【正文】 大片區(qū)之首： 2021 年撤縣設(shè)區(qū)前后，共協(xié)議出讓土地 800 萬㎡，三年共開發(fā)完成約 300萬㎡，僅三大主要細分片區(qū)在建擬建住宅建筑面積總量就達到 550萬㎡，2021年在建總量將超過 180萬㎡， 占全市三分之一。 2021年商品房銷售面積近 350萬㎡（不含江寧、江北，下同），受到上述諸多利好因素影響，預(yù)計 2021年商品房需求量將繼續(xù)高速增長，按增長 10%計算， 2021年將達 385萬㎡。 商品房需求量繼續(xù)高速增長 舊城改造和新區(qū)開發(fā)將帶來比 2021年更大規(guī)模的拆遷量，據(jù)政府部門消息， 2021年僅河西拆遷總量就為 2萬畝，拆遷住戶將成為商品房需求的重要來源。 （二）未來南京房地產(chǎn)市場預(yù)測 土地市場供應(yīng)減速上升 2021 年實施土地招投標制度來， 2021年和 2021 年土地供應(yīng)及成交總量很少， 2021 年 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 土地成交量劇增至 243萬㎡，土地成交建筑面積首次超過當(dāng)年商品房銷售面積 50%。 （ 2）政策推動 2021年 5月 ， 南京市政府出臺交易稅費減免（契稅實際支付比例由 2%下降為 %）、簡化公房上市手續(xù)、戶口政 策向購房者傾斜（購買商品房、二手房均可落戶）等重大利好政策，其中， 各類購房稅費合計減幅超 過 60%，直接帶動了住宅市場的發(fā)展。 （ 12）外地發(fā)展商積極進入南京市場，綜合開發(fā)水平不斷提高 ? 本地發(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進國內(nèi)外知名設(shè)計單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)（拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過經(jīng)濟適用 房 消化，城建對住宅需求的帶動作用將會減小。 全年成交金額達 44億元。 ? 2021年至 2021年底， 共成交土地面積 ㎡，可建建筑面積 ㎡，其中 2021年的出讓量占了 80％左右。 2021年以來， 南京 市住宅銷售均價持續(xù)加速上漲，年均增長率 %， 2021年上半年銷售均價為 2920元 /㎡ （ 市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)） ，同比增長 211元 /㎡ ，增長率高達 %。 2021年 6月底，商品房空置面積僅 78萬㎡，同比下降 %。 （市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)） （ 2）商品房供應(yīng)量穩(wěn)定， 2021年為 381萬㎡ （ 市房產(chǎn)局市場處口頭數(shù)據(jù)） （ 3）商品房需求持續(xù)高速增長 2021年以來，南京商品房銷售量持續(xù)加速增長，平均增長率達 %,其中住宅銷售量平均增長率達 %。 第四部分 市場分析 一、南京房地產(chǎn)市場簡述 （一） 19992021年南京房地產(chǎn)市場回顧 2021 年以來，南京商品房市場投資、需求持續(xù)加速增長，供需基本平衡，價格持續(xù)上升；土地招投標從無到有，增速迅猛；二手房市場成倍增長；外地開發(fā)商積極進入南京市場。本項目住宅建筑面積約 45萬平方米，３ %４ %的商業(yè)用房約２萬平方米。 關(guān)于商業(yè)用地的風(fēng)險 根據(jù)規(guī)劃要點，該項目允許建造商業(yè)建筑面積約 10 萬平米，其規(guī)模已超出小區(qū)配套商業(yè)的范疇，而公司對商業(yè)項目的操作經(jīng)驗相對缺乏，因此，商業(yè)部分的處理是本項目決策的關(guān)鍵之一，也是最大的風(fēng)險之一。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 2021年南京土地招投標概述 從全市范圍來看，江寧招投標地價（樓面單價）比主城低 1000元 /平米左右，價格優(yōu)勢明顯，升值潛力大。 ? 現(xiàn)有基礎(chǔ)較東山（江寧）差。 ? 住宅開發(fā)的主要帶動因素為仙林大學(xué)城（中心地區(qū)投資 5 億元， 2021 年建成）和2021年建成的地鐵 2號線。 ? 北部地區(qū)已基本開發(fā)完畢。翠竹園項目，當(dāng)時的地價為 60萬 /畝，但直到去年菜 2021年底才正式啟動該項目，土地的資金成本也較高。 瑞景文華項目用地（ 2021A2）為江寧開發(fā)區(qū)第一次以公開招標方式出讓的土地，出讓時間為 2021年 7月，但因報價低于底價（ 30萬 /畝）而流標，后以 35萬 /畝出讓給南京綠城。美之國花園、金陵置業(yè) ? 在掛牌競價過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權(quán)由高于底價的最高報價者得；報價相同的，先 提交報價書者為競得人，但報價低于底價者除外。 時間： ? 工作日 2021年 1月 15日上午 8： 30至 2021年 2月 12日（星期三）下午 2： 00； ? 2021年 2月 12日（星期三）下午 2： 00之后，按本批掛牌出讓地塊編號順序分別進入現(xiàn)場書面競價程序：競買報價時間在每新一輪有效報價之后順延 3 分鐘， 3分鐘之內(nèi)無有效報價的，掛牌競價過程結(jié)束。 ? 經(jīng)審查具備競買資格的報名者于 2021年 1月 26日下午 2： 00—— 5： 00領(lǐng)取書面答復(fù)。不能按期開工的，應(yīng)提前 30 日向出讓人提出延建申請，延建時間最長不得超過一年。 除中標價款外，中標發(fā)展商需繳納中標價款 4%的契稅、中標價款 2%的出讓業(yè)務(wù)費、土地權(quán)屬用途變更費 2 元 /㎡建筑面積和省集中 2元 /㎡建筑面積。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 答疑時間 書面答疑。 底價 （ 40 萬元 /畝） 加價幅度 100萬元的整數(shù)倍。 競買人資格 ① 境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。 具體出讓條件和程序如下： 出讓條件 表 26 掛牌出讓條件 出讓方式 掛牌，在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，進行現(xiàn) 場書面競價，出價最高者為競得人。 ? 18米規(guī)劃道路有電話線，勝太西路有有線電視、網(wǎng)通和鐵通線路。 賓館酒店：湖濱金陵飯店（五星級金陵飯店的分店）和水秀苑大酒店（四星級涉外）。 圖 27 宗地周邊軌道交通規(guī)劃 七、生活配套 （ 1）生活配套的區(qū)域分布 宗地周邊已具備基本生活配套，主要分布在勝太路沿線和東山鎮(zhèn)，其中勝太路主要為 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 銀行、郵政電信、超市、酒店、藥店等基本生活配套，商場、醫(yī)院等大型配套主要分布在東山鎮(zhèn)。 軌道交通 規(guī)劃有兩條連接市中心的軌道交通線經(jīng)過宗地附近， 但估計最早到 2021年才通車。 （ 1） 2條公交線路通往主城 ? 105路每 5分鐘一班車，連接主城（雨花臺）與河海大學(xué)，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北側(cè) 300米；時雨線連接主城（雨花臺）與東山，將軍北路站位于宗地北側(cè) 500米。 （ 2）與江寧區(qū)政府所在地東山鎮(zhèn)的聯(lián)系：距離 5公里，車程 15分鐘 主要有三條道路： ? 秦淮西路：紅線寬 34米，三塊板，雙向四車道。 六、交通出行 道路 宗地所屬開發(fā)區(qū)一期內(nèi)道路建設(shè)完善，從宗地可便捷地接駁一環(huán)線和二環(huán)線、通達南京市中心新街口和江寧區(qū)政府所在地東山鎮(zhèn)等，如下圖所示。 （ 2）噪音分析 ① 主要噪音源為機場高速的車流噪音。 ? 宗地西側(cè)和北側(cè)均為住宅區(qū)，占地面積約 2400畝，目前均處于開發(fā)初期，開發(fā)氛圍濃。 宗地地勢平坦，東北側(cè)靠近用地邊界（ 18米規(guī)劃路）處有一座占地面積約 5000 平米、高 45米的小山包。 東大調(diào)整校區(qū)，宗地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地。 表 22 規(guī)劃要點 土地規(guī)劃用途 商業(yè)、居住用地 容積率 居住用地容積率≤ ，商業(yè)用地容積率≤ 居住用地可建建筑面積： 454320平米 商業(yè)用地可建建筑面積： 103200平米 建筑形態(tài) 以布置多層住宅為主，可布置部分小高層住宅 建筑限高 規(guī)劃要點無要求（答復(fù)中為小于 100米） 日照間距與公建配套 執(zhí)行建設(shè)部 2021年 4月 1日頒布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093） 建筑密度 居住 ≤ 25%，商業(yè)≤ 40% 綠化率 ≥ 40%，公共綠地≥ /人 建筑退讓 將軍北路：多層以下退讓紅線≥ 10米，小高層退讓紅線≥ 15 米 勝太西路： 多層以下退讓紅線≥ 7米，小高層退讓紅線≥ 10米 機場高速：多層以下退讓控制線≥ 7米，小高層退讓控制線≥ 10米 麻田路：多層以下退讓紅線≥ 7米，小高層退讓紅線≥ 10米 沿四側(cè)道路圍墻退讓紅線≥ 2米，圍墻形式采用通透式，高度≤ 米 建設(shè)要求 商業(yè)用地內(nèi)必須建一個占地面積約 3畝的加油站，且位于沿東西走向的代征道路南側(cè)。如下圖所示。 宗地位于江寧開發(fā)區(qū)一期西北部，東距已開發(fā)成熟的開發(fā)區(qū)中心百家湖僅 2公里。 56KM2 55萬 仙西新市區(qū) ① 城鎮(zhèn)空間向東發(fā)展的增長級； ② 接受上海輻射以及新經(jīng)濟發(fā)展的主要空間 ； ③ 以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要方向。 ? 東山新市區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū) 東山新市區(qū)位于江寧區(qū)北部，緊鄰南京主城南部，其中心與市中心距離約 12 公里，承擔(dān)主城部分功能和人口向南擴散的功能，同時承載南京南部的江寧區(qū)、溧水縣和高淳縣的農(nóng)村人口城市化的功能。 ? 人均 GDP在全市五個郊縣（區(qū)）中排名第一， 2021年人均 GDP為 15221元人民幣，約 1800美元，相當(dāng)于全市平均水平的 74%。 ? 2021年撤縣設(shè)區(qū)。本項目定位以 3000 元 /平米的多層公寓為主，該價格產(chǎn)品為南京主流市場，需求量大，市場供應(yīng)不足。本項目所屬東山新市區(qū)在南京總體規(guī)劃上定位于南京“ 向 南 發(fā)展 的 增長級 ”和“承擔(dān)主城部分功能擴散和吸收南部農(nóng)村城市化人口的職能”，江寧開發(fā)區(qū)在南京的 3個國家級開發(fā)區(qū)中規(guī)模最大、發(fā)展最快，本項目是開發(fā)區(qū)距南京主城最近的房地產(chǎn)項目之一，土地升值潛力大。 本 項目占地 654畝，規(guī)模大，為城郊結(jié)合部項目，是集團最擅長開發(fā)的項目類型，南京公司可以充分利用集團資源快速成熟開發(fā)此項目。 第五部分 規(guī)劃設(shè)計初步分析 ___________________________ 29 一、規(guī)劃設(shè)計草案 ______________________________________________________ 29 二、規(guī)劃設(shè)計草案分析 __________________________________________________ 29 第六部分 工程及銷 售計劃 ____________________________ 33 一、一期開工時間確定 __________________________________________________ 33 二、開發(fā)銷售計劃 ______________________________________________________ 33 第七部分 成本及投資收益預(yù)測 _________________________ 33 方案一（商業(yè)按 2 萬㎡考慮，商業(yè)用地地價自己分攤） ___ 錯誤 !未定義書簽。 第二部分 項目概況 ___________________________________ 5 一、宗地位置 ____________________________________________________________ 5 二、宗地四至范圍及規(guī)劃要點 ____________________________________________ 5 三、項目淵源 ____________________________________________________________ 6 四、宗地現(xiàn)狀 ____________________________________________________________ 7 五、宗地緊鄰周邊的環(huán)境 ________________________________________________ 7 六、交通出行 ____________________________________________________________ 7 七、生活配套 ____________________________________________________________ 8 八、市政配套 ____________________________________________________________ 9 九、土地出讓條件與程序 ________________________________