【正文】 置、部分出售、分期投入、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，是舊城改造項(xiàng)目的基本思路 ?滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式： ?利用安置區(qū)作為啟動(dòng)，每期部分安置拆遷居民，剩余房產(chǎn)出售，產(chǎn)生利潤(rùn)，滾動(dòng)進(jìn)入下一期的開(kāi)發(fā)成本中。 ?該開(kāi)發(fā)模式，首先保證項(xiàng)目安置區(qū)啟動(dòng)，保障原居民利益，其次保障了開(kāi)發(fā)商的資金安全，調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)熱情，最后實(shí)現(xiàn)了區(qū)域更新的政府目標(biāo)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 產(chǎn)生利潤(rùn) 下期居民部分安置 下期居民部分安置 下期居民部分安置 食品廠出售物業(yè) 儋州村出售物業(yè) 四更園一期出售物業(yè) 四更園二期出售物業(yè) 產(chǎn)生利潤(rùn) 產(chǎn)生利潤(rùn) 保障居民利益實(shí)現(xiàn)。 保障政府目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 保障企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 舊城改造中 7種盈利模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 舊改項(xiàng)目分為一級(jí)開(kāi)發(fā)收益和二級(jí)開(kāi)發(fā)收益兩大類(lèi)盈利模式 ?獲取一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益 ?獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)和土地增值的收益 自主開(kāi)發(fā) 合作開(kāi)發(fā) ?承諾投資回報(bào)率 合作開(kāi)發(fā) ?按股份利潤(rùn)分紅 項(xiàng)目公司取地自主開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 合資公司合作開(kāi)發(fā) BOT項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 熟地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌獲取土地出讓金 通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和土地轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)，獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和土地增值收益 1 2 3 4 5 6 7 下面以三亞城投開(kāi)發(fā)陽(yáng)光海岸項(xiàng)目為例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 模式一：城投自主進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā) 三亞政府 陽(yáng)光海岸拆遷工作小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 商業(yè)銀行 債務(wù) /股權(quán)融資 信托 /私募基金 簽訂協(xié)議 出讓金 模式一運(yùn)作過(guò)程示意圖： 城投單獨(dú)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，政府將熟地出讓之后全額返還給城投。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城投自主進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)模式評(píng)價(jià) ?好處是利用財(cái)務(wù)杠桿 ,使得利潤(rùn)最大化。盡可能的減少股權(quán)融資，對(duì)于高利潤(rùn)低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目來(lái)講積累資金的意義重大。 ?城投需投入巨大的人力、物力、財(cái)力運(yùn)作實(shí)施。 ?單純的政府背景具有較強(qiáng)的公信力 ?對(duì)政策的把握度高 ?能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 ?較高比例的債務(wù)融資所形成的杠桿效應(yīng) ?資金壓力過(guò)大 ?市場(chǎng)化程度低 ?操作缺乏靈活性 ?容易抬高建造成本 利 弊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 模式二 ：城投尋求合作開(kāi)發(fā)，并約定投資回報(bào)率 三亞政府 陽(yáng)光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?三亞城投通過(guò)約定投資回報(bào)率吸引其他投資者合作進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā) ?實(shí)際上是一種融資性質(zhì)的合作，城投主導(dǎo)整個(gè)開(kāi)發(fā)進(jìn)程，在階段性一級(jí)開(kāi)發(fā)完畢收回土地出讓價(jià)之后，向合作方支付承諾的投資收益。 模式二運(yùn)作過(guò)程示意圖： 其他主體 注入資金 約定投資回報(bào)率 按約定投資回報(bào)率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城投自主進(jìn)行融資型合作開(kāi)發(fā)模式評(píng)價(jià) ?城投對(duì)資金的要求和投資者對(duì)短期穩(wěn)定利潤(rùn)的要求是合作的基礎(chǔ) ?合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè)，比如投資機(jī)構(gòu)、基金公司等。 ?緩解獨(dú)自開(kāi)發(fā)所造成的資金壓力 ?城投主導(dǎo)開(kāi)發(fā)具有較強(qiáng)的公信力 ?對(duì)政策的把握度高 ?固定合作方的投資回報(bào)率后，城投可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 ?風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)自承擔(dān) ?市場(chǎng)化程度低 ?不能調(diào)動(dòng)投資者的積極性 ?不利于安撫原住民情緒 利 弊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 模式三：城投謀求戰(zhàn)略性合作開(kāi)發(fā)，并按股分紅 三亞政府 陽(yáng)光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開(kāi)發(fā)過(guò)程的長(zhǎng)期合作。 ?城投與其他開(kāi)發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司，操作具體的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并為接下來(lái)的進(jìn)一步二級(jí)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。 ?城投靠安置土地或者土地抵押貸款，以及與政府達(dá)成的框架性協(xié)議作為合作資本。 模式三運(yùn)作過(guò)程示意圖： 其他主體 具體項(xiàng)目公司 注資入股 按股分紅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戰(zhàn)略性合作進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式分析 ?緩解獨(dú)自開(kāi)發(fā)所造成的資金壓力 ?能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 ?分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低了利潤(rùn)空間 ?良好的合作開(kāi)發(fā)為二級(jí)開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ) ?知名開(kāi)發(fā)商的相互學(xué)習(xí)借鑒，并調(diào)動(dòng)了合作者的積極性 ?土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)需要分享 利 弊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總結(jié)：進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)合作的方式因地塊的具體情況而分為融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城投是否在一級(jí)開(kāi)發(fā)后介入二級(jí)開(kāi)發(fā)，取決于地塊價(jià)值的提升速度及其在項(xiàng)目整體中的重要性 ?土地價(jià)值迅速增值，是土地出讓的前提。 ?因此，在出讓土地之前的區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)、規(guī)劃和形象宣傳、基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、綠化景觀建設(shè)、關(guān)鍵配套和邊界處理等必須先期著重投入。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 模式四：城投取地自主進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā) 三亞政府 陽(yáng)光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕 ?積累一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)后 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率高 ?一級(jí)開(kāi)發(fā)結(jié)束后，應(yīng)在掛牌前對(duì)熟地價(jià)值作市場(chǎng)評(píng)估，之后按照評(píng)估價(jià)格通過(guò)土地空轉(zhuǎn)來(lái)獲地，并以此作為再融資的手段。 模式四運(yùn)作過(guò)程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 項(xiàng)目公司 二級(jí)開(kāi)發(fā) 賺取利潤(rùn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 模式五：城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 三亞政府 陽(yáng)光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?城投自有資金比較充裕 ?需要在戰(zhàn)略上控制土地開(kāi)發(fā)進(jìn)程 ?土地需要一定時(shí)間來(lái)提升價(jià)值 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)相對(duì)土地增值利潤(rùn)較低 模式五運(yùn)作過(guò)程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 土地轉(zhuǎn)讓 賺取土地增值收益 控制土地開(kāi)發(fā)節(jié)奏 凈地 成立項(xiàng)目公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 模式六：城投與其他公司合作取地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā) 三亞政府 陽(yáng)光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率較高 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程需要控制 ?項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張 ?項(xiàng)目前期缺乏足夠開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 模式六運(yùn)作過(guò)程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 合資公司 二級(jí)開(kāi)發(fā) 賺取利潤(rùn) 其他公司 利潤(rùn)分成 土地入股 資金入股 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 …… 綜上，城投可以通過(guò)定向摘牌獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，根據(jù)具體情況獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)和土地增值收益 ?土地價(jià)值在一級(jí)開(kāi)發(fā)后尚未達(dá)到峰值，將隨項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)一步增值 ?對(duì)于項(xiàng)目整體意義重大，必須對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)程進(jìn)行嚴(yán)密控制的土地 項(xiàng)目公司取地自主開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 合資公司合作開(kāi)發(fā) 直接獲得土地增值收益 參與二級(jí)開(kāi)發(fā)獲利 ?項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕 ?積累一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)后 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率高 ?項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張 ?項(xiàng)目前期缺乏足夠開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率較高，但整體利潤(rùn)相對(duì)較低 ?項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)相對(duì)土地增值利潤(rùn)較低 ?土地需要一定時(shí)間來(lái)提升價(jià)值 ?非重點(diǎn)地塊，通過(guò)規(guī)劃控制土地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一些非盈利文化娛樂(lè)項(xiàng)目也可以采取 BOT項(xiàng)目招商方式開(kāi)發(fā)，城投通過(guò)協(xié)議獲得招商傭金 ?BOT項(xiàng)目招商面臨的問(wèn)題是如何提供一個(gè)有吸引力的盈利模式來(lái)吸引投資者 BOT概念 BOT（ Build— Operate— Transfer），即建設(shè) — 經(jīng)營(yíng) — 轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個(gè)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商。承包商在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤(rùn)，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目所有權(quán)移交政府。 如果單純靠文化娛樂(lè)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)收入仍無(wú)法彌補(bǔ)項(xiàng)目的虧損，則 BOT項(xiàng)目將對(duì)開(kāi)發(fā)商不具有吸引力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 拆賠方案 182。 如何確定拆賠方案 182。 拆配比？ 舊改項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點(diǎn)就是找到各方的利益平衡點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 拆賠中涉及到的補(bǔ)償方式主要有實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、實(shí)物為主貨幣為輔補(bǔ)償和貨幣為主實(shí)物為輔補(bǔ)償四種方式 ??? 實(shí)物補(bǔ)償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。 ??? 貨幣補(bǔ)償即根據(jù)相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格給出單位面積補(bǔ)償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。 ??? 實(shí)物加貨幣補(bǔ)償即以實(shí)物補(bǔ)償已有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償不全接受實(shí)物補(bǔ)償?shù)牟疬w者。 ??? 貨幣和實(shí)物