無(wú)錫市歐薇花園項(xiàng)目全案策劃報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 給的市區(qū)項(xiàng)目，本區(qū)域項(xiàng)目尤其是大盤產(chǎn)品面積區(qū)段較廣； 就 20xx 年，錢橋鎮(zhèn)商品房開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，安置房開(kāi)工面 積 萬(wàn)平方米。只有結(jié)合區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀，尋找細(xì)分的市場(chǎng)空間，才能夠在該區(qū)域成功運(yùn)作項(xiàng)目。 ◆客戶群分析 名稱 主要客戶群體 英倫皇家花園 盛岸路沿線和惠錢路沿線的需求者、無(wú)錫市區(qū)及其他區(qū)域的平民購(gòu)房者、和盛岸路西端鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實(shí)業(yè)主、政府官員、教育工作者。 小區(qū)交通便捷， 8 3 4 路直通市區(qū)，同時(shí)惠錢路的拓寬建設(shè)改造在實(shí)施。 區(qū)域缺乏重大規(guī)劃和公建工程支撐，成長(zhǎng)性不高 機(jī)會(huì)（ O） 項(xiàng)目據(jù)市中心十五分鐘車程，交通方便，且惠錢路的改造實(shí)施，將形成更好的事態(tài)。 通過(guò)軟性文章及政府的規(guī)劃宣傳本區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景； 加強(qiáng)本案內(nèi)部設(shè)施配套，彌補(bǔ)生活設(shè)施的不足。 社會(huì)階層：當(dāng)?shù)丶爸苓吘用瘢奖鄙鐓^(qū)的人員，市區(qū)二次置業(yè)者。 。在市場(chǎng)中建立獨(dú)特的品牌個(gè)性，塑造人性化的品牌氣質(zhì)，以展現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的品牌張力，吸引消費(fèi)者，最終創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 消費(fèi)者對(duì)于西片區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)同還需要一定的時(shí)間。 項(xiàng)目所處地塊非規(guī)劃主流居住熱點(diǎn)地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，對(duì)市區(qū)客戶吸引力不夠，與其他區(qū)域地段的個(gè)案相比處于弱勢(shì)。 開(kāi)發(fā)商在此區(qū)域開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，加大對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)得到把握。 這也與本區(qū)域的消費(fèi)結(jié)構(gòu)人群相吻合， ◆房?jī)r(jià)分析 名稱 產(chǎn)品類型 最底單價(jià) (元 /㎡ ) 最高單價(jià) (元 /㎡ ) 平均單價(jià)(元 /㎡ ) 總價(jià) (元 ) 樓層差價(jià)(元 /層 ) 英倫皇家花園 多層 4000 4700 4500 55 3050 小高層 3800 4800 3900 3050 高峰匯 高層 3580 4700 4200 55 30 晴山藍(lán)城 多層 2600 3500 2900 37 30— 80 小高層 2800 3500 3100 42 50 雙隆明珠 多層 3500 3900 3800 48 50 小高層 3600 4200 3888 50 50 本區(qū)域內(nèi) 個(gè)項(xiàng)目銷售價(jià)格相差不大，相互差在 200400 元 /㎡左右，如： 雙隆明珠均價(jià)在 38000元 /㎡，高峰匯 4200 元 /㎡ 。 但是，具體到每個(gè)具體新推項(xiàng)目而言， ◆ 將會(huì)面臨更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 包括來(lái)自板塊內(nèi)新推項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)、板塊 內(nèi)成熟交付項(xiàng)目三級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)（很多已交付房源都屬于投資性購(gòu)房，在未來(lái)將會(huì)逐漸上市）、全市其他同質(zhì)板塊（如：堰橋、洛社等）的競(jìng)爭(zhēng)）。這就意味著未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈。 ◆ 購(gòu)物：永安超市（醫(yī)院對(duì)面）、現(xiàn)代聯(lián)華超市 ◆ 醫(yī)院：惠山區(qū)錢橋醫(yī)院 ◆ 娛樂(lè)：錢橋影劇院 ◆ 公園：春來(lái)廣場(chǎng) ◆ 銀行：交通銀行、建設(shè)銀行 ◆ 酒店：蘇嘉金龍大酒店、巍峰賓館 ◆ 餐飲：美味園飯店、貴賓樓酒店、園外樓酒店 ◆ 學(xué)校：錢橋中學(xué)、錢橋?qū)嶒?yàn)小學(xué)、錢橋中心幼兒園 3． 3 景觀資源配套 —— 位于無(wú)錫綠肺惠山北麓 除了上節(jié)所提到的春來(lái)廣場(chǎng)和玉泉公園以外，錢橋鎮(zhèn)本身就位于無(wú)錫的綠肺 —— 惠山和舜柯山一脈北麓。 2． 2 錢橋 —— 江蘇省惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)配套區(qū) 錢橋配套區(qū)是惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的重點(diǎn)配套區(qū)，規(guī)劃用地面積近 13000 畝， 東至山北勤新村，西至錢橋鎮(zhèn)勤建村，北至西漳北運(yùn)河，南至舜柯山。其中華新村、勝豐村分別超過(guò)了 13 億元和 12 億元，錢橋街道、曉星村的經(jīng)濟(jì)總量均超過(guò)了10 億元。 管：各種高頻、超薄、精密焊管、異型鋼管、冷撥無(wú)縫鋼管等，門類齊全、規(guī)格繁多，在五金、機(jī)械、油田等行業(yè)大顯身手。 1． 3 人口狀況 —— 人口密度僅相當(dāng)于北塘區(qū)的近 1/10 錢橋全 鎮(zhèn)人口 萬(wàn)，流動(dòng)人口近 2 萬(wàn)人，人口密度為 1233 人 /平方公里，在惠山六鎮(zhèn)中，人口密度僅高于堰橋；與北塘區(qū)的 11111 人 /平方公里相比，約為北塘區(qū)的 1/10，無(wú)錫城市向外圍拓展已經(jīng)成為趨勢(shì)。 隨著無(wú)錫城市向外圍的拓展，錢橋?qū)?huì)首先得到市場(chǎng)的關(guān)注，成為主城拓展首先惠及之區(qū)域。 皮：各種皮革制品遠(yuǎn)銷 24 個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 1． 6 特色經(jīng)濟(jì) —— 蓬勃發(fā)展的村級(jí)經(jīng)濟(jì)和潛力巨大的倉(cāng)儲(chǔ)物流 ◆ 蓬勃發(fā)展的村級(jí)經(jīng)濟(jì) 20xx 年，錢橋鎮(zhèn)村級(jí)經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 1
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