【正文】 建筑面積： 38500平方米容 積 率： 4市場(chǎng)報(bào)價(jià)： 12023元 /平方米主力面積： 6501300平方米主力總價(jià)： 7801560萬(wàn)元 /套裝修狀況：毛坯物 業(yè) 費(fèi)： /平方米 /月開盤日期： 2023年 11月供應(yīng)面積： 22413平方米供應(yīng)套數(shù)： 5955平方米成交面積： 67套成交套數(shù)： 17套銷售率 :27%(按面積 )成交均價(jià)： 8682元 /平方米典型案例：芙蓉國(guó)際大廈位于江陰市黃山路以西，徐霞客雕像西北處，主樓高 19層，地下兩層，總建筑面積約 ，由約 97套創(chuàng)意商務(wù)單元組成，擁有地上地下 300余停車位， 400平方豪華雙大堂。 價(jià)格水平 :目前江陰市場(chǎng)上寫字樓中心城區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格在 12023元 / 平方米左右，周邊區(qū)域有部分小體量項(xiàng)目均價(jià)為 6000元 /平方米左右。辦公市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)篇宏觀市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃根據(jù)建設(shè) “ 現(xiàn)代化國(guó)際科技新城 ” 的定位，充分考慮開發(fā)區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和區(qū)位特點(diǎn)，以芙蓉大道、延陵路、澄張連接線、長(zhǎng)江路、澄江路、濱江路和長(zhǎng)山路、東外環(huán)路、東快速干道 “ 六橫三縱 ” 道路為骨架，優(yōu)化空間布局，完善區(qū)域功能，著力形成高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、三創(chuàng)載體區(qū)、商業(yè)商貿(mào)區(qū)、生活居住區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)五大功能板塊 江陰高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園園區(qū) 區(qū)域位置 創(chuàng)業(yè)園 —— 科技創(chuàng)新的基地。 功能定位 揚(yáng)子江國(guó)際生物醫(yī)藥孵化園由開發(fā)區(qū)通過(guò)資產(chǎn)租賃的形式與留美海歸博士團(tuán)隊(duì)共同組建，目前已建成面積 。面向未來(lái)，揚(yáng)子江信息軟件園將突出軟件開發(fā)、服務(wù)外包、文化創(chuàng)意等功能，加快集聚高層次軟件人才，打造江蘇省最具競(jìng)爭(zhēng)力的軟件和信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。 功能定位 南樓 “ 動(dòng)漫城 ” 主要發(fā)展動(dòng)漫、影視制作、軟件研發(fā)、動(dòng)漫衍生產(chǎn)品設(shè)計(jì)制作等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，形成功能齊全、設(shè)備精良、創(chuàng)意獨(dú)特并在行業(yè)內(nèi)具備一定影響力的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)集群；北樓 “ 設(shè)計(jì)谷 ” 主要發(fā)展集成電路、服裝設(shè)計(jì)、廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)、會(huì)展設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)，形成從產(chǎn)品與服務(wù)的功能研發(fā)、形態(tài)設(shè)計(jì)延伸到市場(chǎng)銷售推廣的最具活力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。 252。園區(qū)發(fā)展的不斷完善，規(guī)模優(yōu)勢(shì)的逐漸形成，以及相關(guān)優(yōu)惠政 策的扶持，對(duì)于本案銷售帶來(lái)一定的利好；252。 結(jié)論： 從辦公產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，現(xiàn)有市場(chǎng)上整體產(chǎn)品相對(duì)不成熟， 短期內(nèi)上漲空間相對(duì)有限，考慮到項(xiàng)目所處位置又相對(duì)偏遠(yuǎn)，預(yù) 計(jì)地塊所在區(qū)域在 2年內(nèi)很難有提升的空間。服務(wù) 近 2500家 民營(yíng)企業(yè)， 與 100多 家行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)、知名商業(yè)機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴。 項(xiàng)目核心價(jià)值 ? 增值效應(yīng)價(jià)值l 土地增值： 科技概念包裝土地升值。 項(xiàng)目提煉 ? 賣點(diǎn)整合天安模式是時(shí)代趨勢(shì)的產(chǎn)物這樣的時(shí)代需要天安模式 一個(gè)滿足了工作、生活、居住的生態(tài)內(nèi)循環(huán)的未來(lái)之城商務(wù)科技浮動(dòng)的創(chuàng)智創(chuàng)富高地天之時(shí)：天安數(shù)碼城以珠三角、長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)，并積極拓展其他經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)大中型城市+人之和：是當(dāng)?shù)卣卮蛟斓闹攸c(diǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃引進(jìn)各類創(chuàng)新型科技企業(yè)近1000家，成為創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)聚焦新地標(biāo)地之利：本案屬于江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是離市中心最近的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，大環(huán)境輻射整個(gè)長(zhǎng)江三角洲。 目標(biāo)客戶定位 ? 企業(yè)經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成? 服務(wù)型企業(yè)及高新技術(shù)企業(yè)；? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公司、生產(chǎn)廠；? 希望獲得開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠的企業(yè)? 外地企業(yè)設(shè)置辦事處；? 大型企業(yè)總部；作為經(jīng)營(yíng)者，首要考慮的是項(xiàng)目是否能給其帶來(lái)更大的商業(yè)機(jī)會(huì)和既得利益，直觀表達(dá)便是物業(yè)形象、優(yōu)惠政策、未來(lái)發(fā)展客戶數(shù)量以及項(xiàng)目本身的內(nèi)外環(huán)境與商業(yè)聚集效應(yīng)。項(xiàng)目短期內(nèi)對(duì)投資客群不具備充足吸納能力，必須腳踏實(shí)地打造項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)形象以完成招商工作，在眾多企業(yè)入駐以后，項(xiàng)目區(qū)域整體投資氛圍提升，商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)之后，方具備吸納投資客群的可能。l 招商階段： 主要是通過(guò)有效的推廣策略吸引目標(biāo)客戶，主力型企業(yè)、中小企業(yè)的進(jìn)駐。一式 用好戶外二式 分析一種開發(fā)理念析 原則：硬軟結(jié)合、多角度開發(fā)理念塑造。 天安數(shù)碼城，引領(lǐng)企業(yè)革命之路216。 天安數(shù)碼城，漸變之中的未來(lái)之城216。 有的時(shí)候，不需要看地段樹 原則：軟硬廣、樹立天安數(shù)碼城的品牌精神概念一：視覺強(qiáng)化 “城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)跑者 ”品牌精神概念二：引出 “創(chuàng)于旗艦 與時(shí)代同謀 ”的廣告總精神。如達(dá)人秀等利用電視臺(tái)載體的影響力，以真人秀的形式引起全民關(guān)注節(jié)目模式： 與當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)合作，仿造美國(guó)《學(xué)徒》制作同一模式的電視節(jié)目。那后期的住宅和商業(yè)才能快速提升其價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。價(jià)格定位根據(jù)多年操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合江陰市場(chǎng)的實(shí)際情況，我司認(rèn)為影響辦公物業(yè)銷售價(jià)格的決定因素主要有五方面，按其影響程度依次排列為：市場(chǎng)數(shù)據(jù) ：江陰市場(chǎng)上辦公樓成交單價(jià)在 5000元 /㎡ —11000元 /㎡ ，平均單價(jià)在 8017元 /㎡價(jià)格建議 ? 產(chǎn)業(yè)價(jià)格 (辦公 )案名 銷售率(按面積 ) 成交均價(jià)（元 /平方米）總 部壹號(hào) 32% 6808新中心 62% 11479嘉福豪庭 71% 8473芙蓉國(guó) 際 大廈 27% 8682順 達(dá)金融大廈 97% 4641浦江 23號(hào) / 限制銷售產(chǎn)業(yè)租金（利用收益還原法推算） 8017元 /㎡ （平均單價(jià)） 5% （年回報(bào)率）價(jià)格建議 ? 產(chǎn)業(yè)價(jià)格 (辦公 )建議本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)租金為： /天 /㎡ 365天8017元 /平米（市 場(chǎng)辦 公平均 單 價(jià)）投 資 年限： 20年市場(chǎng)辦公投資回報(bào)率： 5%/年（說(shuō)明：此價(jià)格僅供參考，具體產(chǎn)業(yè)招商的租金價(jià)格依據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)而定）市場(chǎng)數(shù)據(jù) ：價(jià)格建議 ? 住宅價(jià)格案名 銷售率(按面積 ) 成交均價(jià)（元 /平方米）東 方大院 93% 8196金色水岸 67% 10679水岸新都 791% 10132陽(yáng)光國(guó) 際 花園 93% 7684敔山灣花園 42% 6980項(xiàng)目所在的東部開發(fā)區(qū)周邊現(xiàn)有住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 80009000元 /平方米。 12:14:2712:14:2712:142/17/2023 12:14:27 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 17 二月 202312:14:27 下午 12:14:27二月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 12:14:27 下午 12:14 下午 12:14:27二月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 12:14:2712:14:2712:14Wednesday, February 17, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 二月 2112:14 下午 二月 2112:14February 17, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 12:14:2712:14:2712:142/17/2023 12:14:27 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 二月 21二月 2112:14:2712:14:27February 17, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 12:14:27 下午 12:14 下午 12:14:27二月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 二月 2112:14 下午 二月 2112:14February 17, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 12:14:2712:14:2712:14Wednesday, February 17, 20231知人者智，自知者明。 12:14:27 下午 12:14 下午 12:14:27二月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 17 二月 202312:14:27 下午 12:14:27二月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 12:14:2712:14:2712:142/17/2023 12:14:27 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 二月 2112:14 下午 二月 2112:14February 17, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 12:14:2712:14:2712:14Wednesday, February 17, 20231乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。所以 住宅預(yù)計(jì) 2年后銷售，以 價(jià)格增長(zhǎng)率： 6%（按近年我國(guó) CPI年增指數(shù) 6%） 2年為 12%計(jì)算價(jià)格建議 ? 住宅價(jià)格8500元 /平方米 （ 1+12%） =9520元 /平方米 9520元 /平方米 （ 1+15%） =12376元 /平方米因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶動(dòng)的住宅價(jià)格的升值，其價(jià)格高于區(qū)域的 15%來(lái)計(jì)算 建議本項(xiàng)目住宅售價(jià)為： 12376元 /平方米（均價(jià)）（說(shuō)明：此價(jià)格僅供參考，具體的銷售價(jià)格依據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)而定）締造城市產(chǎn)業(yè)綜合體，由這里開始 ……謝 謝 觀 賞THANK YOU靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。因此，我們建議本案產(chǎn)業(yè)部分以招商為主、銷售為輔流程設(shè)置：招　商 ——STEP1： 定向性地積累和搜集客戶 STEP2： 成立 “江陰天安數(shù)碼城產(chǎn)業(yè)管理委員會(huì) ”（暫名） 對(duì)入住企業(yè)性質(zhì)、規(guī)模等方面進(jìn)行統(tǒng)一篩選 STEP3： 達(dá)成租賃意向 →→ 辦公租賃合同以招商為主、銷售為輔? 對(duì) 全市寫字樓