【正文】 城區(qū) ① 以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心； ② 居住 與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)； ③ 以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。 80KM2 50萬(wàn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 浦口新市區(qū) ① 城鎮(zhèn)空間跨江發(fā)展的增長(zhǎng)級(jí)； ② 相對(duì)獨(dú)立區(qū)域綜合服務(wù)功能； ③ 承擔(dān)吸收來(lái)自北部農(nóng)村城鎮(zhèn)化人口的功能。 107KM2 110萬(wàn) 第二部分 項(xiàng)目概況 一、宗地位置 宗地北距南京市中心新街口約 11公里 ,南距祿口機(jī)場(chǎng) 28公里。 宗地西距將軍山、牛首 祖堂風(fēng) 景區(qū) 1公里。 二、宗地四至范圍及規(guī)劃要點(diǎn) 四至范圍 宗地東鄰 18米規(guī)劃道路，隔 50米綠化帶為機(jī)場(chǎng)高速路，西接將軍北路，南側(cè)為勝太西路及中和醫(yī)療器械、四方億通等工企單位和商業(yè)設(shè)施（無(wú)污染），北側(cè)為麻田路。 宗地面積、形狀和尺寸 宗地總面積 ，折合 654畝，其中住宅用地為 、商業(yè)用地 、代征道路用地 。 表 21 項(xiàng)目用地指標(biāo) 面積和尺寸 宗地總面積 其中：居住用地 其中商業(yè)用地 其中代征道路 面積 （ 654畝） （ ） （ ） 5800平米 （ ） 長(zhǎng) —— 690米 242米 483米 寬 —— 562米 226米 12米 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 政府提供的規(guī)劃要點(diǎn) 政府規(guī)劃要點(diǎn)中要求居住用地和商業(yè)用地的容積率均為 ，商業(yè)用地內(nèi)需建一座占地3畝的加油站，其他無(wú)特殊要求，具體如下 表所示。 三、項(xiàng)目淵源 宗地原為東南大學(xué)科技園用地的一部分。 東南大學(xué)科技園分為兩部分，一部分為宗地，原計(jì)劃作為建設(shè)教育產(chǎn)業(yè)園用地；另一部分為宗地以北的 332畝用地，計(jì)劃作為教職工宿舍用地，現(xiàn)該部分用地仍保持為教職工宿舍用地，目前正在平整場(chǎng)地和搭建圍墻。 近期，東大調(diào)整發(fā)展策略，決定將浦口校區(qū)遷至江寧，并意向在江寧開發(fā)區(qū)二期規(guī)劃的方山大學(xué)城拿下 3700畝土地，因此放棄了宗地，由政府將宗地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地。 用地紅線范圍內(nèi)所有 建筑物、附著物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)包含在土地中標(biāo)價(jià)款中。 宗地東側(cè)的機(jī)場(chǎng)高速路比宗地高，且北低南高，高差為 14米。 ? 宗地南側(cè)為南京航空航天大學(xué)、民辦正德 學(xué)院、中英合辦英華高級(jí)學(xué)校，具有良好的文化氛圍。宗地緊臨北側(cè)為東南大學(xué)教職工宿舍，目前正準(zhǔn)備建設(shè)中。 周邊噪音分析 （ 1）機(jī)場(chǎng)高速車流分析 白天 12:00～ 12:30時(shí)段為車流高峰期，平均車流量約 1520輛 /分鐘，夜間由于航班少，車流量較少。 ② 宗地東側(cè)邊界、距機(jī)場(chǎng) 高速 70米處的噪音，南北兩端高、中部低，噪音強(qiáng)度 5568dB, 最高噪音強(qiáng)度 68dB,位于宗地內(nèi)的土坡上（約 5米高）。 ③ 宗地內(nèi)部及其它側(cè)邊界的平均噪音強(qiáng)度為 52～ 58dB。 東大科技園 辦公樓 （宗地內(nèi)部） 科技園標(biāo)志牌 （宗地南側(cè)） 正在平整場(chǎng)地、搭建圍墻 （北部地塊） 正在修建的道路 （宗地內(nèi)部） 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 （ 1）與南京市中心的聯(lián)系：距離新街口 11公里，車程 2025分鐘 ? 可通過將軍路 —— 共 青團(tuán)路 —— 中山南路直接通往新街口市中心。 ? 可通過將軍路 —— 共青團(tuán)路、機(jī)場(chǎng)高速、寧溧公路、寧丹公路通往一環(huán)線（繞城公路）和老城快速路環(huán)線，再通過城市內(nèi)部路網(wǎng)到達(dá)主城各個(gè)區(qū)域。 ? 勝太西路：紅線寬 34米，三塊板，雙向四車道。 公交出行 由于宗地所處江寧開發(fā)區(qū)一期入住居民較少，因此目前宗地周邊公交線路較 少、不方便，但隨開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)量和入住居民的增加，預(yù)計(jì)公交將很快得到改善 ,屆時(shí)無(wú)需設(shè)小區(qū)巴士。 ? 均為無(wú)人售票車，由于道路寬、車輛少、上下乘客少，由宗地至雨花臺(tái)僅 10分鐘。 （ 2） 10 103 路連接主城與東山， 10 106 路連 接主城與開發(fā)區(qū)，但最近的站點(diǎn)距宗地均在 ，超出步行距離，乘車不方便。 ? 根據(jù)全市軌道交通規(guī)劃，地鐵 5號(hào)線由主城沿機(jī)場(chǎng)高速?gòu)捻?xiàng)目東側(cè)穿過，通往祿口機(jī)場(chǎng)；地鐵 3號(hào)線由主城沿寧溧公路到達(dá)江寧開發(fā)區(qū)百家湖。 3號(hào)線的建設(shè)時(shí)間較 5號(hào)線早，預(yù)計(jì) 08年前后可能開工，但距宗地約 2公里，已超出步行范圍。最近的集貿(mào)市場(chǎng)離小區(qū)約 。 中小學(xué)：英華國(guó)際學(xué)校、南師附中分校（全國(guó) 10大重點(diǎn)中學(xué)）、新區(qū)小學(xué)和新區(qū)中學(xué)。 八、市政配套 項(xiàng)目地處開發(fā)區(qū)一期，目前已經(jīng)開發(fā)成熟，市政管 線可滿足開發(fā)要求。 ? 將軍路和 18米規(guī)劃道路均有 1個(gè)供宗地使用的配電箱。 九、土地出讓條件與程序 宗地出讓形式為掛牌，出讓條件和程序最主要的特點(diǎn)為： ? 從公告到確定買家 28天（ 2021/1/152/12），且期間有春節(jié)假期。 ? 付款急， 6個(gè)月內(nèi)付清（ 2021/8/12日前） ? 土地已拆平，政府答應(yīng)即可中 標(biāo)后交地。 交地標(biāo)準(zhǔn) 外部條件（道路、水、電、氣、場(chǎng)地平整等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。 出讓年限 居住用地 70年，商業(yè)用地 40 年。 ② 獨(dú)立競(jìng)買、聯(lián)合競(jìng)買皆可。 項(xiàng)目公司的成立 競(jìng)得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項(xiàng)目公司。 競(jìng)買保證金 2600萬(wàn)元。 報(bào)名時(shí)間 工作日 2021 年 1 月 15 日至 2021 年 1 月 29 日 （星期三）。 2021年 1 月 24日下午 4： 00之前提交； 經(jīng)審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者 2021 年 1 月 26 日下午 2： 00—— 5： 00 領(lǐng)取答復(fù)。 報(bào)價(jià)方式 現(xiàn)場(chǎng)書面報(bào)價(jià)。 報(bào)價(jià)幣種 人民幣。 成交價(jià)款構(gòu)成 包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地收益；不含其它稅費(fèi)。 付款條件 ① 成交當(dāng)日（ 2021年 2 月 12日），付 30%； ② 成交 15日內(nèi)簽訂土地出讓合同（ 2021 年 2月 27 日之前），付 30%； ③ 成交半年內(nèi)（ 2021年 8月 12日之前），交清剩下的 40%。 開工時(shí)間 雙方在簽訂土地出讓合同時(shí)約定。 出讓程序 （ 1）報(bào)名 時(shí)間： 工作日 2021年 1月 15 日至 2021年 1月 29日 （星期三） 所需資料： ? 報(bào)名表（一式兩份）； ? 組織機(jī)構(gòu)代碼證書及企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（留存復(fù)印件，同時(shí)提供原件進(jìn)行審核）； ? 法定代表人證明書及法定代表人身份證（留存復(fù)印件，同時(shí)提供原件進(jìn)行審核）； ? 資質(zhì)等級(jí)證書（留存復(fù)印件，同時(shí)提供原件進(jìn)行審核）； ? 銀行出具的資信證明文件（原 件）； ? 主要開發(fā)經(jīng)歷（原件）； ? 競(jìng)買保證金 2600萬(wàn)元，以資金到帳為準(zhǔn)（最后一天報(bào)名必須用本票支付）。 ? 必須于 2021年 1月 24日（星期五）下午 4： 00之前以書面形式提交江寧區(qū)土地市場(chǎng)管理辦公室。 ? 2021年 1月 25日起不再接受任何形式的質(zhì)疑。不接受電話、 郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。 ? 江寧區(qū)國(guó)土資源局當(dāng)場(chǎng)宣布本次掛牌出讓競(jìng)買結(jié)果，并與競(jìng)得者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書》。 （ 4）競(jìng)買結(jié)果的確定原則 ? 掛牌競(jìng)價(jià)過程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競(jìng)買結(jié)果： ? 在掛牌競(jìng)價(jià)過程中只有一個(gè)競(jìng)買者，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其它出讓條件，則土地使用權(quán)由該競(jìng)買者得。 ? 在掛牌競(jìng)價(jià)過程中無(wú)人報(bào)價(jià)或雖有報(bào)價(jià)但報(bào)價(jià)低于底價(jià)，則此次出讓不成交。 十、地價(jià)分析 江寧地價(jià)分析 2021年前，江寧區(qū)及開發(fā)區(qū)土地以協(xié)議出讓為主，地價(jià) 1525萬(wàn) /畝，宗地周邊的項(xiàng)目如運(yùn)盛 金陵翠屏、天創(chuàng)翠屏國(guó)際城等以此方式和價(jià)格獲得。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 2021年江寧區(qū)共舉行 2次土地招標(biāo)拍賣，成交 6塊地，住宅土地面積 ，建筑面積 ，其中，江寧開發(fā)區(qū) 3幅，土地面積 ，建筑面積 ，成交總價(jià) ，樓面地價(jià)在 584元 — 940元 /平方米之間。 ? 仁恒地產(chǎn) 1998 年獲得寧南新區(qū)地塊，開發(fā)仁恒 ? 2021 年 10 月，雨花城鎮(zhèn)開發(fā)的“以地補(bǔ)路”項(xiàng)目掛牌出讓，土地面積 米，建筑面積 39萬(wàn)平米，雨花城鎮(zhèn)開發(fā)以底價(jià) 萬(wàn)元（ 104 萬(wàn) /畝、樓面單價(jià) 1314元 /平米）拿下。 （ 2）河西新城區(qū) ? 河西距主城最近，定位最高，是南京的新城區(qū)。 ? 中部地區(qū) 規(guī)劃 居住用地 8 km2， 規(guī)劃居住人口 17 萬(wàn)人（ 萬(wàn)戶） ，以中高檔住宅開發(fā)為主，是近 5年政府投資最大的建設(shè)區(qū)域，受奧體中心、新城區(qū)中心和地鐵 1號(hào)線建設(shè)的帶動(dòng)，近期河西中部的住宅開發(fā)在“一城三區(qū)”優(yōu)勢(shì)最大，地價(jià)也最高，約 150萬(wàn) /畝，是江寧開發(fā)區(qū)的 3倍左右。 （ 3）仙西新市區(qū) ? 仙西是僅次于河西的政府重點(diǎn)投資建設(shè)區(qū)域，總規(guī)劃面積 80 km2。 ? 受紫金山阻隔，仙西與主城的聯(lián)系不方便。 （ 4）浦口新市區(qū) ? 受長(zhǎng)江天塹影響，浦口與主城的聯(lián)系不方便，是對(duì)住宅開發(fā)影響最大的因素。 宗地所處區(qū)域（東山新市區(qū)）與上述地區(qū)的比較： ? 地價(jià)和售價(jià)比河 西和寧南低，未來(lái)將與寧南和河西連片發(fā)展，升值潛力大。 ? 現(xiàn)有基礎(chǔ)比仙西和浦口好，仙西和浦口的發(fā)展取決于政府投資，政策風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。 ? 上市： 42 幅 ，土地面積 263萬(wàn)平米 ，建筑面積 369萬(wàn)平米 ? 成交： 38 幅 ，土地面積 248萬(wàn)平米 ，建筑面積 326萬(wàn)平米 ? 流標(biāo)： 4幅 ，土地面積 15萬(wàn)平米 ，建筑面積 43萬(wàn)平米 ? 退標(biāo)： 1幅 ，土地面積 ，建筑面積 3萬(wàn)平米 ? 以地補(bǔ)路： 7幅 ，土地面積 57萬(wàn)平米 ，建筑面積 78萬(wàn)平米 ? 成交地塊平均面積： 土地面積 ，建筑面積 ? 最大地塊： 聚寶山，凈地面積 746畝 ，建筑面積 51萬(wàn)平米 ? 成交地塊建筑面積區(qū)域分布： 城東 江寧 城南 城北 城中 河西 ? 成交總價(jià)： ，其中， 主城 ， 江寧 ? 單幅地塊最高總價(jià)： 聚寶山， ? 平均樓面單價(jià)： 1369元 /平米 ，其中， 主城 1646元 /平米 ， 江寧 607元 /平米 ? 最高樓面單價(jià)： 住宅 —— 城東“苜衛(wèi)路”地塊 3595元 /平米 ，商 住 —— 珠江路地塊6681元 /平米 第三部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè) 政策性風(fēng)險(xiǎn) 掛牌文件中沒有明確部分規(guī)劃、配套和外部條件，雖然在答疑回復(fù)中進(jìn)行了解釋，但由于政府不同意將答疑回復(fù) 列入土地出讓合同的附件 ， 且 南京公司未曾在江寧區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)江寧區(qū)和開發(fā)區(qū)政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深，對(duì)報(bào)批報(bào)建、規(guī)費(fèi)收取、區(qū)級(jí)稅收減免等方面的程序、規(guī)定和執(zhí)行力度情況不熟悉，有可能影響開發(fā)進(jìn)度、增加開發(fā)成本。從金色家園項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)程來(lái)看，政府對(duì)于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因，在實(shí)際執(zhí)行過程中會(huì)出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，因此，在新舊政策的過渡時(shí)期，該項(xiàng)目可能存在政策風(fēng)險(xiǎn)。 二、風(fēng)險(xiǎn)控制手段 （ 1） 關(guān)于政策性風(fēng)險(xiǎn)，要求政府對(duì)書面答疑的答復(fù)予以蓋章確認(rèn)。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 按照開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)用房總面積占小區(qū)總建筑面積３ %４ %，為合理的配套商業(yè)面積，銷售不會(huì)有壓力。本項(xiàng)目商業(yè)用地規(guī)劃允許建設(shè)商業(yè)用房面積為 10 萬(wàn)平方米，但為控制風(fēng)險(xiǎn)，在財(cái)務(wù)測(cè)算中僅按商業(yè)用房為只建 2萬(wàn)平方米進(jìn)行測(cè)算。因此，總體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。 2021年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，從市房產(chǎn)局市場(chǎng)處獲悉， 2021年，南京市區(qū) （不含江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)，以下簡(jiǎn)稱市區(qū)） 批準(zhǔn)上市商品房 381萬(wàn)㎡，同比增加%；商品房銷售面積 346萬(wàn)㎡，同比增加 %；供需比 1： ；商品房銷售均價(jià) 3516元 /㎡；商品房銷售總金額 億元；此外，江寧區(qū)商品房銷售面積 217