萬江市風(fēng)臨美麗灣市場分析及下階段策略匯報營銷策劃(文件)
【正文】 整后的銷售預(yù)估： 85~120套 價格調(diào)整后約 5周恢復(fù)平穩(wěn)銷售，故取 5周作為銷售預(yù)估區(qū)間 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷節(jié)奏圖 營銷節(jié)奏 5月 4月 26 6月 7月 8月 9月 產(chǎn)品推售 15 16 164套剩余貨量 19 工程配合 、樣板房整改、商業(yè)包裝、園林 10月 C地塊蓄客 A、 B地塊外立面全部脫架，園林完成 C地塊樣板房展示 10 階段策略 價格調(diào)整，全面起勢 強化品質(zhì)，保持熱銷 樓王推出，承前啟后 新組團推出 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷節(jié)奏 八 ~九月份 產(chǎn)品：加推 19號樓，同時消化剩余貨量，并為 C區(qū)蓄客 園林完工，外立面脫架完成，社區(qū)進入細(xì)節(jié)調(diào)整階段 總策略：樓王推出，承前啟后 價格：結(jié)合市場，適當(dāng)調(diào)高 推廣：品質(zhì)、形象宣傳 渠道：“老帶新”的深度挖掘， 第一批入伙的相關(guān)準(zhǔn)備活動 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷節(jié)奏 推廣 報紙 南都、東莞時報 東莞日報、廣州日報 南都、東莞日報 電視 4月 24日 5月 31日 東莞電視臺 《 今日莞事 》 （周四 周日）節(jié)目前 1次 15’， 2次 5’，中段套播 15” +推售信息 短信 新貨加推、 100萬 熱銷 20萬 加推、促銷 30萬 產(chǎn)品 20萬 產(chǎn)品、促銷 30萬 廣告：特價 +推售信息 廣告： +推售信息 廣告：公司形象及東莞樓盤宣傳 軟文： 軟文： 產(chǎn)品加推信息 +項目形象 網(wǎng)絡(luò) 通欄廣告：特價信息 +推售信息 通欄廣告：公司形象 +樓盤形象 +產(chǎn)品信息 正面新聞報道 樓盤產(chǎn)品推價 業(yè)主論壇維護 公司形象及動態(tài) 樓盤及產(chǎn)品推價 業(yè)主論壇維護 內(nèi)容 內(nèi)容 附贈內(nèi)容 軟文：宣傳公司形象 直郵 ，并電話告之 資料包括：告業(yè)主信、萬江規(guī)劃、媒體正面報道 渠道 展場、團購、泛團購 產(chǎn)品 15 4 價格 4300 102,103 101,104 4400 4700 4800 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 老業(yè)主問題怎么處理？ 處理思路一： 員工與外部客戶一樣對待 ?不給與任何補償 ?若業(yè)主鬧事較多，可考慮對外宣布追加投資，提高樓盤品質(zhì) ?對鬧事嚴(yán)重業(yè)主進行安撫 處理思路二： 員工與外部客戶區(qū)別對待 ?外部客戶不給與任何補償 ?若業(yè)主鬧事較多，可考慮對外宣布追加投資，提高樓盤品質(zhì) ?員工可考慮的補償方式 ＊ 再購一套， 5折優(yōu)惠 ＊ 購房公司幫助支付首付（以價格調(diào)整差價為最高限） ＊以年終獎金形式發(fā)放 ＊隨工資逐月發(fā)放 （關(guān)鍵點：必須以嚴(yán)格保密方式） 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 若 2月底調(diào)價， 50005200元 /平方米是比較合理的均價 4735~4924元 /平方米是比較合理的均價 3月份市場均價環(huán)比下降 % 調(diào)整到什么價位合適？ AB區(qū)未售單位的整體均價： 取上限， 2%浮動區(qū)間 4825~5025元 /平方米是比較合理的均價 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 為什么要調(diào)整價格？ ?市區(qū)樓盤普遍降價，不再具備性價比優(yōu)勢 ?供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量，未來競爭不樂觀 ?客戶群體發(fā)生變化，對價格承受能力有限 價格調(diào)整是成交的必需條件 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 突圍路徑 路徑一： 完善品質(zhì)，不調(diào)整價格，部分特價 路徑三： 調(diào)整價格，同時完善品質(zhì) 路徑二： 封盤，完善品質(zhì)，擇機再售 抓住第三波價格調(diào)整機會，搶占先機，成功起勢，確立萬江市場領(lǐng)導(dǎo)者地位 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?客戶群的變化 公司白領(lǐng)職員的比例提高較大，私營企業(yè)主及個體戶比例降低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)
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