【正文】 售價(jià) 4050元 /平米 商鋪 15000元 /平米 項(xiàng)目定位 中高檔次大型社區(qū) 項(xiàng)目客群 橋西區(qū)委家屬樓 /相對(duì)中上等消費(fèi)群 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商品牌 /物業(yè)好 /質(zhì)量好 /規(guī)模大 劣勢(shì)：緊鄰大路周邊環(huán)境嘈雜 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋西區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 天秀花園 位置 橋西區(qū)高家屯 建筑面積 75萬平米 開發(fā)商 中房集團(tuán) 容積率 3 綠化率 25% 使用率 85% 戶型 一居兩居三居 面積 60130平米 售價(jià) 4000元 /平米 商鋪 15000元 /平米 項(xiàng)目定位 普通住宅，面向中低端消費(fèi)群體 項(xiàng)目客群 普通工薪階層 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)：配套齊全 /現(xiàn)房 劣勢(shì)：周邊環(huán)境嘈雜，居住人群素質(zhì)偏低 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋西區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 西澤園 位置 張家口市橋西區(qū)串窯街 建筑面積 35萬平方米 開發(fā)商 康泰爾房開 容積率 綠化率 38% 使用率 85% 戶型 一居兩居三居 面積 60200平米 售價(jià) 4000元 /平米 商鋪 14000元 /平米 項(xiàng)目定位 福地核心，傳世名宅 項(xiàng)目客群 有地緣情節(jié)的客戶，中端消費(fèi)群體 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)：配套齊全 /現(xiàn)房 劣勢(shì)：臨外環(huán)主路聲音嘈雜，規(guī)劃較亂 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋西區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 遠(yuǎn)大盛和苑 位置 橋西區(qū)西苑中路 21號(hào) 建筑面積 30萬平米 開發(fā)商 遠(yuǎn)大房地產(chǎn) 容積率 綠化率 30% 使用率 80% 戶型 一居兩居 三居四居 面積 50170平米 售價(jià) 4300元 /平米 商鋪 15000元 /平米 項(xiàng)目定位 橋西唯一成熟社區(qū)，現(xiàn)房發(fā)售 項(xiàng)目客群 地緣情結(jié) /首次購(gòu)房 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)：配套齊全 /現(xiàn)房 /綠化好 劣勢(shì)：位置相對(duì)稍差 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋西區(qū)住宅調(diào)研 8% 60% 28% 4% 項(xiàng)目體量 10萬平米 20萬平米 30萬平米 30萬平米以上 0 2 4 6 810萬平米 20萬平米 30萬平米 30萬以上 銷售周期 18個(gè)月 15個(gè)月 12個(gè)月 通過上表我們可以看出橋西區(qū)樓盤項(xiàng)目體量主要在 20萬 30萬平米之間， 30萬平米以上的社區(qū)逐漸開始增多，但區(qū)域內(nèi)還未出現(xiàn)大體量樓盤。區(qū)域供應(yīng)主要集中在西壩崗沿路的賜山大街和祭風(fēng)臺(tái)大街，規(guī)模以 1020萬平米的項(xiàng)目為主，目前多層價(jià)格集中在 4100元 /平米左右，高層均價(jià)約在 4000元 /平米左右，供應(yīng)均衡。 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)：美式風(fēng)格新穎 /外觀漂亮 /緊鄰新一中 劣勢(shì)：位置較遠(yuǎn) /目前生活配套不完善 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 鳳凰國(guó)際城 位置 張家口市高新區(qū)朝陽(yáng)西大街 建筑面積 90萬平方米 開發(fā)商 潤(rùn)鴻地產(chǎn) 容積率 綠化率 28% 使用率 85% 戶型 兩居三居 面積 80－ 140平米 售價(jià) 3900元 /平米 商鋪 12023元 /平米 項(xiàng)目定位 大型人文宜居社區(qū) 項(xiàng)目客群 回遷戶 /地緣情結(jié) /中低端消費(fèi)群 /外區(qū)縣投資客戶 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)：戶型好 /規(guī)模大 /緊鄰南站有投資價(jià)值 劣勢(shì)：工期長(zhǎng) /回遷戶多 /購(gòu)房人群素質(zhì)較差 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 金鷹花園 位置 高新區(qū)勝利中路主干道東側(cè) 建筑面積 36萬平方米 開發(fā)商 金鷹房地產(chǎn) 容積率 綠化率 38% 使用率 80% 戶型 兩居三居四居 面積 80－ 160平米 售價(jià) 4400元 /平米 商鋪 14000元 /平米 項(xiàng)目定位 城市中的花園，花園中的家園 項(xiàng)目客群 本地居民為主，附近企業(yè)職工 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)：戶型好 /規(guī)模大 /綠化高 /小區(qū)環(huán)境好 劣勢(shì)：建設(shè)緩慢 / 居住人群素質(zhì)偏低 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 京潤(rùn)現(xiàn)代城 位置 朝陽(yáng)西大街（緯三路）與濱河路交匯帶 建筑面積 103萬平方米 開發(fā)商 京潤(rùn)房地產(chǎn) 容積率 綠化率 35% 使用率 82% 戶型 兩居三居 面積 售價(jià) 4000元 /平米 商鋪 13000元 /平米 項(xiàng)目定位 獨(dú)具特色的新古典主義風(fēng)格高端住宅 項(xiàng)目客群 新婚房，本地改善性住房，外區(qū)縣投資客戶 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大 /戶型好 /銷售公司較為專業(yè) 劣勢(shì)：區(qū)位較遠(yuǎn) /目前生活配套不齊全 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 龍興第一城 位置 火車南站東 800米 建筑面積 開發(fā)商 龍興宏基房地 產(chǎn) 容積率 綠化率 % 使用率 80% 戶型 兩居三居四居 面積 98300平米 售價(jià) 4000元 /平米 商鋪 13000元 /平米 項(xiàng)目定位 緊鄰規(guī)劃中的京張城際鐵路，現(xiàn)房，投資居 住兩相宜 項(xiàng)目客群 中低端客戶消費(fèi)群體 /回遷戶 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)房 /區(qū)位有投資價(jià)值 劣勢(shì)：區(qū)位較遠(yuǎn) /目前生活配套不齊全 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 天人 .名仕樂居 位置 清水河南路 81號(hào) 建筑面積 開發(fā)商 天人房地產(chǎn) 容積率 綠化率 34% 使用率 83% 戶型 兩居三居四居 面積 50187平米 售價(jià) 4200元 /平米 商鋪 14000元 /平米 項(xiàng)目定位 全市首家 29萬平米高端宜居型城市綜合體 項(xiàng)目客群 中端客戶消費(fèi)群體 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)房 /區(qū)位有投資價(jià)值 /位置較好 劣勢(shì)：推廣力度不大 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 鉆石花園 位置 清水河與緯三路交叉口東３００米 建筑面積 210000平米 開發(fā)商 東南房地產(chǎn) 容積率 綠化率 30% 使用率 82% 戶型 兩居三居四居 面積 50187平米 售價(jià) 4200元 /平米 商鋪 12023元 /平米 項(xiàng)目定位 稀缺的宜居地塊；超大規(guī)模的居家休閑社區(qū) 項(xiàng)目客群 煙廠職工占多數(shù)，中端消費(fèi)群 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)：發(fā)展?jié)摿Υ?/環(huán)境好 /規(guī)模大 /煙廠團(tuán)購(gòu) 劣勢(shì)：位置相對(duì)偏遠(yuǎn) 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 7% 56% 18% 19% 項(xiàng)目體量 10萬平米 20萬平米 30萬平米 30萬平米以上 0 2 4 6 810萬平米 20萬平米 30萬平米 30萬以上 銷售周期 18個(gè)月 15個(gè)月 12個(gè)月 通過上表我們可以看出高新區(qū)樓盤項(xiàng)目體量主要在 20萬 30萬平米之間， 30萬平米以上的社區(qū)逐漸開始增多，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn) 2個(gè)近百萬平米的大盤，充分說明了該區(qū)域?yàn)閺埣铱诜康禺a(chǎn)最為活躍的區(qū)域，也是未來發(fā)展空間最大的區(qū)域。 項(xiàng)目規(guī)模以 30萬平米左右為主，由于區(qū)域優(yōu)勢(shì)也不乏百萬大盤的涌現(xiàn)，如 95萬平米的鳳凰國(guó)際城和百萬平米的京潤(rùn)現(xiàn)代城。 區(qū)域項(xiàng)目情況 西山區(qū) 橋西區(qū) 橋東區(qū) 高新區(qū) 西山產(chǎn)業(yè)園 區(qū)域項(xiàng)目情況 西山產(chǎn)業(yè)區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 左庭右院 位置 張家口市西山產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)東南角 建筑面積 開發(fā)商 建榮地產(chǎn) 容積率 綠化率 32% 使用率 86% 戶型 兩居三居 面積 681047平米 售價(jià) 2300元 /平米 商鋪 5000元 /平米 項(xiàng)目定位 西山產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅區(qū) 項(xiàng)目客群 園區(qū)企業(yè)職工，通泰集團(tuán)內(nèi)部員工，區(qū)縣私 營(yíng)業(yè)主 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)：西山園區(qū)唯一規(guī)模型配套住宅區(qū)，有小部分別墅（未開），價(jià)格低。左庭右院為該區(qū)域內(nèi)品質(zhì)和規(guī)模較突出的項(xiàng)目，項(xiàng)目建筑形態(tài)多樣、小區(qū)園林規(guī)劃舒適靚麗，建筑密度低且定價(jià)較低，所以也吸引了很多關(guān)注的客群；該項(xiàng)目今年 5月開盤，目前起價(jià) 2280元 /平米。 整個(gè)市場(chǎng)中多層、小高層及高層的供應(yīng)量基本持平，但在未來一段時(shí)間內(nèi)高層和小高層將會(huì)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，多層逐漸成為稀缺產(chǎn)品。 總結(jié) 多層樓盤代表奧林新城 總結(jié) 小高層樓盤代表遠(yuǎn)大盛合苑 總結(jié) 超高層樓盤 代表京潤(rùn)現(xiàn)代城 寫字樓 “張家口寫字樓市場(chǎng)正在從沉寂的價(jià)值洼地向上攀升，” 盡管到現(xiàn)在張家口市寫字樓仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，但其已經(jīng)經(jīng)理了幾代產(chǎn)品的變遷。此階段寫字樓基本不售或整售。此階段寫字樓開始散售。 目前張家口寫字樓均價(jià)在 4500元 /平米，隨著 5A級(jí)寫字樓的出現(xiàn)價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步攀升。 項(xiàng)目劣勢(shì)：不是城市寫字樓發(fā)展主要區(qū)域。首先是商業(yè)集群的模式，不僅有精品百貨的規(guī)劃布局，還有家電數(shù)碼廣場(chǎng)、風(fēng)情步行商街、四星級(jí)酒店、寫字樓、高檔住宅和 SOHO 公寓等產(chǎn)品形態(tài)，功能齊備，能發(fā)揮出多產(chǎn)品形態(tài)間的聚合效應(yīng)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目具有 20 萬㎡的總商業(yè)體量，多種業(yè)態(tài)進(jìn)行有效聚合形成強(qiáng)大的集群效應(yīng)。 區(qū)域項(xiàng)目情況 寫字樓調(diào)研 項(xiàng)目名稱 容辰莊園寫字樓 位置 橋東區(qū)紅旗樓 建筑面積 開發(fā)商 方正房地產(chǎn) 容積率 綠化率 / 使用率 78% 戶型 302023平米寫字樓公寓酒店 售價(jià)寫： 5500 商鋪 未定 項(xiàng)目定位 張家口地標(biāo)性綜合高檔 5A寫字樓 項(xiàng)目客群 投資客戶 /私營(yíng)業(yè)主 /中小企業(yè) 項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì) /商圈優(yōu)勢(shì) /周邊配套環(huán)境成熟 /客戶資源豐富 /位置極佳 項(xiàng)目劣勢(shì)：價(jià)位高。項(xiàng)目都是以先出售后出租的形式推向市場(chǎng)。底商具有滿足社區(qū)居民購(gòu)物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。底商的開發(fā)建設(shè)正在經(jīng)從混亂無序到整體規(guī)劃的變遷，由散、亂、差到集中合理的布局建設(shè)，帶來了許多新的商機(jī)。 工業(yè)項(xiàng)目 總結(jié) 張家口工業(yè)用地多為本地工廠使用，由于張家口正在進(jìn)行市區(qū)內(nèi)大中型企業(yè)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)遷移的過程，工業(yè)土地市場(chǎng)開始活躍，大批工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)開始新建。 目前在同區(qū)域內(nèi)已有新東亞房地產(chǎn)進(jìn)入開發(fā)了 IT數(shù)碼城，但其主要目的是為下屬投資企業(yè)建設(shè)廠房兼顧散售 SOHO公寓為區(qū)域內(nèi)工廠做配套。 四、項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果分析 土地及建安 土地供給 國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量。 2023年度市本級(jí)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量中，商服用地；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 ；住宅用地 （其中保障性住房用地、各類棚戶區(qū)改造用地 、公租房用地 、限價(jià)商品房用地、中小套型普通商品房用地 、其它普通商品房用地 頃）；公共管理與公共服務(wù)用地 ； 土地供給 國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)布局。全市商品房供給總量約為 170萬平方米。 01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023三 大板塊地價(jià)增長(zhǎng)率 高新區(qū) 橋西區(qū) 橋東區(qū) 050010001500多層 高層 202320232023項(xiàng)目體量及面積配比 項(xiàng)目體量及面積配比 序列 項(xiàng)目 建筑形態(tài) 主力戶型 面積 銷售均價(jià) 物業(yè) 1 容辰莊園 綜合（小高層） 二三居 120 5900 2 佳境天城 多層 /小高層 二三居 113 4000 3 林里嘉苑 多層 /小高層 二三居 120 3750 未定 4 龍山水郡 多層 /小高層 二三居 131 4300 未定 5 鵬躍龍城 多層 /小高層 二三居 120 4500 未定 6 山語(yǔ)華庭 多層 /小高層 二三居 120 4300 7 上東紅郡 多層 /小高層 二三居 144 4300 8 維多利亞廣場(chǎng) 綜合（小高層） 二三居 137 未開盤 未定 9 張恒新城 綜合（小高層） 二三居 126 4100 未定 10 中勝云城 多層 /小高層 二三居 100 3800 未定 項(xiàng)目體量及面積配比 序列 項(xiàng)目 建筑形態(tài) 主力戶型 面積 銷售均價(jià) 物業(yè) 1 弘鼎莊園 綜合（小高層） 二三居 133 4000 2 金華麗都 多層 /小高層 二三居 113 4300 1 3 金華怡園 多層 /小高層 二三居 120 4300 未定 4 美居 .麗景園 多層 /小高層 二三居 131 4050 5 天秀花園 多層 /小高層 二三居 120 4000 6 西澤園 多層 /小高層 二三居 120 4000 7 遠(yuǎn)大盛和苑 多層 /小高層 二三居 144 4300 項(xiàng)目體量及面積配比 序列 項(xiàng)目 建筑形態(tài) 主力戶型 面積 銷售均價(jià) 物業(yè) 1 奧林星城 多層 /小高層 二三居 110 4000 2 豐泰親河苑 多層 /小高層 二三居 130 4300 3 楓墅小鎮(zhèn) 多層 /小高層 二三居 120 4300 未定 4 鳳凰國(guó)際城 多層 /小高層 二三居 140 3900 未定 5 金鷹花園 多層 /小高層 二三居 120 4400 未定 6 京潤(rùn)現(xiàn)代城 多層 /小高層 二三居 136 4000 未定 7 龍興第一城