【正文】 17 頁(yè) 共 36 頁(yè) 花園、間隙地或其它公共地方曬晾衣物或懸掛或放置任何垃圾桶、家俬或其它物品。 (27) 各業(yè)主不可對(duì)任何設(shè)施或裝置作出影響水、電、氣體、煤氣、其它燃料等供應(yīng)的改動(dòng)，亦不可切割、改動(dòng)或破壞該小區(qū)內(nèi)任何單元或部份的主墻、橫梁或地板。 (29) 各業(yè)主不得作出或容許他人作出妨礙或影響該土地、該小區(qū)或任何部份的正常運(yùn)作、維修和保養(yǎng)的任何行為或不作為，或?qū)ζ渌麡I(yè)主構(gòu)成損害的行為 (包括但不限于不作為 )，并須負(fù)責(zé)修復(fù)或彌補(bǔ)因此而引致的任何損失或一切費(fèi)用及支出。 (33) 各業(yè)主不得將其單元用作違反法規(guī)、行政指令、社會(huì)公德、土地批文、政府許可用途、或與交付使用通知書(shū)或本公約條款相抵觸的用途，亦不得作出或容許任何滋擾或損害其它業(yè)主、使用者、管理者或該小區(qū)相鄰人仕的事情發(fā)生。 (2) 管理者的任期為兩年，由該小區(qū)全部發(fā)展工程完成并經(jīng)中山市政府有關(guān)主管部門(mén)綜合檢驗(yàn)合格及出具《工程質(zhì)量竣工綜合核驗(yàn)證書(shū)》后起計(jì)算。 (4) 管理者將被視為全部業(yè)主之受托人及集體代理人，而非個(gè)別業(yè)主之代理。 (3) 保養(yǎng)、維修、修葺及更換公共地方中破損的玻璃、門(mén)、窗或設(shè)備及破損的公共設(shè)施。 (7) 保持該小區(qū)或該土地所有公共地下水道、水管或其它管道清潔、暢通及操作正常。 (11) 清除任何不 符合本公約規(guī)定的建筑物、附屬物或安裝物，并有權(quán)向應(yīng)負(fù)責(zé)的業(yè)主或人仕要求并收取清除費(fèi)用及因此引致的損害。 (15) 維修并改善公共設(shè)施及其服務(wù)質(zhì)量與效率，確使該小區(qū)及該土地之各業(yè)主及使用者可更有效使用該小區(qū)或該土地。 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 36 頁(yè) (19) 防止任何人不按本公約而對(duì)該小區(qū)、該土地、公共地方及公共設(shè)施進(jìn)行變更或損害。 (22) 維護(hù)、保養(yǎng)綠化區(qū)，使之處于良好狀態(tài)。 (26) 監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行本公約的條款，在不影響第一業(yè)主及管理者其它權(quán)利之情況下，管 理者有權(quán) (但無(wú)責(zé)任 )行使管理者認(rèn)為合適的措施及方法，其中包括但不限于： (i) 在該小區(qū)及該土地內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約細(xì)節(jié)； (ii) 書(shū)面通知及要求違約業(yè)主糾正錯(cuò)誤，并在通知十四天期滿(mǎn)后而該業(yè)主仍未糾正錯(cuò)誤之情況下，帶同或不帶同工具和工人等進(jìn)入該違約業(yè)主之單元并采取相應(yīng)行動(dòng)，糾正錯(cuò)誤。管理者行使是項(xiàng)權(quán)力，并不須要賠償業(yè)主、租客、使用者因此而造成的任何損失。 (32) 就一切的管理支 出預(yù)備妥善的帳目記錄。 在不抵觸第一業(yè)主在本公約內(nèi)的權(quán)利和其權(quán)利承讓人權(quán)利之情況下，管理者有權(quán)制定、補(bǔ)充、修改及替代該小區(qū)及該土地管理規(guī)則、會(huì)所管理規(guī)則、獨(dú)立洋房管理規(guī)則、多層式住宅管理規(guī)則、商鋪管理規(guī)則、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)則及 /或裝修規(guī)則 。 (2) 因下列任何一個(gè)或多個(gè)原因造成的服務(wù)中斷： (i) 因任何設(shè)施、裝置之更換、保養(yǎng)及維修； (ii) 臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂或其它不可抗力原因引致的損害、 毀滅； (iii) 燃料、能源、材料、水、電、煤氣、空調(diào)、暖氣、電話(huà)、通訊或勞力短缺 (如因管理者疏忽或嚴(yán)重過(guò)失引致者不包括在內(nèi) )； (iv) 因部份業(yè)主拒絕交納其等按本公約應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用而引致資金不足以應(yīng)付有關(guān)開(kāi)支； (v) 國(guó)家或地方法律、法規(guī)、政策及 /或政府有關(guān)人員的行為或不行為； (vi) 管理者所無(wú)法控制的其它一切原因。 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 36 頁(yè) 第七章：管理費(fèi)及公共設(shè)施維修基金 管理及其它費(fèi)用： (1) 管理費(fèi)用的收取方式由第一業(yè)主與管理者經(jīng)協(xié)商后在所簽訂的委托物業(yè)管理合同中加以明確規(guī)定。商業(yè)及其它性質(zhì)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由第一業(yè)主與管理者在交付有關(guān)性質(zhì)的物業(yè)前經(jīng)協(xié)商后厘定。 (ii) 公共設(shè)施、設(shè)備的日常小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，在日常的管理費(fèi)中支付；更新、大中維修、添置、改造費(fèi)用，由各業(yè)主另行支付及承擔(dān)。 (vi) 其它非經(jīng)常性的支出或出現(xiàn)特殊情況而大幅增大或增加的支出，由各業(yè)主另行支付及承擔(dān)。 (8) 各業(yè)主須準(zhǔn)時(shí)繳交管理費(fèi)用，無(wú)論其單元是否空置、出租或自用。 盡管有上述的規(guī)定，惟對(duì)第一業(yè)主，下述條款適用： 凡已建成，但第一業(yè)主未出售 /出租的空置單元，在空置期內(nèi)，第一業(yè)主需按該單元所占的管理份額支付百分之五十的管理費(fèi)，除按本條規(guī)定繳交管理費(fèi)外，第一業(yè)主無(wú)須就空置單位繳交本章所述的其它費(fèi)用。 (2) 如任何業(yè)主未能于其按本公約應(yīng)付款項(xiàng)的到期日前支付應(yīng)付的管理費(fèi)及其它費(fèi)用，管理者有權(quán)： (i) 加收滯納金，該罰金自應(yīng)付之日起至實(shí)際支付之日止每日按欠繳金額千分之五計(jì)算，經(jīng)催收仍不交付的，可累積計(jì)帳 ； (ii) 另再收取不多于一百元人民幣 (￥ 100)手續(xù)費(fèi)作為因違約引起管理者額外工作的費(fèi)用，該手續(xù)費(fèi)日后將按年調(diào)整，調(diào)整幅度由管理者決定。在該等訴訟中，管理者將視為已被不可撤銷(xiāo)地授權(quán)作為代表整體業(yè)主的代理人。 (2) 公共設(shè)施維修基金是作為該小區(qū)維修、保養(yǎng)、更新、發(fā)展及改善之用途，必須專(zhuān)款專(zhuān)用。 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 36 頁(yè) 第八章：該小區(qū)及該土地或部份受損不宜使用時(shí)的規(guī)定 倘若該小區(qū) (包括但不限于獨(dú)立洋房及 /或多層式住宅 )及該土地因火災(zāi)、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、地陷、自然或人為災(zāi)害或其它原 因遭受破壞，以致大部份不宜居住及 /或使用，管理者須依具體情況盡快召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，以出席并投票之業(yè)主票數(shù)計(jì)算，若投票結(jié)果不少于百份之七十五 (75%)的業(yè)主多數(shù)票通過(guò)決議案，決議由于保險(xiǎn)賠償金不足、建筑法例或規(guī)則變更或任何其它情況，復(fù)修或重建該小區(qū)及該土地之損毀部份并不可行，在此情況，各業(yè)主須將其擁有專(zhuān)有使用權(quán)的單元交予管理者托管。若上述業(yè)主大會(huì)投票結(jié)果議決修復(fù)該小區(qū)及該土地之損毀部份，每名業(yè)主須按其單元的房屋所有權(quán)證上所列出的有關(guān)土地使用權(quán)份額之比例支付復(fù)修該損毀部份所需費(fèi)用，管理者收得之保險(xiǎn)賠償金需用作復(fù)修之用。 管理者，占該小區(qū)或該土地管理份額不少于百份之二十 (20%)的業(yè)主可召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主聯(lián)合大會(huì)，以便討論或決定任何影響或關(guān)于該土地或該小區(qū)的事項(xiàng)。 (4) 出席每年度首次業(yè)主會(huì)議的業(yè)主可共同推選其獨(dú)立洋房 /多層式住宅 /商鋪 /會(huì)所的一位業(yè)主，作為該年度的獨(dú)立洋房 /多層式住宅 /商鋪 /會(huì)所業(yè)主大會(huì)主席。 如在任何會(huì)議上投票票數(shù)相等，有關(guān)的主席可享有投第二票之權(quán)利。 (10) 偶然或非蓄意性漏發(fā)上述開(kāi)會(huì)通知予任何業(yè)主不足以使任何會(huì)議的議程或會(huì)上通過(guò)的任何決議案無(wú)效。 中國(guó)最大管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 36 頁(yè) 中山市昌生花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 (蓋章 ) 第一業(yè)主 法人代表姓 名及職位： 見(jiàn)證人： 二零 零二年 月 日 第一購(gòu)置者 姓名： 承購(gòu)單元： 見(jiàn)證人： 中國(guó)最大管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 36 頁(yè) 。 本公約受中華人民共和國(guó)法律和中山市地方法規(guī)管轄及保障。 (8) 委派代表的委托書(shū)及有關(guān)文件須于開(kāi)會(huì)前不少于一天交予管理者。 (5) 主席須確保每次會(huì)議出席者及會(huì)議程序記錄完整存盤(pán)。 (2) 每次召開(kāi)會(huì)議須事先發(fā)出不少于 七日書(shū)面通知有關(guān)獨(dú)立洋房 /多層式住宅 /商鋪 /會(huì)所的業(yè)主，列明開(kāi)會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。在有關(guān)的業(yè)主大會(huì)成立以后，此后每年至少要 召開(kāi)一次該業(yè)主大會(huì)。因該小區(qū)及該土地所購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)而取得之一切保險(xiǎn)賠償金 (扣除一切相關(guān)費(fèi)用后 )亦須按同樣比例分配予各業(yè)主。 公共設(shè)施維修基金屬全體業(yè)主共同所有，任何業(yè)主因轉(zhuǎn)讓或任何原因而終止作為有關(guān)單元之業(yè)主，該人仕在公共維修基金中的所有權(quán)益即告終止 ，新業(yè)主按其管理份額與其它業(yè)主共同享有該公共設(shè)施維修基金內(nèi)的權(quán)益。 公共設(shè)施維修基金及保證金的處理 (1) 任何業(yè)主就某單元已繳交保證金后，若因轉(zhuǎn)讓或任何原因而終止作為有關(guān)單元之業(yè)主，該人仕在已繳付的保證金中的所有權(quán)益即告同時(shí)終止。 (4) 各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項(xiàng)連同前述的滯納金及手續(xù)費(fèi)以及所有其它因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生或與之相關(guān)的費(fèi)用，可以由 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 36 頁(yè) 管理者通過(guò)向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除的方式，及 /或由管理者通過(guò)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行或民事訴訟予以收回，管理者并有權(quán)申請(qǐng)拍賣(mài)欠款人的單元以?xún)斶€所欠之款項(xiàng)、賠償及有關(guān)的費(fèi)用 及開(kāi)支。 (10) 支付所需承擔(dān)的公共設(shè)施維修基金，在公共設(shè)施維修基金不足以應(yīng)付開(kāi)支時(shí)，各業(yè)主應(yīng)按管理份額補(bǔ)充所需資金以確保該土地及該小區(qū)經(jīng)常維持良好修繕狀態(tài)。若該單元之業(yè)主、租戶(hù)或占用者違反本公約任何條文，在不影響管理者之其它權(quán)益下，管理者有權(quán)從該保證金內(nèi)扣除管理人認(rèn)為合適之?dāng)?shù)額，以彌補(bǔ)或補(bǔ)償有關(guān)違約之行為 (包括但不限于不作為 )引致之損失、賠償、費(fèi)用及利息；該單元之業(yè)主并須立即補(bǔ)付所扣除之金額予管理者。 (6) 管理工作如因?yàn)閭€(gè)別或部份單元之特殊情況或業(yè)主的要求及 /或行為而增加，管理者有 權(quán)向該等業(yè)主征收合理的管理附加費(fèi)用。 (iv) 公共綠化的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用在日常的管理費(fèi)中支付；更新、添置、改造費(fèi)用，由各業(yè)主另行 支付及承擔(dān)。 (3) 其它管理者向業(yè)主、租客或使用者提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： (i) 如進(jìn)行任何一項(xiàng)訴訟所需費(fèi)用超出人民幣一萬(wàn)元，由管理者根據(jù)律師所估算的費(fèi)用預(yù)先向各業(yè)主收取，待完成該項(xiàng)訴訟后再向各業(yè)主按實(shí)結(jié)算； (ii) 任何非經(jīng)常性的支出或因出現(xiàn)特殊情況引起的額外費(fèi)用均按實(shí)結(jié)算，由管理者向各業(yè)主收取。如以管理者酬金的方式計(jì)收，每年的酬金應(yīng)不少于上一年度實(shí)際管理費(fèi)用開(kāi)支的百分之十五 (15%)(首年以預(yù)算開(kāi)支計(jì)收 )。 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 36 頁(yè) 管理者在其認(rèn)為有需要情況下 ，有權(quán)按其認(rèn)為合適的條件，委托或授予任何個(gè)人或單位有償或無(wú)償為該小區(qū)或該土地或其中的部份提供管理和維修服務(wù)，但管理者不能將其在本契約內(nèi)的全部或所有