【正文】 別是住宅）的價(jià)值判斷主要來(lái)源于以下因素： 物質(zhì)層面 區(qū)域價(jià)值、資源、外部配套、交通、產(chǎn)品適用度 精神層面 企業(yè)品牌、項(xiàng)目形象、生活方式、居住文化、檔次感 瑞峰置業(yè) 市場(chǎng)比較下的項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 項(xiàng)目 區(qū)域價(jià)值 自然資源 配套 交通 產(chǎn)品適用度 雅翠花園 中 高 中 高 中 星耀國(guó)際 中 低 高 高 低 香樟綠洲 高 中 高 高 高 山水華府 高 中 高 高 高 御景花園 高 中 高 高 高 碧河花園 中 中 高 中 中 本項(xiàng)目 低 高 低 低 高 物質(zhì)層面價(jià)值點(diǎn) 瑞峰置業(yè) 項(xiàng)目 居住文化 發(fā)展商品牌 檔次感 雅翠花園 中 中 中高 星耀國(guó)際 低 中 低 香樟綠洲 中 高 高 山水華府 中 高 高 御景花園 中 高 高 碧河花園 低 中 中 本項(xiàng)目 待定 高 高 精神層面價(jià)值點(diǎn) 市場(chǎng)比較下的項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 瑞峰置業(yè) 市場(chǎng)比較下的項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)價(jià)值點(diǎn)：自然資源，勝過(guò)多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 本項(xiàng)目缺失價(jià)值點(diǎn)：區(qū)域價(jià)值，配套，交通，輸于多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 項(xiàng)目可變價(jià)值點(diǎn)：居住文化 市場(chǎng)比較下的本項(xiàng)目主要價(jià)值差異點(diǎn)： 瑞峰置業(yè) 市場(chǎng)比較下的項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 價(jià)值缺失點(diǎn) ?區(qū)域價(jià)值 ?配套 ?交通 高價(jià)值點(diǎn) ?自然資源 ?產(chǎn)品適用度 ?品牌 ?檔次感 可變價(jià)值點(diǎn) ?居住文化 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值形態(tài) 就項(xiàng)目目前綜合價(jià)值而言，必須進(jìn)行提升，以超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手！ ? 項(xiàng)目高價(jià)值點(diǎn)： 自然資源，勝過(guò)多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 本項(xiàng)目缺失價(jià)值點(diǎn)： 區(qū)域價(jià)值，配套，交通，輸于多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 項(xiàng)目可變價(jià)值點(diǎn)： 居住文化 本項(xiàng)目主要價(jià)值差異： 瑞峰置業(yè) 第二部分 項(xiàng)目定位 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升戰(zhàn)略 瑞峰置業(yè) 價(jià)值提升戰(zhàn)略： 人有我有，人無(wú)我優(yōu)！ ? 價(jià)值提升戰(zhàn)略一：價(jià)值缺失點(diǎn)彌補(bǔ) ? 提升區(qū)域形象和價(jià)值，改變?nèi)藗儗?duì)片區(qū)的不利看法 ? 價(jià)值提升戰(zhàn)略二：價(jià)值強(qiáng)勢(shì)點(diǎn)放大 ? 自然資源利用的最大化 ? 價(jià)值提升戰(zhàn)略三：價(jià)值空白點(diǎn)搶占 ? 率先在市場(chǎng)上形成生活方式的呼召 瑞峰置業(yè) ? 價(jià)值提升戰(zhàn)略一：價(jià)值缺失點(diǎn)彌補(bǔ) ? 提升區(qū)域形象和價(jià)值，改變?nèi)藗儗?duì)片區(qū)的不利看法 ——來(lái)自美林湖畔的啟示 瑞峰置業(yè) 美林湖畔案例分析 ? 美林湖畔花園位于廣州東圃，同樣 遠(yuǎn)離市中心區(qū)域，以楊桃公園作為其景觀依托，定位為高端產(chǎn)品社區(qū)； ? 該項(xiàng)目由于區(qū)域價(jià)值的缺失無(wú)法滿足高端客戶對(duì)區(qū)域價(jià)值的要求， 2023年非常切合實(shí)際地以中端檔次的姿態(tài)入市，取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)。 ? 在光明農(nóng)場(chǎng)可以租地種花、種菜，還可品嘗到乳鴿的美味、牛奶的淳香、水果的鮮甜、觀覽奶牛的風(fēng)姿及“落地皇鴿”的神采 ，滿足現(xiàn)代人回歸自然，返璞歸真的休閑心態(tài)； 瑞峰置業(yè) 深圳光明農(nóng)場(chǎng)案例分析 ?光明農(nóng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)集融自然生態(tài)、廣場(chǎng)、金融、辦公、生產(chǎn)、商業(yè)、物流、娛樂(lè)為一體 ； ?這種以觀光旅游性質(zhì)的生態(tài)農(nóng)場(chǎng)屬性，受到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，同時(shí)引起了眾多香港、深圳市內(nèi)及國(guó)內(nèi)外人士的追捧，光明農(nóng)場(chǎng)的成功是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的典范。 ? 瑞峰思考： ? 樟木頭 ? 一座假日服務(wù)經(jīng)濟(jì)騰飛的生態(tài)小城 瑞峰置業(yè) 項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)力判研： 在樟木頭經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型高速發(fā)展的今天，樟木頭需要的絕不僅僅是一個(gè)空洞的特色商業(yè)或一個(gè)無(wú)味的游樂(lè)場(chǎng)； 為了更好的迎接未來(lái)的發(fā)展，樟木頭需要的是一張城市的名片，一張能夠代表這個(gè)美麗的、具有濃厚假日生態(tài)健康休閑經(jīng)濟(jì)文化氣息的、正準(zhǔn)備振翅高飛的現(xiàn)代城市的名片！ 瑞峰置業(yè) 瑞峰思考： 對(duì)于中惠集團(tuán)而言，本項(xiàng)目的外接驅(qū)動(dòng)力應(yīng)承載著構(gòu)建和諧社會(huì)的一種社會(huì)責(zé)任感，并藉此體現(xiàn)中惠企業(yè)積極配合樟木頭政府對(duì)樟木頭經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化傳承的和諧共建起到推動(dòng)作用。本項(xiàng)目業(yè)主享有農(nóng)莊免費(fèi)游玩、使用、租賃土地等特權(quán)。 瑞峰置業(yè) ? 價(jià)值提升戰(zhàn)略二：價(jià)值強(qiáng)勢(shì)點(diǎn)放大 ? 自然資源利用的最大化 ? 通過(guò)贊助河道治理，為本項(xiàng)目業(yè)主獲取免費(fèi)享用體育公園和觀音山森林公園的終生門票，將外部配套變成項(xiàng)目的內(nèi)部配套！ ? 將本項(xiàng)目?jī)?nèi)部園林與觀音山做為統(tǒng)一景點(diǎn)，旅行社帶客游玩樟木頭時(shí)，可同時(shí)參觀本項(xiàng)目，提升本項(xiàng)目的自然生態(tài)屬性。 該樓盤自 2023年 7月開(kāi)售以來(lái)，連續(xù)三年銷售額為廣州前十名，曾獲中國(guó)十大名盤第一名的稱號(hào)。 在地段價(jià)值差，配套非常缺乏的情況下，南奧如何形成自身的核心價(jià)值，甚至保證了它在華南版塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈 2023年開(kāi)盤，也能夠取得極為出色的銷售成績(jī)？ 瑞峰置業(yè) 南奧價(jià)值整合策略： 南奧核心價(jià)值在于“運(yùn)動(dòng)的生活方式”和“配套先行”。 易道進(jìn)行南奧規(guī)劃設(shè)計(jì)，融以?shī)W運(yùn)村的精髓，落實(shí)奧運(yùn)村的概念； ? 社區(qū)各組團(tuán)以不同奧運(yùn)村的概念聯(lián)系在一起，形成規(guī)模效應(yīng)和整體效應(yīng)； ? 占地 100多畝的高爾夫球場(chǎng)，吸取高爾夫運(yùn)動(dòng)精髓和文化，打造平民高爾夫； ? 集景觀和環(huán)境功能于一體的高爾夫園林，使高爾夫運(yùn)動(dòng)可以滲透至客戶生活； ? 舉辦有關(guān)高爾夫的社區(qū)活動(dòng)，推行高爾夫文化。從鎮(zhèn)中心始，灰黃色的潮水開(kāi)始漫延。 曾幾何，樟木頭宜家宜人。 瑞峰置業(yè) 93 生活 樟木頭的改變正如不可逆轉(zhuǎn)的歷史洪流，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)歷過(guò)的城市變革，樟木頭正在經(jīng)歷。 被工業(yè)化扭曲的城市，被城市化扭曲的生活 瑞峰置業(yè) 94 尋覓 在厭倦了城市的喧囂 ,剛筋水泥的冷漠以后，親近自然的閑適生活成為每個(gè)人心中最溫暖的夢(mèng)想。包括傳染病流行在內(nèi)的城市問(wèn)題凸現(xiàn)使得滿足市民對(duì)新鮮空氣、陽(yáng)光以及公共活動(dòng)空間的要求成為地方政府的當(dāng)務(wù)之急。 鄰近公園的房地產(chǎn)現(xiàn)已成為紐約城市型高尚社區(qū)的代名詞，其倡導(dǎo)的公園生活亦深入人心。 瑞峰置業(yè) 公園生活：求形 項(xiàng)目?jī)?nèi)部公園： 泳池、人工湖、河岸休閑帶的配置使項(xiàng)目具備了公園生活的基本條件； 打造高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)，形成標(biāo)志性硬件設(shè)施，提升項(xiàng)目檔次和價(jià)值，豐富公園生活內(nèi)容。對(duì)價(jià)格有所考慮，但不是最主要因素 追求舒適的生活品質(zhì)及高端物業(yè)的潛在價(jià)值，并以此來(lái)滿主高端生活的特定生活慣性 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 高尚洋房 中高端客戶 中層政府官員 中、高級(jí)白領(lǐng)人士 商務(wù)人士 注重物業(yè)的性價(jià)比，主要用于自住或物業(yè)投資，看重物業(yè)是否具有完善的社區(qū)配套或便利的交通環(huán)境 滿足一定層次的居住環(huán)境，改善生活質(zhì)素，或把物業(yè)作為投資用途 洋房 中端客戶 工商個(gè)體戶 白領(lǐng)階層 本地工薪階層人士 初級(jí)政府公務(wù)員 技術(shù)工人 注重物業(yè)的交通及生活的便利性，對(duì)價(jià)格因素非常敏感 滿足普通的生活需求 洋房 小戶型洋房 中低端客戶 初級(jí)白領(lǐng) 外來(lái)打工一族 注重物業(yè)居住的便利性與區(qū)域居住成本的低廉 滿足基本的生活需求 小戶型洋房 公寓 瑞峰置業(yè) 108 客戶分析 周邊鎮(zhèn)區(qū) 客戶類型 客戶特征 跨鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)可能性判研 置業(yè)類型 尖端客戶 大型私營(yíng)企業(yè)主 頂級(jí)政府官員 由于周邊鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較清溪成熟，居住配套齊備，在較強(qiáng)的本地置業(yè)情節(jié)下，比較不易跨鎮(zhèn)區(qū)以自住的目的置業(yè)，但會(huì)對(duì)有投資價(jià)值的物業(yè)進(jìn)行投資。 洋房 小戶型洋房 瑞峰置業(yè) 109 客戶分析 深圳 客戶類型 跨市置業(yè)可能性判研 置業(yè)類型 自住客戶 由于深圳和東莞房?jī)r(jià)的差異，部分深圳人選擇置業(yè)東莞。 清溪住宅投資回報(bào)率較高，符合投資者投資心理； 本項(xiàng)目對(duì)深圳投資客戶有一定的吸引力。 113 瑞峰置業(yè) 營(yíng)銷戰(zhàn)略思想 114 項(xiàng)目營(yíng)銷面臨關(guān)鍵問(wèn)題： 企業(yè)品牌問(wèn)題 如何充分利用中惠集團(tuán)品牌？如何區(qū)隔樟木頭及周邊鎮(zhèn)區(qū)其他品牌地產(chǎn)，例如富盈、萬(wàn)科？如何鞏固中惠地產(chǎn)作為樟木頭第一品牌開(kāi)發(fā)地位？ 項(xiàng)目產(chǎn)品問(wèn)題 如何弱化石馬河污染對(duì)項(xiàng)目銷售影響？如何解決項(xiàng)目周邊配套不足？ 如何將項(xiàng)目產(chǎn)品花庭美墅、會(huì)所及園林等結(jié)合，營(yíng)造項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)？ 項(xiàng)目品牌問(wèn)題 如何打造項(xiàng)目品牌專屬性，區(qū)隔香樟綠洲？如何讓項(xiàng)目拋離區(qū)域其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng) 目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？ 瑞峰置業(yè) 營(yíng)銷戰(zhàn)略思想 115 系統(tǒng)化營(yíng)銷戰(zhàn)略 由于本項(xiàng)目地段、配套及周邊環(huán)境弱于鎮(zhèn)中心其它品牌項(xiàng)目，項(xiàng)目要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍，需要構(gòu)建新的價(jià)值體系，并用一種獨(dú)特的生活方式和人生價(jià)值觀提升項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，用系統(tǒng)營(yíng)銷的手法占領(lǐng)市場(chǎng)。 瑞峰置業(yè) 在我們城市里，有一群人的夢(mèng)想沒(méi)有得到滿足。 讓置業(yè)夢(mèng)想屬于整個(gè)城市，它將帶來(lái)整個(gè)城市的追隨。 符合“因地制宜、天人合一”的人居主旨 瑞峰置業(yè) 123 地下室 一層 二層 三層 戶 戶 坐 北 朝 南 四層 城市造夢(mèng)營(yíng)銷價(jià)值體系構(gòu)建 產(chǎn)品價(jià)值提煉 花庭美墅： 低密度 戶戶有庭院 高贈(zèng)送面積 躍式立體生活空間 符合中國(guó)人“天地人”合一居住理想 贈(zèng)送面積 三車位設(shè)計(jì) 贈(zèng)送面積 平臺(tái)花園 瑞峰置業(yè) ? 建筑風(fēng)格 124 建筑立面：簡(jiǎn)約歐式現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑語(yǔ)言，將具有濃厚的國(guó)際化審美元素融入其中。 127 ?增設(shè)負(fù)離子發(fā)生器； ?盡量使用太陽(yáng)能等清潔能源； ?屋面外保溫結(jié)構(gòu)，降低屋面熱輻射； ?雙層玻璃，隔音墻、通風(fēng)隔音窗設(shè)計(jì)； ?酸、堿性離子直飲水系統(tǒng)保健殺菌； 瑞峰置業(yè) 城市造夢(mèng)營(yíng)銷價(jià)值提升體系構(gòu)建產(chǎn)品價(jià)值提升 產(chǎn)品價(jià)值策略 2：聯(lián)合權(quán)威機(jī)構(gòu)獲取獎(jiǎng)項(xiàng) 128 邀請(qǐng)權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行建筑、園林等設(shè)計(jì)評(píng)估，獲取公園生活景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)； 呼應(yīng)政府對(duì)南城區(qū)的 “ 生長(zhǎng)于自然的高尚生態(tài)型居住區(qū) ” 定位，贏得政府為項(xiàng)目頒發(fā)的 “ 樟木頭生態(tài)公園生活典范社區(qū) ” 榮譽(yù) ； 參與全國(guó)的樓盤評(píng)比，獲得最佳園林、建筑、社區(qū)等榮譽(yù)； 參與東莞市各大媒體舉辦樓盤評(píng)比，收獲最佳園林、建筑、社區(qū)等榮譽(yù)； 瑞峰置業(yè) 產(chǎn)品策略：現(xiàn)樓銷售 項(xiàng)目一期花庭美墅產(chǎn)品以現(xiàn)樓方式發(fā) 售，至少是準(zhǔn)現(xiàn)樓的模式銷售。 參與對(duì)像：認(rèn)籌客戶、中惠會(huì)會(huì)員及社會(huì)客戶 操作方式： 從認(rèn)籌客戶、中惠會(huì)會(huì)員及社會(huì)客戶中 選取 3名試住客戶，全程體驗(yàn)項(xiàng)目“公園生活” 客戶體驗(yàn)時(shí)間： 1個(gè)星期 宣傳配合： 客戶試住制作成影視宣傳片新聞廣告炒作； 同城生活網(wǎng)及搜房網(wǎng)實(shí)時(shí)新聞跟蹤報(bào)道及軟文炒作； 中惠會(huì)員刊物刊登試住客戶居住感想文章或精彩對(duì)話。 這里沒(méi)有出現(xiàn)一處常規(guī)的條幅、展板、吊旗、等常見(jiàn)的銷售道具，力求用純 粹的精神滿足打動(dòng)客戶，而結(jié)果是更好的銷售效果 139 瑞峰置業(yè) 140 生活體驗(yàn)館 =香樟生態(tài)驛站 園林景觀房： 園林景窗外的優(yōu)美園林景色， 在不同時(shí)間欣賞，有不同美態(tài)。 銷售中心二層空間生態(tài)驛站 生態(tài)驛站 =園林景觀房 +雕塑藝術(shù)景觀房 “生態(tài)驛站”是一個(gè)主打生態(tài)商務(wù)休閑旅館。 瑞峰置業(yè) 夢(mèng)想標(biāo)簽 2：樣板房 項(xiàng)目一期產(chǎn)品為花庭美墅，建議設(shè)計(jì)幾種不同風(fēng)格樣板房展示，同時(shí)選兩間樣板房，從中惠會(huì)中招摹兩名會(huì)員進(jìn)行試住，讓客戶更真實(shí)地親身體驗(yàn)社區(qū)未來(lái)生活。 人群素描：有閑的新中產(chǎn)階級(jí)，熱愛(ài)生活一族。 瑞峰置業(yè) 夢(mèng)想標(biāo)簽 3：藝術(shù)長(zhǎng)廊 147 國(guó)際都 市景觀 創(chuàng)作營(yíng) 在項(xiàng)目西靠近石馬河的步行綠化帶的營(yíng)造：國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng)藝術(shù)長(zhǎng)廊 各國(guó)著名雕塑家創(chuàng)作組成的國(guó)際性雕塑群： 以不同題材建立起的專題雕塑 雕塑家建立自己的雕塑公園 臨時(shí)性的流動(dòng)雕塑院落 瑞峰置業(yè) 夢(mèng)想標(biāo)簽 4：威尼斯親水園林體驗(yàn) 148 瑞峰置業(yè) 149 孩子是世界的天使，在水廣場(chǎng)上游樂(lè)的孩子讓我們回到了那無(wú)憂無(wú)慮的童年。 ? 活動(dòng)營(yíng)銷：客戶聯(lián)誼活動(dòng) 圈層造夢(mèng)企業(yè)大客戶拓展 瑞峰置業(yè) 深、港客戶拓展思考： 受政策及經(jīng)濟(jì)影響等原因，深圳、香港客戶逐漸撤離東莞市場(chǎng)，但由于地緣的關(guān)系，深圳、香港人跟樟木頭日常工作、生活往來(lái)仍然比較頻繁。 —— 與旅行社合作推廣： 與東莞、深圳、香港各旅行社合作，項(xiàng)目成為旅游團(tuán)的一個(gè)旅游景點(diǎn)。即從中惠品牌切入進(jìn)行蓄勢(shì)，繼而拋出產(chǎn)品形像進(jìn)一步造勢(shì)，最后通過(guò)倡導(dǎo)“公園生活”爆勢(shì)。項(xiàng)目在 2023年 10月以現(xiàn)樓銷售策略上市是比較適合的。 圈層造夢(mèng)深、港客戶拓展 瑞峰置業(yè) — 深圳展覽： 利用“同城生活”深圳客服中心及秋交會(huì)展覽，拓展客戶群。