【正文】 中人 第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 第一節(jié) 建設(shè)工期 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和資金到位情況確定該項(xiàng)目建設(shè)工期為 主要工程內(nèi)容包括 第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 為了縮短工期確保工程進(jìn)度及質(zhì)量各工序之間應(yīng)統(tǒng)籌安排嚴(yán)格監(jiān)理把質(zhì)量關(guān)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下～～～～～表 11 工程實(shí)施進(jìn)度表第十三章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算依據(jù) 《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》 2020 年《遼寧省 建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額》 2020 年《遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額單位估價(jià)表》其他相關(guān)資料 第二節(jié) 建設(shè)投資估算 一建設(shè)投資估算 ◆ 超五星級(jí)酒店工程按照國(guó)際超豪華五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)總建筑面積104344 平方米詳見附表 11 高檔寫字樓工程將建設(shè)新一代 5A 甲級(jí)寫字樓總建筑面積 100000 平方米詳見附表 11 游艇俱樂部工程本工程總建筑面積 295000 平方米主要包括以下四項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容俱樂部會(huì)所一座建筑面積 5000 平方米 VIP 豪華泊園別墅 500 棟均為獨(dú)立建筑每棟建筑面積約 500 平方米總建筑面積約 250000 平方米游艇維修及服務(wù)中心一座建筑面積 20200平方米游艇展銷及培訓(xùn)中心一座建筑面積 20200平方米詳見附表 11 游艇碼頭工程本工程主要包括航道工程水工工程游艇泊位工程等主要建設(shè)內(nèi)容包括建設(shè)主航道一處防波堤兩處總長(zhǎng) 2410 米游艇總泊位 1200 個(gè)其中 VIP游艇泊位 500 個(gè)普通游艇泊位 700 個(gè)詳見附表 13 其他配套工程外水電工程 202000 平方米道路及綠化工程 650000 平方米 ◆設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)估算 項(xiàng)目將購(gòu)置安裝主要設(shè)備 288 臺(tái)套設(shè)備購(gòu)置費(fèi)為 9760 萬元項(xiàng)目設(shè)備主要包括酒店寫字樓所需設(shè)備以及自備游 艇游艇維護(hù)及展銷設(shè)備等 設(shè)備安裝費(fèi)按設(shè)備購(gòu)置費(fèi)的 10 計(jì)算為 976 萬元 項(xiàng)目設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)估算額總計(jì)為 10736 萬元 詳見附表 14 ◆工程建設(shè)其他費(fèi)用 包括項(xiàng)目的土地使用權(quán)費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)設(shè)備調(diào)試費(fèi)職工培訓(xùn)和其他開辦費(fèi)等經(jīng)估算工程建設(shè)其他費(fèi)用為 80816 萬元其中土地使用權(quán)形成無形資產(chǎn)合計(jì)為 78046 萬元 ◆預(yù)備費(fèi) 工程預(yù)備費(fèi)估算按土建工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的 15 進(jìn)行估算需 5768 萬元 ◆建設(shè)期利息 項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款萬元貸款年利率為則建設(shè)期利息萬元二建設(shè)投資 建 設(shè)投資＝建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)設(shè)備安裝費(fèi)工程建設(shè)其他 費(fèi)用工程預(yù)備費(fèi)＝萬第三節(jié) 流動(dòng)資金估算 流動(dòng)資金用于生產(chǎn)啟動(dòng)時(shí)燃料動(dòng)力等支出以及人員工資和其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等該項(xiàng)目流動(dòng)資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法對(duì)構(gòu)成流動(dòng)資金的各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別估算為簡(jiǎn)化計(jì)算僅對(duì)現(xiàn)金存貨應(yīng)收賬款應(yīng)付賬款四項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行估算 經(jīng)估算鋪底流動(dòng)資金為萬元第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)總投資與資金來源 一項(xiàng)目建設(shè)總投資按全部流動(dòng)資金口徑項(xiàng)目總投資 建設(shè)投資全部流動(dòng)資金 413240 萬元按鋪底流動(dòng)資金口徑項(xiàng)目總投資 建設(shè)投資鋪底流動(dòng)資金 409725 萬元 年 度投資計(jì)劃詳見附表 二年度投資計(jì)劃表 建設(shè)投資在建設(shè)期內(nèi)鋪底流動(dòng)資金在啟動(dòng)生產(chǎn)時(shí)投入◆超五星級(jí)酒店工程總建筑面積 104344 平方米 ◆游艇俱樂部工程總建筑面積 170000 平方米其中游艇俱樂部會(huì)所一棟建筑面積 5000平方米 VIP豪華泊園計(jì)劃建設(shè) 250棟建筑面積 125000平方米游艇維修及服務(wù)中心建筑面積 20200 平方米游艇展銷及培訓(xùn)中心建筑面積 20200 平方米 ◆游艇碼頭工程包括航道工程水工工程建設(shè) 600 個(gè)游艇泊位 ◆其他工程外水電工程 202000 平方米道路及綠化工程 650000 平方米 項(xiàng)目二期工程建設(shè)工期規(guī) 劃為一年建設(shè)內(nèi)容主要包括 ◆ VIP 豪華泊園計(jì)劃建設(shè) 250 棟建筑面積 125000 平方米 ◆高檔寫字樓工程建筑面積 100000 平方米 三資金來源 項(xiàng)目總投資為萬元按鋪底流動(dòng)資金口徑資金來源為企業(yè)自籌資金和申請(qǐng)銀行貸款其中企業(yè)自籌資金萬元占項(xiàng)目總投資的申請(qǐng)銀行貸款萬元占項(xiàng)目總投資的 第十四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 一財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南試用版》項(xiàng)目單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料 二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1 計(jì)算期 項(xiàng)目計(jì)算期設(shè)定年經(jīng)營(yíng)期年 40 年寫字樓使用年限為 50 年 3 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 VIP 泊位居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)寫字樓等的日常管理成本和管理費(fèi)收入相持平故在項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中不計(jì)列此類物業(yè)的日常管理成本和管理費(fèi) 第二節(jié) 收入及稅金估算 一收入 ◆會(huì)籍收益會(huì)籍初始售價(jià)水平按價(jià)格定位建議作測(cè)算參考國(guó)內(nèi)成熟游艇會(huì)的發(fā)展歷程在俱樂部正式開業(yè)后按每?jī)赡晏嵘?2030 的比例測(cè)算會(huì)籍銷售進(jìn)度預(yù)計(jì)在 2018年達(dá)到約 1000個(gè)會(huì)員在 2022年最終達(dá)致 2020個(gè)會(huì)員年均收入 1350萬元 ◆普通泊位收益起始均價(jià)按 35萬元個(gè)測(cè)算預(yù)計(jì)在 2020年前售出 9成泊位保留 10 的泊位作 自用或短期出租之用年均收入 2939 萬元 VIP 泊位收益 VIP 泊位全部與 VIP 豪華泊園組合銷售豪華泊園起始均價(jià)為20200 元平方米預(yù)計(jì)于 2017 年前售完年均收入 42500 萬元 ◆酒店收益 酒店收益主要包括客房租金收益餐飲及娛樂收益構(gòu)成 客房收益酒店設(shè) 975 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 5 個(gè)總統(tǒng)套房總床位 1955 張按人均居住天數(shù)13 天計(jì)算滿負(fù)何經(jīng)營(yíng)年接待人數(shù)約 546 萬人標(biāo)準(zhǔn)間日租金按 1500 元全年按 280天測(cè)算總統(tǒng)套房日租金按 20200 元全年按 100 天測(cè)算年均收入 35308 萬元 餐飲及娛樂收益按日人均消費(fèi) 500 元測(cè)算年均收入為 2323 萬元 酒店收益投產(chǎn)期第一年按 60 測(cè)算第二年按 70 測(cè)算經(jīng)營(yíng)期各年按 80 測(cè)算 ◆寫字樓收益寫字樓物業(yè)初始平均租金水平為 120 元平方米月年均收入約9878 萬元 二稅稅金及附加 收入稅金及附加估算詳見附表 第三節(jié) 成本費(fèi)用估算燃料動(dòng)力費(fèi) 燃料及動(dòng)力費(fèi)用有電費(fèi)費(fèi)等經(jīng)估算燃料及動(dòng)力費(fèi)萬元工資與福利 項(xiàng)目所需員工人人均年工資福利為元?jiǎng)t年工資及福利費(fèi)為萬元 折舊費(fèi) 項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值萬元固定資產(chǎn)折舊年限建構(gòu)筑物平均 0 年設(shè)備平均 10 年固定資產(chǎn)殘值率取 5 采取直線法計(jì)提折舊經(jīng)估算年折舊費(fèi)為萬元固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算見附表修理費(fèi) 綜 合考慮修理費(fèi)按折舊費(fèi)的計(jì)算年修理費(fèi)用為萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 其他費(fèi)用 總成本費(fèi)用固定成本可變成本 項(xiàng)目總成本費(fèi)用為萬元固定成本萬元可變成本為萬元總成本費(fèi)用估算見附表 經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)成本 總成本費(fèi)用折舊攤銷財(cái)務(wù)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)成本為萬元經(jīng)營(yíng)成本估算見附表 第四節(jié) 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算 一利潤(rùn)總額估算 利潤(rùn)總額為收入扣除總成本費(fèi)用稅金及附加后的余額所得稅按利潤(rùn)總額的計(jì)算 通過附表利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表計(jì)算得出 1 在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)獲利潤(rùn)總額萬元平均年獲利潤(rùn)總額萬元 2 扣除所得稅后稅后利潤(rùn)為萬元平均年獲稅后利潤(rùn)萬元 二利潤(rùn)分配估算 稅 后利潤(rùn)額在按 10 的比例提取盈余公積金即為分配利潤(rùn)提取盈余公積金后在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)未分配利潤(rùn)為萬元平均每年未分配利潤(rùn)萬元 第五節(jié) 財(cái)務(wù)效益分析 一盈利能力分析 1 現(xiàn)金流量分析 根據(jù)不同角度編制的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表估算的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表 14 財(cái)務(wù)指標(biāo)表 指 標(biāo) FIRR FNPV 萬元 Pt 投資回收期 所得稅前 112970 622 年 含建設(shè)期 所得稅后 33756 818 年 含建設(shè)期 的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零建設(shè)期在內(nèi)的所得稅后的投資回收期為年可以看出該項(xiàng)目有強(qiáng)的盈利能 力項(xiàng)目現(xiàn)金流量詳見附表 2 投資利潤(rùn)率投資凈利潤(rùn)率 率投資凈率二償債能力分析 該項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款萬元采用每年年末還本利息照付的方式還款還款資金來源為折舊攤銷及未分配利潤(rùn) 第六節(jié) 不確定性分析 一盈虧平衡分析 BEPc＝ ≈ 3532 BEP 銷售收入 年收入 BEPc 萬元≈ 32271 萬元 計(jì)算結(jié)果表明盈虧平衡點(diǎn)盈虧平衡點(diǎn)說明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的年收入達(dá)到萬元時(shí)就可以