【正文】 地理位置 望天壩小區(qū)位于南充市城區(qū)西北方向，西山以東，舞鳳山以西，北接長城、燎原廠區(qū)，南鄰鐵路南充客站及擬建中的迎鳳路與玉帶路連接段，小區(qū)地形狹長，西高東低，嘉陵江支流西河（又名桓子河）繞望天壩北、東、南三面流過。 供電、供水條件 南充電網(wǎng)通過二回 220KV、一回 110KV 線路與重慶電網(wǎng)相連，是四川電網(wǎng)的一個重要部分，南充電業(yè)局現(xiàn)有 110KV 主變容量 27KVA。 氣象條件 南充市望天壩小區(qū)基礎設施建設工程 建設條件 16 南充地處 四川盆地中部，嘉陵江中游，屬中亞熱帶濕潤季節(jié)氣候，四季分明，冬暖無嚴寒，夏熱無酷署。該院結合場地地形，地貌差異大的特點，布置了一條縱斷面，同時每 50 米布置一條橫斷面，縱斷面上每 4050 米布置一個鉆孔，共布置了縱橫斷面 12 條， 36 個鉆孔，實測縱斷面 700 米 /米、橫端面 2525 米 /12 條，勘探進尺 米 /36 孔。 I 級階地位于山脊兩側的陡巖或陡坎下，高程為 米，順河向的岸邊為緩坡，坡高為 米，坡度為 1025 度；河床最低，高程為。 碎塊石： 淺灰色、結構松散，物質組成為細粒的砂巖，塊徑大小為 5 102020 40 60 立方厘米，其間夾約 2035%的粘土，厚度一般為 米，主要分布在軸線 0+215－ 0+350 的南側山坡上。該層分布于山脊一帶。據(jù)《四川省衛(wèi)星像片主要構造解釋圖》及《四川省構造林系略圖》可知：區(qū)域內 無大斷裂及大型陡傾褶皺存在。 工程地質建議 大量管理資料下載 20 沿線一帶的雜填土層結構松散，物質組成混雜，不宜作為持力層，建議清除。 中華人民共和國行業(yè)標準《堤防工程設 計規(guī)范》 GB5028698； 設計標準 道路等級城市干道 III 級 計算行車速度： 40km/n 最小停車視距： 60m 最大縱坡： % 防洪標準：二十年一遇（遠期五十年一遇） 設計排洪流量：五十年一遇 設計原則 南充市望天壩小區(qū)基礎設施建設工 程 工程設計方案 22 服從城市總體規(guī)劃，滿足城市發(fā)展需要，服務城市建設。 安全可靠，經(jīng)濟實用，美觀大方。發(fā)源于西流縣青獅鄉(xiāng)苦竹埡，自北向南流經(jīng)仁和、雙鳳、車龍坡鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），進入順慶、嘉陵區(qū)界、經(jīng)雙桂、石樓、華鳳、新建等鄉(xiāng)，于南充市南門壩注入嘉陵江，全長 97公里，流域面積 769 平方公里，河床平均比降 ‰。綜合分析確定桓子河流域設計 24 小時暴雨量如表 52。 平面布置 為了充分利用土地，改善城市布局和城市生態(tài)環(huán)境，在流經(jīng)望天壩區(qū)域的西河（又名桓子河）的變曲河段截彎取直，并將望天壩區(qū)域分為東、中、西三區(qū)進行開發(fā)建設。人工河道的設計比降取 ‰，改造河道 縱斷面布置長 440 米。 排洪（污）暗涵工程 平面布置 為了營造望天壩及火車客站周邊約 3 平方公里土地的開發(fā)建設，就必須改造流經(jīng)該區(qū) 域內的天然排水溪溝。暗涵軸線下段順直，上段設轉變半徑為 800 米的彎道。 橫斷面 排洪暗涵上接火車客站排洪隧洞，下排入人工河道出口處，設計流量為 50 年一遇洪水 ，經(jīng)水力計算過水橫斷面為 5 米 米矩形過水斷面，斷面面積為 （詳見斷面圖）。按總體規(guī)范將分別建設成公園區(qū)、會展文娛與花園住宅區(qū)和休閑別墅區(qū)。分塊高程以 B 區(qū) 米為控制點，分別向 A、 G 區(qū)放坡遞減為 米， I=‰ 。西邊濱河路長 610 米，東邊長勝路長 490 米，總長 1100 米，道路線形順直，滿足城市行車要求。 道面結構 濱河路 、長勝路均采用δ 水泥砼路面，厚 24 厘米，基層和墊層總厚不超過 55厘米。人行道基層采用石灰土墊層，水泥砂漿抹平層總厚不超過 20 厘米。路 燈用電量單獨計量。 南充市望天壩小區(qū)基礎設施建設工 程 工程設計方案 28 雨、污排放 兩條道路均采取雨、污分流方式排放。干管預留三通共 8 處 ，各設檢修井一處。 開鑿新河道的施工開挖工程不宜選在河水流量較大的季節(jié)進行，即不宜的 610 月降雨集中且可能發(fā)生洪水的季節(jié)進行，即不宜在 610 月降雨集中且可能發(fā)生洪水的季節(jié)進行。 在新河道未使用、河水仍從舊河道通過之際，邊開挖邊填埋可 能沖南充市望天壩小區(qū)基礎設施建設工程 環(huán)境保護和節(jié)能 30 走的土壤。 由于西河改道和平場工程的土石方量較大，對植被破壞也較大，主要施工機械產(chǎn)生的噪聲（ 6679db）對周圍有一定影響，因此必須采取措施加以控制。 ⑷完善道路排水系統(tǒng)，作好邊坡防護加 固措施。 交通噪聲、廢氣、振動的污染與控制 總體來講，城市道路修建后將改善行車條件，減少車輛啟動、剎車而引起的廢氣、噪音、振動污染，但由于交通干道網(wǎng)絡的完善吸引車流量增加，還是會引起交通噪聲、廢氣振動污染的加劇。 ⑶規(guī)范管理機動車輛，禁止報廢車、帶病車、拖拉機等駛入。 節(jié)能 該項目建成后，道路標準高，坡度小，道路平直，轉彎半徑大，可使營運車 輛消耗燃油明顯減少，節(jié)能效果顯著。 2020 年 7 月開工， 2020 年 12 月竣工，施工期 18 個月，建設周期為 24 個月。 表 71 序號 時間（季） 項 目 1 2 3 4 1 2 3 4 1 前期工程 ☆ ☆ 2 房屋拆遷安置 ☆ ☆ 3 改河工程 ☆ ☆ 4 平場工程 ☆ ☆ ☆ 5 暗涵工程 ☆ ☆ ☆ 6 道路工程 ☆ ☆ 大量管理資料下載 34 第八章 投資估算與資金籌措 8． 1 估算依據(jù) 建設部 1996 年頒發(fā)試行的《全國市政工程投 資估算指標》及類似工程技術經(jīng)濟指標。 其他費用根據(jù)建設部建標（ 1996） 628 號文件發(fā)布的“市政工程可行性研究投資估算編制辦法”的有關規(guī)定和南充市有關資料計算。 工程監(jiān)理費按工程費用的 %計算。 1銀行借款按 35 年期長期貸款考慮，名義年利率按 %計算。開發(fā)投資估算及計劃進度見附表 1。 投資使用計劃及資金籌措見附表 2。 可供開發(fā)的土地情況 按照《南充市望 天壩 舞鳳山公園詳細規(guī)劃》和南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限公司提供的有關資料，整個規(guī)劃區(qū)占地約 畝，共分三個區(qū)域，其中：東區(qū)為舞鳳山公園，占地 畝，中區(qū)為花園住宅區(qū)，占地 畝，西區(qū)為高檔別墅及花園住宅區(qū)，占地 畝。按照南充市人民政府及南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會有關文件精神，該地區(qū)土地開發(fā)由南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限責任公司負責，區(qū)內土地增值收益用于區(qū)內基礎設施建設。 法定盈余公積金提取比率 10%，公益金提取比率 5%。南充市順慶城區(qū)的土地出讓（出讓）價格測算，南充市現(xiàn)有建成區(qū)內的土地在 4060 萬元 /畝之 大量管理資料下載 40 間，市中心局部地區(qū)的土地價格已超過 100 萬元 /畝，根據(jù)南充市國土局南市土價（ 2020） 56 號《關于確認順慶區(qū)望天壩 舞鳳山公園國有土地使用權標定地價評估結果的批復》有關精神，本地區(qū)土地平均出讓價格為25 萬元 /畝。項目計算期土地出讓總收入為 17400 萬元。耕地占用稅 及相關稅費全免。 投資利潤率 =% 投資利稅率 =% 資本金凈利潤率 =% 項目總利潤情況如下： 利潤總額 5129 萬元，經(jīng)營期年平均利潤總額 1026 萬元；稅后利潤3435 萬元，經(jīng)營期年平均稅后利潤 687 萬元，以上指標表明本項目靜態(tài)投資利潤指標較好。 資產(chǎn)負債表見表附表 8。 不確定性分析 敏感性分析 考慮項目實施過程中一些不確定因素的變化，分別對望天壩基礎設施建設總 投資提高 10%、土地出讓價格下降 10%的間因素變化作敏感性分析，敏感分析結果見附表 10，敏感性分析圖見附表 11。 最低出讓量是指在預定的土地出讓價下，要達到預定的最低盈利水平，所必須達到的土地出讓量。經(jīng)測算，在銷售額和費用不變的情況下，本項目能夠承受的最高土地價格為 7638 萬元，土地費用的最大增幅為%。 大量管理資料下載 44 通過以上分析可以看出，本項目具有一定的抗風險能力。由于城市基礎設施的建設會帶動道路周圍經(jīng)濟的發(fā)展（如修建住宅、商業(yè)用房及發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等），將會使土地的級差收益增加，帶來 土地增值收入。 增加行車安全，減少事故。 大量管理資料下載 46 美化城市環(huán)境，大大增加了城市綠化面積。規(guī)劃有商業(yè)、住宅等功能分區(qū)。同時對解決下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力增加農(nóng)民收入都具有重要的作用。提高了城市防洪能力，完善了城市道路網(wǎng)絡的建設，改善了經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境。 有利于城市經(jīng)濟規(guī)模的進一步擴大，區(qū)域經(jīng)濟結構得到進一步優(yōu)化，對區(qū)域經(jīng)濟和社會 發(fā)展將起到極大的推動作用。 項目的建設對解決下崗再就業(yè)起著重要作用。 改善城市居民居住水平。 帶動了城市建設，完善了城市功能。 社會效益 防止水體深度污染，較少疫病流行。 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標見附表 13。經(jīng)測算，本項目最高所能承受的開發(fā)投資總額為13738 萬元，最 大可增長 %。 最高出讓價和最高出讓面積 土地費用是影響項目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。當土地出讓價格降低 10%時，項目的內部收益率（所得稅前）降至 %，財務凈現(xiàn)值為 866 萬元；當項目開發(fā)總投資增加 10%時，項目的全部投資內部收益率（所得稅前） %，財務凈現(xiàn)值為 1066萬元； 由此可見，土地出讓價格的變化對項目影響最為敏感。 銀行借款還本付息計算見附表 9，銀行借款償不期開始借款年算起為5 年（按年等額還本付息估算，含兩年寬限期），能滿足銀行要求的期限。 財務內部收益率 全部投資財務內部收益率（所得稅后）： IRR=% 全部投資財務內部收益率（所得稅前）： IRR=% 自有資金財務內部收益率： IRR=% 財務凈現(xiàn)值（ I=10%）； 全部投資財務凈現(xiàn)值（所得稅后）： NPV=833 萬元 全部投資財務凈現(xiàn)值（所得稅前）： NPV=2020 萬元 自有資金財務凈現(xiàn)值： NPV=1083 萬元 投資回收期（含建設期） 投資回收期所得稅后（ Pt） = 年 大量管理資料下載 42 投資回收期所得稅前（ Pt） = 年 以上分析表明，項目具有較強的盈利能 力。本項目土地開發(fā)總成本為 11314 萬元。 項目收入估算見表 91。因此，本項目確定的土地出讓平均價格是合理的，根據(jù)本地區(qū)所處的地位位置，擬定的平均價格略顯偏低。隨著城市化進程的加快和南充市向大城市轉變的步伐加快，到 2020 年要實現(xiàn)省政府的規(guī)劃和南充市城市總體規(guī)劃目標，在今后 4 年中，南充市平均每年要建成城區(qū) 4 平方公里，由于望天壩小區(qū)位于現(xiàn)城區(qū)與白土壩之間，具有較 好的區(qū)位優(yōu)勢。 項目長期借款按 35 年長期借款，名義年利率按 %計算。本項目道路及改河等工程占地約 畝，可供出讓的土地約 696 畝。 項目計算期 按照南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限公司提供的有關資料和南充市城市建設的發(fā)展速度，并結合本項目的特點，本項目計算期確定為 6年，其中：建設期 2 年，經(jīng)營期 4 年。 望天壩小區(qū)土地出讓預收收入 2735 萬元。經(jīng)估算，本項目總投資 11314 萬元，其中：工程費用 4074 萬元，其他費用 5667 萬元，預備費用 779 萬元，財務費用 794 萬元。 南充市望天壩小區(qū)基礎設施建設工程 投資估算與資金籌措 35 1基本預備費按工程費用、其他費用之和的 %計算。 拆遷安置費，本項目需拆遷農(nóng)戶 321 戶，拆遷房屋總面積 50241平方米，拆遷安置費平均每平方米 600 元。 各項費用計算方法及標準，各項費用費率按《四川省建設工程費用定額》有關規(guī)定執(zhí)行。改河工程預計工期為 6 個月，平場工程預計 工期 7 個月（分兩標段同時開工）；暗涵工程預計工期為 7 個月（分兩標段同時開工）；道路工程預計工期為 6 個月（分兩標段同時開工）。按照南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限公司的要求，結合本項目實際，本工程預計建設工期為一年半。 ⑸嚴格執(zhí)行施工規(guī)范與質量檢驗評定標準，提高道路的平整度，減少車輛振動影響。 ⑴ 增加道路綠化，既可吸聲降噪，又使人民對噪聲心理感覺 上有良南充 市望天壩小區(qū)基礎設施建設工程 環(huán)境保護和節(jié)能 31 好效果。 ⑹水泥混凝土攪拌有較多的水泥粉