【正文】 域城市交通狀況： 3橫橫 2縱的城市道路格局縱的城市道路格局 橫向北起：朝陽北路、朝陽路（朝陽門外大街）、京通快速路（地鐵快速軌道交通）。CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況： 城市形態(tài)城市形態(tài) ………… 配套齊全、潛力巨大配套齊全、潛力巨大周邊城市風(fēng)貌：周邊城市風(fēng)貌：北側(cè)：北側(cè)： 隔朝陽路為京棉集團(tuán)職工住宅區(qū)。西側(cè)：西側(cè)： 以商業(yè)、住宅和商住等功能形成的有城市活力的新興建筑群落，都會(huì)華亭為高檔住宅、以商業(yè)、住宅和商住等功能形成的有城市活力的新興建筑群落，都會(huì)華亭為高檔住宅、商住社區(qū)，兼有辦公功能；華堂商場(chǎng)為北京著名市場(chǎng)，是服務(wù)于中端消費(fèi)群體的一個(gè)大型綜合商住社區(qū)，兼有辦公功能；華堂商場(chǎng)為北京著名市場(chǎng)，是服務(wù)于中端消費(fèi)群體的一個(gè)大型綜合商場(chǎng)，商業(yè)氣氛非常興旺，麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等國(guó)外著名餐飲連鎖企業(yè)均在此開店；再商場(chǎng)，商業(yè)氣氛非常興旺，麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等國(guó)外著名餐飲連鎖企業(yè)均在此開店；再向西為新型商住項(xiàng)目－－住邦向西為新型商住項(xiàng)目－－住邦 2023；其西南為服務(wù)于北京中高端客戶的以居住為主，辦公、商；其西南為服務(wù)于北京中高端客戶的以居住為主，辦公、商業(yè)（沿東四環(huán)路）為輔的業(yè)（沿東四環(huán)路）為輔的 70多萬平方米大型社區(qū)－－遠(yuǎn)洋天地。南側(cè)：南側(cè)： 為為 30m綠化退線，隔綠化退線，隔 2車道市政路為地鐵上蓋及經(jīng)濟(jì)適用住宅－－通惠家園的背部。朝陽公園紅領(lǐng)巾公園華堂商場(chǎng) 第二外國(guó)語學(xué)院廣播學(xué)院`聯(lián)大商務(wù)學(xué)院清華大學(xué)美術(shù)學(xué)院首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)礦業(yè)大學(xué)芳草地小學(xué)分校項(xiàng)目位置朝陽醫(yī)院分部民航總醫(yī)院北京工業(yè)大學(xué)興隆公園朝陽醫(yī)院項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況： 用地條件用地條件 ………… 規(guī)模適度、環(huán)境優(yōu)良規(guī)模適度、環(huán)境優(yōu)良CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.占地面積占地面積 建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積 集中綠地面積集中綠地面積 城市道路代征城市道路代征 地上總建筑面積地上總建筑面積 m2其中：住宅其中：住宅 m2社會(huì)停車場(chǎng)社會(huì)停車場(chǎng) m2集貿(mào)市場(chǎng)集貿(mào)市場(chǎng) m2幼兒園幼兒園 m2 投資收益分析（保守估算）投資收益分析（保守估算） ：：?總建筑面積：總建筑面積： 其中住宅：其中住宅： ，萬平方米， 商業(yè)：商業(yè)： ?項(xiàng)目開發(fā)周期：五年項(xiàng)目開發(fā)周期：五年?預(yù)計(jì)銷售價(jià)格：塔樓為預(yù)計(jì)銷售價(jià)格：塔樓為 6000元元 /平方米，板樓為平方米，板樓為 7000元元 /平方米，平方米， 商業(yè)為商業(yè)為 18000元元 /平方米平方米?預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)開盤時(shí)間： 2023年年 10月月?總銷售額：總銷售額： ?總開發(fā)成本：總開發(fā)成本： ?資金投入最高額：資金投入最高額： ?稅前利潤(rùn)：稅前利潤(rùn)： ?稅后利潤(rùn)：稅后利潤(rùn)： ?利潤(rùn)率：利潤(rùn)率： %?股東實(shí)際投資利潤(rùn)率：股東實(shí)際投資利潤(rùn)率： %CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況： 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ………… 收益良好、操作性強(qiáng)收益良好、操作性強(qiáng)－－ 產(chǎn)品流程產(chǎn)品流程工作方法：市場(chǎng)導(dǎo)入、土地分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品比較工作方法：市場(chǎng)導(dǎo)入、土地分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品比較CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.確定工作方法和目標(biāo)計(jì)劃確定工作方法和目標(biāo)計(jì)劃CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.產(chǎn)品策劃產(chǎn)品策劃工作流程工作流程市場(chǎng)問題市場(chǎng)問題解決誰來買和買得起買不起的問題、解決誰來買和買得起買不起的問題解決和那些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主力決戰(zhàn)的問題、解決和那些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主力決戰(zhàn)的問題局部市場(chǎng)屬性局部市場(chǎng)屬性解決局部市場(chǎng)為區(qū)域客戶提供那類產(chǎn)品問題解決局部市場(chǎng)為區(qū)域客戶提供那類產(chǎn)品問題區(qū)域社會(huì)消費(fèi)階層構(gòu)成區(qū)域社會(huì)消費(fèi)階層構(gòu)成解決區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分的問題解決區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分的問題局部和區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)局部和區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)解決目標(biāo)客戶的問題解決目標(biāo)客戶的問題有有解決能否插入問題解決能否插入問題無無解決和誰競(jìng)爭(zhēng)問題解決和誰競(jìng)爭(zhēng)問題驗(yàn)證依據(jù)：驗(yàn)證依據(jù)：是否符合區(qū)域市場(chǎng)特征、是否符合區(qū)域市場(chǎng)特征是否具備用地條件保證、是否具備用地條件保證是否滿足利潤(rùn)要求、是否滿足利潤(rùn)要求是否有利于提升公司品、是否有利于提升公司品牌價(jià)值牌價(jià)值確定市場(chǎng)切入點(diǎn)確定市場(chǎng)切入點(diǎn)解決產(chǎn)品類型和配比的可行性問題解決產(chǎn)品類型和配比的可行性問題產(chǎn)品問題產(chǎn)品問題 解決客戶在買得起的情解決客戶在買得起的情況下喜歡或不喜歡的問題況下喜歡或不喜歡的問題解決與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在標(biāo)準(zhǔn)、解決與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在標(biāo)準(zhǔn)與氣質(zhì)上的差異化問題與氣質(zhì)上的差異化問題產(chǎn)品基本屬性問題產(chǎn)品基本屬性問題解決產(chǎn)品的純粹性問題解決產(chǎn)品的純粹性問題產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)問題產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)問題解決產(chǎn)品的性價(jià)比問題解決產(chǎn)品的性價(jià)比問題確定產(chǎn)品確定產(chǎn)品技術(shù)設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)判斷標(biāo)準(zhǔn)：判斷標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)品品質(zhì)較差的、產(chǎn)品品質(zhì)較差的供應(yīng)量相對(duì)較少的、供應(yīng)量相對(duì)較少的其他薄弱點(diǎn)、其他薄弱點(diǎn)借鑒標(biāo)準(zhǔn)：借鑒標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)品品質(zhì)最好的、產(chǎn)品品質(zhì)最好的產(chǎn)品理念差異化較大的、產(chǎn)品理念差異化較大的市場(chǎng)效應(yīng)較好的、市場(chǎng)效應(yīng)較好的土地利用分析土地利用分析－－ 市場(chǎng)判斷市場(chǎng)判斷工作方法：基礎(chǔ)研究、直訪調(diào)查、普訪調(diào)查、區(qū)域分析工作方法：基礎(chǔ)研究、直訪調(diào)查、普訪調(diào)查、區(qū)域分析CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.尋找區(qū)域市場(chǎng)切入點(diǎn)、確定產(chǎn)品規(guī)模和貨值區(qū)間尋找區(qū)域市場(chǎng)切入點(diǎn)、確定產(chǎn)品規(guī)模和貨值區(qū)間CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市場(chǎng)判斷：市場(chǎng)判斷： 基礎(chǔ)研究－基礎(chǔ)研究－ 2023熱銷樓盤專題熱銷樓盤專題一、樣本選取：22個(gè)北京熱銷樓盤二、熱銷樓盤的 9大核心問題：在哪里？樓盤分布，區(qū)位因素產(chǎn)品類型統(tǒng)計(jì)是否戶型面積決定銷售成績(jī)是否規(guī)劃因素導(dǎo)致是否戶型品質(zhì)導(dǎo)致是否園林設(shè)計(jì)因素導(dǎo)致是否品牌因素導(dǎo)致銷售單價(jià)，單價(jià)接受程度產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間，總價(jià)接受程度三、綜合結(jié)論：從略，另見報(bào)告一、樣本選取：兩大類 47個(gè)樓盤二、小戶型的 4大核心問題：如果京棉一廠項(xiàng)目可以發(fā)展小戶型，那么是什么類型的小戶型？如果發(fā)展居住類的小戶型產(chǎn)品，是什么樣的產(chǎn)品？京棉一廠項(xiàng)目是否可以全部發(fā)展小戶型產(chǎn)品？如果設(shè)計(jì)有小戶型，小戶型占整個(gè)項(xiàng)目的多大比例為最佳？三、綜合結(jié)論：京棉一廠項(xiàng)目可以發(fā)展居住類小戶型項(xiàng)目。中大戶型的產(chǎn)品定位問題。商業(yè) 首層沿建筑周邊和室內(nèi)街道（ 12m）布置店鋪，基本尺度 12mx24m（ 288m2），二層以上為內(nèi)廊式店鋪，基本尺度 12mx4m（ 48m2），建筑高度 6層。住宅 高端－小板（ m2） 6層 1梯 2戶帶電梯 每戶 145m2（ 3居） 3開間向陽，南北通風(fēng)中端－小塔（ 12萬 m2） 20層 1梯 5戶 2戶 120m2（ 3居）， 2戶 100m2（ 3居）， 1戶 70m2（ 1居） 3戶全向陽， 2戶東西向中低－長(zhǎng)板（ 6萬 m2） 20層 1梯 3戶組合 2戶 106m2，（ 2居）， 1戶 87m2（ 1居） 3戶（ 2開間）全向陽UDS 美式街區(qū)（主題不突出）商業(yè)為連通的內(nèi)院式布局，保留現(xiàn)狀綠化和原廠門，由北側(cè)廣場(chǎng)和東西向橫街導(dǎo)入人流；高層連塔行列布局，中間形成 70余 m較寬的樓間綠地；沿城廣東路布置低層疊拼公寓，改善街景形象；美式低層建筑形象與國(guó)際式城市高密度集合住宅的組合。住宅 高層塔、連塔（ m2） 1719層 1單元 6或 4戶 2戶 120m2（ 3居）， 2戶 87m2（ 3居）， 1戶 59m2（ 1居） 3居南北通， 2居全向陽， 1居全北向城市公寓（ m2）19層 1梯 812戶 6戶 4050m2（ 0居） 2戶 81m2（ 1居） 、 4戶 7481m2（ 2居） 投資過渡戶型品質(zhì)差，標(biāo)準(zhǔn) 760m2， 1梯 8戶每戶面積過大低層公寓（ m2）4層疊拼 4戶約 190m2（ 4居） 部分南北向，部分東西向盛邦 生態(tài)潔凈健康；多樣運(yùn)動(dòng)設(shè)施；充滿運(yùn)動(dòng)文化的獨(dú)特高品質(zhì)。幼兒園移至A59地塊；公共綠地移至 A589用地中間；停車場(chǎng)全部設(shè)置在地下。 規(guī)劃邏輯清晰，結(jié)構(gòu)、層次明確；采用日照時(shí)數(shù)的嚴(yán)謹(jǐn)分析進(jìn)行樓型研究和布局；強(qiáng)調(diào)都市住宅戶型空間的靈活性。（主題較突出）商業(yè)布局采用內(nèi)向廣場(chǎng)方式組織商業(yè)空間，以虛框架統(tǒng)一頂部追求整體感；居住部分采用小街區(qū)模式，形成 6個(gè)獨(dú)立圍合的組團(tuán)街區(qū)；以集中綠地、幼兒園、會(huì)所和其他功能形成社區(qū)中心；開放性、類似成熟小鎮(zhèn)的社區(qū)風(fēng)貌。停車樓全部設(shè)置在地下；集中綠地移至 A58東側(cè)住宅 板樓（ m2） 1 1 18層 1梯 2戶，進(jìn)深 14m，平均 120m2塔樓（ m2） 1 22層 1梯 8戶，平均每層 640m2墨臣 先鋒都市－活力的源泉；生態(tài)棲居－運(yùn)動(dòng)與健康；新工業(yè)年代－文化與記憶。商業(yè)形態(tài)突出，建筑形象對(duì)區(qū)域有較強(qiáng)的控制力度。商業(yè) 11塊相對(duì)集中的商業(yè)空間滿鋪于 A5123地塊， 2層高，其上為 5棟 6層高的小辦公樓和 3棟 20層都市公寓，辦公門廳和公寓門廳插入商業(yè)空間內(nèi)，沿內(nèi)街設(shè)置 商業(yè)布局強(qiáng)調(diào)都市性，有較強(qiáng)的商業(yè)氛圍，形成了與華堂的差異性，有利于共同構(gòu)成副都心的城市形態(tài)；將集中綠地延伸至 A58地塊內(nèi)，使高端產(chǎn)品具有較好的景觀均好性和組團(tuán)綠地與集中綠地的連貫性。 墨臣 WSP 華通 盛邦 中聯(lián)環(huán) A純板樓或圓樓、 Y樓 m2 m2 m2 m2 m2一梯五戶塔樓 8萬 m2 11萬 m2 7萬 m2 12萬 m2 一梯 57戶塔和連塔 m2 m2 m2 m2主力中端產(chǎn)品合計(jì) m2 m2 m2 m2WSP、盛邦和中聯(lián)環(huán) A方案中高端產(chǎn)品面積明顯偏少，較另兩方案少約 25萬 m2，而適合設(shè)計(jì)中端產(chǎn)品的樓型面積較墨臣和華通方案多 45萬 m2，由此決定了其戶室（中端約 60%）比較后者（中端約 50%）更顯合理。而專業(yè)評(píng)審定性評(píng)價(jià)較好的方案均在前者之列，戶室比評(píng)價(jià)較好的方案前者均在其中。?專業(yè)評(píng)價(jià)（定性）：專業(yè)評(píng)價(jià)（定性）：墨臣、墨臣、 WSP、華通（排名不、華通（排名不分先后）分先后）?大眾評(píng)價(jià)（定量）：大眾評(píng)價(jià)（定量）：墨臣（墨臣（ ）、盛邦（分）、盛邦（ 75分）、華通（分）、華通（ ）分）?商業(yè)評(píng)價(jià)（定量）：商業(yè)評(píng)價(jià)（定量）：墨臣（墨臣（ 6548元元 /m2）、）、 WSP（（ 6537元元 /m2）、中聯(lián)環(huán)）、中聯(lián)環(huán) B（（ 6511元元 /m2））推薦方案：墨臣推薦方案：墨臣CHINA DATONG RE