【正文】 商品房銷售均價(jià)持續(xù)下跌， 2021年出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，增長(zhǎng) %，銷售均價(jià)高達(dá) 3486 元 /㎡ ，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，在全國(guó) 35 個(gè)大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 ? 2021和 2021年土地成交量非常低。 ? 土地供應(yīng)主要集中在江寧和城南：其中江寧土地出讓面積占總量的 40%左右。 （ 8）經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量小，缺乏對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊能力， 2021年開(kāi)始建設(shè)力度明顯加大 ? 1999年以來(lái)，南京市累計(jì)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用 房 50萬(wàn)㎡，年供應(yīng)量?jī)H占商品 住宅銷售總量的 68%左右。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 （ 10）住宅金融支撐住宅市場(chǎng)快速發(fā)展 1999年以來(lái)，按揭貸款成倍增長(zhǎng)，至 2021年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。 19992021年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的主要影響因素分析 （ 1）大規(guī)模城建與拆遷提供客源 ? 1999年以來(lái)，南京市共 拆遷 居民 ，占同期商品房交易總套數(shù)的 25%左右。 ? 2021年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，達(dá)到 4746元，增長(zhǎng)率 %，高于同期住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（ %） 。 商品房供應(yīng)量平穩(wěn)提高 1999年至 2021年商品房供應(yīng)量一直十分平穩(wěn)，維持在 320萬(wàn)㎡， 2021年出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，達(dá) 381萬(wàn)㎡。 近年來(lái)股市的低迷及南京房地產(chǎn)健康穩(wěn)步發(fā)展使得消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)存在較強(qiáng)看漲心理，有助于帶動(dòng)提前消費(fèi)。 二、江寧住宅市場(chǎng)分析 （一）江寧整體市場(chǎng)概述 南京住宅開(kāi)發(fā)三大片區(qū)之一： 2021 年撤縣設(shè)區(qū)后迅速崛起，與河西、城東并列南京住宅開(kāi)發(fā)三大片區(qū)。 ? 供需比略高于全市水平： 2021年全市供需比約為 1： ，其中，江寧 地區(qū)偏高。 ? 建筑形態(tài)以多層和別墅為主，是南京最主要的別墅區(qū)，目前幾乎沒(méi)有小高層，但有5個(gè)大型社區(qū)意向后期將建設(shè)小高層。 三大細(xì)分片區(qū)銷售價(jià)格為多層平均 2300元 /㎡，別墅平均 3300元 /㎡，高于江寧區(qū)整體水平。 ? 發(fā)展前景 ：區(qū)域內(nèi)企業(yè)及學(xué)校的大規(guī)模建設(shè)發(fā)展為住宅業(yè)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間，隨著樓盤品質(zhì)的提高，區(qū)域樓盤需求量和售價(jià)上升趨勢(shì)顯著，將繼續(xù)成為江寧樓價(jià)的領(lǐng)跑者。 ? 主力戶型面積 ： 多層 100150㎡；別墅： 200400㎡。 ? 輔助客群 ：離退休人員。 ? 發(fā)展前景 ：由于處于江寧老縣城區(qū)，隨著中心地區(qū)開(kāi)發(fā)日益完善，開(kāi)發(fā)用地不斷減少，大型樓盤遠(yuǎn)離鎮(zhèn)中心的現(xiàn)象比較顯著，近期開(kāi)盤的 30萬(wàn)㎡以上的樓盤基本上都分布在東山鎮(zhèn)的邊緣地區(qū)。江寧片區(qū)最低。 客戶狀況 ? 主力客群 ：南京城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；東山本地居民。 表 42 東山鎮(zhèn)片區(qū)主要樓盤（ 300 畝以上）基礎(chǔ)信息 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 （萬(wàn)㎡） 建筑面積 （ 萬(wàn)㎡） 建筑形態(tài) （棟） 均價(jià) （元 /㎡） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬(wàn)㎡） 武夷綠洲 武寧房產(chǎn) 80 70 多層、小高 層、別墅 約 2200 約 未定 未開(kāi)盤 70 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 武夷花園 武夷房產(chǎn) 26 多層、別墅 多層 2400 別墅 2800 9 期 95－ 172 已售磬 0 秦淮綠洲 省國(guó)投 30 20 別墅、花園洋 房 不詳 未定 未定 未開(kāi)盤 20 萊茵東郡 萊茵達(dá) 置業(yè) 37 4 層準(zhǔn)別墅式 公寓 2021 不詳 80－ 130 37 市政 天元城 江寧市政 建設(shè)房產(chǎn) 多層、別墅 多層 2100 一期 二房 85－ 109 三房 110160 一期 90% 35 岔路口片區(qū) ? 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ：岔路口是江寧地區(qū)與主城相連接的地帶，處于交通要沖，周邊整體環(huán)境較差，原有開(kāi)發(fā)規(guī)模不大，近年來(lái)建成樓盤面積約 60 萬(wàn)㎡。 ? 需求量 ：年需求量約 21萬(wàn)㎡。 ? 樓盤規(guī)模 ：規(guī)模大小相差比較懸殊，最小的天水雅居占地不到 2萬(wàn)㎡，最大的天地新城占地達(dá)到 56萬(wàn)㎡。 表 43 岔路口片區(qū)主要樓盤（ 300 畝以上）基礎(chǔ)信息 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 （萬(wàn)㎡） 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 建筑形態(tài) （棟） 均價(jià) （元 /㎡） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬(wàn)㎡） 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 明月港灣 明月建設(shè) 30 多層、小高 層、別墅 一期多層 2300 一期 二房 8087 三房 102117 一期 95% 27 天地新城 天地房產(chǎn) 56 52 多層、別墅、小高層 三期 2400 三期 二房 95－ 97 三房 127－137 三期 90% 40 南方花園 經(jīng)緯房產(chǎn) 50 55 多層 2550 A、 B 組團(tuán)已交房， C 組團(tuán) 二房 65－ 75 三房 98－ 134 一期 95% 35 寧南新區(qū)片區(qū) 市場(chǎng)綜述 ? 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ：寧南新區(qū)總占地 平方公里，是南京市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)五大城市新區(qū)之一， 90年代中期開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)， 2021 年開(kāi)發(fā)啟動(dòng)， 2 年來(lái)共建成樓盤面積近 30 萬(wàn)㎡，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套完備，且有占地 ，環(huán)境較好。 ? 需求量 ：年需求量約 15萬(wàn)㎡。 客戶狀況 ? 主力客群 ：寧南新區(qū)的自有客源 (家境殷實(shí)的拆遷戶 /改善居住條件 )；周邊效益好的大型企業(yè)（如中興通訊）的職 工；主城區(qū)購(gòu)買力強(qiáng)的二次置業(yè)家庭。 表 44 寧南新區(qū)片區(qū)主要樓盤基礎(chǔ)信息 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 （萬(wàn)㎡） 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 建筑形態(tài) （棟） 均價(jià) （元 /㎡） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬(wàn)㎡） 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 翠竹園 仁恒地產(chǎn) 24 小高層 40 3800 一 期 2021 年底 119150三房171202躍層 一期 70% 25 玉蘭山莊 仁恒地產(chǎn) 別墅、公寓 8000 別墅 、公寓 80% 康盛花園 康益房產(chǎn) 12 18 小高層 7 多層 21 三期 3500 四期 3800 四期 2021 年底 8493 二房100131三房 三期 50% 四期 未開(kāi) 6 秀林苑 宇城房產(chǎn) 江東房產(chǎn) 50 60 多層、小高層 未定 未定 未定 未開(kāi)盤 60 翠島花城 雨花城鎮(zhèn) 綜合開(kāi)發(fā) 多層、小高層、高層均有 約 4500 未定 未定 未開(kāi)盤 花好月苑 （寧南新區(qū) 邊緣樓盤） 雨花房產(chǎn) 3 56 多層 10 4150 二房 90100 三房 98161 四房 138163 銷售 20% （三）江寧及周邊片區(qū)典型樓盤（見(jiàn)附件） 三、開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析 開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃 開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積 70 平方公里，其中一期面積 25 平方公里，已基本建成，二期 45 平方公里，全面建設(shè)已開(kāi)始啟動(dòng)。 開(kāi)發(fā)區(qū)一期商業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展 開(kāi)發(fā)區(qū)一期的現(xiàn)狀商業(yè)主要為勝太路商業(yè)街，商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一般。項(xiàng)目共分二期，第一期 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 總建筑面積 ㎡，其中商業(yè)面積 7萬(wàn)㎡，單身公寓 3萬(wàn)㎡；第二期總建筑面積 11萬(wàn)㎡，其中商業(yè)面積 ㎡， 高尚水景住宅面積 ㎡。 麥德龍南京商場(chǎng)總占地面積 4萬(wàn)多㎡，主商場(chǎng)建筑面積近 ㎡。 溫州商業(yè) 街全長(zhǎng) 1000米，占地 158畝，總建筑面積 24萬(wàn) ㎡ 。 開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展前景分析 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)周邊有兩大商業(yè)地帶，一個(gè)是雨花商貿(mào)區(qū)的大賣場(chǎng)，一個(gè)是東山鎮(zhèn)的特色商業(yè)街，兩片區(qū)域商業(yè)發(fā) 展形態(tài)有所不同，但發(fā)展水平都大大超前于開(kāi)發(fā)區(qū)，對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)一定壓力。 四、項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) （一）住宅產(chǎn)品建議書(shū) 市場(chǎng)定位 ? 定位 ： 一個(gè)兼具教育、健康特色的環(huán)境優(yōu)美的大規(guī)模中檔社區(qū) —— 萬(wàn)科四季花城 住宅銷售價(jià)格 均價(jià) —— 3350元 /㎡ 單價(jià) 多層 3000元 /㎡ 。 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)面積較大，樓盤分布較廣，企業(yè)、學(xué)校也較多，目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)共有常住人口和流動(dòng)人口共 10 萬(wàn)人，其中光是將軍路沿線的河海大學(xué)江寧校區(qū)、南航江寧校區(qū)及正德學(xué)院三所學(xué)校就有師生近 2萬(wàn)人（宗地南側(cè)南航有師生 1萬(wàn)多人、宗地西側(cè) 民辦正德學(xué)院有師生 5000多人），因此開(kāi)發(fā)區(qū)特別是將軍路沿線需要有一定數(shù)量的配套商業(yè)設(shè)施。 竹山路科技電子文化一條街，全長(zhǎng) 2021 米，貫通東山鎮(zhèn)和江寧科學(xué)園， 規(guī)劃占地面積 ㎡ ，總建筑面積為 16萬(wàn)多 ㎡ ， 擬建成 建成集科技、電子、文化為一體的特色街區(qū)。 （ 2）東山鎮(zhèn)商業(yè)特色街（距宗地約 5公里） 東山鎮(zhèn)集中有若干條商業(yè)街，包括大街東路、二馬路歐式商業(yè)步行街、溫州商業(yè)街、中國(guó)旅游街、竹山路電子一條街及中國(guó)女人街等。主要內(nèi)容包括 600 米長(zhǎng)的休閑購(gòu)物步行街（有 400 多家商鋪）、 2萬(wàn)㎡的百貨購(gòu)物中心、 ㎡的文化購(gòu)物中心及同曦商務(wù)中心、同曦大廈、同宇大廈等寫字樓。 圖 48 開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及規(guī)劃分布圖 （ 1）勝太路商業(yè)街 目前開(kāi)發(fā)區(qū)最繁榮的商業(yè)街，主要形式為沿街商鋪，開(kāi)業(yè)量占建成量約 80％， 已有 200多家商貿(mào)流通、飲食服務(wù)企業(yè)入駐，其中國(guó)內(nèi)知名的上海聯(lián)華、蘇果超市共計(jì) 10家。 由于目前開(kāi)發(fā)區(qū)一期住宅尚未全部完成開(kāi)發(fā)， 已開(kāi)發(fā)住宅入住率較低，不足 50%，現(xiàn)狀常住人口約 2萬(wàn)人，流動(dòng)人口較多，近 8萬(wàn)人；一期規(guī)劃人口約 15萬(wàn)人。 發(fā)展商狀況 ? 本地發(fā)展商為主 ：目前，南京本地發(fā)展商開(kāi)發(fā)占地面積占寧南新區(qū)總量的近 70％。 ? 建筑形態(tài) ：小高層、多層為主，僅玉蘭山莊有別墅。 區(qū)域內(nèi)地塊比較規(guī)整，樓盤面積較大，即將開(kāi)盤的 2個(gè)樓盤面積均在 30萬(wàn)㎡以上，后續(xù)開(kāi)發(fā)總量將超過(guò) 150萬(wàn)㎡。 ? 輔助客群 ：江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；原江寧縣城居民。 ? 主力戶型面積 ： 多層二房 70100㎡、三房 100130㎡。近幾年內(nèi)片區(qū)供應(yīng)量將主要來(lái)自于明月港灣和天地新城。 發(fā)展商狀況 ? 本地發(fā)展商為主 ：目前東山鎮(zhèn)近 80％的樓盤由江寧當(dāng)?shù)丶澳暇┌l(fā)展商開(kāi)發(fā)。 ? 主力總價(jià) ： 多層 1630萬(wàn)元 /套 ? 建筑形態(tài) ：多層（ 80％）為主，此外，約有一半項(xiàng)目 帶有別墅（ 15％），但總量不大。 ? 需求量 ：年需求量約 37萬(wàn)㎡。 ? 外來(lái)發(fā)展商為輔 ：其中包括香港的運(yùn)盛實(shí)業(yè)和中惠房產(chǎn)、蘇州的金德茂置業(yè)等。 ? 樓盤規(guī)模 ：普遍占地 20 公頃以上，建筑面積達(dá)到 10 萬(wàn)㎡以上，最大的翠屏國(guó)際城占地面積達(dá)到 80萬(wàn)㎡，建筑面積為 80萬(wàn)㎡。 ? 需求量 ：過(guò)去 3年年均需求量約 33萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)隨著交通狀況及區(qū)域配套改善，未來(lái) 2～3年將有較大增幅。 開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū) 本項(xiàng)目屬于開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū) 市場(chǎng)綜述 ? 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ：開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)位于全新規(guī)劃開(kāi)發(fā)的江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)、教育和住宅開(kāi)發(fā)共同發(fā)展。 （二）江寧三大細(xì)分片區(qū)及周邊細(xì)分片區(qū)市場(chǎng)研究 結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，需要重點(diǎn)研究江寧三大細(xì)分片區(qū)：開(kāi)發(fā)區(qū)、東山鎮(zhèn)和岔路口。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 ? 主力戶型面積：多層 70150㎡，別墅 200400㎡ ? 主力總價(jià)：多層 1636萬(wàn)元 /套；別墅 100160萬(wàn)元 /套 ? 客戶特征：江寧本區(qū)客源與區(qū)外客源之比約為 3： 7；城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層；江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；東山本地客源。 ? 供應(yīng)量位居各