【正文】 何原因而終止作為有關(guān)單元之業(yè)主，該人仕在公共維修基金中的所有權(quán)益即告終止 ，新業(yè)主按其管理份額與其它業(yè)主共同享有該公共設(shè)施維修基金內(nèi)的權(quán)益。 (4) 各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項(xiàng)連同前述的滯納金及手續(xù)費(fèi)以及所有其它因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生或與之相關(guān)的費(fèi)用，可以由 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 36 頁(yè) 管理者通過向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除的方式，及 /或由管理者通過申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行或民事訴訟予以收回，管理者并有權(quán)申請(qǐng)拍賣欠款人的單元以償還所欠之款項(xiàng)、賠償及有關(guān)的費(fèi)用 及開支。若該單元之業(yè)主、租戶或占用者違反本公約任何條文，在不影響管理者之其它權(quán)益下，管理者有權(quán)從該保證金內(nèi)扣除管理人認(rèn)為合適之?dāng)?shù)額，以彌補(bǔ)或補(bǔ)償有關(guān)違約之行為 (包括但不限于不作為 )引致之損失、賠償、費(fèi)用及利息；該單元之業(yè)主并須立即補(bǔ)付所扣除之金額予管理者。 (iv) 公共綠化的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用在日常的管理費(fèi)中支付；更新、添置、改造費(fèi)用，由各業(yè)主另行 支付及承擔(dān)。如以管理者酬金的方式計(jì)收，每年的酬金應(yīng)不少于上一年度實(shí)際管理費(fèi)用開支的百分之十五 (15%)(首年以預(yù)算開支計(jì)收 )。 管理者根據(jù)本公約所作之行為及決定在各方面對(duì)所有業(yè)主均具法律約束力。 (30) 為使管理者得以履行其職責(zé)，聘用、處分或解雇職員；為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔或其它材料及所有必要的設(shè)備。 (24) 防止任何人在該小區(qū)及該土地內(nèi)販賣，有權(quán)驅(qū)逐販賣者出該小區(qū)或該土地，及采取一切管理者認(rèn)為合適之措施。 (17) 防止任何外人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共設(shè)施。 (9) 保持所有公共地方內(nèi)的機(jī)房、機(jī)械及設(shè)備運(yùn)作良好，按有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行監(jiān)督及安排定期檢查及維修。 在不抵觸第一業(yè)主在本公約 (包括但不限于第四章內(nèi) )的權(quán)利及其權(quán)利承讓人的權(quán)利之情況下，管理者有各業(yè)主之完全授權(quán)辦理所有為有效管理和維修該小區(qū)及該土地所必須的事項(xiàng)， 并為此負(fù)責(zé)，其中包括但不限于下列事項(xiàng)： (1) 檢查、視察該小區(qū)各部份，必要時(shí)包括但不限于所有單元的內(nèi)部。 (35) 各業(yè)主須遵守該土地之土地批文、規(guī)劃藍(lán)圖及有關(guān)法規(guī)，執(zhí)行本公約、相關(guān)的業(yè)主大會(huì)和 業(yè)主委員會(huì)的決議。因上述人仕的行為、不作為、疏忽或錯(cuò)誤而發(fā)生侵害、損失，該業(yè)主須立即支付所有因此而產(chǎn)生的費(fèi)用或賠償。 (21) 各車位的業(yè)主或其使用者只可將車位用作停泊本公約準(zhǔn)許的車輛的用途，不得用于放置貨物、雜物、家具、或其它對(duì)象，并須遵守停車場(chǎng)管理規(guī)則。 (15) 各業(yè)主不得妨礙、阻塞或堵塞任何公共地方或放置或棄置任何垃圾、棄置物或?qū)ο笥诠驳胤交蚬苍O(shè)施。如任何業(yè)主需要在其窗戶或外墻安裝任何空調(diào)機(jī)體、防盜 網(wǎng)或其它固定設(shè)施，應(yīng)取得管理者書面同意及交由管理者統(tǒng)一安排。 (3) 各業(yè)主及其租客、受許可人、代理人、雇員、訪客及其它使用者在任何時(shí)候均須遵守和履行由管理者按照管理需要而制定的各相關(guān)管理規(guī)則、修訂或補(bǔ)充。 第一業(yè)主按本條文行使之權(quán)力及所作之行為均對(duì)各業(yè)主具法律約束力。 (19) 第一業(yè)主有全權(quán)就該土地及該小區(qū)的管理，選聘管理者及與管理者簽訂「中山 帝璟東方 小區(qū)委托物業(yè)管理合同」，并決定管理費(fèi)及管理者酬金的支付方式及數(shù)額，但第一業(yè)主委托管理的期限，不能超越本公約的第 條的規(guī)定。第一業(yè)主并有權(quán)進(jìn)入前期發(fā)展工程、該 小區(qū)或該土地安裝及接駁該等設(shè)施 (包括但不限于明渠、水管、污水渠、排水管、排污系統(tǒng)、電線、電纜、煙囪及任何管道 )。 (17) 在受本公約的限制和保障下，第一業(yè)主有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)、占用、或以其它任何方式處置該小區(qū)或該土地的任何部份(已出售或轉(zhuǎn)讓的部份除外 )，并有權(quán)將任何經(jīng)營(yíng)性用房劃 撥給管理者作經(jīng)營(yíng)之用，而無須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地的權(quán)益的人仕同意。 (10) 第一業(yè)主有權(quán)更換或改變?cè)撔^(qū)或該土地上任何建筑物 (包括但不限于獨(dú)立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、 會(huì)所 )的外墻和公共地方的顏色，及有權(quán)在該小區(qū)任何建筑物 (包括但不限于獨(dú)立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、會(huì)所 )或該土地的外墻和公共地方展示、安裝或附加任何招牌及其它廣告牌或展示牌或結(jié)構(gòu)，并可拆去、修葺、維修或更換該等廣告牌或展示牌或結(jié)構(gòu)。如有必要，可進(jìn)入任何單元的內(nèi)部，但除緊急情形外，應(yīng)事先通知有關(guān)的業(yè)主或使用人。 各單元之業(yè)主須就其租客或租 戶、雇員、訪客及其授權(quán)使用者違反本公約的條款向其它業(yè)主及管理者負(fù)責(zé)。 (24) “業(yè)主委員會(huì) ” 指各業(yè)主按照本公約在不同時(shí)候所召開的業(yè)主大會(huì)上委出或選出的業(yè)主委員會(huì)。 (17) “住宅單元 ” 指多層式住宅內(nèi)或獨(dú)立洋房的任 何單元。有關(guān)第一期各單元的份額詳列于本公約的附錄一內(nèi)，有關(guān)分配給日后各期各單元的份額、公共地方及其余獲分配地方之份額將在由第一業(yè)主所另行制定之本公約補(bǔ)充契約、分契或其 它文件中劃定及分?jǐn)偂? (4) “公共設(shè)施 ” 指為該小區(qū)的利益而安裝的機(jī)器、設(shè)備、儀器、裝置、管道、機(jī)房、電纜、電線、器材、系統(tǒng)、車輛、實(shí)物及附著物 (包括但不限于消防入水掣、灑水系統(tǒng)入水掣、消防喉轆及龍頭、食水、沖水、排污系統(tǒng)、消防及灑水系統(tǒng)的儲(chǔ)水池、其它水箱、水泵、電梯、公共天線、避雷裝置、沙井、電話、電訊及電掣房、明渠、水管、污水管、排水管、電線、電纜、電話及電 視電纜、管道、煙囪、導(dǎo)管、水道、花卉、樹木、康樂設(shè)施及照明系統(tǒng) )。 本公約的訂立，并不排除第一業(yè)主日后可以就「 帝璟東方 」各建筑物、設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、儀器的個(gè)別獨(dú)立管理、協(xié)調(diào)、保養(yǎng)、維修訂立個(gè)別管理公約，以供「奕翠園」內(nèi)各業(yè)權(quán)擁有者共同遵守，第一業(yè)主特此聲明保留是項(xiàng)訂立個(gè)別管理公約的權(quán)利。據(jù)此，本 公約內(nèi)的所有條文，均對(duì)「 帝璟東方 」的所有業(yè)主具有法律約束力，各單元的業(yè)主，其租戶、使用人均必須尊重本公約，共同嚴(yán)格遵守執(zhí)行。 (6) “裝修規(guī)則 ” 指管理者 (如以下定義 )就各業(yè)主在其所屬單元 (按以下定義 )內(nèi)所進(jìn)行的裝修、更改、改進(jìn)、加建及拆卸等所作的規(guī)定。 如果該單元已被合法抵押，則 “業(yè)主 ”應(yīng)包括該抵押人和受押人；但以上所述受押人只是在受押人占有該有關(guān)單元或收取該有關(guān)單元的租金及利益下才視為是業(yè)主。 (20) “發(fā)展工程 ” 指第一業(yè)主擬在該土地上或該小區(qū)內(nèi)所進(jìn)行的各項(xiàng)發(fā)展，包括但不限于開發(fā)建設(shè)獨(dú)立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、會(huì)所、公共地方、公共設(shè)施、相關(guān)的配套及其它第一業(yè)主認(rèn)為為完善該小區(qū)的開發(fā)建設(shè)而需要進(jìn)行的各項(xiàng)工程、改造、拆卸及興建。 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 36 頁(yè) 第三章：總則 公共地方及公共設(shè)施是為各業(yè)主之利益而設(shè)置，祇限于由業(yè)主及獲其授權(quán)之租戶、雇 員、訪客、其它獲第一業(yè)主或管理者所批準(zhǔn)的使用者使用。第一業(yè)主無須就有關(guān)更改而引致的任何損失、費(fèi)用或開支向任何業(yè)主或其它使用者賠償。第一業(yè)主并有權(quán)將該小區(qū)或該土地上第一業(yè)主并未轉(zhuǎn)讓或擁有專有使用權(quán)的任何地方或設(shè)施指定或重新指定為公共地方或公共設(shè)施，而無須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地權(quán)益的人仕同意。 (12) 第一業(yè)主有權(quán)將該小區(qū)或該土地的任何部份 (已轉(zhuǎn)讓或出售的部份除外 )轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)予給國(guó)家或同意由國(guó)家收回或交由有關(guān)政府部 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 36 頁(yè) 門使用及 /或管理，而無須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地的權(quán)益的人仕同意。惟上述工程進(jìn)行時(shí)，第一業(yè)主須盡量促使其承建商、代理人、工人等在可能范圍內(nèi)減低對(duì)各業(yè)主所產(chǎn)生的不便、障礙或影響。惟第一業(yè)主或 行使此項(xiàng)權(quán)利的人仕須盡量減低因此而帶來的不便及避免不必要地或不合理地阻塞前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地的通道。 (21) 第一業(yè)主可委派代理人行使任何本公約保留予第一業(yè)主之權(quán)利。 各單元的業(yè)主需承擔(dān)下述的責(zé)任及義務(wù)： (1) 根據(jù)國(guó)家有關(guān)的法律、法規(guī)及本公約正確使用和維護(hù)其所擁有的單元，并該土地及該小區(qū)的每一部份。 (6) 各業(yè)主不得變更或改動(dòng)其單元的結(jié)構(gòu)或?qū)ζ鋯卧膬?nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、柝、搭、占等。各獨(dú)立洋房單元之業(yè)主須保持其獨(dú)立洋房單元內(nèi)之花園部份處于良好、美觀、整齊、衛(wèi)生、清潔及安全的狀態(tài)，定期維修及綠化其獨(dú)立洋房單元內(nèi)之花園部份，修葺花園部份內(nèi)之植物、消滅昆蟲、清理垃圾及腐物、防止無人管理之動(dòng)物進(jìn)入或停留所述花園部份。 (18) 各業(yè)主不得進(jìn)行任何與本公約相違背、或引致該小區(qū) (包括但不限于各 單元、公共地方及設(shè)施 )的保險(xiǎn)無效或令該等保險(xiǎn)保金提高的行為。 (24) 各業(yè)主不得破壞該小區(qū)或該土地的綠化、損毀樹木花草、園林小品、污染魚池、水塘、或損毀、破壞、移動(dòng)、改變、涂鴉其它公共地方及 /或公共設(shè)施。 (30) 獨(dú)立洋房 (但不包括當(dāng)中花園及車位部份 )及多層式單元只可用作住宅用途，不可利用作任何商業(yè)活動(dòng)或辦公用途；會(huì)所單元只可用作商業(yè)、飲食服務(wù)、娛樂、休憩及會(huì)所用途；商鋪單元祇可用作商業(yè)用途。每次期滿后自動(dòng)再續(xù)期兩年，至管理者在任何一期期滿前不少于六個(gè)月收到不再續(xù)期通知止。 (4) 保持所有公共地方良好照明。 (12) 安排保養(yǎng)該小區(qū)或該土地之消防設(shè)施，并確使其符合政府有關(guān)法律、法規(guī)之要求。 (20) 按本公約規(guī)定，向各業(yè)主收取應(yīng)付之款項(xiàng)，支付所有因該小區(qū)及該土地管理及維修而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。如屬緊急情況，管理者可以未出具書面通知而采取相應(yīng)行動(dòng)，包括但不限于在獨(dú)立洋房單元業(yè)主違反本公約第 條之情況下，管理者有權(quán)帶同或不帶同工具和工人等進(jìn)入該違約業(yè)主的獨(dú)立洋房單元之花園部份 (但不包括 獨(dú)立洋房?jī)?nèi)部 )斫伐、搬移植物及花園部份內(nèi)之設(shè)備，進(jìn)行修葺、整理、維修、清潔及一切管理者認(rèn)為合適之措施，以確使有關(guān)花 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 36 頁(yè) 園部份處于良好、整齊、衛(wèi)生、清潔及安全的狀態(tài)；如有前述情況發(fā)生，則違約業(yè)主須立即賠償一切因此產(chǎn)生的費(fèi)用、損失及行政費(fèi)用予管理者； (iii) 通過訴訟向每名違約業(yè)主追討該業(yè)主按本公約需繳付的任何款項(xiàng)及賠償，或要求糾正違反本公約之行為 (包括但不限于不作為 )； (iv) 向各業(yè)主摧收本公約規(guī)定其應(yīng)繳之款項(xiàng)，按本公約加收滯納金及采取其它摧繳方式； (v) 于有關(guān)業(yè)主違反本公約第 條之情況下， 及經(jīng)第一業(yè)主同意后，行使本公約第 條賦予第一業(yè)主之任何權(quán)力。 (33) 為該小區(qū)的住戶和使用人提供各項(xiàng)利民服務(wù)，并有權(quán)就該等服務(wù)的提供收取合理的費(fèi)用。 (3) 因發(fā)展工程進(jìn)行而對(duì)完善該小區(qū)及該土地的管理及維修所造成的缺陷、障礙、不便或影響，但管理者仍有責(zé)任在可能的條件下盡力履行其職務(wù)。 (2) 管理者向業(yè)主、租客或使用者就其 房屋自用地方、自用設(shè)備或毗連地方提供的任何維修、養(yǎng)修及其它的特約服務(wù)，及管理者在該小區(qū)及該土地內(nèi)提供的其它經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，均由當(dāng)事人按標(biāo)明或預(yù)先議妥的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付，收費(fèi)的原則須經(jīng)第一業(yè)主同意。 (5) 所有由業(yè)主另行支付及承擔(dān)的費(fèi)用，由各業(yè)主按其所擁有的單元所占的管理份額支付，但因應(yīng)簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)帳目程序或因應(yīng)其它管理者認(rèn)為合理的情況下，管理者有權(quán)按每單元計(jì)算各業(yè)主所需攤分的費(fèi)用。至于未建成的發(fā)展工程，不論第一業(yè)主是否已預(yù)留管理份額，在在建期內(nèi)，第一業(yè)主均無須承擔(dān)管理費(fèi)或其它費(fèi)用。 (5) 所有在上述訴訟中索回的款項(xiàng)須存入管理費(fèi)用戶口。在此情況下，管理者須立即將該小區(qū)及該土地以公開拍賣、私人條約或其它可行方式變賣，并將變賣所得之凈收益 (扣除一切變賣及有關(guān)之費(fèi)用后 )按各業(yè)主根據(jù)其單元的房屋所有權(quán)證上所列出的有關(guān)土地使用 權(quán)份額之比例分配該等業(yè)主。如獨(dú)立洋房、多層式住宅單元、商鋪及 /或會(huì)所均有其獨(dú)立的業(yè)主大會(huì)，即管理者、該有關(guān)的業(yè)主委員會(huì)或占該有關(guān)類別管理份額不少于百份之二十 (20%)的業(yè)主可召開有關(guān)的臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，以便討論或決定任何影響或關(guān)于該類別的事項(xiàng)，向管理者提供意見。 (7) 業(yè)主可親自或以有效之委托書委派代表投票