【正文】 的項(xiàng)目。 舊改的組織構(gòu)架 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?規(guī)劃和改造工作辦公室控制土地用途，并有落實(shí)“確權(quán)”工作責(zé)任。 可能的優(yōu)惠政策有： ?土地出讓收益返還； ?政府補(bǔ)貼； ?銀行貸款貼息； ?政府投資建設(shè)公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施； ?行政事業(yè)性收費(fèi)減半收??； ?相關(guān)手續(xù)辦理享受“綠色通道”政策； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主要有股份公司與開(kāi)發(fā)商合作協(xié)議、拆遷補(bǔ)償安臵協(xié)議、資金監(jiān)管協(xié)議等。 舊改項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！安坏麧?rùn)微薄，而且工作相當(dāng)繁瑣復(fù)雜。村民們補(bǔ)償期望值過(guò)高和惡意搶建增加補(bǔ)償已成為城中村改造工作的最大障礙。 舊改項(xiàng)目調(diào)研中應(yīng)該關(guān)注的方面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?END 村民方案操作性 政策方案操作性 折衷方案操作性 村民安置補(bǔ)償方案 政策安置補(bǔ)償方案 折衷安置補(bǔ)償方案 技術(shù)路線(xiàn) 從改造目標(biāo)出發(fā) 月川村現(xiàn)狀 村民安置補(bǔ)償要求 開(kāi)發(fā)主體與開(kāi)發(fā)模式 方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算 舊城改造成功因素與關(guān)鍵環(huán)節(jié) 補(bǔ)償方案設(shè)計(jì) 補(bǔ)償方案可操作性分析 安置區(qū)選擇與開(kāi)發(fā)次序 實(shí)施策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 月川村民 國(guó)家、河?xùn)|區(qū)、村居委會(huì)對(duì)改造的態(tài)度 ?《中共中央關(guān)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)若干重大問(wèn)題的決定》中指出：“著力解決土地征收征用、城市建設(shè)拆遷、環(huán)境保護(hù)、企業(yè)重組改制和破產(chǎn)、涉法涉訴中群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，堅(jiān)決糾正損害群眾利益的行為。 補(bǔ)償水平從低到高，我們提出三個(gè)補(bǔ)償方案 村民利益 補(bǔ)償方案一 股份公司利益 ?無(wú)利益分享 ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號(hào)文貨幣補(bǔ)償 ?就地返還村民自住房宅基地（ 120㎡） 補(bǔ)償內(nèi)容 ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號(hào)文貨幣補(bǔ)償 ?就地返還村民自住房宅基地（ 120㎡） ?贈(zèng)送村民每戶(hù) 90㎡ 公寓 （可作出租用） 補(bǔ)償方案二 補(bǔ)償方案三 ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號(hào)文貨幣補(bǔ)償 ?就地返還村民自住房宅基地（ 120㎡） ?贈(zèng)送村民每戶(hù) 90㎡ 公寓 （可作出租用） ?無(wú)償提供給股份公司 15畝集體經(jīng)濟(jì)用地（村民可參股）） ?村民合理補(bǔ)償 ?有天有地別墅居住 240㎡ ?別墅一層做商鋪可出租 ?養(yǎng)老保險(xiǎn) ?工作培訓(xùn) ?可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營(yíng) ?提供工作機(jī)會(huì) ?村民合理補(bǔ)償 ?有天有地別墅居住 240㎡ ?別墅一層做商鋪可出租 ?90㎡公寓可出租 ?養(yǎng)老保險(xiǎn) ?工作培訓(xùn) ?可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營(yíng) ?可將 15畝用地入股，參與開(kāi)發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè) ?提供工作機(jī)會(huì) ?村民合理補(bǔ)償 ?有天有地別墅居住 240㎡ ?別墅一層做商鋪可出租 ?90㎡公寓可出租 ?股份分紅 ?養(yǎng)老保險(xiǎn) ?工作培訓(xùn) 村民方案操作性 政策方案操作性 折衷方案操作性 村民安置補(bǔ)償方案 政策安置補(bǔ)償方案 折衷安置補(bǔ)償方案 技術(shù)路線(xiàn) 從改造目標(biāo)出發(fā) 月川村現(xiàn)狀 村民安置補(bǔ)償要求 開(kāi)發(fā)主體與開(kāi)發(fā)模式 方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算 舊城改造成功因素與關(guān)鍵環(huán)節(jié) 補(bǔ)償方案設(shè)計(jì) 補(bǔ)償方案可操作性分析 安置區(qū)選擇與開(kāi)發(fā)次序 實(shí)施策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 月川村改造共形成六種補(bǔ)償方案 回到正文 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 :48:2514:48Mar2320Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 下午 2時(shí) 48分 :48March 20, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 14:48:2514:48:2514:483/20/2023 2:48:25 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 20日星期一 下午 2時(shí) 48分 25秒 14:48: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 , March 20, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 20日星期一 2時(shí) 48分 25秒 14:48:2520 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 20日星期一 下午 2時(shí) 48分 25秒 14:48: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :48:2514:48Mar2320Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 20日星期一 2時(shí) 48分 25秒 14:48:2520 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 14:48:2514:48:2514:48Monday, March 20, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 下午 2時(shí) 48分 25秒 下午 2時(shí) 48分 14:48: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 :48:2514:48:25March 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 , March 20, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 村民要求與政策標(biāo)準(zhǔn)集中反映在村民還建房類(lèi)型 村民還建聯(lián)排別墅 村民還建公寓房 方案四 村民意愿 政府意愿 可開(kāi)發(fā)土地面積 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 82%村民要求宅基地 +貨幣補(bǔ)償； 100%村民要求住聯(lián)排別墅； 90%以上村民要求改造后有穩(wěn)定的生活收入或工作機(jī)會(huì) 82%村民接受貨幣＋宅基地補(bǔ)償，其中貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能低于現(xiàn)在的建房成本，宅基地補(bǔ)償不能低于 120㎡ 由于目前村民已經(jīng)沒(méi)有土地，也沒(méi)有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望也能有租賃用房，使家庭能有穩(wěn)定收入 …… …… 希望賠償一塊地，補(bǔ)償?shù)睾蟮姆孔右约航?，可以設(shè)計(jì)、規(guī)劃好后 —— 月川村民 產(chǎn)權(quán)交換12%貨幣補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)交換82 %貨幣補(bǔ)償6%聯(lián)排別墅100%90%村民希望未來(lái)能有穩(wěn)定的收入來(lái)源 其他10%穩(wěn)定收入90%希望 改造后建設(shè)一些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，由村里來(lái)經(jīng)營(yíng)，使村里的就業(yè)增加，這樣就能獲得固定的收入，如果一次性補(bǔ)償，就算再多錢(qián)也會(huì)花完，最終根本無(wú)法維持生計(jì) …… 補(bǔ)償土地后再入股股份公司是最好的了，以后可以分紅 —— 月川村民 所有村民均反對(duì)公寓安臵，要求住聯(lián)排別墅 要改造月川？可以?。“逊桨改贸鰜?lái)?。? …… 我們住不慣公寓啦，不給地建房子？那還談什么，不用談，肯定不可能的 改造了肯定要比現(xiàn)在好啦，不然改做什么 …… 我們不要住高樓，住什么？ …… 當(dāng)然要住有天有地、獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的房子啦！ —— 月川村民 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。所以一定要就地安臵 …… ?要就地安臵，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了， …… 不愿意搬出村里 ?在月川村已經(jīng)有幾百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具體位臵都可以。 深入一線(xiàn)，獲得真實(shí)資料，訪(fǎng)談 +調(diào)研，掌握村民改造意愿和安置補(bǔ)償要求， 調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查的對(duì)象 統(tǒng)計(jì)分析 村民 ?家庭結(jié)構(gòu)； ?收入來(lái)源； ?房屋情況； ?現(xiàn)狀生活情況； ?對(duì)改造所持的態(tài)度； ?拆賠要求； ?…… 租戶(hù) ?家庭結(jié)構(gòu)及來(lái)源； ?收入來(lái)源； ?租金水平； ?現(xiàn)狀生活情況； ?…… 股份公司 ?成立背景 ?經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) ?…… 村民 ?村原居民 20人； ?老干部安臵區(qū)內(nèi)的干部 5人； ?在村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來(lái)戶(hù) 5人； ?租戶(hù) 5人； 村股份公司 ?股份公司林董事長(zhǎng)及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)； 村委會(huì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 運(yùn)用 Spss、 Excel等工具軟件對(duì)調(diào)查問(wèn)卷做數(shù)據(jù)分析； 一般找到居委會(huì)或者股份公司負(fù)責(zé)人，由其發(fā)放調(diào)研問(wèn)卷。 ?其次便是規(guī)劃和補(bǔ)償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠付與規(guī)劃問(wèn)題同樣矛盾，給改造單位帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 ?對(duì)《物權(quán)法》理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒(méi)有相關(guān)的法律作為制定決策和方法的基礎(chǔ)，城中村改造將面臨更多的難題。 ?拆賠方案 ：（村民和開(kāi)發(fā)商的利益沖突，涉及到拆配比、現(xiàn)狀建筑合法和非法的判別） ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算： 保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。拆遷改造政策性強(qiáng)，訴訟風(fēng)險(xiǎn)大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發(fā)揮監(jiān)督、保障作用。 主要風(fēng)險(xiǎn)控制 ?銀行由區(qū)舊改辦指定，在開(kāi)發(fā)商辦理拆遷許可批準(zhǔn)之前，監(jiān)管資金必須到位； ?資金到賬時(shí)，舊改辦、銀行、開(kāi)發(fā)商三方簽訂資金專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)管協(xié)議 ,使監(jiān)管行為符合法律程序； ?舊改辦與銀行簽定拆遷補(bǔ)償安臵資金監(jiān)控受理合作協(xié)議。 舊改項(xiàng)目政府招商條件 ?根據(jù)各地塊的功能、規(guī) 模、開(kāi)發(fā)量大小等不同 情況分別制定選擇條件 ?資金門(mén)檻，要求開(kāi)發(fā)商必須有 7億元的啟動(dòng)資金 ?本項(xiàng)目涉及住宅、商業(yè)等綜合性大型社區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)商必須具有較好綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) ?有開(kāi)發(fā)中心城社區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn) ?最好有舊城改造經(jīng)驗(yàn) ?品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商優(yōu)先 設(shè)定原則 ?開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌、舊城改造經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)、辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等，不同地塊考慮的重點(diǎn)應(yīng)不同 考慮因素 招 商 條 件 條件確認(rèn) ?投標(biāo)單位須提供擬投標(biāo)地塊改造資金證明，包括估算的拆遷、臨時(shí)安臵 費(fèi)、回遷房 50％的建設(shè)費(fèi)、可銷(xiāo)售商品房 35％建設(shè)費(fèi) ?投標(biāo)單位須提供具體的改造實(shí)施方案和計(jì)劃 ?投標(biāo)單位須提供已開(kāi)發(fā)建設(shè)的案例和經(jīng)驗(yàn) ?投標(biāo)單位提供舊城（舊村）改造案例 ?投標(biāo)單位的近五年的財(cái)務(wù)狀況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。河西區(qū)房產(chǎn)局、規(guī)劃局、綜合執(zhí)法局、信訪(fǎng)辦。 提高利潤(rùn)率的主要方式及選擇順序 說(shuō)明 引入貨幣賠償。 測(cè)試容積率、價(jià)格變化對(duì)于總收入、總投資、凈利潤(rùn)、利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值、 IRR，回收期的影響。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益指標(biāo)及