某新天地商業(yè)模式探討(文件)
【正文】 街、東方明珠電視塔、人民廣場、金貿(mào)大廈、上海博物館等并列成為旅行社的固定推介景點(diǎn)和外地人到上海的必到之處。 開發(fā)商的利益：高投入、高產(chǎn)出 ? 上海新天地沒有將商鋪的產(chǎn)權(quán)分散出售給業(yè)主，而是留在了自己的手里，整體運(yùn)營。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地價的提升，從最開始的每平方米 8000元～ 10000元，到現(xiàn)在的每平方米 58萬元。 奧特萊斯地產(chǎn)模式 ，譯為 OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表項(xiàng)目有“奧特萊斯購物中心”。 創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)模式 ，該模式的火爆與政府極力推動密切相關(guān)。瑞安的一套整體規(guī)劃方案得到認(rèn)同，從此扛下了城市建設(shè)這一重?fù)?dān)。而當(dāng)時，瑞安集團(tuán)剛剛受到亞洲金融風(fēng)暴的沖擊，很多銀行都采取保守政策，貸款受限，即便是在這種不利條件下，瑞安堅(jiān)持開發(fā)全新概念的“新天地”。 長遠(yuǎn)來看， 21 世紀(jì)的上海將會發(fā)展成為一個國際大都會，而新天地則正好提供了一個讓上海把自己的歷史、文化、舊建筑物保留下來的方案，因此，新天地具備成功的基礎(chǔ)，這也更加堅(jiān)定了瑞安的開發(fā)信心。伍德建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所和具東方文化背景的新加坡日建設(shè)計(jì)事務(wù)所，并邀著名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院為顧問。撥去幾幢房后，淹沒在弄堂內(nèi)一座漂亮的荷蘭式屋頂石庫門建筑便躍然而出。未來重現(xiàn)這些石庫門弄堂當(dāng)年的形象，新天地的開發(fā)商到處尋覓，終于從檔案館找到了當(dāng)年由法國建筑師簽名的原有圖紙，然后按圖紙修建，整舊如舊。屋頂上鋪瓦前先放置兩層防水隔熱材料，再鋪上注射了防潮藥水的舊瓦。鋪設(shè)自來水管道、煤氣管道的工人，皆小心翼翼，以免不小心碰壞了“文化”。 （ 1）專案定位三步深化 新天地現(xiàn)在的經(jīng)營定位是在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化的過程經(jīng)歷了三個階段。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價值，但至少明確了一個大方向，即做一個綜合性的商業(yè)場所。瑞安設(shè)想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設(shè)計(jì)成為一個國際交流和聚會的地點(diǎn)，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個地方聚會?；春Ｂ肥巧虾８邫n消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，聚集了眾多時尚商家，吸引了上海乃至全國各地來此觀光購物的時尚人士，消費(fèi)力量強(qiáng)大。即使上海再冒出一個時尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn)“城市空心化”，新天地也能有足夠的購買力支撐。而精彩紛呈的街頭表演、新意疊出的時尚活動，則為新天地帶來富有動感的現(xiàn)代時尚風(fēng)采，成為現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導(dǎo)者。但是，談到項(xiàng)目本身，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到直接盈利的階段，瑞安還在“賠本賺吆喝” …… （ 1）招商只找最好的不找最貴的 上海歷史受過很多不同國家的文化影響，新天地希望能真正體現(xiàn)老上海的歷史原貌，營造出一個國際化的氣氛。很多商家在初期并不完全了解新天地的設(shè)計(jì)概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個樣板房，組織租戶參觀，了解設(shè)計(jì)理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。但是對于最優(yōu)秀的商戶而言，因?yàn)橛衅放啤⒂行蜗?，通常是地主方主動邀請為自己的商業(yè)項(xiàng)目增添光彩、提高檔次，具備了跟地主方談租金的 條件，所以租金通常壓得很低。成功的案例總是容易被后來者模仿。 新天地復(fù)制個案研究 ? 西湖天地 ? 西湖美景杭州古典建筑 ? 上海新天地最正宗的姐妹篇，仍由瑞安集團(tuán)投資。地上總建筑面積約為 300萬平方米，地上總體容積率約為 。 ? 寧波新天地 ? 外灘口岸民國建筑寧波幫 ? 寧波老外灘是《南京條約》開辟的五個通商口岸之一，保留著很多有價值的近代建筑。 復(fù)制能否成功？ ? 仲量聯(lián)行亞洲區(qū)董事陳立民表示：“復(fù)制‘新天地’模式有困難，即便新天地的‘締造者’瑞安與羅康瑞也并未成功。上海朋友對此并不奇怪：“還吃奶油蛋糕呢，怎么了？”。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 08:48:2308:48:2308:48Monday, March 27, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 27日星期一 8時 48分 23秒 08:48:2327 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :48:2308:48Mar2327Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 上午 8時 48分 :48March 27, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 08:48:2308:48:2308:483/27/2023 8:48:23 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :48:2308:48:23March 27, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 8時 48分 23秒 上午 8時 48分 08:48: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 8時 48分 :48March 27, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:48:2308:48:2308:48Monday, March 27, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 8時 48分 23秒 上午 8時 48分 08:48: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :48:2308:48:23March 27, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 27日星期一 上午 8時 48分 23秒 08:48: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 08:48:2308:48:2308:483/27/2023 8:48:23 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 上海新天地的原版只能在上海，別的城市的“新天地”只能借鑒，不能照搬，一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和地域文化來進(jìn)行理性規(guī)劃。”?？傄?guī)劃 6 大街區(qū)，基本包括了地產(chǎn)所有功能。 ? 該項(xiàng)目由高尚住宅區(qū)、休閑及娛樂區(qū)、國際商務(wù)中心以及人工湖及濕地公園景觀區(qū)組成。“西湖天地”商戶大都符合“國際化、時尚化、杭州西湖化”的高標(biāo)準(zhǔn)，園林綠化是主角，而掩映其中建筑反倒成了點(diǎn)綴，
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