【正文】 :25:5801:25Wednesday, February 8, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 2月 8日星期三 1時 25分 58秒 01: 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 一個人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬個人在失敗的探索和悲慘的錯誤中毀掉自己的生命。 ? 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團隊來達成夢想，即便是邁克爾 ? 管得少，就是管得好。 ? 路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。 ? 是員工養(yǎng)活了公司。 ? 人們所認識到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。 ? 堅持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。 ? 我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。 ? 惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學(xué)習(xí)得更快的能力。 ? 患難可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 01:2501:2501:25:5801:25:58 ? 所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 ? 目標實現(xiàn)及運行軸線 價格目標 銷售均價不低于 18000元 /平米 速度目標 力爭 10個月內(nèi)實現(xiàn)銷售 80% 商業(yè)招商開始 4月底 寫字樓開售 9月份商業(yè)銷售 籌備 2023年工作 1月中 認籌 銷售進場 銷售 80% 寫字樓后續(xù)銷售 ? THINK ? ? 神圣的工作在每個人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點一滴做起。 資產(chǎn)精裝修 就是限定投資客的持有金額， 丌接受“小炒家”進入 。 建議要點： ? 設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離； ? 設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間； ? 在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等； ? 衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。建議本項目采用預(yù)留 10公分的地臺設(shè)計，既實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)地板的作用，又可以降低建筑成本。 ? 根據(jù)客戶需求分而治之 —— 選擇按電費計量的變頻 VRV空調(diào) 空調(diào)選擇 ： 考慮因素： 空調(diào) 的運行模式和計量方式直接影響著企業(yè)運營成本，其設(shè)置往往是客戶進入購買決定階段最為關(guān)注的問題之一，變頻 VRV空調(diào)以其合理的計費和顯著的變頻節(jié)能功效贏得市場青睞 建議要點： ? 公共空間均安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào) ? 寫字樓部分按電量計費，計費點盡可能按產(chǎn)權(quán)單位劃分，公共空間通過物業(yè)管理費分時段收??； ? 提供 24小時全天候服務(wù)，無時差辦公，滿足不同類型公司需求； ? 在條件允許的情況下盡量選用進口設(shè)備。 硬件配置 ? 國際品牌標志、國內(nèi)品牌價格 —— 選擇 價格相對較低日本三菱品牌 電梯 考慮因素： 電梯品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。 全球頂級智能生態(tài)商務(wù)樓 項目營銷主題提煉 區(qū)域、稀缺， CBD唯一 產(chǎn)品高端 生態(tài)、人文配套 ? 高端產(chǎn)品 本項目 寫字樓檔次定位 ? 通過客戶需求強化設(shè)計要點 硬件配置 外 立 面： 玻璃幕墻、燈光工程 公共空間裝修標準 : 電 梯： 轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計等候時間 空 調(diào)： 系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式 網(wǎng)絡(luò)地板： 地板類型、離地面高度、實用性 配套設(shè)施： 會議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店 軟件配置 物業(yè)服務(wù)： 管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù) 智能化系統(tǒng)： 5A智能化 發(fā)展商品牌： 發(fā)展商曾經(jīng)運作項目口碑 大堂 電梯間 衛(wèi)生間 甲級樓宇要素 客戶“埋單”的原因，也是項目賣點的來源 物業(yè)形象關(guān)鍵詞 ? 車行大堂： 考慮因素： CBD甲級寫字樓大部分沒有車行大堂，該項目設(shè)置車行大堂，增加項目賣點，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)，讓項目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。 調(diào)查數(shù)量： 本次問卷調(diào)查共 200份，回收有效問卷 178份。 項目環(huán)境價值 如意湖，東運河，熊耳河，金三角純生態(tài)詩意辦公美景地。 ? 行政導(dǎo)向，依托省機關(guān) ? 商業(yè)、交通配套成，商務(wù)氛圍濃 第一層級 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 ? 租金： /m2/天， ? 售價： 70009000元 /m2 ? 物業(yè)管理費： /m2/月 租金 /售價 ? 行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如 投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn) 、 保險、文化傳播等； ? 客戶：國際國內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機構(gòu) 、 河南省及鄭州市著名企業(yè)； 以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度： 客戶特征 ? 未來 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ? 土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 銷售客戶以自用客戶為主； 金水路 農(nóng)業(yè) 路 北環(huán) 花園路 文化路 經(jīng)三路 中州大道 ? 花園路經(jīng)典寫字樓掃描 ? 經(jīng)三路經(jīng)典寫字樓掃描 ? 金水區(qū)其他經(jīng)典寫字樓掃描 ? 鄭東新區(qū)板塊 —— 鄭州最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)圈，主要由會展業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展，代表鄭州未來寫字樓最高水平的 CBD區(qū) ? 政府導(dǎo)向，會展業(yè)帶動 ? 成熟公建配套 ? 高檔住宅區(qū) 第二層級 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 ? 租金： /m2/天 ? 售價： 900025000元 /m2 ? 物業(yè)管理費： /m2/月 租金 /售價 ? 行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國際會展中心的帶動相關(guān)行業(yè)，如會展，貿(mào)易等； ? 客戶：國際國內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機構(gòu) 、以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì) 客戶特征 ? 未來 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ? 土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ? 交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在 50％ 左右； ? 銷售狀況較好，以投資客戶為主； ? 鄭東新區(qū) — 鄭州未來最具活力商務(wù)板塊 本案 海逸名門 千璽廣場 世紀峰會 藍碼地王 溫哥華大廈 樂地金融中心 ? CBD各發(fā)展階段客戶分布特征 高比