滁州財富廣場商業(yè)地產(chǎn)項目前期策劃提案報告商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 獨特 —— 客戶資源的充分挖掘 本資料來自 44 招商小貼示 1： 我司與國內(nèi)知名商業(yè)管理公司有著密切的合作關(guān)系，擁有眾多的商家資源，我們可以在招商說明會邀請政府領(lǐng)導(dǎo)的同時對上述商家進行邀約，以增加項目的品牌效應(yīng)。 本資料來自 45 招商小貼示 免租策略： 一般大型主力店首次進駐一個區(qū)域必然要求較多的優(yōu)惠政策，根據(jù)我司多年從事商業(yè)地產(chǎn)招商的經(jīng)驗，對于特定的大型主力店應(yīng)實施免租策略。 本案地處滁州的成熟住宅片區(qū)豐樂路中心，建成后，近3萬方的商業(yè)可以形成規(guī)?；?jīng)營，成為區(qū)別于天長路、南譙北路為中心的繁華 CBD后的滁州新 CLD中最大的商業(yè)配套。 本資料來自 49 推 廣 策 略 本資料來自 50 一、概述 由于滁州住宅市場除價格略有下降之外，銷售狀況仍保持良好，而辦公樓產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鰧儆诳瞻祝员景傅淖≌c辦公樓只要準(zhǔn)確定位出擊市場，銷售應(yīng)不是問題。而前期招商是需要一定的推廣費用的。 本資料來自 53 三、推廣費用 前期的招商推廣，費用應(yīng)按商鋪銷售價格的 15%來計算。 香港龍景象常熟分公司高層主管之一，現(xiàn)任營銷總監(jiān)一職，分管項目 《 金信裝飾物流城 》 、 《 華茂 本資料來自 61 蘇成：銷售經(jīng)理 從事房地產(chǎn)營銷策劃近四年； 成功銷售執(zhí)行、案前策劃房地產(chǎn)項目 5個，代表個案《 美麗園 》 、 《 藍(lán)天家園 》 、 《 華東食品城 》 、《 華茂新天地 》 等 。 本資料來自 63 ：設(shè)計主管 東北師范大學(xué)廣告平面設(shè)計專業(yè)（學(xué)士學(xué)位），從事房地產(chǎn)設(shè)計近 4年； 成功包裝、設(shè)計房地產(chǎn)項目十余個，代表個案： 《 萬晟第一區(qū) 》 、 《 美印溪谷 》 、 《 優(yōu)山美地 》 、 《 林語花溪 》 、 《 四季青市場 》 、 《 華東食品城 》 、 《 四季花園 》 、 《 美麗園 》 ； 香港龍景象常熟分公司主管之一，現(xiàn)任美術(shù)指導(dǎo)一職，分管項目 《 金信裝飾物流城 》 、 《 華茂新天地 》 、 《 董浜親水灣 》 、 《 金信裝飾物流城 》 、 《 溫沙堡國際溫泉度假中心 》 。 本資料來自 62 徐建：策劃主管 重點大學(xué)廣告學(xué)專業(yè)畢業(yè)，從事房地產(chǎn)營銷策劃近四年； 成功策劃、包裝房地產(chǎn)項目十余個，代表個案 《 長春銀座 》 、 《 萬年 101摩天購物中心 》 、 《 俄羅斯步行街 》 、 《 華東食品城 》 、《 華茂新天地 》 、 《 金信裝飾物流城 》 、 《 溫沙堡國際溫泉度假中心 》 、 《 親水灣花園 》 等 。 本資料來自 60 葛曉勇：招商經(jīng)理 上海大學(xué)物流專業(yè)，從事房地產(chǎn)招商工作 6年； 成功招商執(zhí)行房地產(chǎn)項目 5個，代表個案 《 新上海女人廣場 》 、 《 新化溫州廣場 》 、 《 華東食品城 》 、 《 金信裝飾物流城 》 等 ；其中 《 新上海女人廣場 》 曾帶領(lǐng)招商團隊在上海引起商業(yè)寫字樓的新高潮。 成功執(zhí)行上海、蘇州房地產(chǎn)項目十多個，如： 《 沿海 大型專業(yè)賣場的起租年限一般最低為 5年，雖然租金可能不是很高，但是專業(yè)賣場能吸引大量的人氣，人氣提升后，本案地段價值也會隨之得到提升，而如果在 5年后再銷售商鋪，那價格就可能會在 4萬以上，最終能使開發(fā)商的利益最大化。 本資料來自 51 二、實施方案： 按照正常推案節(jié)奏進行銷售與招商，也就是按照銷售時的市場價格銷售商鋪，而 3年后本案商鋪的銷售價格區(qū)間大約在 2500028000元 /㎡ 之間。 本資料來自 48 除了住宅樓盤的小部分底鋪，市場上其他商鋪不多，與本案區(qū)位相似的同類型產(chǎn)品在滁州市場上更是難尋，只能以南譙路與鳳凰路交叉處一間為例分析商鋪的市場價格。這樣的免租方案能保障項目在幾年內(nèi)可做到持續(xù)經(jīng)營，不至于發(fā)生集中商家撤離的情況（前期一次性免除造成的最大弊端），從而緩解開發(fā)商的持續(xù)經(jīng)營壓力。 中西餐飲類：棒約瀚、一茶一坐，拉芳舍等。 本資料來自 41 招商節(jié)點控制 本項目預(yù)計招商期為 1824個月，需結(jié)合工程進度，商家正式簽約基本都在工程現(xiàn)房后臨近交房階段，因此前期接觸、蓄水過程會比較漫長。 意向簽約會 滁州政府有關(guān)方面領(lǐng)導(dǎo)、各意向主力店代表、小業(yè)態(tài)業(yè)主、滁州當(dāng)?shù)馗鞔竺襟w。） 招商策略 本資料來自 39 SP活動節(jié)點 招商說明會 意向簽約會 本資料來自 40 SP節(jié)點 人員 作用 招商說明會 滁州政府有關(guān)方面領(lǐng)導(dǎo)、各意向主力店代表、小業(yè)態(tài)業(yè)主、滁州當(dāng)?shù)馗鞔竺襟w。 體驗式招商 —— 對招商處內(nèi)、外進行形象包裝，招商處外部進行綠化，使客戶感受到產(chǎn)品的高品質(zhì)，招商人員的專業(yè)性，此時向其推介產(chǎn)品，可大大提高客戶對項目的認(rèn)可度。 在前期宣傳時，以相同區(qū)域毛坯房的價格做精裝修入市，以此吸引客戶。 所以，我司建議的精裝 寓所 具有市場唯一性，體現(xiàn)客戶的身份尊貴。 本資料來自 30 二、住宅 根據(jù)前期我司對于住宅市場的詳細(xì)調(diào)查，滁州當(dāng)?shù)爻尸F(xiàn)兩頭大中間小的特點，即 8090平方米的小面積戶型最好銷售， 120平方米以上次之，而 100115平方米內(nèi)的戶型銷售最為困難。 3）除此之外，普通 住宅、沿街門面對于有高端辦公需求的企業(yè)來說，軟硬件都不能滿足其辦公標(biāo)準(zhǔn)， 本項目的建成將會為他們提供一個品質(zhì)高、環(huán)境優(yōu)越的辦公場所。 抓住機會：一邊是市場空白、一邊是公司企業(yè)租用住宅樓做辦公室，而且隨著滁州大力著手經(jīng)濟建設(shè)，必定會加大力度吸引外資，所以充分表明滁州的市場需求還是相當(dāng)大的。牛市中扶搖直上，而熊市下墜入凡間。 2）好比肯德基、麥當(dāng)勞等洋快餐在國內(nèi)市場走的都是兒童路線，而每次去此類洋快餐對于兒童來說都是一次獎勵，而他們又是如何吸引小孩子的，就是靠一些小禮品
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