【正文】 仙湖公園對面，位于人民路、西大街和路的人流集期交匯處，其商業(yè)投資價值十分高。所以本項目在這些方面可以說是 “ 吃螃蟹第一人 ” ，具有 稀缺性，會帶來十分高的商業(yè)價值。 五、商業(yè)價值分析 商業(yè)價值 項目所處地塊為句容市商業(yè)中心、旅游中心和城市居民居住密集區(qū)，北靠人民路，西大街延伸東西，成為本項目的步行街，也是句容真正意義上的第一條步行街。 人文價值 葛仙湖公園內(nèi)含句容市著名人文景觀 —— 塔，是句容景點之一，其自然形成的人文氛圍使本項目儼然成為句容市的 “ 城市廣場 ” ，具備了游客必住之地、商家必爭之地、財氣必聚之地的先天優(yōu)勢。 左右人們消費意識的兩大關(guān)鍵因素在于品牌和價格，句容經(jīng)營的商品普遍在中低檔次，說明在本地消費的人對價格的敏感性比較高。句容的高收入或富裕階層對品牌的關(guān)注和高檔購買心理只能在南京或其它城市得到滿足，吸引著部分人回流消費，對本項目的支持較大。句容人的交通工具以自行車、摩托車為主，主要商業(yè)街道均無停車場所，無法駐留，本地消費群為購物 而購物，有小車一族更寧愿去南京消費。 資經(jīng)營客戶費用分析 購買商鋪的消費者 —— 投資者特征 購買商鋪的消費者 —— 自營者特征 租賃街鋪者 —— 經(jīng)營者特征 邊緣城市項目市場定位 通過對市場和消費者的調(diào)查分析，得出如下推論并由此作出本項目的市場定位。位于較高租金水平的商業(yè)街主要經(jīng)營類別為服裝、皮具、精品等。 目前荔城的商業(yè)需要商圈龍頭，帶動本地商圈上檔次，引導消費新觀念。 檔次定位：中檔次消費 開始時檔次不宜抬得太高，隨著 經(jīng)營暢旺，檔次適當提高。 引進核心客戶，以樹立項目龍頭商業(yè)物業(yè)的地位，使本項目成為 “ 句容的城市名片 ” ，是本次招商的重心。 業(yè)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分別統(tǒng)一管理。 接受小業(yè)主委托放租將有利于商場租價維持穩(wěn)定，避免發(fā)生由于業(yè)權(quán)分散導致競相降價出租的惡性循環(huán)。 ，間隔要求 58 平方米，也可酌情放大。 七、 項目廣告策劃 （宣傳 DM、戶外燈箱、展板、招商手冊、銷售資料等） 時間： 10 月 30 日之前完成 目的：通過精心創(chuàng)意的故事劇本形式來訴求本項目的區(qū)位唯一性、功能稀缺性和展示未來商業(yè)經(jīng)營的美好前景。 商機濃：葛仙湖公園本來就是句容旅游點，再規(guī)劃成城市標志項目，必將成為句容的消費熱點，錦江旅館的進駐，假日旅游經(jīng)濟效應即現(xiàn)眼前，豐厚利潤回報可想而知。 規(guī)劃好：商城引入現(xiàn)代消費理念，集飲食、娛樂、休閑、購物、旅游于一體，主題經(jīng)營各有特色，又環(huán)環(huán)相扣。 2）受眾：首期瞄準區(qū)域客戶。提升整個推廣高度和層面，盡可能利用句容市政府的資源。 3）手法：集中投放。 招商分期 在正式招商之前需要貫徹以下幾個原則： 1） 積蓄能量，短期引爆。 經(jīng)營店：商城由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一策劃，經(jīng)營前景有保障。 2）項目的推廣主題：五個第一，八大信心 a、五個第一，引領(lǐng)潮流 句容第一個綜合性、多功能的現(xiàn)代化購物中心 句容第一個標志性商城 句容第一個大型賣場進駐 句容第一個品牌連鎖旅館進駐 句容第一家麥當勞進駐 b、八大信心 地段旺：地處句容 “ 龍脈 ” 位置，葛仙湖公園可以聚人流，農(nóng)工商超市的開張可以引大量人流，商業(yè)氣氛濃厚指日可待。 餐飲業(yè)面積不應小于 60m2，主要考慮有特色有品牌的商家。 項目要確立句容標志性 商業(yè)旗艦的地位，必須著力于尋找 “ 旗艦 ” 客戶進駐，以形成商場經(jīng)營的核心。因此，為了保證整個商場的統(tǒng)一經(jīng)營類別和檔次，需要與買家達 成經(jīng)營權(quán)回收協(xié)議，在35 年的時間內(nèi)由代理公司或管理公司進行統(tǒng)一招租經(jīng)營?？梢钥紤]以市政名義招商吸引部分上海、南京等地有實力的商家。 價格定位：本地最高 租價： 項目目標市場定位 定位的依據(jù) 本項目的形象定位和主體定位都屬開創(chuàng)句容乃至鎮(zhèn)江地區(qū)之先河。 項目主體定位 “ 句容市唯一的具備購物、美食、休閑、娛樂四大功能的綜合性商城。 北大街的街鋪租金在所有的街道中是最高的， x 路、 x 街、 x 路、 x 路的街鋪租金處于中高檔，其余街道基本處于中低檔次。 商業(yè)消費分布廣，各商業(yè)街各自經(jīng)營的行業(yè)類別多樣（按照調(diào)查的區(qū)分標準，多條商業(yè)街經(jīng)營行業(yè)在 10 個以上），缺乏集中的綜合性消費場所。 句容的經(jīng)營規(guī)模和檔次屬中低檔水平，滿足中低（相對鎮(zhèn)江地區(qū)）層次消費，檔次較高的商廈仍是市場的缺口。句容市作為本地的政治中心、旅游中心直接影響消費客源構(gòu)成，大約六七成是本地消費者，三成是周邊鎮(zhèn)村的消費者，一成是外地消費者。句容的年輕人有習慣去南京消費，因為他們潮流消費的 需求在本地根本無法滿足；而中老和老年群體對價格的關(guān)注遠大于品牌，是目前本地消費的主要客戶。 自身資源價值 項目法人為上海農(nóng)工商（明旺房產(chǎn)）的企業(yè)集團，屬下由房地產(chǎn)、酒店等 x 公司組成，已有 xxx 多個房地產(chǎn)項目的成功開發(fā)經(jīng)驗，在上海乃至全國都具有相當?shù)闹群托抛u度。周邊配套設施齊全，交通便利。因此，本項目具有很大的投資機遇以及很高的升值潛力?；旧显诶锩婢涂梢詽M足消費者的所有要求，這是現(xiàn)時句容所有商廈都無法做到的。 本項目現(xiàn)在在句容來說是規(guī)模最大的購物中心，在未來幾年內(nèi)都可以滿足當?shù)厝说南M需求。 研究結(jié)論與