萬江市風(fēng)臨美麗灣市場(chǎng)分析及下階段策略匯報(bào)營(yíng)銷策劃(文件)
【正文】 整后的銷售預(yù)估： 85~120套 價(jià)格調(diào)整后約 5周恢復(fù)平穩(wěn)銷售，故取 5周作為銷售預(yù)估區(qū)間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營(yíng)銷節(jié)奏圖 營(yíng)銷節(jié)奏 5月 4月 26 6月 7月 8月 9月 產(chǎn)品推售 15 16 164套剩余貨量 19 工程配合 、樣板房整改、商業(yè)包裝、園林 10月 C地塊蓄客 A、 B地塊外立面全部脫架，園林完成 C地塊樣板房展示 10 階段策略 價(jià)格調(diào)整，全面起勢(shì) 強(qiáng)化品質(zhì)，保持熱銷 樓王推出，承前啟后 新組團(tuán)推出 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營(yíng)銷節(jié)奏 八 ~九月份 產(chǎn)品：加推 19號(hào)樓，同時(shí)消化剩余貨量，并為 C區(qū)蓄客 園林完工，外立面脫架完成，社區(qū)進(jìn)入細(xì)節(jié)調(diào)整階段 總策略：樓王推出，承前啟后 價(jià)格：結(jié)合市場(chǎng)，適當(dāng)調(diào)高 推廣：品質(zhì)、形象宣傳 渠道：“老帶新”的深度挖掘， 第一批入伙的相關(guān)準(zhǔn)備活動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營(yíng)銷節(jié)奏 推廣 報(bào)紙 南都、東莞時(shí)報(bào) 東莞日?qǐng)?bào)、廣州日?qǐng)?bào) 南都、東莞日?qǐng)?bào) 電視 4月 24日 5月 31日 東莞電視臺(tái) 《 今日莞事 》 （周四 周日）節(jié)目前 1次 15’， 2次 5’，中段套播 15” +推售信息 短信 新貨加推、 100萬 熱銷 20萬 加推、促銷 30萬 產(chǎn)品 20萬 產(chǎn)品、促銷 30萬 廣告：特價(jià) +推售信息 廣告： +推售信息 廣告：公司形象及東莞樓盤宣傳 軟文： 軟文： 產(chǎn)品加推信息 +項(xiàng)目形象 網(wǎng)絡(luò) 通欄廣告：特價(jià)信息 +推售信息 通欄廣告：公司形象 +樓盤形象 +產(chǎn)品信息 正面新聞報(bào)道 樓盤產(chǎn)品推價(jià) 業(yè)主論壇維護(hù) 公司形象及動(dòng)態(tài) 樓盤及產(chǎn)品推價(jià) 業(yè)主論壇維護(hù) 內(nèi)容 內(nèi)容 附贈(zèng)內(nèi)容 軟文：宣傳公司形象 直郵 ，并電話告之 資料包括：告業(yè)主信、萬江規(guī)劃、媒體正面報(bào)道 渠道 展場(chǎng)、團(tuán)購(gòu)、泛團(tuán)購(gòu) 產(chǎn)品 15 4 價(jià)格 4300 102,103 101,104 4400 4700 4800 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 老業(yè)主問題怎么處理？ 處理思路一： 員工與外部客戶一樣對(duì)待 ?不給與任何補(bǔ)償 ?若業(yè)主鬧事較多，可考慮對(duì)外宣布追加投資，提高樓盤品質(zhì) ?對(duì)鬧事嚴(yán)重業(yè)主進(jìn)行安撫 處理思路二： 員工與外部客戶區(qū)別對(duì)待 ?外部客戶不給與任何補(bǔ)償 ?若業(yè)主鬧事較多，可考慮對(duì)外宣布追加投資，提高樓盤品質(zhì) ?員工可考慮的補(bǔ)償方式 ＊ 再購(gòu)一套， 5折優(yōu)惠 ＊ 購(gòu)房公司幫助支付首付（以價(jià)格調(diào)整差價(jià)為最高限） ＊以年終獎(jiǎng)金形式發(fā)放 ＊隨工資逐月發(fā)放 （關(guān)鍵點(diǎn)：必須以嚴(yán)格保密方式） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 若 2月底調(diào)價(jià)， 50005200元 /平方米是比較合理的均價(jià) 4735~4924元 /平方米是比較合理的均價(jià) 3月份市場(chǎng)均價(jià)環(huán)比下降 % 調(diào)整到什么價(jià)位合適？ AB區(qū)未售單位的整體均價(jià)： 取上限， 2%浮動(dòng)區(qū)間 4825~5025元 /平方米是比較合理的均價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 為什么要調(diào)整價(jià)格？ ?市區(qū)樓盤普遍降價(jià)，不再具備性價(jià)比優(yōu)勢(shì) ?供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量，未來競(jìng)爭(zhēng)不樂觀 ?客戶群體發(fā)生變化，對(duì)價(jià)格承受能力有限 價(jià)格調(diào)整是成交的必需條件 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 突圍路徑 路徑一： 完善品質(zhì)，不調(diào)整價(jià)格，部分特價(jià) 路徑三： 調(diào)整價(jià)格，同時(shí)完善品質(zhì) 路徑二： 封盤，完善品質(zhì)，擇機(jī)再售 抓住第三波價(jià)格調(diào)整機(jī)會(huì)，搶占先機(jī)，成功起勢(shì)，確立萬江市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?客戶群的變化 公司白領(lǐng)職員的比例提高較大，私營(yíng)企業(yè)主及個(gè)體戶比例降低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)
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