【正文】 步行街的修建，休閑廣場的形成，將會給項目帶來更多的商機，鞏固項目的商圈核心位置，增加投資客戶群的信心。 ? 項目周邊規(guī)劃在建和擬建樓盤，其中包括小區(qū)樓盤，將給本項目帶來較大挑戰(zhàn)。天辰華府 項目定位為區(qū)域標志性建筑和高檔樓盤，天辰：兩幢塔樓拔地而起，氣勢恢弘，“伸手可及”天上星辰；華府：專為社會各界成功人士精心打造的時尚豪華府邸。陽光國際城 此資料來自企業(yè) 陽光：意指正揚集團及入住業(yè)主的 事業(yè)正如日中天，蒸蒸日上；國際城：本項目規(guī)模大、檔次高，其業(yè)主將是來自五湖四海的各界俊杰。這個作用的最大價值是“零庫存”樓盤多于任何一家開 發(fā)公司。 建立統(tǒng)一的信息傳達系統(tǒng)（ OUTPUT IDENTITY） 即嚴格按有系統(tǒng)性的廣告推廣計劃實施。 新經(jīng)濟、入世等題材為 重慶市 寫字樓的開發(fā)帶來告知手段 識別及傳達 知名度 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 美譽度 服務(wù) +信譽 忠誠度 品牌 反復(fù)多次 反復(fù)多次 此資料來自企業(yè) 了新的契機 隨著中國加入 WTO，中國加入全球經(jīng)濟一體化的進程在不斷加快，我國會逐步開放那些以前不 允許外資涉 足 的行業(yè)，如電信、金融、保險業(yè)等。同時，國內(nèi)公司經(jīng)濟實力的增強，許多實力雄厚的企業(yè)也開始注 重 樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟實力和地位的極佳場所。調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 這 此資料來自企業(yè) 些 不滿意 主要 集中于三個方面， 即 電梯數(shù)量少且速度慢，員工餐廳不能令客戶滿意 ， 大廈的停車位少。 雖然重慶人公認其 CBD在解放碑，但南岸區(qū)作為重慶主城區(qū)的重要組團和南大門，是重慶規(guī)劃建設(shè)的金融、經(jīng)貿(mào)中心和風(fēng)景旅游重點區(qū)。引導(dǎo)兩個概念：在 CBD 安個家 —— 工作、休閑、購物一步到位；星級酒店式的服務(wù) —— 省心、省時，全面提升您的生活質(zhì)量。 區(qū)域內(nèi)高級白領(lǐng)。 在南坪商圈內(nèi)經(jīng)商戶，特別是在本項目商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)商者，將是本項目三室二廳的主要潛在客戶。 如部分“母城情節(jié)”淡化的渝中新生代，在渝中半島就業(yè)的外來一族，他們都是購房群體中的生力軍，但經(jīng)濟實力又不能承受渝中區(qū)的房價，同樣的繁華與便利，不一樣的“便宜”價格和完善服務(wù)，本項目將是他們的首選。 （二） 輔助市場 —— 商務(wù)辦公（ 20%） 從 20xx 年開始，幾乎所有的國內(nèi)銀行都已入駐重慶開設(shè)分支機構(gòu)，這一訊息說明了資金進入重慶的速度已比以 此資料來自企業(yè) 前加快。 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)投資商的駐渝辦事處。 區(qū)域內(nèi)投資人士。 重慶外圍城市及成都平原城市投資人士。隆重推出“ CBD 商務(wù)公寓：以租房的錢圓您住星級酒店的夢 ”。 （二） 價格制定 商品房定價方法有成本法、市場比較法及收益還原法。 市場比較法定價 ◆ 計算公 式 P=∑ PiWi Pi=Qi∏ (100/影響因素 ) P—— 本項目比準價格 Pi—— 可比項目修正價格 Qi—— 可比項目的價格 Wi—— 賦予的權(quán)重 ◆計算結(jié)果 在以市場定價法確定價格時，我們主要采用了三個最具可比條件的可比個案作為參考對象，并輔以修正系數(shù)對價格進行調(diào)整，計算出本項目的比準價格為 1996 元 /㎡。 此資料來自企業(yè) 通過價格分析，結(jié)合市場走勢和貫切謹慎性原則，我們建議本項目的價格可以確定為：均價為20xx 元 / m2。本章根據(jù)前述對市場的分析研判，提出了項目的建筑規(guī)劃，戶 此資料來自企業(yè) 型配比等構(gòu)想和建議。 地塊的地形條件。 強調(diào)經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 此資料來自企業(yè) 最完美形象的原則（在上述前提下）。 ◆塔樓投影為方正平面，對產(chǎn)品戶型設(shè)計較為有利，可使總建筑面積利用達到極值。另外，建議將會所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上。 ◆ 面積利用較好，特別是裙樓相對集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高。 ◆ 可能對裙樓中廳產(chǎn)生影響。 外墻色調(diào) 由于重慶天空長年灰暗及酸雨較多，應(yīng)避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進行點 綴。 （二） 建筑風(fēng)格 我們認為本項目在總體上應(yīng)體現(xiàn)： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 要求外墻簡潔、明快、富有現(xiàn)代時尚感，講求現(xiàn)代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個性，也要與周邊建筑及景觀照應(yīng)，強調(diào)與城市風(fēng)格有機聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時代特征個性的空間層次。 ◆ 成本相對較低。 ◆此方案建設(shè)難度較大，可能出現(xiàn)成本較高現(xiàn)象。 ◆天橋的利用建議在 18 層左右，長度控制在 30 米左右，需專業(yè)論證。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮。 最大經(jīng)濟效益原則。 關(guān)注產(chǎn)品生態(tài)環(huán)保。 政府對該地塊的規(guī)劃及約束。 五、 付款方式定位 付款方式的設(shè)計旨在最 大程度地調(diào)動購買者和擴大購買者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點，建議采取靈活的資金轉(zhuǎn)化方式，使付款方式成為本項目一大賣點，具體付款方式我司將在銷售執(zhí)行報告予以詳細說明。 關(guān)于租金的取值，我們參考了金臺大廈（ 30元 /㎡含裝修）、臺灣花園（ 1216 元 /㎡）、昌龍商務(wù)大廈（ 16 元 /㎡）、福天大廈（ 20 元 /㎡）的租金水平，并考慮空置、維護成本和稅 費因素，以 16元 /㎡的純租金收益來計算，由此所確定的收益價格為 2169 元 /㎡。本項目定位為 CBD 商務(wù)公寓，可售可租。 低開高走原則 將入市價定在具有競爭力的格調(diào)上，讓先期入市的買家有物業(yè)升值的感受，即低開高 走的價格更容易 此資料來自企業(yè) 形成口碑，吸引客戶成交。直轄后與重慶主城區(qū)的經(jīng)濟聯(lián)系大大加強，高速公路使時間距離大為縮短，是一個不容忽視的購買市場；成都平原在歷史上即為商貿(mào)集散地，近幾年發(fā)展速度極快，也是一個不可忽視的市場；如宣傳推廣到位，此一市場將會給我們帶來10%的購買數(shù)。 區(qū)域外投資人士。 （三） 潛在市場 —— 投資人士 (20%) 本項目地處南 坪 商圈核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，各種機構(gòu)繁多，商務(wù)辦公和居家生活用房的租賃市場活躍。但他們大多需求的是現(xiàn)房，所以本項目應(yīng)加快開發(fā)進度，盡早切入市場。 這類市場是指購房出于某種特殊的目的，如我司在代理時代天驕酒店公寓期間，經(jīng)我司成交的 1700 萬交易金額中， 為女士購房 的約占五成。 如南坪附近有實力的集團公司、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)都有集團購買的傾向。這類群體將是本項目一室 此資料來自企業(yè) 一廳和二室二廳的主力軍。 如私營企業(yè)老板、大型集團 CEO 及職業(yè)經(jīng)理人等，商務(wù)服務(wù)中心將為他們的業(yè)務(wù)洽談、商務(wù)辦公提供極大便利，區(qū)域標志性建筑更彰顯其尊貴身份。 由于考慮市場容量和為降低投資風(fēng)險， 本項目 CBD 此資料來自企業(yè) 商務(wù)公寓其功能涵蓋純寫字樓、 服務(wù)式公寓 （ 面向短期出差、有住房預(yù)算的跨國公司 及國內(nèi)集團公司 的高層管理人員 ） 、商住公寓 （ 具備小型家庭辦公的優(yōu)勢而 將 占據(jù)一定的市場份額 ） 和純居住 公寓 ，即既可作“商務(wù)辦公”使用，又可作“居家生活”使用，但以“居家生活”為主，“商務(wù)辦公”為輔。 CBD（ Central Business District）－－中央商務(wù)區(qū)，是指大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活 動高度集中，并附有購物、娛樂、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟活動的核心地區(qū)。 現(xiàn)有商務(wù)公寓的“缺陷” 最近， 我司對重慶商務(wù)公寓市場 進行了 專題 調(diào)查 （走訪式、電話咨詢、座談會等） ，結(jié)果發(fā)現(xiàn)入駐這些 商務(wù)公寓 的客戶中有 近 45％對現(xiàn)駐的 商務(wù)公寓不滿意。 重慶市作為中國的第四個直轄市、西部大發(fā)展的龍頭重鎮(zhèn)，對大量的外資企業(yè)具有很大吸引力。 二、 產(chǎn)品定位及依據(jù) （一） 定位依據(jù) 市場機會點分析 詳見第