【正文】 售技能的不斷自我討則是現(xiàn)場銷售人員成功的階 梯。 3）迷信自己的個人魅力，這種情況特別見于年輕女性員工。 4）隨時請教老員工和部門主管。 解決 1）相信自己的產(chǎn)品，相信自己的能力。 5）明確規(guī)定，若逾越個人權(quán)責而造成損失，由個人負全責。 解決 1）每日設(shè)立規(guī)定時間，建立客戶檔案，并按成交的可能性分門別類。 5）盡量避免電話游說，最好能邀請來現(xiàn)場，可以充分借用各種道具，以提高成交概率。 2）多問多練，正確運用名片、海報、說明書、燈箱、模型等銷售道具。 3）銷售現(xiàn)場管理有誤。 4）個別害群之馬，堅決予以清除。 解決 1）針對客戶的問題，再作盡可能的詳細解釋。 5）暗示其他客戶也看中同一套單元，或房屋即將調(diào)價，早下定金則早定心。 三、退定或退戶 原因 1）受其他樓盤的銷售人員或周圍人的影響，猶豫不決。 2）肯定客戶選擇，幫助排除干擾。 2）協(xié)調(diào)客戶換戶，并可給予適當優(yōu)惠。 2）銷售人員急于成交，暗示有折扣。 3）大部分預(yù)留折讓空間，還是由一線銷售人員掌握，但應(yīng)注意逐漸退讓，讓客戶知道還價不易，以防無休止還價。 7）關(guān)照享有折扣的客戶，因為具體情況不同，所享有折扣請勿大肆宣傳。 2）給客戶的報價和價目表，應(yīng)說明有效時間。 三、訂單填寫錯誤 原因 1）銷售人員的操作錯誤。 3）想盡各種方法立即解決，不能拖施。 解決 1）仔細研究標準合同，通曉相關(guān)法律法規(guī)。 5）對無理要求，按程序辦事，若因此毀約，則各自承擔違約責任。其重要的兩大特性：位置固定性、無重復(fù)性?！吨腥A人民共和國民法通則》、《中華人民共和國擔保法》均規(guī)定：當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。在房地產(chǎn)行業(yè)常常也稱作“誠意金”，是在正式交納定金之前，交納有效期較短的“少量定金”，數(shù)額一般較短，只要收取“訂金”的一方認可，如交納“訂金”的一方無法履行承諾，“訂金”可以退還，所以“訂金”不具有懲罰性。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 米以上 (含 米 )的永久性建筑物 . 套內(nèi)建筑面積： 房屋按套 (單元 )計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。 控高： 所造建筑之總高度，有規(guī)劃部門規(guī)控。 磚混結(jié)構(gòu)住宅： 采用板 — 梁 — 磚墻承重，鋼筋混凝土磚結(jié)構(gòu)體系。 小高層住宅： 建筑層數(shù) 1218 層的住宅。 得房率： 得房率是指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。一般在上層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間。 期房： 指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房 地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房成為期房。 封頂： 主體完工。土地使用權(quán)受法律保護，任何人、任何單位不得侵犯。 房地產(chǎn)中介： 就是連結(jié)房地 產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營者與消費者以及房地產(chǎn)內(nèi)部的各種社會經(jīng)濟關(guān)系的紐帶。 宗地圖： 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖，它反映一宗地的基本情況，包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 土地產(chǎn)權(quán)： 包括：土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。 宗地號： 以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號。是指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還 、等環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理制度。 房地產(chǎn)登記的程序？ 房地產(chǎn)登記應(yīng)該按以下程序辦理： 1）提出申請； 2）受理申請； 3）審查申請文件； 4）權(quán)屬調(diào)查； 5）依法辦公； 6）確認房地產(chǎn)權(quán)利； 7）將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上； 8）計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書； 9）立卷歸檔。 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當具備的條款有哪些？ 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當具備以下條款：當事人的姓名或者名稱、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線；土地宗號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房地產(chǎn)的用途；買賣價款的支付方式和日期；房地產(chǎn)交付的使用的日期 ；公益部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利和義務(wù)；違約責任；合同糾紛的解決辦法、合同生效的條件及時間；雙方認為必要的其他事項。 房地產(chǎn)登記是以什么為單位進行登記的？ 房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進行的。 1哪些房地產(chǎn)登記可由當事人單獨申請？ 下列情形的房地產(chǎn)登記，當事人可單獨申請： 1）土地使用權(quán)或建筑物、附 著物所有權(quán)的初始登記； 2）因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記； 3）因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記； 4）變更登記； 5）因土地使用年限屆滿的注銷登記； 6）因房地產(chǎn)權(quán)利證書丟失、破損、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書等其他登記； 1法律規(guī)定共同申請的，一方當事人不配合，應(yīng)承擔什么法律責任？ 根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，應(yīng)由當事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，登記機關(guān)可責成不申請登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù) 。由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機關(guān)提交申請人的委托書。但登記價值超過一千萬元的，超過部分按萬分之五交納； 3）抵押登記的：按抵押價值萬分之一交納，但每項最低不低于一百元； 4）變更登記及其他登記的，每項交納二十元。 1已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？ 根 據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 2如借款人逾期還款，如何處理？ 如借款人逾期還款或存款不足月均還款額造成自動扣劃不成功的，需由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會計柜臺辦理還款，在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還本息的，在接到貸款經(jīng)辦的行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計收。單層建筑屋內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。 4）地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑屋外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍水平面積計算。 7）物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平攝影計算建筑面積。 11） 筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過 2. 2m 的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。 14） 突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯電機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。 20） 各種變形縫，沉降縫，寬在 30cm 以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建 筑面積內(nèi)。 4）深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。 8） 寬在 30cm 以上的抗震縫，有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、園庫等。 2房屋的銷售面積由哪些組成？ 房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積。該部門到相關(guān)性 分局備檔，并于抵押登記核準當天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。現(xiàn)代城市中央商務(wù)區(qū)由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施構(gòu)成。至位于城市中心地帶或緊繞中心而建的大型的高商的居住區(qū)域。是英文 Condominiums 的縮寫。 TOCD： 傳統(tǒng)中央商貿(mào)區(qū)。 SOLO： 原意為獨奏、單獨、單獨飛行。 LOFT： 出自美國，英文字典中把它譯為閣樓，頂層樓。 TOWN HOUSE： 聯(lián)排式別墅。房子可能是主體，也可能只是附屬的配套設(shè)施。后來這種消費方式風靡歐洲 ，并在上世紀 70 年代引入美國后得到迅速發(fā)展，進而延伸到世界各地，成為全球推崇的新型休閑度假方式。 “ X L”戶型： “ X L”，乃超大尺碼之意，“ X L”戶型，即超大碼戶型。 市場調(diào)查表格 編號： 案名 發(fā)展商 區(qū)域位置 售樓處 代理商 銷售率 電話 總戶數(shù) 占地面積 建筑面積 樓座數(shù) 樓間距 容積率 綠化率 建筑形態(tài) 建筑風格 車位 得房率 開盤日期 交房日期 交房標準 付款方式 均價 總價范圍 最高價 最低價 物業(yè)公司 物業(yè)管理費 折扣率 面積區(qū)間 主力戶型 宣傳途徑 促銷活動 優(yōu) 勢 分 析 劣 勢 分 析 總結(jié) 評論 市場調(diào)查人員： 年 月 日 房 屋 認 購 書 編號： 賣方： 營業(yè)執(zhí)照號碼： 注冊地址： 郵編： 法人代表： 職務(wù)： 電話： 傳真： 開戶行： 帳號： 認購方： 證件（ ）： 地址： 郵編： 電話： 傳真： 認購房屋： 號 單元 層 室 總建筑面積（含公用分攤 面積）： m2 單價： 元 /m2 總價： 元 總樓價： 佰 拾 萬 仟 百 拾 零 定金： 元 付款方式： 付款方式說明： 認購方應(yīng)于 _______年 _____月 _____日 前向認購方支付人民幣 ___________元； 認購方應(yīng)于 _______年 _____月 _____日 前向認購方支付人民幣 ___________元； 認購方應(yīng)于 _______年 _____月 _____日 前向認購方支付人民幣 ___________元； 認購方向銀行申請住房抵押貸款人民幣 ______________元，支付給認購方。 雙方商定，認購方簽定本認購書的 _____日內(nèi) ，應(yīng)與賣方簽定預(yù)售合同，并交會規(guī)定首期房款人民幣 ___________元整。 預(yù)售合同簽定后，認購方簽定本認購書所支付的定金作為認購方支付房款的一部分，全部轉(zhuǎn)到首期款內(nèi)。 本合同所稱現(xiàn)房是指已經(jīng)過工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收，并取得質(zhì)量合 格證明文件，可以立即交付使用的商品房。 本合同第二條、第四條所稱實得建筑面積是指與商品房購買與獨立適用的空間相應(yīng)的房屋建筑面積，其共用墻從墻體中線計算，非共用墻體從墻體外側(cè)計算。 本合同條款由中華人。 本合同的部分條款，當實際情況未發(fā)生或當事人雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打，以示刪除。 本合同第一條，必須填上土地使用權(quán)是以出讓方式還是以劃撥方式取得。認購方持一份，賣方持一份，自簽字 之日起生效。因賣方在 ______日內(nèi)為認購方保留其認購的房屋，其間回絕了本可以成交的客戶，由此造成了一定的經(jīng)濟損失，認購方愿意將定金作為對賣方的補償而不再要求退回定金。 應(yīng)認購方要求賣方承諾為其保留所認購的房屋在 ______日內(nèi)不出售給任何他方。 高科技型住宅： 這是指數(shù)字化、智能化建筑 ，包括自動調(diào)溫、感應(yīng)式照明、家電全自動遙控、計算機統(tǒng)一集中控制水、電、氣費用等，以及利用信息高速公路實現(xiàn)家庭辦公、網(wǎng)絡(luò)購物等活動。這是把酒店客房分割出售，業(yè)主可以擁有酒店客房部分產(chǎn)權(quán)，除了每年的旅游度假如住外，其余時間可以委托酒店物業(yè)管理公司進行管理，并可享受每年的經(jīng)營收益分紅。 分時度假： 英文為 TIME— SHARE，正確的翻譯應(yīng)是分時段多產(chǎn)權(quán)度假公寓。 泛地產(chǎn)： 根據(jù)有關(guān)人士的說法，泛地產(chǎn)是指將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”。其主要特點是在于建筑中采用“剪切”墻，只有四周的外墻承重。其戶型設(shè)計以超小為特點，一般為十多平米至五十平米左右。最早出現(xiàn)在 80 年代初的美國，之后，日本人建造出了 SOHO 住宅，以供那些小型公司或家庭辦公者之需。 CONDO 的特征在于它是一個集合的社區(qū)，大家共有一個共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休閑設(shè)施，從而使生活簡易輕松，方便自由。須擁有便利的交通道路網(wǎng)絡(luò)及完善的生活配套；同時由于為商界成功人士定做的，還要求擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、最佳的城市景觀，能夠永享城市中珍稀的大面積綠地； CLD由于地處城市中心，地段珍貴稀有，其建筑規(guī)劃設(shè)計上集中體現(xiàn)了高速發(fā)展的現(xiàn)代建筑的工藝技術(shù)。 CID： 中央科技區(qū)。 101~200 m2: