【正文】 臨街狀況 臨街 臨街 臨街 臨街 規(guī)劃容積率 / 相近 相近 相近 裝修設備 普通裝修 普通裝修 普通裝修 普通裝修 建筑結構 框架 框架 框架 框架 樓層 / 8層 26層 21層 完好程度 完好房 完好房 完好放 完好放 空間布局 合理 合理 合理 合理 朝向 南 /北 南 /北 南 /北 南 /北 交易情況 交易價格 房 地 產 綜 合 狀 況 修 正 評估對象與實例 坐落 土地取得方式 土地級別 土地用途 交易時間 根據(jù)表一、表二房地產綜合狀況因素條件說明及因素修正測算表，設定評估對象房地產以 100為基數(shù)，最后將所選取的可比實例相應條件與評估對象相比較，確定比較因素指數(shù)及修正系數(shù)。 “唯一性與城市中央”，實現(xiàn)了極少數(shù)人的生活理想 “唯一性與城市中央”，構筑了龍城 .明珠不可比擬性的價值體系 為產品賦予一種身份的符號 為產品罩上一個地位的光環(huán) 為產品冠加一種精神的寄托 但 僅僅有產品屬性是遠遠不夠的 僅僅販賣有形的價值是不明智的 在此基礎上，我們還需對目標客群的生活方式進行探究！ 于高端產品而言，購買動機就是對一種生活方式的追求。 基于上層生活的精神解讀！ 所以只有地段、湖景是不夠的，重要的是構建一種生活方式 一個高品質樓盤能長期吸引大眾的是： 高品質和與眾不同的生活方式。 盛裝亮劍 ◎推廣原則：市場領導者應該有話語權 項目對市場的影響力和領導姿態(tài) 項目驚起波瀾的勇氣和實力 ◎基本觀點 市場競爭的實質，在于差異化的物業(yè)核心價值。 公關活動是貫徹整個項目推廣計劃、提升龍城 .明珠片區(qū)品牌、把龍城 .明珠上升至全市關注的重要手段，因此活動本身、新聞性及后續(xù)影響（影響的深度）。 主要目的在于提升龍城 .明珠品牌形象，把高端住宅與自然環(huán)境和諧共舞的理念等與產品相關的內涵挖掘出來，讓項目自身的能量得以最大釋放。 尋找意見領袖“知名人士”： 現(xiàn)場樣板房，可先請知名人士來現(xiàn)場觀看，從他們的口中傳播項目， 并通過記者對現(xiàn)場活動及專家評論進行報導，在市場上形成廣泛深遠影響并形成 積極口碑，讓目標客戶積極趕來參觀，親自體驗。 結合銷售，將銷售部與會所聯(lián)動起來，讓客戶在感受項目 的同時也能體驗到會所的尊貴感，形成強烈的歸屬感 體驗式銷售 主題性活動 已購客戶的生日聚會或名流聚會活動 ◇ 現(xiàn)代好生活 名酒品酒會 名酒品酒會，品酒已被越來越多的高收入人群譽為高雅的活動。 其他常規(guī)而又必用的媒介手段 戶外廣告計劃 —— 推廣媒體的重中之重 戶外路牌已成為房地產項目推廣的最重要媒體，也是我們的首選媒體， 戶外廣告需要與品牌、項目推廣緊密配合，常換常新，給客戶以不斷的信心支持與熱銷感。因此，也可以考慮本項目商業(yè)部分作為專業(yè)類綜合經(jīng)營場所來定位。 :39:2023:39:20March 23, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :39:2023:39Mar2323Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 23, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 23日星期四 4時 39分 20秒 04:39:2023 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :39:2023:39Mar2323Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :39:2023:39:20March 23, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。以上各周期的活動推廣并不能代表我們對本項目的全面操控，還得根據(jù)項目在市場的反應在進行不斷的策略調整。 網(wǎng)絡廣告 —— 必不可少 媒體選擇：新浪房產、搜房、焦點等主流網(wǎng)站發(fā)布廣告 發(fā)布要點： 與戶外同期亮相 配合軟文和文字鏈同時發(fā)布 密切結合銷售狀況發(fā)布新銷售政策和信息 DM—— 針對高端客戶最直接的宣傳媒體 采用實名郵寄的形式 營銷推廣階段及實施計劃 ? （一）項目推廣內容安排 ? 1．工程和銷售相關進度周期 ? 預計的工程和銷售周期（以甲方最終確認為準） ? （ 1）預計 2023年 4月三層裙樓封頂 ? （ 2）預計 2023月 5月中旬裙樓裝修 ? （ 3）預計 2023年 5月底銷售部入場 ? （ 4 預計 2023年 10月主體封頂 ? 備注：以下營銷周期將按照以上的工程進展進行劃分和說明 住宅引導宣傳期 （ 2023年 4月 ~2023年 5月底） 住宅產品客戶咨詢登記 商業(yè)宣傳期 （ 2023年 5月 ~2023年 10月） 商業(yè)面積銷售階段 住宅形象提升及認購推廣期（ 2023年 6月 7月下旬） 住宅開盤強勢及持續(xù)推廣期 （ 2023年 8月初 ~2023年 12月） 住宅尾盤促銷期 (2023年 1月 ~2023年 4月 ) 項目推廣策略 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023 1月 2月 3月 4月 ◎ 形象傳播主軸 樹立高端住宅形象 市場引導期 市場攻擊期 尾盤期 建立高端住宅品牌 形成高端住宅品牌 商業(yè)推廣及招商策略 ? 從前期市場調研的情況來看，項目所在區(qū)位內的商業(yè)成熟度不高，但是天水市又屬于旅游城市，而項目所處地段又是天水市濱河北路，旅游和游玩人士比較多，具有一定的消費能力，所以，在區(qū)域內發(fā)展商業(yè)是有一定的前景的。 ◇ 現(xiàn)代好生活 名車鑒賞 名車鑒賞，做為象征身份的硬件，有不可或缺的重要地位 ◇ 現(xiàn)代好生活 星級物管簽約 星級物業(yè)管理的簽約，為客戶打造最優(yōu)質和尊貴生活服務，增加客戶的好感度 系列主題活動之上流社交會 其他公關活動 其他公關策略 龍城 .明珠項目銷售說明會 已購客戶的深耕經(jīng)營活動 意向客源活動經(jīng)營計劃 名人證言報道 針對尊貴業(yè)主，實現(xiàn)預定看房業(yè)務 在明確看房人身份后，“顧問營銷尊貴全程”服務模式啟動（源自二對一銷售服務模式）。增強本案在消費者心目中的歸屬感和尊貴感，形成口語傳播。 活動目的：具體將前階段隱性行銷轉化為口碑行銷，造成： ； ； ； 。 ? 以發(fā)展商大手筆的行動，激起社會各界的注目，迅速形成廣泛的傳播。 因而，尋求“差異化”核心價值，實現(xiàn)形象力、產品力、品牌力的多贏局面，是本案的終級目標。 基于上層生活的精神解讀 ！ 因此，我們需要塑造形象力， 挑戰(zhàn)價值觀！ 挖掘產品獨特差異化的形象氣質與精神價值！ 倡導一種上層人仕的生活方式 基于上層生活的精神解讀！ 拉闊一種生活視野！俯瞰城市的繁華！ 把心打開，包容天地萬物，傳達一種包容四方的生活哲學 品味自然之間， 體驗上層人仕的生活 人生的景致有了更多變化的層次和景深 提升一個高度！站在金字塔頂尖！ 坐享人生大氣境界，胸襟眼界當然不凡 基于上層生活的精神解讀！ 在城市之上徹底實現(xiàn) “ 居高臨下 、 一覽眾山小 ” 的征服感 ！ ? 開窗盡收無限美景 ， 將建筑融入景觀 ， 將最美最氣派的風景納入自己的生活版圖 ， 構建華美天際輪廓線 。 尤其對房地產中高端項目而言：在滿足功能的基礎上 購買動機就是對一種生活方式的追求，是一種情感的需要。 所以，我們還需要 需求導向定價 所謂需求導向定價是指以需求為中心，依據(jù)買 方對產品價值的理解和需求強度來定價，而非 依據(jù)賣方的成本定價。 銷售價格及策略 ? 價格是公司效益與客戶之間的一座橋梁 ? 高了，能走過這座橋的人就少 —— 沒有市場 ? 低了，公司損失利潤 —— 沒有效益 ? 如何在兩者之間達到一種平衡 ? 如何讓我們的樓盤即叫好又叫