開發(fā)項目前期投資分析ppt格式(35(文件)
【正文】 現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的時間數(shù)－ 1）＋（上一時間段累計凈現(xiàn)金流量絕對值 /當年凈現(xiàn)金流量）動態(tài)投資回收期： 在考慮資金的時間價值的條件下，以項目凈收益抵償全部投資所需的時間。經(jīng)濟指標的說明：各種產(chǎn)品的總體均價和各年（期）均價；費用的測算（管理費用、銷售費用、財務費用）；地價與地塊的容積率說明；成本（項目投入明細）；利潤測算（核心指標、參考指標）。編寫投資分析說明序號 項目 計算式一 核心指標1 稅后內部收益率 使累計凈現(xiàn)值為零得貼現(xiàn)率 2 銷售凈利率 項目凈利潤 /銷售收入 100% 二 參考指標1 單位面積凈利 項目凈利潤 /銷售面積2 銷售毛利率 項目利潤 /銷售收入 100%3 資金峰值比例 資金峰值 /項目總投資指標說明謝謝 謝謝。風險分析：盈虧平衡分析；敏感性分析；定性分析。以銷售為主的房地產(chǎn)項目通常都不是長期經(jīng)營項目，而且其投資回收的速度取決于項目營銷計劃和銷售價格，因此，分析計算其投資回收期無太大實際意義。EXCEL函數(shù)的引用投資回收期投資回收期： 項目凈收益抵償全部投資所需的時間，分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期，一般根據(jù)現(xiàn)金流量表求得。動態(tài)盈利性評價指標財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 指項目按部門或行業(yè)的基準收益率 ic， 將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設起點的現(xiàn)值之和，反映項目在整個壽命周期內總的獲利能力的動態(tài)評價指標， FNPV≥0 時，項目的收益水平達到或超過了該行業(yè)應達到的最低經(jīng)濟效益水平，項目可行； FNPV＜ 0時，可以認為項目的經(jīng)濟效益較低，不可行。靜態(tài)評價指標： 在進行評價指標計算時，不考慮資金的時間價值，只計現(xiàn)金流量的絕對值，如常用的投資利潤率、投資利稅率、投資回收期等；動態(tài)評價指標： 在進行評價指標計算時，考慮了資金的時間價值，即不僅計算現(xiàn)金流量的絕對值，還計算因現(xiàn)金流量發(fā)生時點不同而產(chǎn)生的時間價值，如常用的財務凈現(xiàn)值、內部收益率等靜態(tài)盈利性評價指標總投資利潤率 一般是指項目生產(chǎn)經(jīng)營期內的利潤總額與項目總投資的比率。土地增值稅其計算實行四級超率累進稅率。因城市市政規(guī)劃、國家重點項目建設的需要而被政府征用的房地產(chǎn)免稅。交易印花稅：對經(jīng)濟活動中書立領受各種憑證而征收的稅種。教育費附加：為加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴大地方教育經(jīng)營資金來源而征收的一種稅。經(jīng)營期間稅費 包括兩部分：（ 1）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅費（ 2）土地增值稅（ 3）企業(yè)所得稅與轉讓房地產(chǎn)有關的稅費營業(yè)稅：對在我國境內提供勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位或個人所獲得營業(yè)額征收的一種稅。財務費用中國人民銀行人民幣貸款利率表項目 年利率（ %）1 短期借款6個月以下 6個月～ 1年（含 1年）2 中長期借款1～ 3年（含 3年） 3～ 5年（含 5年） 5年以上 序號 項 目 計算依據(jù) 單價 合計一 開發(fā)成本 以下 1～ 8項之和 1 土地使用權出讓金 占地面積 2 土地征用與拆遷安置補償費 占地面積或者戶數(shù) 3 前期工程費 4 建安工程
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