【正文】 域城市交通狀況： 3橫橫 2縱的城市道路格局縱的城市道路格局 橫向北起：朝陽北路、朝陽路（朝陽門外大街）、京通快速路（地鐵快速軌道交通）。CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.項目概況：項目概況： 城市形態(tài)城市形態(tài) ………… 配套齊全、潛力巨大配套齊全、潛力巨大周邊城市風貌：周邊城市風貌：北側(cè)：北側(cè)： 隔朝陽路為京棉集團職工住宅區(qū)。西側(cè)：西側(cè)： 以商業(yè)、住宅和商住等功能形成的有城市活力的新興建筑群落，都會華亭為高檔住宅、以商業(yè)、住宅和商住等功能形成的有城市活力的新興建筑群落，都會華亭為高檔住宅、商住社區(qū)，兼有辦公功能；華堂商場為北京著名市場，是服務于中端消費群體的一個大型綜合商住社區(qū)，兼有辦公功能；華堂商場為北京著名市場，是服務于中端消費群體的一個大型綜合商場，商業(yè)氣氛非常興旺，麥當勞、肯德基、必勝客等國外著名餐飲連鎖企業(yè)均在此開店；再商場，商業(yè)氣氛非常興旺，麥當勞、肯德基、必勝客等國外著名餐飲連鎖企業(yè)均在此開店；再向西為新型商住項目－－住邦向西為新型商住項目－－住邦 2023；其西南為服務于北京中高端客戶的以居住為主，辦公、商；其西南為服務于北京中高端客戶的以居住為主，辦公、商業(yè)（沿東四環(huán)路）為輔的業(yè)（沿東四環(huán)路）為輔的 70多萬平方米大型社區(qū)－－遠洋天地。南側(cè)：南側(cè)： 為為 30m綠化退線，隔綠化退線，隔 2車道市政路為地鐵上蓋及經(jīng)濟適用住宅－－通惠家園的背部。朝陽公園紅領(lǐng)巾公園華堂商場 第二外國語學院廣播學院`聯(lián)大商務學院清華大學美術(shù)學院首都經(jīng)貿(mào)大學礦業(yè)大學芳草地小學分校項目位置朝陽醫(yī)院分部民航總醫(yī)院北京工業(yè)大學興隆公園朝陽醫(yī)院項目概況：項目概況： 用地條件用地條件 ………… 規(guī)模適度、環(huán)境優(yōu)良規(guī)模適度、環(huán)境優(yōu)良CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.占地面積占地面積 建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積 集中綠地面積集中綠地面積 城市道路代征城市道路代征 地上總建筑面積地上總建筑面積 m2其中：住宅其中：住宅 m2社會停車場社會停車場 m2集貿(mào)市場集貿(mào)市場 m2幼兒園幼兒園 m2 投資收益分析（保守估算）投資收益分析（保守估算） ：：?總建筑面積：總建筑面積： 其中住宅：其中住宅： ，萬平方米， 商業(yè)：商業(yè)： ?項目開發(fā)周期：五年項目開發(fā)周期：五年?預計銷售價格：塔樓為預計銷售價格：塔樓為 6000元元 /平方米，板樓為平方米，板樓為 7000元元 /平方米，平方米， 商業(yè)為商業(yè)為 18000元元 /平方米平方米?預計開盤時間：預計開盤時間： 2023年年 10月月?總銷售額：總銷售額： ?總開發(fā)成本：總開發(fā)成本： ?資金投入最高額：資金投入最高額： ?稅前利潤：稅前利潤： ?稅后利潤：稅后利潤： ?利潤率：利潤率： %?股東實際投資利潤率：股東實際投資利潤率： %CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.項目概況：項目概況： 經(jīng)濟評價經(jīng)濟評價 ………… 收益良好、操作性強收益良好、操作性強－－ 產(chǎn)品流程產(chǎn)品流程工作方法：市場導入、土地分析、項目定位、產(chǎn)品比較工作方法：市場導入、土地分析、項目定位、產(chǎn)品比較CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.確定工作方法和目標計劃確定工作方法和目標計劃CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.產(chǎn)品策劃產(chǎn)品策劃工作流程工作流程市場問題市場問題解決誰來買和買得起買不起的問題、解決誰來買和買得起買不起的問題解決和那些競爭對手主力決戰(zhàn)的問題、解決和那些競爭對手主力決戰(zhàn)的問題局部市場屬性局部市場屬性解決局部市場為區(qū)域客戶提供那類產(chǎn)品問題解決局部市場為區(qū)域客戶提供那類產(chǎn)品問題區(qū)域社會消費階層構(gòu)成區(qū)域社會消費階層構(gòu)成解決區(qū)域市場細分的問題解決區(qū)域市場細分的問題局部和區(qū)域市場空白點局部和區(qū)域市場空白點解決目標客戶的問題解決目標客戶的問題有有解決能否插入問題解決能否插入問題無無解決和誰競爭問題解決和誰競爭問題驗證依據(jù)：驗證依據(jù)：是否符合區(qū)域市場特征、是否符合區(qū)域市場特征是否具備用地條件保證、是否具備用地條件保證是否滿足利潤要求、是否滿足利潤要求是否有利于提升公司品、是否有利于提升公司品牌價值牌價值確定市場切入點確定市場切入點解決產(chǎn)品類型和配比的可行性問題解決產(chǎn)品類型和配比的可行性問題產(chǎn)品問題產(chǎn)品問題 解決客戶在買得起的情解決客戶在買得起的情況下喜歡或不喜歡的問題況下喜歡或不喜歡的問題解決與競爭項目在標準、解決與競爭項目在標準與氣質(zhì)上的差異化問題與氣質(zhì)上的差異化問題產(chǎn)品基本屬性問題產(chǎn)品基本屬性問題解決產(chǎn)品的純粹性問題解決產(chǎn)品的純粹性問題產(chǎn)品標準問題產(chǎn)品標準問題解決產(chǎn)品的性價比問題解決產(chǎn)品的性價比問題確定產(chǎn)品確定產(chǎn)品技術(shù)設(shè)計技術(shù)設(shè)計判斷標準：判斷標準：產(chǎn)品品質(zhì)較差的、產(chǎn)品品質(zhì)較差的供應量相對較少的、供應量相對較少的其他薄弱點、其他薄弱點借鑒標準：借鑒標準：產(chǎn)品品質(zhì)最好的、產(chǎn)品品質(zhì)最好的產(chǎn)品理念差異化較大的、產(chǎn)品理念差異化較大的市場效應較好的、市場效應較好的土地利用分析土地利用分析－－ 市場判斷市場判斷工作方法：基礎(chǔ)研究、直訪調(diào)查、普訪調(diào)查、區(qū)域分析工作方法：基礎(chǔ)研究、直訪調(diào)查、普訪調(diào)查、區(qū)域分析CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.尋找區(qū)域市場切入點、確定產(chǎn)品規(guī)模和貨值區(qū)間尋找區(qū)域市場切入點、確定產(chǎn)品規(guī)模和貨值區(qū)間CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市場判斷：市場判斷： 基礎(chǔ)研究－基礎(chǔ)研究－ 2023熱銷樓盤專題熱銷樓盤專題一、樣本選取：22個北京熱銷樓盤二、熱銷樓盤的 9大核心問題：在哪里？樓盤分布，區(qū)位因素產(chǎn)品類型統(tǒng)計是否戶型面積決定銷售成績是否規(guī)劃因素導致是否戶型品質(zhì)導致是否園林設(shè)計因素導致是否品牌因素導致銷售單價，單價接受程度產(chǎn)品總價區(qū)間，總價接受程度三、綜合結(jié)論：從略，另見報告一、樣本選?。簝纱箢?47個樓盤二、小戶型的 4大核心問題：如果京棉一廠項目可以發(fā)展小戶型，那么是什么類型的小戶型？如果發(fā)展居住類的小戶型產(chǎn)品，是什么樣的產(chǎn)品？京棉一廠項目是否可以全部發(fā)展小戶型產(chǎn)品？如果設(shè)計有小戶型，小戶型占整個項目的多大比例為最佳？三、綜合結(jié)論：京棉一廠項目可以發(fā)展居住類小戶型項目。中大戶型的產(chǎn)品定位問題。商業(yè) 首層沿建筑周邊和室內(nèi)街道（ 12m）布置店鋪，基本尺度 12mx24m（ 288m2），二層以上為內(nèi)廊式店鋪，基本尺度 12mx4m（ 48m2），建筑高度 6層。住宅 高端－小板（ m2） 6層 1梯 2戶帶電梯 每戶 145m2（ 3居） 3開間向陽，南北通風中端－小塔（ 12萬 m2） 20層 1梯 5戶 2戶 120m2（ 3居）， 2戶 100m2（ 3居）， 1戶 70m2（ 1居） 3戶全向陽， 2戶東西向中低－長板（ 6萬 m2） 20層 1梯 3戶組合 2戶 106m2，（ 2居）， 1戶 87m2（ 1居） 3戶（ 2開間）全向陽UDS 美式街區(qū)（主題不突出）商業(yè)為連通的內(nèi)院式布局，保留現(xiàn)狀綠化和原廠門，由北側(cè)廣場和東西向橫街導入人流；高層連塔行列布局，中間形成 70余 m較寬的樓間綠地；沿城廣東路布置低層疊拼公寓，改善街景形象；美式低層建筑形象與國際式城市高密度集合住宅的組合。住宅 高層塔、連塔（ m2） 1719層 1單元 6或 4戶 2戶 120m2（ 3居）， 2戶 87m2（ 3居）， 1戶 59m2（ 1居） 3居南北通， 2居全向陽， 1居全北向城市公寓（ m2）19層 1梯 812戶 6戶 4050m2（ 0居） 2戶 81m2（ 1居） 、 4戶 7481m2（ 2居） 投資過渡戶型品質(zhì)差，標準 760m2， 1梯 8戶每戶面積過大低層公寓（ m2）4層疊拼 4戶約 190m2（ 4居） 部分南北向，部分東西向盛邦 生態(tài)潔凈健康；多樣運動設(shè)施；充滿運動文化的獨特高品質(zhì)。幼兒園移至A59地塊；公共綠地移至 A589用地中間；停車場全部設(shè)置在地下。 規(guī)劃邏輯清晰，結(jié)構(gòu)、層次明確；采用日照時數(shù)的嚴謹分析進行樓型研究和布局；強調(diào)都市住宅戶型空間的靈活性。（主題較突出）商業(yè)布局采用內(nèi)向廣場方式組織商業(yè)空間，以虛框架統(tǒng)一頂部追求整體感；居住部分采用小街區(qū)模式，形成 6個獨立圍合的組團街區(qū)；以集中綠地、幼兒園、會所和其他功能形成社區(qū)中心；開放性、類似成熟小鎮(zhèn)的社區(qū)風貌。停車樓全部設(shè)置在地下；集中綠地移至 A58東側(cè)住宅 板樓（ m2） 1 1 18層 1梯 2戶，進深 14m，平均 120m2塔樓（ m2） 1 22層 1梯 8戶，平均每層 640m2墨臣 先鋒都市－活力的源泉；生態(tài)棲居－運動與健康；新工業(yè)年代－文化與記憶。商業(yè)形態(tài)突出，建筑形象對區(qū)域有較強的控制力度。商業(yè) 11塊相對集中的商業(yè)空間滿鋪于 A5123地塊， 2層高，其上為 5棟 6層高的小辦公樓和 3棟 20層都市公寓，辦公門廳和公寓門廳插入商業(yè)空間內(nèi)，沿內(nèi)街設(shè)置 商業(yè)布局強調(diào)都市性，有較強的商業(yè)氛圍，形成了與華堂的差異性，有利于共同構(gòu)成副都心的城市形態(tài)；將集中綠地延伸至 A58地塊內(nèi)，使高端產(chǎn)品具有較好的景觀均好性和組團綠地與集中綠地的連貫性。 墨臣 WSP 華通 盛邦 中聯(lián)環(huán) A純板樓或圓樓、 Y樓 m2 m2 m2 m2 m2一梯五戶塔樓 8萬 m2 11萬 m2 7萬 m2 12萬 m2 一梯 57戶塔和連塔 m2 m2 m2 m2主力中端產(chǎn)品合計 m2 m2 m2 m2WSP、盛邦和中聯(lián)環(huán) A方案中高端產(chǎn)品面積明顯偏少，較另兩方案少約 25萬 m2，而適合設(shè)計中端產(chǎn)品的樓型面積較墨臣和華通方案多 45萬 m2，由此決定了其戶室（中端約 60%）比較后者（中端約 50%）更顯合理。而專業(yè)評審定性評價較好的方案均在前者之列，戶室比評價較好的方案前者均在其中。?專業(yè)評價（定性）：專業(yè)評價（定性）：墨臣、墨臣、 WSP、華通（排名不、華通（排名不分先后）分先后）?大眾評價（定量）：大眾評價（定量）：墨臣（墨臣（ ）、盛邦（分）、盛邦（ 75分）、華通（分）、華通（ ）分）?商業(yè)評價（定量）：商業(yè)評價（定量）：墨臣（墨臣（ 6548元元 /m2）、）、 WSP（（ 6537元元 /m2）、中聯(lián)環(huán)）、中聯(lián)環(huán) B（（ 6511元元 /m2））推薦方案：墨臣推薦方案：墨臣CHINA DATONG RE