【正文】 政策因素政府規(guī)劃執(zhí)行力。以保值、升值功能規(guī)辟產(chǎn)品競爭、快速消化。王先生 31歲，哈爾濱人，在深圳已有一套 50平米左右的住房，隨著兒子的降臨及父母年齡的增大，王生想買套安居型三房，看到 120多萬元的房價，無力承受。錦 江國 際 花園 深圳客 戶 60%；本地客 30%；其他 10%熊貓國際 深圳客戶 50%；本地客 30%；產(chǎn)業(yè)客戶 20%中區(qū) 華 府 深圳客 戶 占 50％，本地客 戶 占 35%，其他 15%從右表中可以看出，目前惠陽及大亞灣在售項目中，中端地產(chǎn)產(chǎn)品的主要客戶為：深圳：占 60%本地：占 35%其它：占 5%分析定位 項目客戶定位雅瑪?shù)禺a(chǎn)通過代理的惠陽－大亞灣區(qū)標志性的樓盤，對來訪客戶進行分析，也佐證了市場客戶區(qū)域來源?！　　∩钲诳蛻粼诤芏嗟囊欢螘r間內(nèi)將占據(jù)客戶主流位置，但隨著大亞灣及惠陽產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市容量迅速增加，區(qū)域常住人口置業(yè)比重增加，其他區(qū)域內(nèi)的客戶也會上升，深圳客戶比例將呈小幅下降。職業(yè)特征： 惠陽、大亞灣產(chǎn)業(yè)中、中低端人群、普 通職員、大型國企員工及本地小私營業(yè)者居住需求： 一定的交通便捷度、與工作場所較近，價格適中，具有一定審美感　　　　　　　　　和倡導的生活方式核心客戶群：(60%)深圳客戶次核心客戶群：(40%)本地客戶分析定位 項目客戶定位客戶群體共同特征界定他們對惠陽 大亞灣的發(fā)展具有較強的認同感他們大多處在 2540歲之間，為二次或多次置業(yè)客戶他們大多數(shù)是各行業(yè)發(fā)展的主流人群，事業(yè)正在努力過程中分析定位 項目客戶定位低產(chǎn)中產(chǎn)上層富人階層中產(chǎn)來源：淡水 30% 大亞灣 6%（關系客戶） 其他 4%本地區(qū)域 來源：福田 　 7% 南山　　　 13 % 龍崗 　 22% 其他 　 25%深圳區(qū)域目標客戶群體區(qū)域來源屬性分析定位 項目客戶定位兩個明顯趨勢：關外置業(yè)熱　 深圳國邊緣城市置業(yè)熱利好引導價格驅趕自然資源驅趕深圳人為何走出深圳置業(yè)？在理想與現(xiàn)實中尋找新的平衡 …→ 項目屬性分析 → 項目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項目形象定位→ 項目市場定位→ 項目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項目形象定位站在城市的高度，慰藉城市經(jīng)濟的締造者精　英，你　好！分析定位 項目形象定位次選定位精英家，暖生活！→ 項目屬性分析 → 項目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項目形象定位→ 項目市場定位→ 項目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位選擇物業(yè)功能類型時，應考慮項目功能類型在區(qū)域環(huán)境中的價值實現(xiàn)分析定位 物業(yè)產(chǎn)品定位（注：詳細的價格推導過程在本次報告中暫不進行闡述。30M2≥ 面 積 ≥20M2 走大，有獨立的 衛(wèi) 生 間 、更衣室、有休 閑陽臺次臥室 12M2≤ 面 積 ≤15M2 平衡保姆室 4M2≤ 面 積 ≤6M2 平衡，與工作陽臺 連 接衛(wèi) 生 間 6M2≤ 面 積 ≤10M2 走大，三 進 式 設計 ，使干濕真正分區(qū)廚房 凈寬 ≥。 凈寬 ≥ 平衡，兼洗衣 間 功能根據(jù)我司對客戶需求意向及適用性的研究，對家居型產(chǎn)品各功能開間及面積提出以下建議：分析定位 物業(yè)產(chǎn)品定位PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議→ 建筑產(chǎn)品建議有限的土地供應，造就了高企的房價，高企的房價催生出超值的創(chuàng)新戶型?！　∫蚨蓐枺髞啚硡^(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品不應落后于深圳太多，未來將處在同一水平線上，深圳的設計因素，值得我們?nèi)ソ梃b，去研究。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒一：戶型平面設計陽光觀景房入戶花園凸式衣櫥客廳陽臺 入戶花園空中花園 凸式衣櫥2房 2廳 1衛(wèi)戶型增值元素216。216。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒三：戶型平面設計一房可變兩房產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒四：戶型平面設計1＋ 1＝ 1　兩個一房一廳可拼為二房二廳產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議戶型借鑒元素：凸窗設計產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議戶型借鑒元素：墻面處理產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略→ 聯(lián)合開發(fā)市政→ 開發(fā)節(jié)奏建議對于本項目，特別是交通部分，道路便捷行是最大的價值促動因素，聯(lián)合開發(fā)有利于提出物業(yè)價值。　　項目開發(fā)周期， 2年 (等周邊配套成熟再動 )PART VI　城市布魯斯推廣策略→ 項目推廣要點→ 項目推廣建議推廣策略 項目推廣要點要點一：低成本營銷 +雅瑪深圳市場聯(lián)動由市場調(diào)查可知，項目的主力客戶群并不在惠州本地，而是深圳及其他外地投資客，而這點正是雅瑪?shù)膬?yōu)勢所在，雅瑪深圳市場網(wǎng)絡及本地 3年的客戶積累相信能為本項目的帶來大量客戶。 現(xiàn)場包裝216。 少量推廣，分批上市低成本、實效性媒體組合深圳區(qū)：深圳看樓團活動組織（階段性短期廣告投放）報紙媒體：結合活動，特報、晶報、商報、南都、惠州日報階段性投放 網(wǎng)絡廣告：搜房網(wǎng) /深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)廣告投放、項目網(wǎng)站建設惠陽區(qū)：（除巨幅、立柱廣告外，其他結合活動間歇性投放）戶外廣告：主干道戶外廣告投放活動營銷：根據(jù)推廣節(jié)點，進行活動營銷推廣策略 推廣策劃組合 匯報完畢　 Thanks!演講完畢，謝謝觀看！。 產(chǎn)品亮點營造 216。策略解析推廣策略 項目推廣要點→ 項目推廣原則PART VI　城市布魯斯推廣策略→ 推廣策略組合推廣策略 推廣策劃組合216。→ 聯(lián)合開發(fā)市政→ 開發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略先期入市，小量多批，緊湊開盤，在市場形成旺銷之勢，最終達到利潤與品牌的又重豐收。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒二：戶型平面設計入戶花園贈送露臺贈送兩臺挑空露臺凸窗設計采用兩層挑空露臺，在交房驗收后，開發(fā)商再行隔斷，等于贈送了一間陽光室。216。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議戶型建議：方正實用、南北通透、功能齊備是基本，創(chuàng)新戶型提供附加價值是靈魂，是競爭力所在。產(chǎn)品建議 整體規(guī)劃建議由于項目規(guī)模較小 ,只有增大項目附加值 ,才出項目唯一的出路。 凈寬 ≥。（注：詳細的價格推導過程在本次報告中暫不進行闡述?！　　”M管大亞灣沒有惠陽目前一樣的內(nèi)需拉動，但隨著產(chǎn)業(yè)客戶的進駐，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)客戶將拉動內(nèi)需市場。深圳客戶是未來很長階段內(nèi)的區(qū)域客戶的主流群體，未來，深圳客戶及本地客戶將大比例增長。項 目 成交客 戶 比例半 島 1號 深圳客 60%，本地客 30%，其他 10%棕 櫚島 50%是香港客 戶 ， 20%是當?shù)?辦 廠的臺灣客 戶 ， 30%為 深圳與惠陽本地客 戶 ?！?布魯斯 】中文含義中，他具有藍色之意，藍色是夢想的顏色，也是極具