【正文】 現(xiàn)松動(dòng)以盡快將房屋出手套現(xiàn)，綜上因素全年 全市不同區(qū)域房價(jià)出現(xiàn)了不同程度的降幅，但基于區(qū)域、配套及現(xiàn)房三大傳統(tǒng)優(yōu)勢，二手房均價(jià)的降幅小于一手。 我愛我家認(rèn)為，在國家對住宅市場的有利調(diào)控下，中小戶型房源得以迅速發(fā)展，成為交易主力軍，一方面在存量房市場中，中小戶型供給大，伴隨國家政策的側(cè)重，購買此類住房的優(yōu)惠也較大，近年來房價(jià)的飛漲、物價(jià)的攀升使得居民的實(shí)際購買力下降，中小戶型以面積適中、功能適當(dāng)、總價(jià)較低的高性價(jià)比博得大多數(shù)自住型置業(yè)群體的青睞，其中兩居室房源更加適用于家庭改善型居住，購房者對未來房價(jià)的走 勢不明確，也擔(dān)心將來一居換兩居難以實(shí)現(xiàn)，因此多數(shù)購買力稍高的置業(yè)者選擇直接購買兩居室住房，因此所有成交中兩居室房源成交比重占據(jù)絕對優(yōu)勢；而三居及三居以上的住房在成交中一直保持較低的比例，一方面自“”新政以來改善型需求被壓制，近期的各項(xiàng)政策也并未涉及此類房源，另外，在購買此類住房的客戶中多以已擁有自住房的投資型購房者居多，綜合宏觀政策以及供需關(guān)系來看，三居及三居以上房源尤其是高端住宅市場的成交難超中小戶型普通住宅。面對年末 “抄底 ”、 “回暖 ”等熱點(diǎn)問題， 我愛我家 認(rèn)為： 20xx 年天津市二手房市場仍將處于調(diào)整期內(nèi)，樓市真正回暖短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。 我愛我家分析認(rèn)為，諸多原因?qū)е?“觀望 ”壁壘仍然無法根本打破，政策效應(yīng)的影響也將逐漸顯現(xiàn)，市場的回暖并非一蹴而就，而是一個(gè)長期漸進(jìn)的過程，但隨著宏觀調(diào)控的整體推進(jìn)，房價(jià)將更加趨于理性，市場結(jié)構(gòu)也將更為合理。部分一線城市房價(jià)的大幅下降，成交的持續(xù)低迷，觀望的長期存在，商品房市場對二手房市場的直接影響以及供需關(guān)系的微妙變化，使得 08 年天津二手房交易均價(jià)也經(jīng)歷了由漲幅趨緩到小幅震蕩再到當(dāng)前出現(xiàn)小幅下滑的趨勢。另外，隨著中心城區(qū)的土地稀缺現(xiàn)象日漸突出，新建商品房也多數(shù)集中在了環(huán)外地區(qū)，二手房的區(qū)域、配套及現(xiàn)房優(yōu)勢繼續(xù)凸顯。 預(yù)計(jì) 09 年隨著經(jīng)濟(jì)形勢的走向，仍然存在降息空間，但是整體降幅將小于今年。 其次，保障性住房作為二手房上市意義重大。 中小戶型普通住宅成交旺盛 20xx 年第四季度，中央及地方政府關(guān)于促進(jìn) 房地產(chǎn) 市場健康發(fā)展的政策頻出，二手房市場交易重現(xiàn)活躍。 預(yù)計(jì) 20xx 年，中小戶型普通住宅成交旺盛，高端住宅市場仍有調(diào)整空間。國務(wù)院 “”政策的出臺(tái)，對第二套住房的限制標(biāo)準(zhǔn)有所松動(dòng)， 給市場以利好信號。 住宅買賣市場低迷助推租賃市場活躍度增強(qiáng) 08 年二手房買賣市場持續(xù)低迷，但與之相反的是，住宅租賃市場較為活躍，首先表現(xiàn)在年初市場啟動(dòng)較早，其次傳統(tǒng)旺季的 310 月住宅租賃交易總量較高，預(yù)計(jì)全年天津市住宅租賃總量約為六萬宗以上。 二手房中介行業(yè)洗牌仍將繼續(xù) 行業(yè)新格局或?qū)⒏〕鏊? 08 年二手房市場成交的持續(xù)低迷，使得地產(chǎn)中介面臨全行業(yè)營業(yè)額的大幅下降，先是第二季度末部分個(gè)體中介紛紛退市，第三季度中小中介大范圍關(guān)店裁員，至第四季度大型中介開始著手縮減門店規(guī)模，全年天津市二手房中介門店總量減少四成以上，目前本市大型中介平均門店數(shù)量在 40 家左右。 預(yù)計(jì) 20xx 年全市二手中介門店總量變化不大，隨著樓市調(diào)整期的持續(xù)，行業(yè)洗牌仍將繼續(xù)，行業(yè)新格局或?qū)⒏〕鏊?。一方面市場的低迷使得中介企業(yè)為了生存更需加強(qiáng)內(nèi)部管理，完善誠信建設(shè)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，接受市場檢驗(yàn)而實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰；另一方面，自天津市 “二手房交易資金監(jiān)管 ”政策 07 年 1 月 29 日全面實(shí)施以來，杜絕了 “現(xiàn)金流 ”交易給客業(yè)雙方帶來的資金占壓風(fēng)險(xiǎn)，也使此類企業(yè)不得不退出市場，規(guī)范經(jīng)營的品牌由此擴(kuò)大了市場份額。供給方面，房價(jià)下挫、觀望持續(xù)使得 “賣房難 ”，交易周期明顯增長，在議價(jià)與業(yè)主心理價(jià)位相差甚遠(yuǎn)的情況下，部分業(yè)主選擇將房屋由售轉(zhuǎn)租， “售轉(zhuǎn)租 ”的發(fā)生為住宅租賃市場增加了有效的房源供給；需求方面，房價(jià)的動(dòng)蕩使得大部分購房者處于觀望，推遲了入市時(shí)間，而其居住需求仍需解決，與出手購房有可能承受房價(jià)大跌帶來的高風(fēng)險(xiǎn)相比，短期租房被越來越多的人所認(rèn)同，加之當(dāng)前住宅租賃市場租金價(jià)格相對穩(wěn)定，房源可選擇性較強(qiáng)，部分購房需求也涌入了租賃市場。改善型自住需求總量龐大，約占購房總需求的 35%左右，其活躍程度對整體市場產(chǎn)生較大影響；改善型需求的購房者具備一定的購買力，且個(gè)人資信相對較好，降低了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，此類購房者多選擇在購置改善型住房前后，將原有住房變現(xiàn)，這也在一定程度上增加了存量房資源，加速了流通。 我愛我家認(rèn)為，居民出行的便捷將直接影響區(qū)域內(nèi)二手房交易活躍程度，在交通升級的利好下，其周邊的二手房也必然成交活躍； 08 年連接北京天津的京津高鐵開 通，助推了京津兩地的進(jìn)一步融合，為北京人在天津置業(yè)開通快速通道， “京津一體化 ”逐漸變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，天津的二手房市場仍將在軌道交通以及城際鐵路的帶動(dòng)下迎來更多新的需求增長點(diǎn)。 我愛我家 認(rèn)為， “普通住宅標(biāo)準(zhǔn) ”調(diào)整后，此類房屋交易過程中的稅費(fèi)成本大幅降低；而 90平米以下房源始終是市場中的主力成交， 08 年第四季度政策出臺(tái)之后，此類房源成交激增，可見政策對此類交易的拉動(dòng)立竿見影。一系列政策體現(xiàn)了政府對于低收入家庭住房的大力支持，合理的修正了住房市場的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我愛我家認(rèn)為，對于部分收入水平較低的家庭而言，二手保障性住房使得房源可選擇性更豐富，購買壓力減輕。 保障性住房給房地產(chǎn)三級市場帶來多方面影響 保障性住房的規(guī)劃與開工建設(shè)在 20xx 年進(jìn)行的如火如荼，中央及各地方政府均將其列為保障民生的重要工作。 09 年降息預(yù)期依舊存在 20xx 年下半年，美國金融危機(jī)快速蔓延至全球，影響到各國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩， “保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu) ”成為經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。 20xx 年全年一、二