【正文】 山將舉辦觀音節(jié)大做 “觀音 ”文章，朱家尖成功推出 “國際沙雕節(jié) ”，桃花島大打 “金庸牌 ”，嵊泗漁家樂旅游產(chǎn)品等。 朱家尖島具有豐富的風(fēng)景資源，山海風(fēng)光秀麗迷人。而且還現(xiàn)存有保圣寺、七星寺、碧云庵遺址等文物古跡 。 朱家尖在“旅游金三角”中的地位 在整個舟山旅游市場中，普陀山 —— 朱家尖 —— 沈家門的“旅游金三角”是其最吸引來客的區(qū)域。 尤其是隨著朱家尖（至沈家門）跨海大橋的建成通車，朱家尖民航機(jī)場的建成通航，朱家尖蜈蚣峙碼頭至普陀山快艇航線的開通（ 5 分鐘直達(dá)），以及朱家尖本島旅游風(fēng)景點(diǎn)的大力發(fā)掘、每年一屆的國際沙雕節(jié)的成功 舉辦，朱家尖的樞紐地位將顯得更加明顯。 旅游地開發(fā)必須以旅游客源市場為導(dǎo)向，以獨(dú)特的旅游資源為基礎(chǔ)，對旅游六要素進(jìn)行優(yōu)化組合，從而形成旅游產(chǎn)品的賣點(diǎn)。 受地理氣候環(huán)境的影響，“溫光同期”效應(yīng)限制了游客的活季節(jié)，導(dǎo)致旅游淡旺季差別明顯。 大量管理資料下載 8 服務(wù)設(shè)施滯后。 旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費(fèi)居住權(quán)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。 大量管理資料下載 9 對于目前的中國旅游行業(yè)，旅游房產(chǎn)的市場空間是顯而易見的。 目前，旅游房產(chǎn)在北京、上海、杭州、海南、成都等地已初露端倪。 另據(jù)了解，北京、上海、海南、福建、廣東等地 已開工的分時度假項目超過３０個；以高爾夫、山地、滑雪等為主題的休閑別墅超過５０個。其中個體賓館占總數(shù)的 60%左右，因此在一定程度上限制了開發(fā)的規(guī)模性。 對于這些賓館、旅社的經(jīng)營狀況，我們根據(jù)朱家尖旅游開發(fā)公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出狀況不甚樂觀。因此尚未形成開發(fā)國內(nèi)外已經(jīng)流行的權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型度假村、時值度假型酒店等旅游房產(chǎn)的大氣候。若我公司欲參與意向地塊的開發(fā)，這幾家公司開發(fā)的物業(yè)將是最大的競爭對手。 該樓盤依據(jù)市場需要， 采取租、售結(jié)合的公寓形式推向市場，并伴以賓館式的物業(yè)管理。 碧海園假日別墅： 由朱家尖開發(fā)有限公司開發(fā)。據(jù)調(diào)查目前該樓盤僅銷售 3 套。共由 21 棟公寓組成，分 A、 B、 C 三個區(qū)呈點(diǎn)式排列，每棟 3 至 4 層，依山傍海，環(huán)境宜人。屬于權(quán)裝修的假日公寓，室內(nèi)配備有電視、雙空調(diào)、熱水器、脫排油煙機(jī)、沙發(fā)、餐桌、席夢思等等。預(yù)計將建成一個在規(guī)模、檔次和配套設(shè)施等各方面均比較高檔的度假村。其次從購房群的分布區(qū)域看：上海和定海客戶占 80%以上，而朱家尖本地客戶群僅為 4%。 因此對于價格定位在每套 220 萬元以上碧海園項目，其銷售業(yè)績的低下也就不足為奇了。 大量管理資料下載 13 項目地塊地理概況 意向地塊（東沙 10地塊）位于朱家尖島的東南角，即規(guī)劃中的金沙休閑旅游區(qū)，現(xiàn)地塊內(nèi)為山林，地勢較為平坦，視野也很寬闊，距朱家尖中心帶（大同岙）約 2 公里 ，東面正對海天臺賓館。 與該地塊同處于東沙旅游度假大區(qū)域內(nèi)的其他 9 個地塊目前也 正在招資招商之中。這種優(yōu)勢主要表現(xiàn)在：地塊占地面積相對較大，一旦開發(fā)成功，能夠具有一定的規(guī)模性；地塊地勢相對較高，比較符合旅游房產(chǎn)的觀景功能；地塊與商業(yè)服務(wù)中心區(qū)、旅游景區(qū)和村民安置區(qū)在地理位置上相近但仍有一定距離，既便于游客的出行旅游，又有利于游客的室內(nèi)休養(yǎng)；地塊與海天臺賓館、金沙度假村等檔次相對較高的旅游物業(yè)最為接近，這不僅有利于聚集人氣更有利于形成品位的高尚。 總的說來，意向地塊目前正需要投資者進(jìn)行大力開發(fā)，已經(jīng)具 備了旅游房產(chǎn)開發(fā)的先天條件，而且隨著有關(guān)部門對該地塊大力開發(fā)的重視，隨著整個東沙旅游度假區(qū)的全盤啟動，該地塊將顯得越來越成熟。而且在城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要中已經(jīng)將旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。 目前朱家尖國內(nèi)外比較流行的旅游房產(chǎn)市場仍是一片空白。 投資回報期相對比較漫長，容易造成資源閑置和投資風(fēng)險。 在合作方式上，我們認(rèn)為應(yīng)該在以適度參股形式的同時，利用我公司的開發(fā)經(jīng)驗和優(yōu)秀的物業(yè)管理介入開發(fā)經(jīng)營，這樣不僅可以規(guī)避資金風(fēng)險，也可以合理地盤活和優(yōu)化公司現(xiàn)有的各種資源。 白山 烏石塘 南沙 情人島 里沙 合計 1993 53945 48148 57632 0 0 159275 1994 63510 60407 79690 0 0 203607 1995 99072 94433 115326 0 0 308831 1996 92920 81112 116539 0 0 290571 1997 76412 65708 106283 0 0 248403 1998 69315 60836 105655 15053 0 250859 1999 78960 82240 262661 35230 0 459091 20xx 73328 82796 213022 22543 3866 395555 20xx 年 8 月 58822 74060 144970 22367 3380 303599 合計 665834 649740 1201778 95193 7246 2619791 表 4：客房總數(shù)在 50間以上的賓館詳情一覽表。 大量管理資料下載 16 附錄 表 1：各年度舟山市的旅游接待及發(fā)展?fàn)顩r表。 在物業(yè)形式上，我們認(rèn)為可以開發(fā)比如產(chǎn)權(quán)式酒店、時權(quán)式酒店或會議商務(wù)中心等國內(nèi)外正流行的旅游房產(chǎn)，以來來填補(bǔ)朱家尖島乃至整個舟山是該一市場的空白。 交通在海島型旅游開發(fā)建設(shè)中尚未得到徹底解決。 朱家尖旅游資源豐富，而 且開發(fā)程度相對滯后，這種滯后狀態(tài)不僅使得生態(tài)和環(huán)境均未受到大的破壞，而且能夠便于在日后的開發(fā)中提供充分的資源條件，便于突現(xiàn)后續(xù)開發(fā)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。 有利形勢 全國旅游大環(huán)境已經(jīng)形成，政府各級部門必將大力扶持該產(chǎn)業(yè)。 大量管理資料下載 14 景觀系數(shù)： 雖然面臨情人島景區(qū)和十里金沙景區(qū)，但是從目前情況來看，在地塊內(nèi)四處觀望仍然顯得不夠爽心悅目，而且海天臺賓館在一定程度上阻擋了意向地塊的觀景視線。整個區(qū)域總占地面積為 公頃，其中包括各類度假別墅區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、生態(tài)區(qū)和旅游風(fēng)景區(qū)，共同組成了東沙旅游休閑度假區(qū)。 但是該區(qū)域是旅游景點(diǎn)集中地，對望情人島，近擁十里金沙景區(qū)，西鄰南沙賓館群（主要包括：香溢賓館、寶鋼夢園、淡風(fēng)林、南和山莊及上海外經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心 ——金沙渡假村），在旅游旺季應(yīng)該是朱家尖島人氣最為旺盛的區(qū)域。 朱家尖旅游投資的政策優(yōu)惠 根據(jù)朱家尖有關(guān)部門規(guī)定，對于新建的旅游設(shè)施、旅游景點(diǎn)項目、旅游商品定點(diǎn)企業(yè)和旅游商品專業(yè)市場，實(shí)行以下優(yōu)惠政策： 項目建設(shè)土地出讓金，按應(yīng)繳區(qū)和鎮(zhèn)部分凈出讓金的 50%繳納； 項目建設(shè)的建筑營業(yè)稅，在按規(guī)定繳納后，返回 50%給建設(shè)單位； 對投資興辦旅游項目和設(shè)施，其城鎮(zhèn)配套設(shè)施費(fèi)減半收?。? 投資者整體購買旅游資源或景區(qū)的， 給予一次性優(yōu)惠，具體價格協(xié)商確定； 按照“誰投資，誰得意”的原則，對引進(jìn)區(qū)外資金開發(fā)旅游項目的，管委會將按投入資金實(shí)際到位總額的 %給予一次性獎勵等等。一方面在價位上適合中收入者進(jìn)行雙重投資，既可作自己休閑渡假場所，也可在旅游旺季時對外出租，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)的附加值；另一方面，隨著舟山“大島建，小島遷”城市化步驟的加 大量管理資料下載 12 速，本地居民大都選擇沈家門或定海城區(qū)，愿意在本島購房的人數(shù)所占比例較小，再根據(jù)該島總共 萬常住人口預(yù)測，朱家尖的市場份額極為有限。因此它們的共同賣點(diǎn)是借南沙連綿、碧浪蕩漾的海景；不同之處在于：譬如東航項目主要通過“以租養(yǎng)息”的形式，即業(yè)主可將物業(yè)委托給物業(yè)公司出租，同時可獲得第一年固定租金 5000 元，以降低購房者的投資風(fēng)險和償還按揭貸款壓力；而宏聯(lián)房產(chǎn)則是以裝修精美的成品房出售，并免費(fèi)贈送業(yè)主一套中檔次的家具，這對舟山市場而言可以說是成品房的首次亮相。該項目位于東沙地段，目前僅僅完成前期市場調(diào)研和項目勘測等工作，尚未開工。據(jù)銷售人員介紹目前銷售率在 70%左右，銷售起價為 13 萬元 /套，最高價 16 萬元 /套。 碧海金沙假日公寓： 由舟山宏聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)。共有 21 棟別墅，分 A、 B、 C、 D、 E5 中外型呈點(diǎn)式分布，每棟均為 750 平方米以上的自成一體式綠地院落。銷售起價為 2500 元 /平方米，最高價為 2700