【正文】 23:39:20March 23, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 23日星期四 4時 39分 20秒 04:39:2023 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :39:2023:39Mar2323Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 23, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 23日星期四 4時 39分 20秒 04:39:2023 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 23日星期四 上午 4時 39分 20秒 04:39: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :39:2023:39Mar2323Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 23日星期四 4時 39分 20秒 04:39:2023 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :39:2023:39:20March 23, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 23, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :39:2023:39Mar2323Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。以上各周期的活動推廣并不能代表我們對本項目的全面操控，還得根據(jù)項目在市場的反應(yīng)在進(jìn)行不斷的策略調(diào)整。 ? 主題式商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)面積一般性能一次性去劃。 網(wǎng)絡(luò)廣告 —— 必不可少 媒體選擇：新浪房產(chǎn)、搜房、焦點等主流網(wǎng)站發(fā)布廣告 發(fā)布要點： 與戶外同期亮相 配合軟文和文字鏈同時發(fā)布 密切結(jié)合銷售狀況發(fā)布新銷售政策和信息 DM—— 針對高端客戶最直接的宣傳媒體 采用實名郵寄的形式 營銷推廣階段及實施計劃 ? （一）項目推廣內(nèi)容安排 ? 1．工程和銷售相關(guān)進(jìn)度周期 ? 預(yù)計的工程和銷售周期（以甲方最終確認(rèn)為準(zhǔn)） ? （ 1）預(yù)計 2023年 4月三層裙樓封頂 ? （ 2）預(yù)計 2023月 5月中旬裙樓裝修 ? （ 3）預(yù)計 2023年 5月底銷售部入場 ? （ 4 預(yù)計 2023年 10月主體封頂 ? 備注：以下營銷周期將按照以上的工程進(jìn)展進(jìn)行劃分和說明 住宅引導(dǎo)宣傳期 （ 2023年 4月 ~2023年 5月底） 住宅產(chǎn)品客戶咨詢登記 商業(yè)宣傳期 （ 2023年 5月 ~2023年 10月） 商業(yè)面積銷售階段 住宅形象提升及認(rèn)購?fù)茝V期（ 2023年 6月 7月下旬） 住宅開盤強(qiáng)勢及持續(xù)推廣期 （ 2023年 8月初 ~2023年 12月） 住宅尾盤促銷期 (2023年 1月 ~2023年 4月 ) 項目推廣策略 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023 1月 2月 3月 4月 ◎ 形象傳播主軸 樹立高端住宅形象 市場引導(dǎo)期 市場攻擊期 尾盤期 建立高端住宅品牌 形成高端住宅品牌 商業(yè)推廣及招商策略 ? 從前期市場調(diào)研的情況來看，項目所在區(qū)位內(nèi)的商業(yè)成熟度不高，但是天水市又屬于旅游城市，而項目所處地段又是天水市濱河北路，旅游和游玩人士比較多，具有一定的消費能力，所以，在區(qū)域內(nèi)發(fā)展商業(yè)是有一定的前景的。 情景營銷。 ◇ 現(xiàn)代好生活 名車鑒賞 名車鑒賞，做為象征身份的硬件，有不可或缺的重要地位 ◇ 現(xiàn)代好生活 星級物管簽約 星級物業(yè)管理的簽約，為客戶打造最優(yōu)質(zhì)和尊貴生活服務(wù)，增加客戶的好感度 系列主題活動之上流社交會 其他公關(guān)活動 其他公關(guān)策略 龍城 .明珠項目銷售說明會 已購客戶的深耕經(jīng)營活動 意向客源活動經(jīng)營計劃 名人證言報道 針對尊貴業(yè)主，實現(xiàn)預(yù)定看房業(yè)務(wù) 在明確看房人身份后，“顧問營銷尊貴全程”服務(wù)模式啟動（源自二對一銷售服務(wù)模式）。增強(qiáng)本項目在消費者心目中的歸屬感和尊貴感，形成高端圈層口語傳播。增強(qiáng)本案在消費者心目中的歸屬感和尊貴感，形成口語傳播。 項目推廣節(jié)點性活動 樣板間開放計劃 —— 樣板間開放周活動 策略重點： 口碑行銷 現(xiàn)場嘉宴： 以“邀請函”形式邀請預(yù)約客戶，前期積累的意向客戶到現(xiàn)場參觀樣板間。 活動目的：具體將前階段隱性行銷轉(zhuǎn)化為口碑行銷，造成： ； ； ； 。以此打響片區(qū)的知名度，并帶動項目的銷售。 ? 以發(fā)展商大手筆的行動，激起社會各界的注目，迅速形成廣泛的傳播。 ◎ 整合推廣手段 報紙、夾報、戶外、 DM、電視飛字、電臺、 帳單 營銷中心包裝、戶外包裝、現(xiàn)場包裝、看房通道包裝、樣板間包裝 、 VIP會所包裝 根據(jù)銷售和工程節(jié)點展開系列 SP活動、派送龍城明珠宣傳品 媒體線 公關(guān)線 包裝線 公關(guān)活動計劃 口碑傳播，朋友介紹，仍然是高端住宅銷售的重要手段！ 活動營銷作為體驗式的營銷方式，將從很大程度上讓我們的目標(biāo)消費群真切感受我們所倡導(dǎo)的生活精神與理念，也是最能打動消費者的營銷方式。 因而，尋求“差異化”核心價值，實現(xiàn)形象力、產(chǎn)品力、品牌力的多贏局面，是本案的終級目標(biāo)。 ◎最后是調(diào)性 建筑如人，項目應(yīng)當(dāng)以怎樣的形象和氣質(zhì)出現(xiàn)，才能跟目標(biāo)客戶群心有戚戚，徹底征服他們。 基于上層生活的精神解讀 ！ 因此，我們需要塑造形象力， 挑戰(zhàn)價值觀！ 挖掘產(chǎn)品獨特差異化的形象氣質(zhì)與精神價值！ 倡導(dǎo)一種上層人仕的生活方式 基于上層生活的精神解讀！ 拉闊一種生活視野！俯瞰城市的繁華！ 把心打開，包容天地萬物，傳達(dá)一種包容四方的生活哲學(xué) 品味自然之間， 體驗上層人仕的生活 人生的景致有了更多變化的層次和景深 提升一個高度！站在金字塔頂尖！ 坐享人生大氣境界，胸襟眼界當(dāng)然不凡 基于上層生活的精神解讀！ 在城市之上徹底實現(xiàn) “ 居高臨下 、 一覽眾山小 ” 的征服感 ！ ? 開窗盡收無限美景 ， 將建筑融入景觀 ， 將最美最氣派的風(fēng)景納入自己的生活版圖 ， 構(gòu)建華美天際輪廓線 。 高檔服裝也不再是遮蔽和保暖的基礎(chǔ)作用。 尤其對房地產(chǎn)中高端項目而言：在滿足功能的基礎(chǔ)上 購買動機(jī)就是對一種生活方式的追求，是一種情感的需要。 市中心地段 +水岸自然環(huán)境 +產(chǎn)品品質(zhì) +酒店式入戶大堂 /五星級酒店式管家服務(wù) + VIP熱帶雨林生態(tài)空中會所 +菜單式精裝修 +完善的生活配套 而經(jīng)過我們對項目的重新定義和打造 所以，我們的最終價格定于： 6858元 /㎡ ? 高端定位 +高端品質(zhì) +高位價格 =高風(fēng)險 風(fēng)險與利益共存，沒有風(fēng)險就沒有利益，這是市場競爭定律 價格走勢 ? 價格走勢策略 ? 建議項目采用低開高走的價格走勢策略 價格走勢曲線 讓客戶覺得買龍城 .明珠 項目是保值而且增值的， 給予客戶一個信心上的 增強(qiáng) 銷售價格的調(diào)整，可根據(jù)項目的具體銷售進(jìn)行調(diào)整 銷售控制策略 ? 采用整體放開、局部控制的策略 控 制 手 法 建議采用分散控盤，優(yōu)、中、差三種產(chǎn)品適度搭配的方式。 所以，我們還需要 需求導(dǎo)向定價 所謂需求導(dǎo)向定價是指以需求為中心，依據(jù)買 方對產(chǎn)品價值的理解和需求強(qiáng)度來定價，而非 依據(jù)賣方的成本定價。 因此，本方案中所采用的定價方法為： 市場比較法。 銷售價格及策略 ? 價格是公司效益與客戶之間的一座橋梁 ? 高了，能走過這座橋的人就少 —— 沒有市場 ? 低了，公司損失利潤 —— 沒有效益 ? 如何在兩者之間達(dá)到一種平衡 ? 如何讓我們的樓盤即叫好又叫座 ? 這永遠(yuǎn)是我們解析的重心 …… ? 在房地產(chǎn)實際定價過程中企業(yè)往往側(cè)重于對價格產(chǎn)生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。 對于他們來講，住宅是一種社會安全投資， 更是一種