【正文】 筑面積接近 61 萬平方 米（其中公建面積約 20xx 平方米 ，住宅建筑面積 616467 平方米 ），總戶數(shù) 5455戶，綠化 率 30%，容積率 。 雨，污水排放： 有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800毫米的污水管 線，可以就進排入 供熱： 新敷設(shè)的供熱干線接入。本項目住宅區(qū)內(nèi) 的道路 、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套， 均由黑龍江永益房地產(chǎn) 開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。 形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。從工程項目招標開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值 和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種 應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。預(yù)計房屋預(yù)售金可達 35760萬元。 b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。 增加初期收入，可以緩和資金矛盾。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交 40 通條件較好。 三．社會評價結(jié)論 總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。 定價要兼顧各方，按政策承建項目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對 地 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程 持續(xù) 發(fā)展 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無 41 十四、風(fēng)險分析 為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對“ 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) ”投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措 施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。這樣極可能避免不必要因素的影響。 良好的項目管理是重要的保證。通過研 究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構(gòu)決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。 1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 房地產(chǎn)投資機構(gòu)就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。 根據(jù)該地對住宅需求的預(yù)測，前兩年需求量較高的概率為 , 46 需求量較低的概率為 ,后三年需求量較高的概率為 ,需求量較底的概率為 在這種情況下用決策樹分析計算知： 大面積開發(fā)期望值： NPV（ 1） =（ 81629） 萬元 小面積開發(fā)期望值： NPV（ 2） =（ 69385） 萬元 由于 NPV（ 1）大于 NPV（ 2）。 從社會效益來說： 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 建成后，可提供住宅5455 套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 （ 3）要做精品。特別要準備好抗風(fēng)險資金，不可挪用 。 （ 4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。 （ 1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。 47 因此社會效益極為可觀。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期都為 3 年。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。 2）項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積 :616467平方米 * 項目總投資 : 179276萬元 * 項目財務(wù)利潤 : 81629 萬元 * 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 :（ ） 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標利潤估算的結(jié)果。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項 目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。 三．投資風(fēng)險的控制 43 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng) 42 險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。 項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的 問題?？梢?，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量的 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 居民 提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到 30%， 將會吸引大批人員 前來居住。 37 設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 d．銀行借款的成本率。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn) 生變化。抵押款和借款的比例稱為 抵押存款限額。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工 資金 不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。 小 區(qū)內(nèi)修建一個面積約 10000 平米的 廣場 ，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。 電信：本項目預(yù)計需裝機容量為 （ 待測算 ） 門的程控交換機，擬由 聯(lián)盟社區(qū) 電話局下屬分局解決。 供氣：已 引入了天然氣高壓線，已建成 了天然氣高中壓調(diào)壓站。 （ 2） 土地批租費：主要包括土地出讓金 ，由政府操作，先交后返 。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。作好銷售計劃的編織機 夠 銷售策劃工作。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建 、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 工程部 ： 一 .工程前期準備 1. 技術(shù)準備： 1)審核施工圖紙。 人事部 ：負責人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。 1．火災(zāi)危險性分析 分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物 品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。 3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性 2)危險性作業(yè)危害。 26 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。按人均每天用水 150L 估算，居住人口 16365 人，生活耗水量每天 2450 立方米。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路 經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行 駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施 25 應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土 方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。聲級最大的是電鉆，可達 115dB(A)。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。 收集雨 水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。 對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。 二．節(jié)水措施 小區(qū)水環(huán)境 20 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安 裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油、 沉淀處理后排入下水道。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行???? 五．環(huán)境保護 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。