【正文】 別是住宅）的價值判斷主要來源于以下因素： 物質層面 區(qū)域價值、資源、外部配套、交通、產品適用度 精神層面 企業(yè)品牌、項目形象、生活方式、居住文化、檔次感 瑞峰置業(yè) 市場比較下的項目價值點分析 項目 區(qū)域價值 自然資源 配套 交通 產品適用度 雅翠花園 中 高 中 高 中 星耀國際 中 低 高 高 低 香樟綠洲 高 中 高 高 高 山水華府 高 中 高 高 高 御景花園 高 中 高 高 高 碧河花園 中 中 高 中 中 本項目 低 高 低 低 高 物質層面價值點 瑞峰置業(yè) 項目 居住文化 發(fā)展商品牌 檔次感 雅翠花園 中 中 中高 星耀國際 低 中 低 香樟綠洲 中 高 高 山水華府 中 高 高 御景花園 中 高 高 碧河花園 低 中 中 本項目 待定 高 高 精神層面價值點 市場比較下的項目價值點分析 瑞峰置業(yè) 市場比較下的項目價值點分析 項目強勢價值點：自然資源，勝過多數競爭對手 本項目缺失價值點：區(qū)域價值，配套，交通，輸于多數競爭對手 項目可變價值點：居住文化 市場比較下的本項目主要價值差異點： 瑞峰置業(yè) 市場比較下的項目價值點分析 價值缺失點 ?區(qū)域價值 ?配套 ?交通 高價值點 ?自然資源 ?產品適用度 ?品牌 ?檔次感 可變價值點 ?居住文化 本項目價值形態(tài) 就項目目前綜合價值而言，必須進行提升，以超越競爭對手！ ? 項目高價值點： 自然資源，勝過多數競爭對手 ? 本項目缺失價值點： 區(qū)域價值，配套，交通，輸于多數競爭對手 ? 項目可變價值點： 居住文化 本項目主要價值差異： 瑞峰置業(yè) 第二部分 項目定位 三、項目價值提升戰(zhàn)略 瑞峰置業(yè) 價值提升戰(zhàn)略： 人有我有，人無我優(yōu)！ ? 價值提升戰(zhàn)略一：價值缺失點彌補 ? 提升區(qū)域形象和價值，改變人們對片區(qū)的不利看法 ? 價值提升戰(zhàn)略二：價值強勢點放大 ? 自然資源利用的最大化 ? 價值提升戰(zhàn)略三：價值空白點搶占 ? 率先在市場上形成生活方式的呼召 瑞峰置業(yè) ? 價值提升戰(zhàn)略一：價值缺失點彌補 ? 提升區(qū)域形象和價值，改變人們對片區(qū)的不利看法 ——來自美林湖畔的啟示 瑞峰置業(yè) 美林湖畔案例分析 ? 美林湖畔花園位于廣州東圃，同樣 遠離市中心區(qū)域，以楊桃公園作為其景觀依托，定位為高端產品社區(qū)； ? 該項目由于區(qū)域價值的缺失無法滿足高端客戶對區(qū)域價值的要求， 2023年非常切合實際地以中端檔次的姿態(tài)入市，取得優(yōu)異的銷售業(yè)績。 ? 在光明農場可以租地種花、種菜，還可品嘗到乳鴿的美味、牛奶的淳香、水果的鮮甜、觀覽奶牛的風姿及“落地皇鴿”的神采 ，滿足現代人回歸自然，返璞歸真的休閑心態(tài)； 瑞峰置業(yè) 深圳光明農場案例分析 ?光明農場的經營集融自然生態(tài)、廣場、金融、辦公、生產、商業(yè)、物流、娛樂為一體 ； ?這種以觀光旅游性質的生態(tài)農場屬性，受到當地政府的大力支持，同時引起了眾多香港、深圳市內及國內外人士的追捧，光明農場的成功是現代農業(yè)發(fā)展的典范。 ? 瑞峰思考： ? 樟木頭 ? 一座假日服務經濟騰飛的生態(tài)小城 瑞峰置業(yè) 項目驅動力判研： 在樟木頭經濟轉型高速發(fā)展的今天，樟木頭需要的絕不僅僅是一個空洞的特色商業(yè)或一個無味的游樂場； 為了更好的迎接未來的發(fā)展，樟木頭需要的是一張城市的名片，一張能夠代表這個美麗的、具有濃厚假日生態(tài)健康休閑經濟文化氣息的、正準備振翅高飛的現代城市的名片！ 瑞峰置業(yè) 瑞峰思考： 對于中惠集團而言，本項目的外接驅動力應承載著構建和諧社會的一種社會責任感，并藉此體現中惠企業(yè)積極配合樟木頭政府對樟木頭經濟發(fā)展和文化傳承的和諧共建起到推動作用。本項目業(yè)主享有農莊免費游玩、使用、租賃土地等特權。 瑞峰置業(yè) ? 價值提升戰(zhàn)略二：價值強勢點放大 ? 自然資源利用的最大化 ? 通過贊助河道治理，為本項目業(yè)主獲取免費享用體育公園和觀音山森林公園的終生門票，將外部配套變成項目的內部配套！ ? 將本項目內部園林與觀音山做為統(tǒng)一景點，旅行社帶客游玩樟木頭時，可同時參觀本項目，提升本項目的自然生態(tài)屬性。 該樓盤自 2023年 7月開售以來，連續(xù)三年銷售額為廣州前十名，曾獲中國十大名盤第一名的稱號。 在地段價值差，配套非常缺乏的情況下，南奧如何形成自身的核心價值，甚至保證了它在華南版塊競爭最為激烈 2023年開盤，也能夠取得極為出色的銷售成績？ 瑞峰置業(yè) 南奧價值整合策略： 南奧核心價值在于“運動的生活方式”和“配套先行”。 易道進行南奧規(guī)劃設計，融以奧運村的精髓，落實奧運村的概念； ? 社區(qū)各組團以不同奧運村的概念聯系在一起，形成規(guī)模效應和整體效應； ? 占地 100多畝的高爾夫球場，吸取高爾夫運動精髓和文化，打造平民高爾夫； ? 集景觀和環(huán)境功能于一體的高爾夫園林，使高爾夫運動可以滲透至客戶生活； ? 舉辦有關高爾夫的社區(qū)活動，推行高爾夫文化。從鎮(zhèn)中心始，灰黃色的潮水開始漫延。 曾幾何，樟木頭宜家宜人。 瑞峰置業(yè) 93 生活 樟木頭的改變正如不可逆轉的歷史洪流，發(fā)達國家經歷過的城市變革，樟木頭正在經歷。 被工業(yè)化扭曲的城市，被城市化扭曲的生活 瑞峰置業(yè) 94 尋覓 在厭倦了城市的喧囂 ,剛筋水泥的冷漠以后，親近自然的閑適生活成為每個人心中最溫暖的夢想。包括傳染病流行在內的城市問題凸現使得滿足市民對新鮮空氣、陽光以及公共活動空間的要求成為地方政府的當務之急。 鄰近公園的房地產現已成為紐約城市型高尚社區(qū)的代名詞，其倡導的公園生活亦深入人心。 瑞峰置業(yè) 公園生活：求形 項目內部公園： 泳池、人工湖、河岸休閑帶的配置使項目具備了公園生活的基本條件； 打造高爾夫推桿練習場，形成標志性硬件設施，提升項目檔次和價值，豐富公園生活內容。對價格有所考慮，但不是最主要因素 追求舒適的生活品質及高端物業(yè)的潛在價值，并以此來滿主高端生活的特定生活慣性 獨立別墅 聯排別墅 高尚洋房 中高端客戶 中層政府官員 中、高級白領人士 商務人士 注重物業(yè)的性價比，主要用于自住或物業(yè)投資，看重物業(yè)是否具有完善的社區(qū)配套或便利的交通環(huán)境 滿足一定層次的居住環(huán)境，改善生活質素，或把物業(yè)作為投資用途 洋房 中端客戶 工商個體戶 白領階層 本地工薪階層人士 初級政府公務員 技術工人 注重物業(yè)的交通及生活的便利性，對價格因素非常敏感 滿足普通的生活需求 洋房 小戶型洋房 中低端客戶 初級白領 外來打工一族 注重物業(yè)居住的便利性與區(qū)域居住成本的低廉 滿足基本的生活需求 小戶型洋房 公寓 瑞峰置業(yè) 108 客戶分析 周邊鎮(zhèn)區(qū) 客戶類型 客戶特征 跨鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)可能性判研 置業(yè)類型 尖端客戶 大型私營企業(yè)主 頂級政府官員 由于周邊鎮(zhèn)區(qū)房地產市場發(fā)展較清溪成熟，居住配套齊備，在較強的本地置業(yè)情節(jié)下，比較不易跨鎮(zhèn)區(qū)以自住的目的置業(yè)，但會對有投資價值的物業(yè)進行投資。 洋房 小戶型洋房 瑞峰置業(yè) 109 客戶分析 深圳 客戶類型 跨市置業(yè)可能性判研 置業(yè)類型 自住客戶 由于深圳和東莞房價的差異，部分深圳人選擇置業(yè)東莞。 清溪住宅投資回報率較高，符合投資者投資心理； 本項目對深圳投資客戶有一定的吸引力。 113 瑞峰置業(yè) 營銷戰(zhàn)略思想 114 項目營銷面臨關鍵問題： 企業(yè)品牌問題 如何充分利用中惠集團品牌？如何區(qū)隔樟木頭及周邊鎮(zhèn)區(qū)其他品牌地產，例如富盈、萬科？如何鞏固中惠地產作為樟木頭第一品牌開發(fā)地位？ 項目產品問題 如何弱化石馬河污染對項目銷售影響？如何解決項目周邊配套不足？ 如何將項目產品花庭美墅、會所及園林等結合，營造項目獨特優(yōu)勢？ 項目品牌問題 如何打造項目品牌專屬性，區(qū)隔香樟綠洲？如何讓項目拋離區(qū)域其它競爭項 目同質化競爭？ 瑞峰置業(yè) 營銷戰(zhàn)略思想 115 系統(tǒng)化營銷戰(zhàn)略 由于本項目地段、配套及周邊環(huán)境弱于鎮(zhèn)中心其它品牌項目，項目要想在激烈的市場競爭中突圍，需要構建新的價值體系，并用一種獨特的生活方式和人生價值觀提升項目優(yōu)勢，用系統(tǒng)營銷的手法占領市場。 瑞峰置業(yè) 在我們城市里，有一群人的夢想沒有得到滿足。 讓置業(yè)夢想屬于整個城市，它將帶來整個城市的追隨。 符合“因地制宜、天人合一”的人居主旨 瑞峰置業(yè) 123 地下室 一層 二層 三層 戶 戶 坐 北 朝 南 四層 城市造夢營銷價值體系構建 產品價值提煉 花庭美墅： 低密度 戶戶有庭院 高贈送面積 躍式立體生活空間 符合中國人“天地人”合一居住理想 贈送面積 三車位設計 贈送面積 平臺花園 瑞峰置業(yè) ? 建筑風格 124 建筑立面：簡約歐式現代主義風格建筑語言，將具有濃厚的國際化審美元素融入其中。 127 ?增設負離子發(fā)生器； ?盡量使用太陽能等清潔能源； ?屋面外保溫結構，降低屋面熱輻射； ?雙層玻璃，隔音墻、通風隔音窗設計； ?酸、堿性離子直飲水系統(tǒng)保健殺菌； 瑞峰置業(yè) 城市造夢營銷價值提升體系構建產品價值提升 產品價值策略 2：聯合權威機構獲取獎項 128 邀請權威評估機構進行建筑、園林等設計評估，獲取公園生活景觀設計大獎； 呼應政府對南城區(qū)的 “ 生長于自然的高尚生態(tài)型居住區(qū) ” 定位，贏得政府為項目頒發(fā)的 “ 樟木頭生態(tài)公園生活典范社區(qū) ” 榮譽 ； 參與全國的樓盤評比，獲得最佳園林、建筑、社區(qū)等榮譽； 參與東莞市各大媒體舉辦樓盤評比，收獲最佳園林、建筑、社區(qū)等榮譽； 瑞峰置業(yè) 產品策略：現樓銷售 項目一期花庭美墅產品以現樓方式發(fā) 售，至少是準現樓的模式銷售。 參與對像：認籌客戶、中惠會會員及社會客戶 操作方式： 從認籌客戶、中惠會會員及社會客戶中 選取 3名試住客戶，全程體驗項目“公園生活” 客戶體驗時間： 1個星期 宣傳配合： 客戶試住制作成影視宣傳片新聞廣告炒作； 同城生活網及搜房網實時新聞跟蹤報道及軟文炒作； 中惠會員刊物刊登試住客戶居住感想文章或精彩對話。 這里沒有出現一處常規(guī)的條幅、展板、吊旗、等常見的銷售道具，力求用純 粹的精神滿足打動客戶，而結果是更好的銷售效果 139 瑞峰置業(yè) 140 生活體驗館 =香樟生態(tài)驛站 園林景觀房： 園林景窗外的優(yōu)美園林景色， 在不同時間欣賞，有不同美態(tài)。 銷售中心二層空間生態(tài)驛站 生態(tài)驛站 =園林景觀房 +雕塑藝術景觀房 “生態(tài)驛站”是一個主打生態(tài)商務休閑旅館。 瑞峰置業(yè) 夢想標簽 2：樣板房 項目一期產品為花庭美墅，建議設計幾種不同風格樣板房展示，同時選兩間樣板房，從中惠會中招摹兩名會員進行試住，讓客戶更真實地親身體驗社區(qū)未來生活。 人群素描：有閑的新中產階級，熱愛生活一族。 瑞峰置業(yè) 夢想標簽 3：藝術長廊 147 國際都 市景觀 創(chuàng)作營 在項目西靠近石馬河的步行綠化帶的營造：國際都市景觀創(chuàng)作營藝術長廊 各國著名雕塑家創(chuàng)作組成的國際性雕塑群： 以不同題材建立起的專題雕塑 雕塑家建立自己的雕塑公園 臨時性的流動雕塑院落 瑞峰置業(yè) 夢想標簽 4：威尼斯親水園林體驗 148 瑞峰置業(yè) 149 孩子是世界的天使，在水廣場上游樂的孩子讓我們回到了那無憂無慮的童年。 ? 活動營銷：客戶聯誼活動 圈層造夢企業(yè)大客戶拓展 瑞峰置業(yè) 深、港客戶拓展思考： 受政策及經濟影響等原因，深圳、香港客戶逐漸撤離東莞市場，但由于地緣的關系，深圳、香港人跟樟木頭日常工作、生活往來仍然比較頻繁。 —— 與旅行社合作推廣： 與東莞、深圳、香港各旅行社合作，項目成為旅游團的一個旅游景點。即從中惠品牌切入進行蓄勢，繼而拋出產品形像進一步造勢，最后通過倡導“公園生活”爆勢。項目在 2023年 10月以現樓銷售策略上市是比較適合的。 圈層造夢深、港客戶拓展 瑞峰置業(yè) — 深圳展覽： 利用“同城生活”深圳客服中心及秋交會展覽，拓展客戶群。