花都市萬科天景花園2008年營銷推廣計劃(文件)
【正文】 80M178。三、四房 205套 98150M178。三、四房 240套 95150M178。開發(fā)商將面臨很大的壓力，為緩解資金壓力，預(yù)計開發(fā)商繼續(xù)有降價措施（特別是區(qū)府板塊）。 對于汽車城的客戶而言，位置略優(yōu)于本項目。 該項目的首批單位預(yù)計會以中小戶型為主力，價格尚未確定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 觀湖國際 該項目自去年中期火熱銷售后，一直處于斷貨狀態(tài)，并且根據(jù)其銷售口徑， 08年第一季度仍然無貨供應(yīng)，預(yù)計在五一前后才有新品上市，初步判斷會在 4月開始市場預(yù)熱和客戶儲備。該項目的洋房類產(chǎn)品會在農(nóng)歷年后開售，產(chǎn)品以 100150方三房為主，產(chǎn)品品質(zhì)尚未得知，價格亦未有確切信息，但預(yù)計不會高開，仍然會維持原有的中價策略。對客戶有一定分流的項目。 位置略遜于大運(yùn)家園，價格亦略低于大運(yùn)的區(qū)府版快項目，受新政策影響，開售亦不理想，與本項目有略有戶型重疊，但品質(zhì)差異顯著，客戶分流并不明顯。目前僅有 98*98折優(yōu)惠。作為東區(qū)的代表項目，該項目對市場的影響力不容忽視，是本項目一期客戶對比的主要項目。 云峰花園 豪利花園 該項目在新政前價格大幅度調(diào)整，在新政后進(jìn)退兩難，在經(jīng)過幾個月的堅持后，近期終于進(jìn)行價格調(diào)整，采用精選單位一口價方式促銷，但因為前期的市場影響，促銷成果一般。同時亦有前期的剩余產(chǎn)品 4500清貨促銷。在目前的價格水平下，銷售困難，但是目前仍未有大的折扣促銷。該項目一月初全現(xiàn)樓開售，價格偏高，整個項目 8棟全數(shù)推出，共約 264套，但截止至 約僅有 3套。并且由于開盤時間關(guān)系，這次推售未受到新政影響。 各盤簡述 —— 威脅等級低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶分析 ? 樣本說明 ? 客戶特征分析 ? 客戶小結(jié) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 樣本： E棟成交客戶數(shù)據(jù) ,樣本共 129份 (截止 1月 9日 )。 數(shù)據(jù)說明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶來源分析 分析說明 : 1. 新華中心 /區(qū)府 /汽車城 仍是客戶主要來源區(qū)域，三者合計約占 60％左右。 2. 投資客最少，僅 13％。 2. 二次置業(yè)的客戶占 35％ ，其比重較一期下降明顯，主要受到政策影響。年輕一代，特別是有剛性需求的客戶成為購房主力。 從事行業(yè) 類別 汽車 皮具 珠寶 航空 公務(wù)員 私營企 業(yè) 未知及 其他 合計 數(shù)量 15 5 2 9 17 43 38 129 比例 12% 4% 2% 7% 13% 33% 29% 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶獲知途徑分析 分析說明 : 1. 朋友介紹占 56％，是客戶主要獲知途徑。 3. 戶外、單張、電視效果較為平均，合計占 22％。 ?首次置業(yè)，自住型的客戶為主。 ?私企業(yè)是客戶主要從事行業(yè)，公務(wù)員及汽車城次之。報紙效果一般。 6月，開展多種促銷活動，快速消化余貨。 現(xiàn)場 2月 強(qiáng)銷 6月 清貨期 戶外、報廣、電視壓軸景觀組團(tuán)推出市場 3月 宜家家私展及家居講座 ，并給予客戶家私禮券。 花都及廣州萬科 DM。 6月現(xiàn)場一口價單元展板，最后清貨。 電視廣告 在強(qiáng)銷期進(jìn)行嘗試新的標(biāo)版，發(fā)布Ｆ棟銷售信息； 網(wǎng)絡(luò)廣告 通過論壇，進(jìn)行視頻廣告嘗試，發(fā)布Ｆ棟銷售信息； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 線下工作： 短信、 DM、派單、拓展等 短信作為信息及時傳播工具，及時發(fā)布現(xiàn)場信息； ＤＭ，將覆蓋廣州業(yè)主群體，拓寬客戶來源； 派單與看樓車給合，聯(lián)合當(dāng)?shù)匦〈頇C(jī)構(gòu)，以廣告費(fèi)的形式支付，進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的拉客行動； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷費(fèi)用統(tǒng)計 合計： 235萬＋短信費(fèi)用 10萬＋其它（約總費(fèi)用占 20％）＝ 約 300萬 項目 備注 實(shí)際費(fèi)用 （萬元） 投放 平面媒體 今日花都 7 南方都市報 32 網(wǎng)絡(luò) 萬科內(nèi)網(wǎng) 項目網(wǎng)站 搜房新聞稿及論壇炒作 8 電視 本港 短片制作 15萬 26 翡翠 26 戶外 戶外廣告畫 20 增加短期戶外廣告牌 2個 20 線下 DM 花都公務(wù)員、教師及部分私企業(yè)主 6 巡展 獅嶺、皮具城 4 大潤發(fā) 8 派單 大潤發(fā)、新世紀(jì)、易初蓮花等 8 活動 答謝晚宴 (或大型青年主題表演 ) 40 宜家家私展 7 汽車展 8 總費(fèi)用 235 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 － THE END － 。 儲蓄客戶 4月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24月中主要推廣工作安排 線上工作： 報廣 ?主題： 全年突出“青年置業(yè)計劃”主題；以全新的形象面向市場； ?投放頻率 24月配合現(xiàn)場公關(guān)活動，每周一個整版； 戶外 ?主題： 全年突出“青年置業(yè)計劃”主題；以全新的形象面向市場； ?投放頻率 根據(jù)現(xiàn)場的展示條件發(fā)布青年置業(yè)計劃形象及實(shí)質(zhì)銷售信息，另外由于廣花公路戶外到期，擬定簽訂幾個短期的戶外； 電視廣告 ?以青年置業(yè)計劃為主題，以全新的版面進(jìn)行發(fā)布現(xiàn)場信息； 網(wǎng)絡(luò) 嘗試與焦點(diǎn)及搜房進(jìn)行合作，投放低成本的網(wǎng)絡(luò)廣告； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 線下工作： 新年回饋酒會 (或在體育場舉行大型青年表演 ) 擬定在元宵節(jié)前，邀請所有業(yè)主舉行回饋酒會，目前是更有力傳播天景項目
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