【正文】 白山 烏石塘 南沙 情人島 里沙 合計(jì) 1993 53945 48148 57632 0 0 159275 1994 63510 60407 79690 0 0 203607 1995 99072 94433 115326 0 0 308831 1996 92920 81112 116539 0 0 290571 1997 76412 65708 106283 0 0 248403 1998 69315 60836 105655 15053 0 250859 1999 78960 82240 262661 35230 0 459091 20xx 73328 82796 213022 22543 3866 395555 20xx 年 8 月 58822 74060 144970 22367 3380 303599 合計(jì) 665834 649740 1201778 95193 7246 2619791 表 4：客房總數(shù)在 50間以上的賓館詳情一覽表。 大量管理資料下載 16 附錄 表 1：各年度舟山市的旅游接待及發(fā)展?fàn)顩r表。 在合作方式上，我們認(rèn)為應(yīng)該在以適度參股形式的同時(shí)，利用我公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的物業(yè)管理介入開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，這樣不僅可以規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，也可以合理地盤活和優(yōu)化公司現(xiàn)有的各種資源。 在物業(yè)形式上，我們認(rèn)為可以開(kāi)發(fā)比如產(chǎn)權(quán)式酒店、時(shí)權(quán)式酒店或會(huì)議商務(wù)中心等國(guó)內(nèi)外正流行的旅游房產(chǎn)，以來(lái)來(lái)填補(bǔ)朱家尖島乃至整個(gè)舟山是該一市場(chǎng)的空白。 投資回報(bào)期相對(duì)比較漫長(zhǎng)，容易造成資源閑置和投資風(fēng)險(xiǎn)。 交通在海島型旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)中尚未得到徹底解決。 目前朱家尖國(guó)內(nèi)外比較流行的旅游房產(chǎn)市場(chǎng)仍是一片空白。 朱家尖旅游資源豐富，而 且開(kāi)發(fā)程度相對(duì)滯后，這種滯后狀態(tài)不僅使得生態(tài)和環(huán)境均未受到大的破壞，而且能夠便于在日后的開(kāi)發(fā)中提供充分的資源條件，便于突現(xiàn)后續(xù)開(kāi)發(fā)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。而且在城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要中已經(jīng)將旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。 有利形勢(shì) 全國(guó)旅游大環(huán)境已經(jīng)形成，政府各級(jí)部門必將大力扶持該產(chǎn)業(yè)。 總的說(shuō)來(lái)，意向地塊目前正需要投資者進(jìn)行大力開(kāi)發(fā)，已經(jīng)具 備了旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先天條件，而且隨著有關(guān)部門對(duì)該地塊大力開(kāi)發(fā)的重視，隨著整個(gè)東沙旅游度假區(qū)的全盤啟動(dòng)，該地塊將顯得越來(lái)越成熟。 大量管理資料下載 14 景觀系數(shù)： 雖然面臨情人島景區(qū)和十里金沙景區(qū)，但是從目前情況來(lái)看，在地塊內(nèi)四處觀望仍然顯得不夠爽心悅目，而且海天臺(tái)賓館在一定程度上阻擋了意向地塊的觀景視線。這種優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在：地塊占地面積相對(duì)較大，一旦開(kāi)發(fā)成功，能夠具有一定的規(guī)模性；地塊地勢(shì)相對(duì)較高，比較符合旅游房產(chǎn)的觀景功能；地塊與商業(yè)服務(wù)中心區(qū)、旅游景區(qū)和村民安置區(qū)在地理位置上相近但仍有一定距離，既便于游客的出行旅游，又有利于游客的室內(nèi)休養(yǎng)；地塊與海天臺(tái)賓館、金沙度假村等檔次相對(duì)較高的旅游物業(yè)最為接近，這不僅有利于聚集人氣更有利于形成品位的高尚。整個(gè)區(qū)域總占地面積為 公頃，其中包括各類度假別墅區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、生態(tài)區(qū)和旅游風(fēng)景區(qū)，共同組成了東沙旅游休閑度假區(qū)。 與該地塊同處于東沙旅游度假大區(qū)域內(nèi)的其他 9 個(gè)地塊目前也 正在招資招商之中。 但是該區(qū)域是旅游景點(diǎn)集中地，對(duì)望情人島，近擁十里金沙景區(qū)，西鄰南沙賓館群（主要包括：香溢賓館、寶鋼夢(mèng)園、淡風(fēng)林、南和山莊及上海外經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心 ——金沙渡假村），在旅游旺季應(yīng)該是朱家尖島人氣最為旺盛的區(qū)域。 大量管理資料下載 13 項(xiàng)目地塊地理概況 意向地塊（東沙 10地塊）位于朱家尖島的東南角，即規(guī)劃中的金沙休閑旅游區(qū)，現(xiàn)地塊內(nèi)為山林，地勢(shì)較為平坦，視野也很寬闊，距朱家尖中心帶（大同岙）約 2 公里 ，東面正對(duì)海天臺(tái)賓館。 朱家尖旅游投資的政策優(yōu)惠 根據(jù)朱家尖有關(guān)部門規(guī)定，對(duì)于新建的旅游設(shè)施、旅游景點(diǎn)項(xiàng)目、旅游商品定點(diǎn)企業(yè)和旅游商品專業(yè)市場(chǎng)，實(shí)行以下優(yōu)惠政策： 項(xiàng)目建設(shè)土地出讓金，按應(yīng)繳區(qū)和鎮(zhèn)部分凈出讓金的 50%繳納； 項(xiàng)目建設(shè)的建筑營(yíng)業(yè)稅，在按規(guī)定繳納后，返回 50%給建設(shè)單位； 對(duì)投資興辦旅游項(xiàng)目和設(shè)施，其城鎮(zhèn)配套設(shè)施費(fèi)減半收?。? 投資者整體購(gòu)買旅游資源或景區(qū)的， 給予一次性優(yōu)惠，具體價(jià)格協(xié)商確定； 按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)得意”的原則，對(duì)引進(jìn)區(qū)外資金開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目的，管委會(huì)將按投入資金實(shí)際到位總額的 %給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)等等。 因此對(duì)于價(jià)格定位在每套 220 萬(wàn)元以上碧海園項(xiàng)目，其銷售業(yè)績(jī)的低下也就不足為奇了。一方面在價(jià)位上適合中收入者進(jìn)行雙重投資，既可作自己休閑渡假場(chǎng)所，也可在旅游旺季時(shí)對(duì)外出租，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)的附加值；另一方面，隨著舟山“大島建，小島遷”城市化步驟的加 大量管理資料下載 12 速，本地居民大都選擇沈家門或定海城區(qū)，愿意在本島購(gòu)房的人數(shù)所占比例較小，再根據(jù)該島總共 萬(wàn)常住人口預(yù)測(cè)，朱家尖的市場(chǎng)份額極為有限。其次從購(gòu)房群的分布區(qū)域看：上海和定?？蛻粽?80%以上，而朱家尖本地客戶群僅為 4%。因此它們的共同賣點(diǎn)是借南沙連綿、碧浪蕩漾的海景；不同之處在于：譬如東航項(xiàng)目主要通過(guò)“以租養(yǎng)息”的形式，即業(yè)主可將物業(yè)委托給物業(yè)公司出租，同時(shí)可獲得第一年固定租金 5000 元，以降低購(gòu)房者的投資風(fēng)險(xiǎn)和償還按揭貸款壓力；而宏聯(lián)房產(chǎn)則是以裝修精美的成品房出售，并免費(fèi)贈(zèng)送業(yè)主一套中檔次的家具，這對(duì)舟山市場(chǎng)而言可以說(shuō)是成品房的首次亮相。預(yù)計(jì)將建成一個(gè)在規(guī)模、檔次和配套設(shè)施等各方面均比較高檔的度假村。該項(xiàng)目位于東沙地段，目前僅僅完成前期市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目勘測(cè)等工作，尚未開(kāi)工。屬于權(quán)裝修的假日公寓，室內(nèi)配備有電視、雙空調(diào)、熱水器、脫排油煙機(jī)、沙發(fā)、餐桌、席夢(mèng)思等等。據(jù)銷售人員介紹目前銷售率在 70%左右，銷售起價(jià)為 13 萬(wàn)元 /套，最高價(jià) 16 萬(wàn)元 /套。共由 21 棟公寓組成，分 A、 B、 C 三個(gè)區(qū)呈點(diǎn)式排列，每棟 3 至 4 層，依山傍海，環(huán)境宜人。 碧海金沙假日公寓： 由舟山宏聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)。據(jù)調(diào)查目前該樓盤僅銷售 3 套。共有 21 棟別墅，分 A、 B、 C、 D、 E5 中外型呈點(diǎn)式分布，每棟均為 750 平方米以上的自成一體式綠地院落。 碧海園假日別墅： 由朱家尖開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。銷售起價(jià)為 2500 元 /平方米，最高價(jià)為 2700 元 /平方米。 該樓盤依據(jù)市場(chǎng)需要， 采取租、售結(jié)合的公寓形式推向市場(chǎng)，并伴以賓館式的物業(yè)管理。 東航假日公寓： 占地面積 25000 平方米，總建筑面積 19000 平方米，容積率為 ，綠化率為 38%，建筑密度為 %。若我公司欲參與意向地塊的開(kāi)發(fā)，這幾家公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)將是最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 但是隨著東方航空房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的東 航南沙假日公寓的建成推出，這一市場(chǎng)即開(kāi)始慢慢地得到了補(bǔ)充。因此尚未形成開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)外已經(jīng)流行的權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型度假村、時(shí)值度假型酒店等旅游房產(chǎn)的大氣候。在旅游旺季中的旅游“黃金周”中入住情況尚且如此，可以想見(jiàn)在這種嚴(yán)重受到季節(jié)影響的海景旅游區(qū)域內(nèi)，所有這些賓館、旅社在一年之中將會(huì)有一大半時(shí)間處于空置狀態(tài)。 對(duì)于這些賓館、旅社的經(jīng)營(yíng)狀況，我們根據(jù)朱家尖旅游開(kāi)發(fā)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出狀況不甚樂(lè)觀。旅游物業(yè)主要集中在十里金沙景區(qū)的南沙地段之內(nèi)，主要有寶鋼夢(mèng)園度假村、普陀賓館、淡風(fēng)林度假村、金沙度假村、怡心樓、金沙灘 酒店、海鷗旅社、南沙休閑屋、近海旅社、東南旅館、海邊人家、金沙灘旅社、幽蘭 大量管理資料下載 10 小園旅館、海濱旅社、望海樓旅社、南沙旅社、沙中園旅館、南和山莊、海勁旅社、竹深小院、近灘旅社、海島旅社、幽靜賓館、蓬萊小園、海灘旅社、海韻山莊等等 26 家大小規(guī)模不等的賓館、旅社（飯店）。其中個(gè)體賓館占總數(shù)的 60%左右，因此在一定程度上限制了開(kāi)發(fā)的規(guī)模性。 朱家尖開(kāi)發(fā)有限公司是最早介入朱家尖旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的公司，該公司自1988 年成立以來(lái)，投入了大量的資金，在朱家尖南沙先后開(kāi)發(fā)和建設(shè)了淡風(fēng)林、南和山莊、竹深小院、夢(mèng)園、普陀賓館和金沙度假村等一批有影響的旅游度假村、賓館，在一定程度上完善了南沙作為旅 游度假小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)也掀開(kāi)了朱家尖島旅游房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮。 另?yè)?jù)了解，北京、上海、海南、福建、廣東等地 已開(kāi)工的分時(shí)度假項(xiàng)目超過(guò)３０個(gè)；以高爾夫、山地、滑雪等為主題的休閑別墅超過(guò)５０個(gè)。從市場(chǎng)反饋情況看，休閑度假房產(chǎn)已經(jīng)得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。 目前，旅游房產(chǎn)在北京、上海、杭州、海南、成都等地已初露端倪。他還算了一筆帳 ：一個(gè)擁有 100 萬(wàn)會(huì)員的