【正文】 人在天津置業(yè)開(kāi)通快速通道， “京津一體化 ”逐漸變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，天津的二手房市場(chǎng)仍將在軌道交通以及城際鐵路的帶動(dòng)下迎來(lái)更多新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。供給方面，房?jī)r(jià)下挫、觀(guān)望持續(xù)使得 “賣(mài)房難 ”，交易周期明顯增長(zhǎng)，在議價(jià)與業(yè)主心理價(jià)位相差甚遠(yuǎn)的情況下，部分業(yè)主選擇將房屋由售轉(zhuǎn)租， “售轉(zhuǎn)租 ”的發(fā)生為住宅租賃市場(chǎng)增加了有效的房源供給；需求方面，房?jī)r(jià)的動(dòng)蕩使得大部分購(gòu)房者處于觀(guān)望，推遲了入市時(shí)間，而其居住需求仍需解決，與出手購(gòu)房有可能承受房?jī)r(jià)大跌帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)相比，短期租房被越來(lái)越多的人所認(rèn)同，加之當(dāng)前住宅租賃市場(chǎng)租金價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，房源可選擇性較強(qiáng)，部分購(gòu)房需求也涌入了租賃市場(chǎng)。 預(yù)計(jì) 20xx 年全市二手中介門(mén)店總量變化不大，隨著樓市調(diào)整期的持續(xù)，行業(yè)洗牌仍將繼續(xù)，行業(yè)新格局或?qū)⒏〕鏊妗? 住宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)低迷助推租賃市場(chǎng)活躍度增強(qiáng) 08 年二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)持續(xù)低迷，但與之相反的是，住宅租賃市場(chǎng)較為活躍，首先表現(xiàn)在年初市場(chǎng)啟動(dòng)較早，其次傳統(tǒng)旺季的 310 月住宅租賃交易總量較高，預(yù)計(jì)全年天津市住宅租賃總量約為六萬(wàn)宗以上。 預(yù)計(jì) 20xx 年，中小戶(hù)型普通住宅成交旺盛，高端住宅市場(chǎng)仍有調(diào)整空間。 其次，保障性住房作為二手房上市意義重大。另外，隨著中心城區(qū)的土地稀缺現(xiàn)象日漸突出，新建商品房也多數(shù)集中在了環(huán)外地區(qū)，二手房的區(qū)域、配套及現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)繼續(xù)凸顯。 我愛(ài)我家分析認(rèn)為，諸多原因?qū)е?“觀(guān)望 ”壁壘仍然無(wú)法根本打破，政策效應(yīng)的影響也將逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)的回暖并非一蹴而就，而是一個(gè)長(zhǎng)期漸進(jìn)的過(guò)程，但隨著宏觀(guān)調(diào)控的整體推進(jìn)，房?jī)r(jià)將更加趨于理性，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也將更為合理。 我愛(ài)我家認(rèn)為，在國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的有利調(diào)控下，中小戶(hù)型房源得以迅速發(fā)展，成為交易主力軍，一方面在存量房市場(chǎng)中，中小戶(hù)型供給大，伴隨國(guó)家政策的側(cè)重，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房的優(yōu)惠也較大，近年來(lái)房?jī)r(jià)的飛漲、物價(jià)的攀升使得居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降，中小戶(hù)型以面積適中、功能適當(dāng)、總價(jià)較低的高性?xún)r(jià)比博得大多數(shù)自住型置業(yè)群體的青睞，其中兩居室房源更加適用于家庭改善型居住，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走 勢(shì)不明確，也擔(dān)心將來(lái)一居換兩居難以實(shí)現(xiàn)，因此多數(shù)購(gòu)買(mǎi)力稍高的置業(yè)者選擇直接購(gòu)買(mǎi)兩居室住房，因此所有成交中兩居室房源成交比重占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；而三居及三居以上的住房在成交中一直保持較低的比例，一方面自“”新政以來(lái)改善型需求被壓制，近期的各項(xiàng)政策也并未涉及此類(lèi)房源，另外，在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房的客戶(hù)中多以已擁有自住房的投資型購(gòu)房者居多，綜合宏觀(guān)政策以及供需關(guān)系來(lái)看，三居及三居以上房源尤其是高端住宅市場(chǎng)的成交難超中小戶(hù)型普通住宅。交易價(jià)格方面，今年全市價(jià)格整體走勢(shì)一改往年直線(xiàn)上升趨勢(shì)， 08 年以小范圍內(nèi)震蕩為主， 20xx 年天津市二手房交易均價(jià) 5272 元 /平米，同比去年上漲 %，增幅已明顯趨緩。 斷供： 08 年全球經(jīng)濟(jì)的衰退， 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的降溫以及房?jī)r(jià)的下行綜合造成貸款購(gòu)房者資金的緊張，部分以租養(yǎng)貸、貸款購(gòu)買(mǎi)多套住宅的投資型客戶(hù)持有成本上升，同時(shí)也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降將首付 “蒸發(fā) ”的現(xiàn)象，部分城市也出現(xiàn)了不同程度的斷供， 我愛(ài)我家 了解到，天津市雖無(wú)斷供潮出現(xiàn)，但是今年以來(lái)僅河西法院因?yàn)?“斷供 ”被銀行訴請(qǐng)解除合同的案例多達(dá) 60 余起。 天津市八項(xiàng)支持居民購(gòu)房的政策措施 發(fā)布日期： 20xx1030 實(shí)施日期： 20xx111 發(fā)布單位：天津市建委、市國(guó)土房管局、市財(cái)政局、人民銀行天津分行 減免住房交易稅 鼓勵(lì)個(gè)人住房貸款 完善公積金住房貸款政策 調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 放寬還遷安置房上市條件 加快保障性住房建設(shè) 調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)稅收政策 進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 《天津市個(gè)人住房公積金貸款管理辦法》 發(fā)布日期： 20xx1115 實(shí)施日期： 20xx1124 發(fā)布單位：天津市住房公積金管理委員會(huì) 增加個(gè)人住房公積金貸款品種 進(jìn)一步放寬提取條件 推行公積金委提業(yè)務(wù) 簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)辦理 手續(xù) 提高公積金繳存比例 提高最高貸款到 60 萬(wàn) 下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 下調(diào)貸款首付款比例 擴(kuò)大擔(dān)保費(fèi)補(bǔ)貼范圍 完善集中封存管理 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) 發(fā)布日期： 20xx1220 發(fā)布單位：國(guó)務(wù)院辦公廳 一是加大保障性住房建設(shè)力度，爭(zhēng)取用 3 年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶(hù)區(qū)改造問(wèn)題。 據(jù)介紹，政策調(diào)整后，相比商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款的政策優(yōu)惠更加明顯。 三是進(jìn)一步明確了登記機(jī)關(guān)的審查職責(zé)。 今年的大幅降息給二手房市場(chǎng)帶來(lái)利好，在減緩了購(gòu)房者還貸壓力的同時(shí)，也降低了貸款的準(zhǔn)入門(mén)檻，刺激更多購(gòu)房者的入市，對(duì)于提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)市場(chǎng)活躍起到重要作用。 20xx 將 “降息 ”進(jìn)行到底 20xx 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)可謂經(jīng)歷了大逆轉(zhuǎn)，從 “雙防 ”到 “一防一控 ”、 “一保一控 ”再到年末的 “保增長(zhǎng) ”，宏觀(guān)調(diào)控方向也出現(xiàn)了調(diào)轉(zhuǎn)，去年的六次加息與今年百日內(nèi)的五次降息形成了鮮明的對(duì)比。 二是確立和細(xì)化了登記簿制度，明 確了內(nèi)容和形式。 《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款最高限額有關(guān)問(wèn)題的通知》 實(shí)施日期： 20xx91 發(fā)布單位：天津市住房公積金管理委員會(huì) 夫妻雙方共同申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高限額由現(xiàn)行的 40 萬(wàn)元提高到 60 萬(wàn)元；職工個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高限額不變，為 40 萬(wàn)元。 三、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。 二手房?jī)r(jià)的下挫給市場(chǎng)帶來(lái)多方面影響 售轉(zhuǎn)租：面對(duì)二手房市場(chǎng)近一年來(lái)從漲幅趨緩到小范圍震蕩再到出現(xiàn)下探趨勢(shì)，市場(chǎng)成交低迷，交易意愿的萎縮使得大多