“創(chuàng)世紀(jì)數(shù)碼城”全程方案(文件)
【正文】 A、 S— 優(yōu)勢(shì) ① 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在地高山街口是常德的中心商業(yè)區(qū)，配套完善、人氣旺盛整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力高于其他的區(qū)域。 ⑤ 市場(chǎng)形態(tài)優(yōu)勢(shì)：從當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)的調(diào)查可以看出走專業(yè)化的品牌路線是市場(chǎng)明顯發(fā)展的趨向。 ② 地塊基地的局限：地塊基地面積約 6300 平方米，并分為兩棟，商場(chǎng)建筑本體 的配套功能要求又齊全，如何充分利用土地資源、實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值成了重中之重。 ② 消費(fèi)需求： IT 網(wǎng)絡(luò)數(shù)碼市場(chǎng)的發(fā)展速度突飛猛進(jìn)，需求潛力大，將市場(chǎng)整合，進(jìn)行多功能、多元化，走品牌、善管理的市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，必將引導(dǎo)消費(fèi) ③ 建筑風(fēng)格：建議項(xiàng)目從樓層、風(fēng)格、色彩等幾個(gè)方面來進(jìn)行。事實(shí)上，投資型項(xiàng)目最吸引人的地方就是“現(xiàn)金回報(bào)”，還款壓力太大會(huì)直接導(dǎo)致客戶的投資心理的變化，解決的方法就只有資金注入和自行解套兩種方式：資金注入就是發(fā)展商適時(shí)墊付一到兩成首付款為客戶減低還貸壓力；自行解套就是采取提前返回收益的方式讓客戶自行提高付款額度，同時(shí)減輕發(fā)展商的壓力。 在常德市民心中樹立起 IT、網(wǎng)絡(luò)數(shù)碼中心概念。 為此，建議本項(xiàng)目定位為服務(wù)于常德市乃至湘西北一流的中高檔數(shù)碼商城，同時(shí)適合于游客消費(fèi)?；诔５率心酥料嫖鞅本用竦馁?gòu)買能力及未來 IT數(shù)碼商業(yè)的發(fā)展，建議本項(xiàng)目商業(yè)部份必須和他們的經(jīng)營(yíng)范圍區(qū)別開來，進(jìn)行中高檔的品牌旗艦店式的商務(wù)運(yùn)營(yíng)，故我們必須在高檔數(shù)碼 IT商品上進(jìn)行定位，給消費(fèi)者一個(gè)全新的體驗(yàn)式購(gòu)物感覺。 將“一站式購(gòu)物，感受現(xiàn)代化都市品質(zhì)生活”做為對(duì)購(gòu)物消費(fèi)群體的經(jīng)營(yíng)理念，展示出本項(xiàng)目在滿足高檔次消費(fèi)需求的同時(shí)，為消費(fèi)者增添享受數(shù)碼生活的情趣。 說明：投資型客戶就是產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)日后營(yíng)銷階段的目標(biāo)客戶和廣告訴求客戶，資者購(gòu)買目的在于看好物業(yè)前景，購(gòu)買物業(yè)用作長(zhǎng)線收租或短線轉(zhuǎn)讓獲利。 第六部分、 營(yíng) 銷 推 廣 方 案 商業(yè)物業(yè)推售方式分析 目前商業(yè)物業(yè)較為受歡迎的銷售方法式以虛擬鋪位產(chǎn)權(quán)式銷售方法為 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 21 頁 主，它的運(yùn)做流程如下 ： 讓一個(gè)大商家已進(jìn)駐解決招商問題 將商場(chǎng)切成 5平方米 —— 15平方米的小型鋪位 以長(zhǎng)期返租，高額的回報(bào)來吸引投資者以完成產(chǎn)權(quán)銷售 代表商場(chǎng)：“銅羅灣廣場(chǎng)”、“王府井廣場(chǎng)”等 針對(duì)項(xiàng)目返租建議 因本項(xiàng)目的特殊規(guī)劃定位建議 A棟 3層， B棟 3層做返租計(jì)劃（總價(jià)高、投資客戶有限， 經(jīng)營(yíng)類別單一） 建議只做五年的返租，五年過后，由零售管理公司協(xié)助商戶與投資者進(jìn)行續(xù)約，如市場(chǎng)狀況好，可由我管理公司進(jìn)行續(xù)約。 注：由于市場(chǎng)上在不斷地變化，所以在往后的實(shí)際操作將會(huì)隨時(shí)因市場(chǎng)改變而作出相應(yīng)的調(diào)整。銷售之規(guī)劃圖紙與招商規(guī)劃圖紙應(yīng)在原則上保持一致，讓投 資者知道購(gòu)得之鋪位所對(duì)應(yīng)的商業(yè)收益，承擔(dān)他所應(yīng)承擔(dān)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 注：具體銷售時(shí)間根據(jù)工程進(jìn)度及市場(chǎng)變化再變 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 21 頁 定價(jià)策略 一、 資金靜態(tài)投入估算 項(xiàng)目開發(fā)成本包括土地成本、拆遷成本、建安成本、利息、稅費(fèi)等投入在內(nèi)，總計(jì)約： 4500 萬元 RMB 二、 價(jià)格估算 不同的地產(chǎn)形態(tài)有不同的價(jià)格估算方法，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格估算采用的是對(duì)比估算法相結(jié)合進(jìn)行預(yù)估： 對(duì)比分析法就是將其他類似項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行區(qū)域?qū)Ρ群蜕倘C合分析所得的價(jià)格，這種分析結(jié)果只能用于參考。 銷售時(shí)機(jī) 銷售時(shí)機(jī)應(yīng)選擇在 50%以上招商任務(wù)完成后馬上開始，因?yàn)榇穗A段對(duì)于投資者來說最具想象空間。先招商，引進(jìn) IT、數(shù)碼品牌商戶進(jìn)駐，后進(jìn)行銷售，得到商戶的認(rèn)可，就是得到市場(chǎng)的認(rèn)可，就是讓投資者看到了實(shí)實(shí)在在的收益，銷售就是功到自然成。（這種方法與每年租金的遞增相對(duì)應(yīng)，迎合了投資者所希望投資物業(yè)升值的心理）。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 21 頁 第五部 分、招 商 策 略 強(qiáng)化項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展和投資前景，增強(qiáng)投資者的信心； 強(qiáng)化項(xiàng)目的升值空間，并與其它商業(yè)城進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)； 吸納 IT 數(shù)碼品牌單位進(jìn)駐，增加品牌效應(yīng)，適機(jī)炒作，從而帶動(dòng)商鋪的銷售進(jìn)程； 強(qiáng)化品牌企業(yè)進(jìn)駐單位后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等方面的優(yōu)勢(shì)及特性； 制定完善的開業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃； 招商活動(dòng)中配以靈活促銷策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性；采取反租回報(bào)、先租后售、或免管理費(fèi)等一系列促銷策略，以靈活多樣的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來投資。 目標(biāo)市場(chǎng)定位 （ 1）、核心商圈：常德市步行 街商圈，包括武陵區(qū)所轄人口 44萬；鼎城區(qū)所轄人口 90萬； （ 2）、次級(jí)商圈：整個(gè)常德市所轄區(qū)域，市
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