無(wú)錫市歐薇花園項(xiàng)目全案策劃報(bào)告(文件)
【正文】 月 銷售率 英倫皇家花園 2045 1433 8 39 53 36 39 75 32 91 72 113 % 高峰匯 616 478 8 31 6 55 35 25 13 41 56 37 % 晴山藍(lán)城 （一期） 540 472 33 81 222 46 48 183 59 167 % 雙隆明珠 252 7 7 3% 根據(jù)上述的各項(xiàng)目銷售狀況，可以反映出如下情況 錢橋區(qū)域項(xiàng)目相對(duì)盛岸板塊銷售速度及銷售率稍低，同時(shí)也是很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 從 07 年 5 月開(kāi)盤的雙隆明珠項(xiàng)目來(lái)看，項(xiàng)目銷售有較大問(wèn)題。 這也與本區(qū)域的消費(fèi)結(jié)構(gòu)人群相吻合， ◆房?jī)r(jià)分析 名稱 產(chǎn)品類型 最底單價(jià) (元 /㎡ ) 最高單價(jià) (元 /㎡ ) 平均單價(jià)(元 /㎡ ) 總價(jià) (元 ) 樓層差價(jià)(元 /層 ) 英倫皇家花園 多層 4000 4700 4500 55 3050 小高層 3800 4800 3900 3050 高峰匯 高層 3580 4700 4200 55 30 晴山藍(lán)城 多層 2600 3500 2900 37 30— 80 小高層 2800 3500 3100 42 50 雙隆明珠 多層 3500 3900 3800 48 50 小高層 3600 4200 3888 50 50 本區(qū)域內(nèi) 個(gè)項(xiàng)目銷售價(jià)格相差不大，相互差在 200400 元 /㎡左右，如： 雙隆明珠均價(jià)在 38000元 /㎡，高峰匯 4200 元 /㎡ 。 晴山藍(lán)城 錢橋、藕塘鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主及異地在錢橋周邊做生意者 雙隆明珠 錢橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主、軍區(qū)部隊(duì)軍官、部分榮巷街道業(yè)主 綜合分析，本區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目主要以 盛岸路和錢橋板塊內(nèi)的私營(yíng)業(yè)主 。 開(kāi)發(fā)商在此區(qū)域開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，加大對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)得到把握。未來(lái)無(wú)錫輕軌 3 號(hào)線在項(xiàng)目處附件設(shè)站，將是項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一。 項(xiàng)目所處地塊非規(guī)劃主流居住熱點(diǎn)地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，對(duì)市區(qū)客戶吸引力不夠，與其他區(qū)域地段的個(gè)案相比處于弱勢(shì)。 錢橋做為發(fā)展中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，擁有良好的工業(yè)經(jīng)濟(jì)及商貿(mào)，引來(lái)很多投資客戶，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 消費(fèi)者對(duì)于西片區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)同還需要一定的時(shí)間。在繼承本土特色和項(xiàng)目本身的基礎(chǔ)上，根據(jù)無(wú)錫市場(chǎng)的環(huán)境、風(fēng)貌、人文特點(diǎn)提出適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中目標(biāo)消費(fèi)者所普遍認(rèn)同和響應(yīng)的“ 健康、生態(tài)、水景 ”生活理念。在市場(chǎng)中建立獨(dú)特的品牌個(gè)性，塑造人性化的品牌氣質(zhì)，以展現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的品牌張力，吸引消費(fèi)者，最終創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域：榮巷街道，市區(qū)，錢橋區(qū)。 。 購(gòu)房目的：本地年輕人結(jié)婚用房，外地來(lái)錫發(fā)展落戶無(wú)錫改善現(xiàn)居住狀況的 價(jià)值體系建立的兩個(gè)層面 基本價(jià)值層面： 即高品質(zhì)的生態(tài)住宅品質(zhì)屬性 房型 —— 滿足：寬敞舒適的基本需求 綠化 —— 滿足：高綠化率的環(huán)境需求 景觀 —— 滿足：視覺(jué)和功能的高度統(tǒng)一 地段 —— 滿足：動(dòng)線發(fā)達(dá)，蘊(yùn)含投資價(jià)值 建材 —— 滿足：高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的基本需求 智能 —— 滿足：安全、便捷的基本需求 投資 —— 滿足：投資收益的基本需求 物業(yè) —— 滿足：人性化服務(wù)的基本需求 品牌 —— 滿足：與身份相符的基本需求 生態(tài) —— 滿足：舒適，健康生活的需求 附加值層面： 指能使目標(biāo)客戶群引起沖動(dòng)，而最終促成成交的心理需求（即：自我實(shí)現(xiàn)的需求、實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)的高品質(zhì)生活） 實(shí)現(xiàn)價(jià)值體系的兩大要素 （ 1） 、產(chǎn)品要素 突出本項(xiàng)目的高品質(zhì) 精品社區(qū) 未來(lái)潛力地段 戶型合理，面積經(jīng)濟(jì) 規(guī)劃和景觀精致 產(chǎn)品性價(jià)比高 （ 2)推廣要素 概念領(lǐng)先，立體作戰(zhàn) 概念領(lǐng)先：針對(duì)消費(fèi)者，展開(kāi)引導(dǎo)的策略，引領(lǐng)市場(chǎng)，與未來(lái)同行 立體作戰(zhàn)：打破手段單一的營(yíng)銷方式，突破時(shí)間的壁壘，創(chuàng)造營(yíng)銷模式 戰(zhàn)略思想 品牌營(yíng)銷 —— 立高： 塑造樂(lè)多房地產(chǎn)品牌，并嫁接到本項(xiàng)目； 產(chǎn)品創(chuàng)新 —— 對(duì)準(zhǔn)： 分析產(chǎn)品有力賣點(diǎn)，以創(chuàng)新產(chǎn)品贏得市場(chǎng)； 銷售促動(dòng) —— 造勢(shì)： 不斷形成新聞熱點(diǎn)，加上 SP 活動(dòng)，使之成為區(qū)域內(nèi)及周邊地區(qū)購(gòu)房人群關(guān)注的焦點(diǎn)，渲染造 廣告平面表現(xiàn) 歐薇花園 現(xiàn)代人崇尚的是安逸
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