有重要的歷史意義。 合肥擁有 450 余萬(wàn)人口，人均 GDP 已突破 10000 元， 按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，人均 GDP 在 10003000 美元為經(jīng)濟(jì)的起飛階段，人們的消費(fèi)觀念開(kāi)始第一次“轉(zhuǎn)型”：由小件商品向大宗商品消費(fèi)過(guò)渡，最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)。針對(duì)項(xiàng)目地塊，我們形成如下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。由開(kāi)發(fā)區(qū)雙鳳大道南接合肥市南北主干道榮事達(dá)大道，北接合水公路可達(dá)淮南、蚌埠；由金湖大道接通合白公路，與合徐、合寧高速公路連接；區(qū)內(nèi)各級(jí)道路縱橫交錯(cuò)形成網(wǎng)絡(luò)，驅(qū)車 2 小時(shí)可達(dá)南京， 5 小時(shí)可達(dá)上海、武漢、杭州等地。 3．較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐 地塊處于合肥市雙鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，與 崗集鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和合肥市廬陽(yáng)區(qū)大楊工業(yè)園 相毗鄰，具有較為強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐。累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目 135 個(gè)，項(xiàng)目投資額 50億元， 20xx年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元， GDP 億元，稅收 1670 萬(wàn)元 ， 正逐漸成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。依托大房郢水庫(kù)、梅沖湖、滁河干渠、雙鳳湖、元一國(guó)際高爾夫球會(huì)等優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和自然風(fēng)光，區(qū)內(nèi)形成了金水灣、鳳凰島、西湖新城生態(tài)別墅群連片開(kāi)發(fā)。 較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐避免了傳統(tǒng)城郊生態(tài)旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，因缺少產(chǎn)業(yè)支撐所面臨的“孤城”、“睡城”的現(xiàn)象，有效實(shí)現(xiàn)了居住、旅游、工作間的良性循環(huán)和運(yùn)轉(zhuǎn)，為其“旅居復(fù)合”的開(kāi)發(fā)模式提供了最根本的產(chǎn)業(yè)支撐。開(kāi)發(fā)區(qū)自 98 年發(fā)展以來(lái)，堅(jiān)持 “ 讓別人發(fā)財(cái)我發(fā)展 ” 的方針，以 “ 招商引資，優(yōu)化環(huán)境，融入合肥，與市俱進(jìn) ” 為工作重點(diǎn)，以 “ 務(wù)實(shí)、高效、馬上就辦 ”為辦事原則，經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速推進(jìn)。合肥駱崗機(jī)場(chǎng)為國(guó)內(nèi)八大機(jī)場(chǎng)之一，現(xiàn)已開(kāi)通包括香港在內(nèi)地 30 條國(guó)內(nèi)、地區(qū)航線和泰國(guó)的國(guó)際機(jī)場(chǎng)不定期 41 包機(jī)，平均每周航班次數(shù)達(dá)到 120 個(gè)。僅有少量農(nóng)戶在此居住生息， 目前區(qū)內(nèi)除水 域外，主要為農(nóng)田及少量荒地，無(wú)工業(yè)污染，原始生態(tài)保持良好，是合肥近郊區(qū)自然生態(tài)最具開(kāi)發(fā)潛能的區(qū)域之一。合肥大量的高等院校及著名工業(yè)產(chǎn)業(yè)的支撐所產(chǎn)生的不可忽視的中產(chǎn)階層將成為享受旅居復(fù)合地產(chǎn)的排頭軍。 合肥 位于 安徽省中部 ，地處 氣候?qū)賮啛釒У脚瘻貛У倪^(guò)渡帶 ，雖然也是一座歷史園林名城，擁有較多的歷史文物游覽景點(diǎn)，但相對(duì)中東部其他省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，還是缺少可居可游的生態(tài)自然景觀資源，例如杭州的千島湖、青山湖生態(tài)旅游度假區(qū)等。合肥要想取得真真意義上的經(jīng)濟(jì)騰飛，整體經(jīng)濟(jì)的合力拉動(dòng)成為必然選擇。根據(jù)合肥目前的發(fā)展現(xiàn)狀，可以推測(cè)合肥未來(lái)的城市發(fā)展模式，將是形成以護(hù)城河內(nèi)老城區(qū)為核心，東（老工業(yè)基地）西（高新區(qū)、森林公園）南（巢湖風(fēng)景區(qū)）北（ 雙鳳 旅游休閑綜合區(qū) ）各特色組團(tuán)互為犄角的發(fā)展態(tài)勢(shì)。該區(qū)域已初步形成了較具規(guī)模性獨(dú)立體系的產(chǎn)業(yè)帶和旅游觀光帶，如 雙鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及 雙鳳湖休閑度假區(qū) 等，已具備了一定的 新型小城鎮(zhèn)的雛形。 第二節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位分析 一、社會(huì)效益分析 該定位既源于旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，又高于旅游地產(chǎn)，是在維持原有自然生態(tài)平衡的基礎(chǔ)上，對(duì)地塊價(jià)值的重新發(fā)現(xiàn)與提升。該類地產(chǎn)或依托較好的自然風(fēng)景資源 ； 或依托自然風(fēng)景加人文景觀兩方面資源；或是發(fā)展商自己投資，建設(shè)一種獨(dú)具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤(pán)來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。西湖新城所在區(qū)塊位于長(zhǎng)豐縣與合肥市中心的銜接地帶，是合肥大都市城市進(jìn)程中北面重要的一環(huán)，同時(shí)也是長(zhǎng)豐縣融入合肥大都市經(jīng)濟(jì)圈 ，自身經(jīng)濟(jì)起飛的開(kāi)發(fā)前沿，對(duì)長(zhǎng)豐乃至整個(gè)合肥均具有極其重要的戰(zhàn)略意義。區(qū)內(nèi)地質(zhì)為第三紀(jì)紅砂巖，埋深 10— 15m，上覆粘土層較厚，地基承載力在 — ㎏ /c ㎡ 之間，無(wú) 明顯地下河道，無(wú)地質(zhì)斷層。多年年平均風(fēng)速為 ，歷年最大風(fēng)速為 m/s。 3．濕度、蒸發(fā)量和無(wú)霜期 本區(qū)區(qū)年平均相對(duì)濕度為 76%，年平均絕對(duì)濕度為 。 冬季（ 12— 2月）：寒冷干燥，氣壓高，雨雪少，盛行西北風(fēng)。 35 第三節(jié) 自然條件 一、氣候特征 本區(qū)地處北亞熱帶北緣，屬北亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，其特點(diǎn)是氣候溫和 、四季分明、雨量適中、雨熱同季、日光充足、濕度久、無(wú)霜期長(zhǎng)、季風(fēng)氣候明顯。 小學(xué)：設(shè)置 3座或 4座。 第二節(jié) 項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo) 一、用地位置及規(guī)模 西湖新城 景觀 居住區(qū) 總 規(guī)劃范圍約 5400 畝，其中住宅用地 2911 畝，水利建設(shè)用地約 574 畝，對(duì)外道路用地約 50畝，水面約 1667 畝（ 高程以下），其余為綠化用地。 施工時(shí)期的主要噪音為施工機(jī)械噪音，由于周邊基本無(wú)民居，故不存在擾民的可能型。 但是長(zhǎng)期的耕種，未來(lái)施工中將會(huì)產(chǎn)生大量的地表裸露，因此，未來(lái)施工將 32 會(huì)產(chǎn)生一定程度的施工污染，主要包括：施工區(qū)域裸露地表的風(fēng)蝕揚(yáng)塵 ,施工隊(duì)伍臨時(shí)生活爐灶排放的煙氣，物料運(yùn)輸、裝卸過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵，臨時(shí)散狀物堆場(chǎng)產(chǎn)生的風(fēng)蝕揚(yáng)塵，混凝土攪拌中產(chǎn)生的水泥粉塵，施工機(jī)械排放的各類廢氣等 。 依托大房郢水庫(kù)、梅沖湖、滁河干渠、雙鳳湖、元一國(guó)際高爾夫球會(huì)等優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和自然風(fēng)光，區(qū)內(nèi)形成了金水灣、鳳凰島、西湖新城生態(tài)別墅群連片開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)區(qū)自 98 年發(fā)展以 來(lái)，堅(jiān)持“讓別人發(fā)財(cái)我發(fā)展”的方針，以“招商引資，優(yōu)化環(huán)境，融入合肥，與市俱進(jìn)”為工作重點(diǎn)，以“務(wù)實(shí)、高效、馬上就辦”為辦事原則，經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速推進(jìn)。根據(jù)“西氣東輸”工程進(jìn)度，合肥市天然氣利用工程進(jìn)展順利，市區(qū)內(nèi)部分地區(qū)已開(kāi)始使用天然氣，預(yù)計(jì)到 20xx 年全市普及使用。 3．供水 供水分別來(lái)自雙墩自來(lái)水廠和合肥市自來(lái)水管網(wǎng)，北部來(lái)自雙墩自來(lái)水廠的DN400 供水主干管，南部來(lái)自合肥市自來(lái)水管網(wǎng)的 DN300 供水主干管即將更換為DN500 干管。由開(kāi)發(fā)區(qū)雙鳳大道南接合肥市南北主干道榮事達(dá)大道，北接合水公路可達(dá)淮南、蚌埠；由金湖大道接通合白公路，與合徐、合寧高速公路連接；蒙城北路向北延伸段的打通，將成為項(xiàng)目與中心城區(qū)的快速干道，拉近了項(xiàng)目所在區(qū)域與中心城區(qū)的時(shí) 間、空間距離；區(qū)內(nèi)各級(jí)道路縱橫交錯(cuò)形成網(wǎng)絡(luò)，驅(qū)車 2小時(shí)可達(dá)南京， 5 小時(shí)可達(dá)上海、武漢、杭州等地。本區(qū)在大地構(gòu)造上屬于郯廬深斷裂帶，區(qū)域內(nèi)經(jīng)歷多次構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，具有極為復(fù)雜的地質(zhì)構(gòu)造格局，斷裂構(gòu)造較為發(fā)育，各類方向斷層在合肥市附近交匯，具有較大的活 動(dòng)性。26′。 雙鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地處安徽省中部地區(qū)，合肥北門，位于合肥北二環(huán)路與北三環(huán)路之間，距離市政府廣場(chǎng) 8km，地理坐標(biāo)為北緯 31176。 二、南部經(jīng)濟(jì)區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。 六、雙鳳大道以西的污水經(jīng)截流后，通過(guò)泵站輸送至雙鳳大道以東的排水管網(wǎng)之中，匯入蔡田鋪污水處理廠集中處理。要處理好雙鳳大道以西的污水和雨水的截流，防止對(duì)大房郢水庫(kù)造成污染。二類主要為拆遷復(fù)建點(diǎn)以及為進(jìn)區(qū) 28 企業(yè)生活配套的以多層為主的二類居住區(qū)，布置在板橋河西側(cè)，結(jié)合水面布置大面積綠化，為居民提供一個(gè)舒適、優(yōu)美的生活居住環(huán)境?？刂坪拖拗瓢l(fā)展的產(chǎn)業(yè)為國(guó)家禁止發(fā)展的“夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”、耗水量大的產(chǎn)業(yè)、嚴(yán)重污染的產(chǎn)業(yè)，特別是粉塵污染和水污染嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)。 二、開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，主要向東發(fā)展，至板橋河。依托大房郢水庫(kù)、梅沖湖、滁河干渠、雙鳳湖、元一高爾夫球會(huì)等優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境 27 和自然風(fēng)光，區(qū)內(nèi)將形成金水灣、鳳凰島、西湖新城景觀居住 區(qū)等連片開(kāi)發(fā)。 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯(cuò)，橫貫東西的工業(yè)大道、金華大道和縱貫?zāi)媳钡碾p鳳大道、鳳麟大道、鳳霞大道均相繼建成，累計(jì)完成主次干道 30km 以上，并已建成兩座鐵路立交橋；區(qū)內(nèi)投資 6000 多萬(wàn)元興建了 110KV和 35KV 變電所兩座；建成日產(chǎn) 3 萬(wàn) t的自來(lái)水廠，并與市區(qū)自來(lái)水