【正文】 金是 特色小吃 通過對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 南大街的特色小吃售價(jià) =（ *365） /=7300 東大街的特色小吃售價(jià) =（ *365） /=6844 則特色小吃的銷售均價(jià)為： 7196元 /平米 平均租金為： /天 /平米 現(xiàn)代商業(yè) 南大街現(xiàn)代商業(yè)租金 34%44%11%11%78%的客戶選擇的租金是 現(xiàn)代商業(yè) 通過對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 南大街的現(xiàn)代商業(yè)售價(jià) =（ *365） /=8212 則現(xiàn)代商業(yè)的銷售均價(jià)為： 8212元 /平米 平均租金為： /天 /平米 輕型辦公與配套公建 南大街輕型辦公與配套公建租金 39%45%5%11%84%的客戶選擇的租金是 輕型辦公與配套公建 通過對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 南大街的輕型辦公與配套公建售價(jià) =（ *365） /=8212 則輕型辦公與配套公建的銷售均價(jià)為： 8212元 /平米 平均租金為： /天 /平米 院落式度假酒店 北大街院落式渡假酒店租金 15%13%15%57%57%的客戶選擇的租金是 院落式度假酒店 通過對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 北大街的院落式度假酒店的售價(jià) =（ *365） /=6844 則院落式度假酒店的銷售均價(jià)為： 6844元 /平米 平均租金為： /天 /平米 茶樓 西大街茶樓租金 34%35%18%13%69%的客戶選擇的租金是 茶樓 通過對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 西大街的茶樓的售價(jià) =（ *365） /=7984 則茶樓的銷售價(jià)格為： 7984元 /平米 平均租金為： /天 /平米 各業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格及租金 業(yè)態(tài) 銷售面積 總銷金額 租金 均價(jià) 餐飲 旅游商品中心 賓館與情景 INN 酒吧與情景 INN 小旅館 特色小吃 現(xiàn)代商業(yè) 輕型辦公與配套公建 茶樓 院落式渡假酒店 總計(jì) 將各業(yè)態(tài)的租金、價(jià)格與面積配比重新對(duì)位四條大街中，可以得出四條大街的均價(jià)，同時(shí)亦可驗(yàn)證此前通過敏感因素權(quán)重推導(dǎo)的項(xiàng)目的整盤均價(jià) 總銷面積 合計(jì) 文化展覽展示關(guān)文化博物館 娛樂休閑中心演藝坊 大型賓館紅月山莊自持面積 合計(jì) 餐飲28 （古典酒摟） 茶樓21 、 22 1 賓館與情景 INN27 （高端會(huì)所） 1 餐飲28 西 旅游商品中心16 小旅館27 東 小旅館20 、 19 沿街西大街 合計(jì) 旅游商品中心41 東、 41 西 餐飲2 特色小吃41 中 旅游商品中心1東大街 合計(jì) 特色小吃3 沿街 現(xiàn)代商業(yè)9 、 10 、 11 、 12 、13 輕型辦公與配套公建4 、 5 、 6 、 7 、 8 、 特色小吃14 、 15南大街 合計(jì) 1 餐飲39 1 賓館與情景 INN29 、 30 、 31 、 37 1 酒吧與情景 INN 38 、 40 院落式度假村酒店32 、 33 、 34 、 36北大街均價(jià)總價(jià)售價(jià)租金（調(diào)整后）租金建筑面積業(yè)態(tài)地塊號(hào)所在大街總體均價(jià)總銷金額總銷面積合計(jì)文化展覽展示關(guān)文化博物館娛樂休閑中心演藝坊大型賓館紅月山莊自持面積合計(jì)餐飲（古典酒摟）茶樓、賓館與情景（高端會(huì)所）餐飲西旅游商品中心小旅館東小旅館、 沿街西大街合計(jì)旅游商品中心東、 西餐飲特色小吃中旅游商品中心東大街合計(jì)特色小吃沿街現(xiàn)代商業(yè)、 、 、 、輕型辦公與配套公建、 、 、 、 、特色小吃、南大街合計(jì)餐飲賓館與情景、 、 、酒吧與情景、院落式度假村酒店、 、 、北大街均價(jià)總價(jià)售價(jià)租金（調(diào)整后）租金建筑面積業(yè)態(tài)地塊號(hào)所在大街 四條大街的均價(jià)為 東大街 西大街 南大街 北大街 總計(jì) 銷售面積 均價(jià) 總銷金額 備注：以上定價(jià)原則不含類居住及回遷部分 重新驗(yàn)證總體均價(jià) = （東大街單價(jià) 東大街面積 +西大街單價(jià) 西大街面積 +南大街單價(jià)南大街面積 +北大街單價(jià) 北大街面積 ） 247。 = /㎡ 整體均價(jià) = 總銷金額247?？備N面積 = （ 110886000+239868000+187453000+133532023）247。天左右，而市場(chǎng)上常規(guī)的租金回報(bào)率在 8%左右，按此規(guī)律可以得出： 售價(jià) =天租金 *365/8% ？ =*365/ 本案的目前靜態(tài)均價(jià)推算為6500元 /平米 定價(jià)依據(jù) 預(yù)期價(jià)格 客戶組成： 前期定位階段調(diào)研客戶 272組、來訪客戶 52組、商戶深訪 76組 共計(jì)： 272+52+76=400組 數(shù)據(jù)整理內(nèi)容： 在購買過程中對(duì)本項(xiàng)目的敏感因素調(diào)查 11%10%7%9%6%5%5%5%4%9%8%8%7%6%城市發(fā)展開發(fā)商品牌項(xiàng)目規(guī)模歷史文化景觀資源商業(yè)管理合作團(tuán)隊(duì)園林設(shè)計(jì)建筑形式項(xiàng)目成熟度商業(yè)氛圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀周邊配套工程進(jìn)度敏感因素分析 五、核心價(jià)值挖掘 在整理統(tǒng)計(jì)顧問前期需求調(diào)研的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合營銷項(xiàng)目組接待來訪客戶意向及其在購買過程中關(guān)心在意的敏感因素的調(diào)研分析對(duì)本項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格進(jìn)行修正： 從上表可以得出在 14項(xiàng)敏感因素中，有增值也有負(fù)面因素 增值因素 城市發(fā)展 開發(fā)商品牌 歷史文化 項(xiàng)目規(guī)模 景觀資源 商業(yè)管理 合作團(tuán)隊(duì) 園林設(shè)計(jì) 建筑形式 定價(jià)依據(jù) 負(fù)面因素 項(xiàng)目成熟度 商業(yè)氛圍 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 周邊配套 開業(yè)時(shí)間 項(xiàng)目組將敏感因素的比例用做權(quán)重將靜態(tài)的價(jià)格進(jìn)行修正： 根據(jù)右側(cè)表格顯示數(shù)據(jù)，將增值因素和負(fù)面因素進(jìn)行相加可得最終增值的分?jǐn)?shù)，由此可以通過以下公式來修正價(jià)格。 定價(jià)依據(jù) 如右圖所示， 75%商戶的 消費(fèi)者都來自本地地緣性客戶 ， 僅有少數(shù)與旅游產(chǎn)業(yè)有關(guān)的商戶以外地客戶為主； 75%17%8%本地客戶 外地客戶 其他主要消費(fèi)群體來源 33%45%11%11%2 0 0 0 元以下 2023300030004000 4 0 0 0 以上目前租金支出 83%17%50006000 6000700045%的商戶租金支出集中在 20233000元區(qū)間，按此前 42%的 6080平米主力經(jīng)營面積推算出，目前典型商業(yè) 平均的租金水平在 元 /平米 商戶來源 67%33%購買 不購買購買意向 67%的商戶都有意向在本項(xiàng)目置業(yè)，因此 項(xiàng)目前期本地客戶與擬回遷商戶將是不可忽視且行之有效的主力群體 。 ?對(duì)于四合院有較大需求。 ?在宣傳渠道尚未豐富之前，主要的來訪客戶集中在了秦皇島的兩個(gè)區(qū)域（山海關(guān)區(qū)和海港區(qū)），其中地緣性客戶占到了 70％以上。其他一部分客戶對(duì)產(chǎn)品的建筑形式比較感興趣，單層和上下兩層的建筑在占地面積和經(jīng)營面積上是有差異的；項(xiàng)目的類居住類產(chǎn)品在收藏上具備一定的價(jià)值。小面積的物業(yè)在能滿足小型商業(yè)經(jīng)營條件的同時(shí)也能滿足部分投資客戶的心里預(yù)期價(jià)位，不會(huì)超過預(yù)算。 商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)作中需要考慮“持有者”、“經(jīng)營者”與“消費(fèi)者”三類人群 的購買、經(jīng)營、及消費(fèi)的心態(tài)和目的 并充分考慮其三者之間的關(guān)系 而本項(xiàng)目由于體量大、業(yè)態(tài)豐富、操作周期長 因而還將考慮不同運(yùn)作階段的“三者”構(gòu)成 一、前期意向客戶總結(jié) 來訪客戶工作區(qū)域統(tǒng)計(jì)天津6%唐山2%其他12%山海關(guān)區(qū)37%海港區(qū)37%北京4%北戴河區(qū)0%經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2% 來訪客戶居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)天津6%唐山2%其他13%山海關(guān)區(qū)38%海港區(qū)35%北京4%北戴河區(qū)0%經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2%客戶來源區(qū)域分析 區(qū)域 山海關(guān) 海港區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北戴河區(qū) 北京 天津 唐山 其它 合計(jì) 工作 19 20 1 0 2 3 1 6 52 居住 18 20 1 0 2 3 1 7 52 在有記錄的有效來訪共計(jì) 52組，其中工作和居住同一區(qū)域的客戶占到了 98％，來訪的客戶主要來源于秦皇島的海港區(qū)和山海關(guān)本地區(qū)域，導(dǎo)致地緣性非常強(qiáng)的原因?yàn)椋荷胶ｊP(guān)景區(qū)的旅游旺季已經(jīng)過去，來到當(dāng)?shù)芈糜蔚耐馐∈锌驮粗饾u減少；再者項(xiàng)目前期屬于宣傳和咨詢階段，對(duì)外的宣傳途經(jīng)有限。不 僅奧運(yùn)場(chǎng)館、世博會(huì)建筑，已為眾人所知的中國大劇院、中央 電視臺(tái)新樓，大連城市的文化廣場(chǎng)，大型書店的設(shè)計(jì)圖紙也都 開始出現(xiàn)外國專業(yè)機(jī)構(gòu)的署名。 價(jià)格策略與折扣策略在銷售全過程的配合使用將有力推動(dòng)銷售的順利開展，也將為項(xiàng)目的口碑傳 播、升值優(yōu)勢(shì)及投資客引入提供有力支持。 執(zhí)行策略一：主題活動(dòng) 項(xiàng)目城市巡展活動(dòng) 主題： “ XXX”（由各大企業(yè)冠名） 時(shí)間： 2023年 79月 地點(diǎn)： 溫州、山西 主辦單位： 河北建投宏越房地產(chǎn)有限公司 協(xié)辦單位： 當(dāng)?shù)厣虡I(yè)協(xié)會(huì) 活動(dòng)目的： 有針對(duì)性的將項(xiàng)目在特定團(tuán)體中進(jìn)行推廣，配合銷售策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的租售。 商鋪的產(chǎn)權(quán)持有者多數(shù)為商鋪投資人，對(duì)投資回報(bào)的數(shù)額、投資過程的風(fēng)險(xiǎn)控制有著 很高的要求，故而銷售市場(chǎng)需要一段時(shí)間的培育，期間要重點(diǎn)維護(hù)意向簽約客戶，通 過有效招商和商鋪的品牌建設(shè)，以及高額安全的投資回報(bào)吸引投資客戶及自營客戶購 買，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤目標(biāo)。 利用當(dāng)?shù)鼗閼c產(chǎn)業(yè)稀缺的特點(diǎn)，結(jié)合山海關(guān)的特殊景觀資源，如孟姜女廟 、“山盟海誓”等，可以代表愛情的一切美好事物 ， 聯(lián)合商戶舉辦相關(guān)的民俗婚慶活動(dòng) ,大力發(fā)展婚慶產(chǎn)業(yè) 。作為亞洲地區(qū)最大的專業(yè)旅游交易會(huì)，其有來自世界各地 以及中國的 31個(gè)省市自治區(qū)和香港、澳門特別行政區(qū)的旅游機(jī)構(gòu)及所屬地區(qū)的旅 行社、飯店、航空公司以及同旅游業(yè)有關(guān)的企業(yè)。 ◆ 以活動(dòng)營銷為主， 配合戶外及軟文投放，重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目賣點(diǎn)，多點(diǎn)引爆。 執(zhí)行策略三：口口相傳以老帶新，讓更多的人幫我們宣傳 老客戶帶新客戶 “客戶帶客戶”手段在地產(chǎn)銷售過程中屢試不爽， 在每次營銷活動(dòng)當(dāng)中“折扣讓利”，“獲獎(jiǎng)”總是最易于被市場(chǎng)所接受，互動(dòng)式營銷要抓住市場(chǎng)的趨利心態(tài)，讓盡可能多的人樂于參與本項(xiàng)目的營銷推廣工作 ， 讓我們的產(chǎn)品成為人際交流過程的一部分，吸引更多的人對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行口碑傳播。 執(zhí)行策略一： 讓電視帶上“一關(guān)”的夢(mèng)想，讓更多人產(chǎn)生向往 電視專題片（情景歷史劇）開機(jī)慶典 主題： 穿越歷史，感知生命文化 時(shí)間： 2023年 5月 地點(diǎn)： 第一關(guān)文化廣場(chǎng) 主辦單位： 秦皇島市旅游局、秦皇島市廣播電視局 協(xié)辦單位： 河北建投宏越房地產(chǎn)有限公司 活動(dòng)目的： 通過電視宣傳片（情景歷史?。┑呐臄z，加大宣傳力度，擴(kuò)大宣傳范圍，吸引更多 的國際友人，初步營造項(xiàng)目的國際化氛圍 活動(dòng)簡述： 結(jié)合東西大街的全面開街，以電視專題的形式將古城風(fēng)貌與新商業(yè)文化進(jìn)以全程報(bào) 道，充分的將現(xiàn)代與歷史交融與共，將古城風(fēng)范以科技形式有效展現(xiàn)。 ◆ 在開盤時(shí)期以一種空前的形式引爆市場(chǎng)，利用立體的媒體攻勢(shì)迅速建立項(xiàng)目市場(chǎng)龍頭地位 ◆ 通過主題活動(dòng)及政府相關(guān)部門的配合提升項(xiàng)目知名度，樹立開發(fā)商的品牌?；顒?dòng)期間將邀請(qǐng)各大知名媒體跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大山海關(guān)知名度的同 時(shí)，也起到了宣傳項(xiàng)目的作用。 執(zhí)行策略六：主題活動(dòng) 搖滾音樂節(jié) 主題： “一關(guān)饕餮夜” 時(shí)間： 2023年 8月 地點(diǎn)： 天下第一關(guān) 主辦單位： 秦皇島政府 協(xié)辦單位： 河北建投宏