【正文】 同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 20日星期一 1時(shí) 31分 39秒 13:31:3920 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 20日星期一 下午 1時(shí) 31分 39秒 13:31: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :31:3913:31Mar2320Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 20日星期一 1時(shí) 31分 39秒 13:31:3920 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :31:3913:31:39March 20, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 20, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :31:3913:31Mar2320Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ?部分商業(yè)短期持有：前期自持有部分商業(yè)物業(yè)不僅可以保證商業(yè)業(yè)態(tài)和品質(zhì)適合項(xiàng)目需要，同時(shí)便于商家的引入，而且等到項(xiàng)目商業(yè)氛圍成熟時(shí)還可獲得高額溢價(jià)空間。并且在后期營(yíng)銷上也能提煉出項(xiàng)目自身獨(dú)特的賣點(diǎn)。 ◎項(xiàng)目建議 商業(yè)建議 所以我們認(rèn)為應(yīng)該換一種思考方式，將我們現(xiàn)在認(rèn)為難于處理的商業(yè)物業(yè)作為項(xiàng)目自身所獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)資源來(lái)運(yùn)用。消費(fèi)者真正購(gòu)買的是高品質(zhì)度假生活方式，是未來(lái)區(qū)域成熟過(guò)程中的升值預(yù)期！ 因此我們認(rèn)為應(yīng)以項(xiàng)目定位為基礎(chǔ)，拓展項(xiàng)目功能及內(nèi)涵，使之成為真正意義上的高端商務(wù)度假區(qū)，為消費(fèi)者提供豐富飽滿的度假生活。 ◎項(xiàng)目建議 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目處于青城山度假板塊，定位于高端商務(wù)度假區(qū)，同時(shí)有大量商業(yè)用地。不必追求過(guò)高的車位比，建議滿足規(guī)劃要求即可。因此建議外立面可采用木質(zhì)感類材料結(jié)合涂料和石材處理，并且不同建筑間應(yīng)在統(tǒng)一色調(diào)下通過(guò)材質(zhì)的搭配產(chǎn)生色彩和裝飾方式的變化，這樣才不顯呆板。一是因?yàn)椴鸱趾蠖龢亲鳛橐粦魺o(wú)客廳使用不舒適，還會(huì)降低土里利用率。對(duì)于 4080㎡小面積產(chǎn)品，可考慮以度假公寓或疊院的方式在三號(hào)地塊商業(yè)用地部分實(shí)現(xiàn)，以滿足指標(biāo)控制要求。這種方式不僅成本低而且可以創(chuàng)造舒適的度假生活空間，對(duì)客戶的吸引力也較大，是這一區(qū)域普遍采用的方式，不建議過(guò)多的贈(zèng)送地下空間。 ◎項(xiàng)目起始均價(jià)定位 ? 盡量減少地下面積： 度假物業(yè)更多強(qiáng)調(diào)的是與自然的融合及生活情趣性，地下空間的利用率很低，而且造價(jià)高，防潮處理難度大。 權(quán)重 海航香頌湖 中信云棲谷 青城山房龍湖小院青城 逸嶺錦江地段35% 周邊配套10% 1 交通狀況3% 小區(qū)規(guī)模3% 自然資源4% 1 公共配套2% 噪音程度1% 1 1 1 發(fā)展商品牌3% 建筑商品牌1% 1 1 物業(yè)管理品牌1% 1 1 建筑外觀1% 1 1 1建筑設(shè)計(jì)1% 1產(chǎn)品設(shè)計(jì)8% 園林環(huán)境4% 1 配套服務(wù)5% 物業(yè)管理1% 1 1 1社區(qū)成熟度3% 1 現(xiàn)場(chǎng)包裝4% 1 售樓部 / 樣板房4% 1 1 廣告促銷4% 1 1 營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)管理2% 1 1 100% 22023 19000 15000 17000 2023024266 18020 16560 19312 2234020% 25% 15% 25% 10%價(jià)格影響因素產(chǎn)品外部因素5 8 %經(jīng)營(yíng)者品牌5%產(chǎn)品自身因素2 3 %加權(quán)平均值 注：因素權(quán)重來(lái)源于市場(chǎng)“定價(jià)指標(biāo)系統(tǒng)”營(yíng)銷策劃14%市場(chǎng)價(jià)格比較價(jià)格權(quán)重◎獨(dú)棟起始均價(jià)定位（得分值 =本項(xiàng)目狀況 /對(duì)比項(xiàng)目狀況） 聯(lián)排均價(jià)主要參考不項(xiàng)目情況類似和近期青城山市場(chǎng)重點(diǎn)在售項(xiàng)目中的聯(lián)排物業(yè)類型均價(jià)，包括：海航香頌湖，芙蓉青城，假日青城 365，根據(jù)市場(chǎng)比較法分析結(jié)果：建議聯(lián)排起始均價(jià)約 14321元 /㎡ 。 系基于片區(qū)內(nèi)可類比樓盤綜合素質(zhì)均價(jià)比較的定價(jià)策略。 商業(yè)產(chǎn)權(quán)度假物業(yè)只有上青城及芙蓉青城推出，市場(chǎng)接受度較低，銷售均丌理想。采用地下空間贈(zèng)送的項(xiàng)目很少，只有逸嶺錦江因山地地形原因以及小院青城和水映青城的個(gè)別戶型采用。 雙拼別墅 137200平米 獨(dú)棟別墅約 350平米 ◎青城山競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品戶型及均價(jià)對(duì)比 項(xiàng)目 產(chǎn)品 戶型（㎡） 均價(jià)（萬(wàn)元 /㎡ ） 云棲谷 獨(dú)棟 ２２０－３００ 疊拼 １１０－１５０ 洋房 ８０－９０ 小院青城 獨(dú)棟 350 雙拼 １３７－２００ 疊拼 85135 逸嶺錦江 獨(dú)棟 ２０６－８０８ 2 青城山房 獨(dú)棟 １７５－２１２ 小公寓 49130 上善棲 合院 62126 雙拼 220 上青城 公寓 ４０－１００ 香頌湖 獨(dú)棟 ２９６－４６９ 聯(lián)排 １６４－１７７ 雙拼 ２１２、２１５ 水映青城 洋房 ４０－ 8０ 雙拼 ９０－１６０ 芙蓉青城 聯(lián)排 １１９－１６６ 合院 120140 度假公寓 4060 假日青城３６５宅院 合院 １１０－１７０ 疊拼 １１０－１４０ 面積 /平米 50 100 150 200 250 300 云棲谷 小院青城 逸嶺錦江 青城山房 上善棲 上青城 香頌湖 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 公寓 洋房 110150㎡ /㎡ 220300㎡ /㎡ /㎡ 137200㎡ /㎡ 108137㎡ /㎡ 260808㎡ 2萬(wàn)元 /㎡ 296469㎡ /㎡ 164177㎡ /㎡ 175212㎡ /㎡ 21 215㎡ /㎡ 621770㎡ /㎡ 40100㎡ /㎡ 8090㎡ /㎡ 350㎡ /㎡ 60106㎡ /㎡ 青云階 3 382㎡ 189㎡ ◎本項(xiàng)目與青城山競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比情況 ◎青城山競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目賣點(diǎn)對(duì)比 項(xiàng)目 主要賣點(diǎn) 海航香頌湖 PUD規(guī)劃模式、溫泉會(huì)所、活水循環(huán)、中央湖泊、海航酒店、約 200畝商業(yè)配套、 2層 6米層高贈(zèng)送、地源熱泵系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng) 中信云棲谷 高爾夫球場(chǎng)、臨河望山、五星級(jí)酒店、度假酒店、大型 MALL 、家庭娛樂(lè)中心、地暖系統(tǒng) 龍湖小院青城 漢唐風(fēng)格、大面積贈(zèng)送空間、每戶院落、精致建筑細(xì)節(jié)、小戶型精裝修、低物管費(fèi)、物業(yè)托管、地暖、龍湖品牌 上善棲 中式院落、小戶型精裝修、上善會(huì)館、地暖、火山石外立面、東軟學(xué)院配套 假日 365 四、六、八合院純中式院落、毗鄰高鐵站及豪生酒店、交通便利、依托酒店配套設(shè)施、架空層設(shè)計(jì) 青城山房 泰式度假風(fēng)格、低密度指標(biāo)、本區(qū)域獨(dú)有的低密度獨(dú)棟分體院落形式、觀山景、臺(tái)地景觀、精裝退臺(tái)式花園洋房、架空層設(shè)計(jì) 水映青城 臨河景觀、雙拼圍合的院落形式、挑空贈(zèng)送空間、小面積低總價(jià)精裝通廊式度假公寓、 SPA會(huì)所 泰達(dá)上青城 快鐵終點(diǎn)站、復(fù)合型商業(yè)配套、東南亞風(fēng)情度