【正文】 ，使用率接近 70%，建筑面積 2考慮了 本樓層公攤的同時(shí)，也考慮了其他公攤部分，暫時(shí)按照 65%使用率計(jì)算作為參考。操作得當(dāng)價(jià)格上升操作不當(dāng)價(jià)格下降升值空間5000元/平方米產(chǎn)品定位說明：由于本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，并基本改造完畢，因此本產(chǎn)品定位僅限于產(chǎn)品調(diào)整和未完成部分的補(bǔ)充。主要針對(duì)集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時(shí)降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。n住宅智能化側(cè)重于個(gè)體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個(gè)性化生活的技術(shù)平臺(tái)。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺(tái)。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機(jī)，主機(jī)根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機(jī)的同時(shí)，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個(gè)性部分提供管理平臺(tái)。洗娛中心；216。休閑中心（咖啡廳、酒吧、茶餐廳、棋牌室等）216。會(huì)議中心（設(shè)置會(huì)議接待室） —— 可設(shè)置在 2層；216。 客戶原則216。核心戰(zhàn)略? 分析開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者容易受到廣告和項(xiàng)目形象的左右；同時(shí)由于開發(fā)區(qū)規(guī)模相對(duì)小，人口相對(duì)少，口碑傳播亦非常重要；因此在推廣策略上首先要樹立項(xiàng)目的品牌，這種品牌不單是來自開發(fā)商的背景和企業(yè)品牌，更重要的是在項(xiàng)目的包裝推廣過程中，積累建立項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，吸引消費(fèi)者，進(jìn)而促進(jìn)銷售。由于市場(chǎng)競(jìng)爭項(xiàng)目入市時(shí)間相差無幾，每個(gè)月都會(huì)是各項(xiàng)目拼搶的銷售月。? 從接電話開始真誠的服務(wù)，在線服務(wù)。? 軟文投放主題建議? 《丹頂鶴的重生》系列報(bào)道，以政府角度、開發(fā)商角度、社會(huì)角度等不同角度進(jìn)行炒作；通過項(xiàng)目的暴光率來提升知名度和美譽(yù)度。注意銷售隊(duì)伍的整體形象素質(zhì)，前期要有完整的培訓(xùn)與考核，包括：《答客問》、禮儀、銷售技巧、接待流程等，實(shí)施統(tǒng)一著裝。廣告重點(diǎn) ：通過前期市場(chǎng)提升的品牌認(rèn)知和客戶的二次積累，增加促銷活動(dòng)，使二次強(qiáng)銷期迅速熱銷。根據(jù)推廣策略，建議本項(xiàng)目主要采用如下媒體：l 報(bào)紙廣告（大連晚報(bào)和大連晨報(bào)）l 電視廣告（新聞炒作）l 公交廣告（ 7路， 需要合適是否有檔期 ）l 戶外廣告牌（由于開發(fā)區(qū)不進(jìn)行廣告牌的審批，建議廣告牌設(shè)在本項(xiàng)目）l 路旗建議（設(shè)置在金馬路和黃海西路，需要合適是否有檔期）l 巡展（在銅鑼灣商場(chǎng)進(jìn)行巡展）價(jià)格策略價(jià)格策略? 總體價(jià)格策略低開高走試探市場(chǎng)接受度快速回籠資金讓客戶感受到項(xiàng)目增值給客戶緊迫感小幅提價(jià)快頻調(diào)整總體價(jià)格策略價(jià)格策略 策略目標(biāo)增加銷售速度價(jià)格策略低開高走，小步快跑內(nèi)部認(rèn)購期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)期 二次強(qiáng)銷期10月 1 12月 13月 47月價(jià)格波動(dòng)曲線 價(jià)格走勢(shì)價(jià)格時(shí)間? 價(jià)格走勢(shì)示意圖銷售策略銷售策略? 銷售周期本項(xiàng)目開盤日期基本定于 10月份，而銷售期即將迎來 12月 2023年 3月，共 4個(gè)月的銷售淡季，因此，根據(jù)項(xiàng)目和市場(chǎng)情況，銷售周期暫定為 10個(gè)月。推廣預(yù)算推廣預(yù)算 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通常房地產(chǎn)的推廣費(fèi)用占銷售總額的 3%5%，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模較小，及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)因素，建議本項(xiàng)目推廣費(fèi)用為銷售總額的 3%左右為宜。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2108:32:3408:32:34January 27, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/27 8:32:3408:32:3427 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 2108:32:3408:32Jan2127Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/27 8:32:3408:32:3427 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 27 一月 20238:32:34 上午 08:32:34一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2108:32:3408:32Jan2127Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/27 8:32:3408:32:3427 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2108:32:3408:32:34January 27, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 一月 2108:32:3408:32Jan2127Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。合理有效的推廣不但能使項(xiàng)目順利銷售，也能夠使銷售價(jià)格得到一定的提升。NO. 銷售階段 推售樓層 備注1 內(nèi)部認(rèn)購期 510層為主 先拿出第 5層的 13套戶型做為特價(jià)房，吸引購房者搶先認(rèn)購，烘托人氣，熱銷造勢(shì)2 開盤強(qiáng)銷期 111 2629為主 開盤后，將大部分房源開出，開盤前期可先開2629層，然后再視情況開售 1119層3 持續(xù)期 2025為主 此階段房價(jià)已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期，最后開出的樓層也是價(jià)格最高的4 二次強(qiáng)銷期 余房 此階段銷售任務(wù)已完成大部分，余房可利用第二次強(qiáng)銷期，采用各種促銷手段進(jìn)行銷售，力求 100%售罄? 推售策略銷售策略? 推售計(jì)劃10月 1 12月 13月 47月價(jià)格時(shí)間均價(jià)：5000元 /平米均價(jià)：5100元 /平米均價(jià)：5200元 /平米均價(jià)：5400元 /平米內(nèi)部認(rèn)購期60套開盤強(qiáng)銷期60套持續(xù)期60套二次強(qiáng)銷期145套在實(shí)施過程中，應(yīng)根據(jù)具體銷售情況進(jìn)行調(diào)整銷售工具銷售工具的選擇及建議? 銷售工具通常種類? 宣傳單頁? 樓書? 折頁 DM? 海報(bào)? 戶型冊(cè)（或單頁）? 手提袋? 項(xiàng)目光盤銷售工具的選擇及建議? 銷售工具選擇建議銷售工具種類很多，我們不可能每種都作，對(duì)于本項(xiàng)目來說，項(xiàng)目規(guī)模較小，我們只選取其中性價(jià)比較高、效果較好的幾種就可以了，建議選擇如下工具。開盤活動(dòng)要制造熱銷局面，并借勢(shì)制造轟動(dòng)效應(yīng)，力爭一炮走紅開盤活動(dòng)要制造熱銷局面，并借勢(shì)制造轟動(dòng)效應(yīng)，力爭一炮走紅推廣策略? 營銷活動(dòng)216。公共傳播 ： 。推廣計(jì)劃? 第二階段 —— 開盤期廣告重點(diǎn) ：開盤廣告強(qiáng)勢(shì)亮相，四大主力賣點(diǎn)跟蹤展示；公共傳播 ： (可配合開盤廣告與新聞報(bào)道 ) 2. 軟文持續(xù)炒作 (品牌核心價(jià)值的傳播 ) (整版形象發(fā)布，營造生活文化氣氛，不談銷售， 不提價(jià)格，只談生活之品位與美感 ) ，促進(jìn)成交。? 對(duì)其他各案客戶進(jìn)行滲透了解。乾豪地產(chǎn)開發(fā)有限公司塑造的第一個(gè)知名品牌產(chǎn)品，獲得強(qiáng)力的提升價(jià)值空間。核心戰(zhàn)略 由于本項(xiàng)目歷史形象很差，因此，營銷戰(zhàn)略應(yīng)首先以形象公關(guān)為主，進(jìn)行大量的炒作，重新樹立項(xiàng)目形象，后期進(jìn)入正常的銷售軌道，采用賣點(diǎn)具體訴求促進(jìn)銷售。 差異性原則形象定位? 形象定位作用：? 形象定位是將項(xiàng)目特性用簡單形象的詞匯進(jìn)行整合? 形象定位是將項(xiàng)目的賣點(diǎn)完整展現(xiàn)，并能產(chǎn)生聯(lián)想? 形象定位直接影響客戶對(duì)項(xiàng)目的直觀感受，所以要精煉、準(zhǔn)確而富有創(chuàng)意，才能符合目標(biāo)客戶的心理特征u戶型功能分區(qū)明確，適于居住u自然景觀好，望山觀海u會(huì)所及配套設(shè)施齊全，規(guī)模大u項(xiàng)目自身檔次、品質(zhì)優(yōu)于其他項(xiàng)目，性價(jià)比高形象定位? 主要賣點(diǎn)提煉四大賣點(diǎn)形象定位? 賣點(diǎn)總結(jié)? 關(guān)鍵詞：宜居、個(gè)性、高檔、精致、品味、高性價(jià)比 形象定位n 少數(shù)人：高階層的、年輕的、個(gè)性時(shí)尚的、追求生活品質(zhì)的人群n 定制：量身打造的、獨(dú)特的n 上品生活：高品位的生活，個(gè)性化的生活，時(shí)尚的生活，舒適的生活為少數(shù)人定制的上品生活形象定位n 為少數(shù)人定制的上品生活n 我們，城市的中堅(jiān)n 讓您擁有一個(gè)五星級(jí)的家