蘭州蘭澳大廈項(xiàng)目商業(yè)部分營(yíng)銷策劃報(bào)告_67ppt_xxxx年(文件)
【正文】 部分蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案營(yíng)銷模式思辨消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者投資者投資者提供場(chǎng)所給經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)，獲取價(jià)值經(jīng)營(yíng)者從投資者手中得到經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)過自己的經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)者手中獲得價(jià)值。開發(fā)商運(yùn)營(yíng)商123456銷售回報(bào)投資委托經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)經(jīng)營(yíng)吸引消費(fèi)招商完整的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案調(diào)整營(yíng)銷模式一消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者投資者投資者提供場(chǎng)所給經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)，獲取價(jià)值經(jīng)營(yíng)者從投資者手中得到經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)過自己的經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)者手中獲得價(jià)值。開發(fā)商運(yùn)營(yíng)商123456調(diào)整模式一：招商，引進(jìn)一家主力商家，租賃 1層 — 5層，經(jīng)營(yíng)商即運(yùn)營(yíng)商。消費(fèi)者消費(fèi)越高，經(jīng)營(yíng)者取得的利潤(rùn)越高。運(yùn)營(yíng)商的功能弱化為物業(yè)管理和協(xié)助商業(yè)管理，只負(fù)責(zé)業(yè)種的限制和協(xié)助投資者租賃。營(yíng)銷模式思辨蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案營(yíng)銷模式思辨運(yùn)作模式先決條件及實(shí)現(xiàn)的難以程度適合的業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)公司營(yíng)銷模式超值利潤(rùn)點(diǎn) 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)完整模式散戶招商；提早進(jìn)入銷售推廣周期；難度一般。滿足市場(chǎng)需求、政策要求、商場(chǎng)要求、容易旺場(chǎng)的所有商家統(tǒng)一狀態(tài)下的自管低 單純銷售節(jié)省一切經(jīng)濟(jì)上的后顧之憂后期商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善影響形象運(yùn)營(yíng)模式比較蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案注釋 1市場(chǎng)價(jià)值 3萬元 /㎡ 的商鋪，可以銷售為 4萬元 /㎡ ，雖然要將超出部分以即買即返等方式部分返還給投資客，但是一般仍有部分超出價(jià)格，可以多使用 23年。蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案因，未了解開發(fā)商在此項(xiàng)目商業(yè)部分的開發(fā)目標(biāo)和內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系、處理辦法，及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的免疫力；所以，無法簡(jiǎn)單依照常規(guī)判斷建議采取哪一種運(yùn)營(yíng)模式，也就不好確定采取哪種營(yíng)銷模式。以下方案按照完整模式和調(diào)整后的模式一進(jìn)行演示。時(shí)間：前期，以便及時(shí)調(diào)整方案 —— 針對(duì)散客招商如果有主力店引進(jìn)，則其剩余面積可以準(zhǔn)備單獨(dú)銷售，并制定不同的營(yíng)銷政策。 u 最流行的主題購(gòu)物方式， 最有前景的投資產(chǎn)業(yè)。 張掖路步行街，擁有給這個(gè)定位的充足配套資源，但是缺少這樣的商業(yè)中心?。?！如果引進(jìn)主力商家蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案市場(chǎng)形象定位 在運(yùn)營(yíng)管理中盡量實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，從而使得這一推廣形象定位不至于落空。按照市場(chǎng)規(guī)律，為了確保開發(fā)商利益和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，返租按照以下比例執(zhí)行： 第一年，返租 4%； 第二年，返租 7%； 第三年，返租 8%。蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案營(yíng)銷策略 — 返租策略返租策略一因在返租標(biāo)準(zhǔn)上考慮了市場(chǎng)培育周期的因素和一定的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的因素，所以可以保證開發(fā)商實(shí)現(xiàn)應(yīng)得利潤(rùn)。銷售價(jià)格，在正常測(cè)算價(jià)格的基礎(chǔ)上，增加要多返給客戶的租金以及提高價(jià)格銷售 所應(yīng)多繳納的稅金。銷售價(jià)格稍高，客戶可以接受，但是銷售難度增加；返租比符合市場(chǎng)，客戶容易接受。如上表。（例如）開發(fā)商不但可以高價(jià)售房，獲得溢價(jià)利潤(rùn)，還避免了返租的風(fēng)險(xiǎn)；尤其是前 2年無需再返租。策略比較 —— 綜合比較蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案地下一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層 合計(jì)面積（ ㎡ ） 3000 2500 2700 2700 2700 2023 1000 16800策略三 調(diào)整價(jià)格二 28750 42850 30000 24000 17250 15300 13400 43500萬元實(shí)收價(jià)格 24150 37600 25200 20230 14500 12850 11250 36500萬元具體定價(jià)，再行詳細(xì)計(jì)算營(yíng)銷策略 — 價(jià)格定位按照策略三定價(jià)蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案時(shí)間 2023年 1月 20日 2023年 5月 31日 2023年 10月 31日前銷售面積（ ㎡ ） 8400 13440 15960整體目標(biāo) 在開發(fā)商保證 7月 15日前滿足預(yù)售條件、全程招商順利進(jìn)行的的前提下， 我司 2023年 1月 20日前，完成項(xiàng)目不低于 50%面積的銷售，完成銷售總額約 ； 2023年 5月 31日前，完成項(xiàng)目不低于 80%面積的銷售，完成銷售總額約 ； 2023年 10月 31日前，完成項(xiàng)目不低于 95%面積的銷售，完成銷售總額約 ；按照策略三定價(jià)營(yíng)銷策略 — 營(yíng)銷目標(biāo)蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案營(yíng)銷策略 — 營(yíng)銷步驟時(shí)間 招商工作 推廣工作 銷售工作2023年 5月 15日——6 月 15日 商場(chǎng)招商前期推廣優(yōu)勢(shì)概況推廣 接受咨詢和登記2023年 6月 15日——8 月 15日 散客全面招商全面推廣：招商和銷售明確價(jià)格和營(yíng)銷政策；接受定金2023年 8月 15日——10 月 1日 散客招商完成 50%以上開盤前夕鋪墊推廣 籌備開盤2023年 10月 1日——11 月 30日 散客招商完成 70%以上開盤熱推招商業(yè)績(jī)推廣 開盤熱銷 \持續(xù)熱銷階段2023年 12月 1日——2023年 3月 20日持續(xù)增加簽約商家 依托銷售政策推廣 平穩(wěn)銷售階段蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案超值營(yíng)銷地下一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層調(diào)整價(jià)格二 原價(jià) 28750 44800 30000 24000 17250 15300 13400超值 31625 49280 33000 26400 18975 16830 14740實(shí)際收款 原價(jià) 24150 37600 25200 20230 14500 12850 11250超值 26565 41360 27720 22165 15950 14235 12375營(yíng)銷推廣策略、執(zhí)行到位，銷售價(jià)格可以實(shí)現(xiàn)超過上面定價(jià)的 10%，即：蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案面積 16800㎡策略一 32650萬元 35915萬元策略二 34850萬元 38335萬元策略三 銷售價(jià)格 43500萬元 47850萬元實(shí)際價(jià)格 36500萬元 40150萬元營(yíng)銷推廣策略、執(zhí)行到位，銷售價(jià)格可以實(shí)現(xiàn)超過上面定價(jià)的 10%，即：超值營(yíng)銷蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營(yíng)銷策劃方案營(yíng)銷策略 — 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì) 在住宅營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的基礎(chǔ)上，增加 1名銷售主管， 3名置業(yè)顧問。 14:26:4414:26:4414:261/27/2023 2:26:44 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 27 一月 20232:26:44 下午 14:26:44一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2:26:44 下午 2:26 下午 14:26:44一月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 14:26:4414:26:4414:26Wednesday, January 27, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 212:26 下午 一月 2114:26January 27, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 14:26:4414:26:4414:261/27/2023 2:26:44 PM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 21一月 2114:26:4414:26:44January 27, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把
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