【正文】 型客戶和新生代購房群體）。 （二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預(yù)測 前景展望 南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)、金融和旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)。值得一提是，中國西南地區(qū)唯一的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于南岸區(qū)境 內(nèi)。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機(jī)動車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支 14 柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在新世紀(jì)的第一個(gè)十年計(jì)劃已啟動：在繼續(xù)抓好和完成南坪地區(qū) 平方公里開發(fā)的同時(shí)，努力搞好拓展新區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。力爭到 20xx年實(shí)際利用外資達(dá) 15 億美元，國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫年均增長 15%以上，分別達(dá)到 100 億、300 億、 24 億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達(dá)到 45%以上，科技進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 65%左右。 毫無疑問，隨著我國入世 和國家政策進(jìn)一步向中西部傾斜以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境逐漸完善，勢必有大批的國內(nèi)外企業(yè)涌入經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 國 內(nèi) 外高 新技術(shù)企業(yè) 的 大量涌入，必然會增大對工業(yè)廠房的需求 ，隨之而來的 大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)會進(jìn)入，勢必對寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會因工作原因而在境內(nèi)居住，這會擴(kuò)大中高檔住房的需求。 可以預(yù)見，在隨后的 10 年里，南岸區(qū)必將成為新一輪重慶樓市競爭的熱點(diǎn)區(qū)域。 走勢預(yù)測 在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市 “半小時(shí)主城 ”規(guī)劃匯報(bào)提綱 中， 菜園壩復(fù)線 大橋的修建規(guī)劃得到了確認(rèn)：時(shí)間20xx年。 路橋，對南岸區(qū)的重要性不言而喻。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的絆腳石。 15 已竣工通車的鵝公巖大橋使成渝、渝黔兩條高速公路在南岸交匯，讓九龍坡區(qū)與南岸區(qū)可望不可及成為歷史；黃花園大橋及石黃隧道的貫通，讓南坪距重慶空港不再遙遠(yuǎn)。 菜園壩 復(fù)線 大橋 ， 最直接的效應(yīng)就是， 緩解了長江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。因此 從更高的角度 分析 ，整個(gè)南岸區(qū)在外區(qū)人頭腦中的心理距離將會大大縮短。 實(shí)際事例顯示： 黃花園大橋帶動了江北的房市！鵝公巖大橋帶動 了南岸和九龍坡區(qū)的房價(jià)上揚(yáng)！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動了沿線的房價(jià)和舊城改造！以后，購房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位 的業(yè)主來自渝中區(qū)是很好的例子！ 此外，南岸區(qū)在近年來與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團(tuán)、 盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營扎寨”就是明證。 因此我們可以大膽預(yù)測：在不遠(yuǎn)的將來，南岸區(qū)在重慶將扮演至關(guān)重要的角色， 南岸將成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)最炙熱的區(qū)域。 16 三、 項(xiàng)目競爭環(huán)境分析 （一） 區(qū)域外 競爭環(huán)境研究 對本項(xiàng)目而言，很大程度是與渝中區(qū)爭奪客戶資源，其成敗的關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)以改變潛在客戶群落戶渝中區(qū)的思維定勢，如何以更好的硬件、軟件來吸引具有濃厚“渝中情節(jié)”的新生代；當(dāng)然，江北區(qū)的間接競爭對渝中區(qū)客戶資源的分流作用也不容忽視。 渝中區(qū) （ 1） 總體特征 物業(yè)集中于商圈旁： 由于重慶市特殊的地理形態(tài)，渝中區(qū)的物業(yè)多集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心的周圍。以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心 —— 解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務(wù)、體育、交通中心商圈周邊，物 業(yè)分布較為密集； 江景樓盤炒作 較多 ： 近兩年來由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路的建設(shè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在； 大多物業(yè)為單體樓： 渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)鄙倥涮缀途G化，也缺乏寧靜和景觀，最大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便； 17 小戶型住宅受 青睞 ： 小戶型住宅主要集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準(zhǔn)備，同時(shí)也有較高的投資回報(bào)價(jià)值。 （ 2） 樓盤要素統(tǒng)計(jì) 物業(yè)的規(guī)模及類型： 渝中區(qū)的物業(yè)規(guī)模都較小，類型也主要集中為商住一體的模式。隨著市場需求層次的擴(kuò)展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時(shí)代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房價(jià)之最的地王名仕閣；同時(shí)以競地城市花園和新東?；▓@為代表的小區(qū)類住宅也以其高品質(zhì)、合理規(guī)劃和良好的配套與綠化進(jìn)入市場，并很快成為領(lǐng)導(dǎo)渝中區(qū)住宅市場的先鋒；由于現(xiàn)有的都市空間已很難再作出較大規(guī)模的規(guī)劃，所以渝中區(qū)住 宅市場將以城市改造為主，走小規(guī)模的開發(fā)并結(jié)合市場需求做有特色的產(chǎn)品將是渝中區(qū)住宅發(fā)展在未來一段時(shí)間內(nèi)的主導(dǎo)； 戶型面積設(shè)定： 目前渝中區(qū)的住宅戶型設(shè)計(jì)以一室一廳（ 60 平方米）和三室兩廳（ 130 平方米）為主導(dǎo)；三室兩廳面積在 130 平方米左右的住宅主要分布在以競地城市花園和新東福花園為代 18 表的小區(qū)型住宅中，以及目前渝中區(qū)房地產(chǎn)市場炒作較多的江景房中，再有就是作為一種補(bǔ)充的形式（約占 10%的比例）大量出現(xiàn)在各個(gè)樓盤中；而 60 平方米左右的一室一廳設(shè)計(jì)所考慮的因素主要和個(gè)案所在區(qū)位密切相關(guān)，處于中心地段的物業(yè)相對較偏遠(yuǎn)的 物業(yè)在面積上一般會有所控制，主要出發(fā)點(diǎn)是為了控制總價(jià)，吸引投資客，從而有效的擴(kuò)大客源層，增加客戶量；值得一提的是：小戶型住宅在渝中區(qū)銷售火爆，時(shí)代天驕把戶型面積做到了 38 平方米，并且在規(guī)劃、配套和管理服務(wù)方面做得相當(dāng)完善，渝中區(qū)便利的交通條件和一應(yīng)俱全的生活設(shè)施是短時(shí)間內(nèi)其它地區(qū)無可比擬的優(yōu)勢； 價(jià)格 (渝中區(qū)各片區(qū)價(jià)格為統(tǒng)計(jì)的平均價(jià)格，以各片區(qū)樓盤均價(jià)計(jì)算 :) 片區(qū) 解放碑片區(qū) 上清寺 兩路口片區(qū) 大坪片區(qū) 住宅均價(jià) (元 /㎡ ) 3500 2500 20xx 目前渝中區(qū)的房價(jià)分為兩個(gè)檔次：檔次較高的是在位于解放碑周圍的商住樓以及配套齊全、規(guī)劃合理的單體式住宅樓，這些樓盤的價(jià)位在 3500 元 /m2，最高單價(jià)達(dá)到了 7000 元 /m2以上，最典型的代表是時(shí)代天驕和地王名仕閣；另一檔次的是處于兩路口、上清寺、大坪等 19 區(qū)域的商住樓和住宅小區(qū)，它們的價(jià)位在 20xx3000 元之間，之所以與解放碑的價(jià)格差有 1000 元左右，最主要的原因是區(qū)位的價(jià)差。這類樓盤由于價(jià)格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤的沖擊較大。 （ 3） 個(gè)案研判 就解放碑周邊高檔樓盤來說 ， 恒通 云鼎 國際商務(wù)公寓 屬于解放碑的口岸樓盤 ， 其它樓盤有：地王 名仕 閣 、 天倫華苑 、 巴渝世家 、 新華雅閣等。地王 名 仕 閣 打 造 的 是 頂 級 豪 宅 ， 戶 型 從131228m2，全是以大戶型為主 ， 但現(xiàn)在銷售 態(tài)勢不盡人意，其抗性主要是高單價(jià)和高總價(jià) 。 天倫華苑也是以大戶型為主 （ 131m2以上） ， 目前銷售率已達(dá) 70%，躍層戶型已全部售完， 銷售 狀況 非常好 ，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)： 一是因?yàn)榫推鋬r(jià)格比地王的均價(jià) 5000 元 /m2要便宜 1200 元/m2； 二是因?yàn)槠鋺粜驮O(shè)計(jì)較好 ，面積控制出色，細(xì)部設(shè)計(jì)人性化； 三是由于 其 商場運(yùn)作成功 ，商場業(yè)主及經(jīng)營戶在此購房的數(shù)量較大 。 巴渝世家 銷售持續(xù)穩(wěn)定， 平均每個(gè)月銷售 金額達(dá)到 600 萬， 其賣點(diǎn)是：封閉花園小區(qū)，配置完善、功能強(qiáng)大的會所及渝海品牌 。而新華雅閣也是大戶型 ， 銷售卻非常差 ： 一是由于其性價(jià)比與其它樓盤 20 相比明顯較差 ； 二是由于其戶型設(shè)計(jì)差。 恒通 云鼎 國際 商務(wù)公寓更是嗅出解放碑的市場氣息， 以 中、 小戶型的定位 面市，贏得市場追捧：去年 11 月 6 日開盤至今，吸引了大量的 白領(lǐng) 人士、中 產(chǎn) 階層人士 和投資者 。銷售狀況 良好，目前 銷售率直逼 70%。 （ 4） 總體 評價(jià) 渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域的樓盤檔次定位一般較高，由此導(dǎo)致住宅總價(jià)過高，從而與目前重慶市民的購買力 水平脫節(jié)。目前區(qū)域內(nèi)除一些產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，樓盤個(gè)性突出的物業(yè)銷售狀況較好外，其它樓盤由于受總價(jià)高等抗性因素的影響，銷售進(jìn)展緩慢。因此對本項(xiàng)目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢，但其高價(jià)格的抗性卻可為本項(xiàng)目借勢而用，對許多偏愛享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項(xiàng)目所具有的居家配套、景觀、價(jià)位優(yōu)勢對其仍具有較強(qiáng)的吸引力。 江北區(qū) 江北區(qū)房地產(chǎn)起步較南岸早，以五黃路、新牌坊為代表的片區(qū)開發(fā)已具規(guī)模，黃花園大橋、渝澳大橋的通 21 車增強(qiáng)了江北區(qū)房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢，特別是小區(qū)型的住宅其輻射力可以達(dá)到主城各區(qū)。但也就 因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開發(fā)時(shí)間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開發(fā)速度。因此對渝中區(qū)的廣大客戶而言，解放碑附近物業(yè)價(jià)格可能無法承受，而江北卻沒形成真正商業(yè)核心圈（觀音橋還不成氣候，江田商場的關(guān)門、新世紀(jì)進(jìn)退兩難的尷尬、現(xiàn)代廣場銷售的舉步維艱就是很好的佐證），生活配套設(shè)施較差。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項(xiàng)目優(yōu)勢更加突出。因此我司認(rèn)為江北區(qū)對本項(xiàng)目的潛在客戶的分流作用并不突出。 （二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 總體特征 開發(fā)企業(yè)本地化，開發(fā)水準(zhǔn)參差不齊 ： 但近期已有市內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時(shí)機(jī)上市，這些有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐將有力的推動南岸區(qū)整體開發(fā)水平； 上市樓盤體量偏小 ： 目前市場上供應(yīng)樓盤多集中在 10萬平方米 以下 的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層 22 所占比重較多，不過開發(fā)規(guī)模大于 25 萬平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場開始向大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展勢頭強(qiáng)勁； 物業(yè)以中檔、中低檔為主 ： 中檔、中低檔物業(yè)競爭激烈，中 高檔以上項(xiàng)目較少，但隨著融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進(jìn)駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場將開始向檔次分布合理的成熟化市場過渡，市場細(xì)分化趨勢明顯； 二房、三房面積趨小 ： 81100 平方米的二房和 101140平方米的三房的供應(yīng)是市場的主流，一房比例較少，但 6080平方米的小二房和 101120平方米的小三房所占份額有擴(kuò)大的趨勢，反映出開發(fā)商在目標(biāo)客戶群定位上已開始針對眾多的普通工薪階層。 樓盤要素統(tǒng)計(jì) ? 開發(fā) 商： 南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，并且開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的為數(shù)不多。較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)主要有渝 海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚(yáng)子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的整體開發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動作用，但同時(shí)也對本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場份額，他們自身之間的競爭也將日趨激烈。 23 ? 物業(yè)類型 ： （定義：多于 2 棟以上的樓盤為小區(qū)型物業(yè)，少于 2 棟（含 2 棟）為單體型物業(yè)）。 評述： 目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè) 25 個(gè)，單體樓 11 個(gè)，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開 發(fā)的土地資源較多，未來開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。 ? 建筑類型 ： （注：以下比例按不同建筑類型物業(yè)的供應(yīng)棟數(shù)統(tǒng)計(jì)得來）。 評述 ：南岸區(qū)樓盤中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計(jì)占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四?；▓@、溯源居、靜丹苑 3 個(gè)；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣 5 個(gè)；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園 2 個(gè)；物業(yè)建筑類型的多樣化趨勢反映了開發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)越來越注重兼顧更多的消費(fèi)需求。 ? 上市時(shí)間 ： （注：以本次報(bào)告劃定的 36 個(gè)項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)對象）。 上市時(shí)間 20xx年 6月以前 20xx年 712月 20xx年 16月 20xx年 712月 尚未開盤 樓盤 個(gè)數(shù) 7 8 6 5 10 24 評述： 從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤銷售周期超過一年的項(xiàng)目占了四成以上的比例； 20xx 年內(nèi)開始銷售的樓盤只占三成；而尚未開盤發(fā)售的樓盤占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市 20xx 年的競爭將更趨激烈。 ? 價(jià)格 ： （注：以價(jià)格已公開的 30 個(gè)樓盤作為統(tǒng)計(jì)對象，并根據(jù)南岸區(qū)的實(shí)際情況按價(jià)格劃分了樓盤檔次） 均價(jià) （元／㎡） ＜ 1500