【正文】 人在天津置業(yè)開通快速通道， “京津一體化 ”逐漸變?yōu)楝F(xiàn)實，天津的二手房市場仍將在軌道交通以及城際鐵路的帶動下迎來更多新的需求增長點。供給方面，房價下挫、觀望持續(xù)使得 “賣房難 ”，交易周期明顯增長，在議價與業(yè)主心理價位相差甚遠的情況下，部分業(yè)主選擇將房屋由售轉(zhuǎn)租， “售轉(zhuǎn)租 ”的發(fā)生為住宅租賃市場增加了有效的房源供給；需求方面，房價的動蕩使得大部分購房者處于觀望，推遲了入市時間，而其居住需求仍需解決，與出手購房有可能承受房價大跌帶來的高風險相比，短期租房被越來越多的人所認同，加之當前住宅租賃市場租金價格相對穩(wěn)定，房源可選擇性較強，部分購房需求也涌入了租賃市場。 預計 20xx 年全市二手中介門店總量變化不大，隨著樓市調(diào)整期的持續(xù)，行業(yè)洗牌仍將繼續(xù)，行業(yè)新格局或?qū)⒏〕鏊妗? 住宅買賣市場低迷助推租賃市場活躍度增強 08 年二手房買賣市場持續(xù)低迷，但與之相反的是，住宅租賃市場較為活躍，首先表現(xiàn)在年初市場啟動較早，其次傳統(tǒng)旺季的 310 月住宅租賃交易總量較高，預計全年天津市住宅租賃總量約為六萬宗以上。 預計 20xx 年，中小戶型普通住宅成交旺盛，高端住宅市場仍有調(diào)整空間。 其次，保障性住房作為二手房上市意義重大。另外，隨著中心城區(qū)的土地稀缺現(xiàn)象日漸突出，新建商品房也多數(shù)集中在了環(huán)外地區(qū)，二手房的區(qū)域、配套及現(xiàn)房優(yōu)勢繼續(xù)凸顯。 我愛我家分析認為，諸多原因?qū)е?“觀望 ”壁壘仍然無法根本打破，政策效應的影響也將逐漸顯現(xiàn)，市場的回暖并非一蹴而就，而是一個長期漸進的過程，但隨著宏觀調(diào)控的整體推進，房價將更加趨于理性，市場結(jié)構(gòu)也將更為合理。 我愛我家認為，在國家對住宅市場的有利調(diào)控下，中小戶型房源得以迅速發(fā)展，成為交易主力軍，一方面在存量房市場中，中小戶型供給大，伴隨國家政策的側(cè)重，購買此類住房的優(yōu)惠也較大，近年來房價的飛漲、物價的攀升使得居民的實際購買力下降，中小戶型以面積適中、功能適當、總價較低的高性價比博得大多數(shù)自住型置業(yè)群體的青睞，其中兩居室房源更加適用于家庭改善型居住，購房者對未來房價的走 勢不明確，也擔心將來一居換兩居難以實現(xiàn)，因此多數(shù)購買力稍高的置業(yè)者選擇直接購買兩居室住房，因此所有成交中兩居室房源成交比重占據(jù)絕對優(yōu)勢；而三居及三居以上的住房在成交中一直保持較低的比例，一方面自“”新政以來改善型需求被壓制，近期的各項政策也并未涉及此類房源，另外，在購買此類住房的客戶中多以已擁有自住房的投資型購房者居多，綜合宏觀政策以及供需關(guān)系來看，三居及三居以上房源尤其是高端住宅市場的成交難超中小戶型普通住宅。交易價格方面，今年全市價格整體走勢一改往年直線上升趨勢， 08 年以小范圍內(nèi)震蕩為主， 20xx 年天津市二手房交易均價 5272 元 /平米，同比去年上漲 %，增幅已明顯趨緩。 斷供： 08 年全球經(jīng)濟的衰退， 房地產(chǎn) 市場的降溫以及房價的下行綜合造成貸款購房者資金的緊張，部分以租養(yǎng)貸、貸款購買多套住宅的投資型客戶持有成本上升，同時也出現(xiàn)了房價下降將首付 “蒸發(fā) ”的現(xiàn)象，部分城市也出現(xiàn)了不同程度的斷供， 我愛我家 了解到，天津市雖無斷供潮出現(xiàn)，但是今年以來僅河西法院因為 “斷供 ”被銀行訴請解除合同的案例多達 60 余起。 天津市八項支持居民購房的政策措施 發(fā)布日期： 20xx1030 實施日期： 20xx111 發(fā)布單位：天津市建委、市國土房管局、市財政局、人民銀行天津分行 減免住房交易稅 鼓勵個人住房貸款 完善公積金住房貸款政策 調(diào)整普通住房價格標準 放寬還遷安置房上市條件 加快保障性住房建設 調(diào)整經(jīng)濟適用房開發(fā)稅收政策 進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 《天津市個人住房公積金貸款管理辦法》 發(fā)布日期： 20xx1115 實施日期： 20xx1124 發(fā)布單位：天津市住房公積金管理委員會 增加個人住房公積金貸款品種 進一步放寬提取條件 推行公積金委提業(yè)務 簡化業(yè)務辦理 手續(xù) 提高公積金繳存比例 提高最高貸款到 60 萬 下調(diào)個人住房公積金貸款利率 下調(diào)貸款首付款比例 擴大擔保費補貼范圍 完善集中封存管理 國務院辦公廳關(guān)于促進 房地產(chǎn) 市場健康發(fā)展的若干意見 發(fā)布日期： 20xx1220 發(fā)布單位：國務院辦公廳 一是加大保障性住房建設力度，爭取用 3 年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。 據(jù)介紹，政策調(diào)整后，相比商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款的政策優(yōu)惠更加明顯。 三是進一步明確了登記機關(guān)的審查職責。 今年的大幅降息給二手房市場帶來利好，在減緩了購房者還貸壓力的同時，也降低了貸款的準入門檻，刺激更多購房者的入市，對于提振市場信心，促進市場活躍起到重要作用。 20xx 將 “降息 ”進行到底 20xx 年中國經(jīng)濟可謂經(jīng)歷了大逆轉(zhuǎn)，從 “雙防 ”到 “一防一控 ”、 “一保一控 ”再到年末的 “保增長 ”，宏觀調(diào)控方向也出現(xiàn)了調(diào)轉(zhuǎn)，去年的六次加息與今年百日內(nèi)的五次降息形成了鮮明的對比。 二是確立和細化了登記簿制度，明 確了內(nèi)容和形式。 《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金貸款最高限額有關(guān)問題的通知》 實施日期： 20xx91 發(fā)布單位：天津市住房公積金管理委員會 夫妻雙方共同申請住房公積金貸款的，最高限額由現(xiàn)行的 40 萬元提高到 60 萬元；職工個人申請住房公積金貸款的，最高限額不變，為 40 萬元。 三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 二手房價的下挫給市場帶來多方面影響 售轉(zhuǎn)租：面對二手房市場近一年來從漲幅趨緩到小范圍震蕩再到出現(xiàn)下探趨勢，市場成交低迷，交易意愿的萎縮使得大多