【正文】 23平方米，物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè) 1000平方米。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 成本項(xiàng)目 成本性質(zhì) 所得稅分?jǐn)偡椒? 土地增值稅分?jǐn)偡椒? 土地成本 共同成本 占地面積法 占地面積法 前期工程費(fèi) 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 建安工程費(fèi) 直接成本 公共配套設(shè)施費(fèi) 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（不含利息） 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 利息 共同成本 預(yù)算成本法 實(shí)際成本法 成本法或建筑面積法 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 計(jì)算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中，高層建筑 A和 B為寫字樓，為一個(gè)成本對(duì)象，其建安工程費(fèi)為 9600萬(wàn)元，應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀境杀緸?。剩余的 1500萬(wàn)元2023年所得稅前不得扣除。 如： 30萬(wàn)材料。 營(yíng)業(yè)額不包括建設(shè)方提供的設(shè)備。 營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 (二 )采取 分期收款方式 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 簽訂商品房銷售合同，收到部分款項(xiàng)（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認(rèn)銷售收入。最終共登記 100人，收取 200萬(wàn)元誠(chéng)意金。請(qǐng)問(wèn)這樣做有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)？ —— 精裝修房如何繳納營(yíng)業(yè)稅？ —— 精裝修房如何繳納所得稅？ —— 精裝修房如何繳納土地增值稅？ —— 裝修合同還能和誰(shuí)簽？ —— 裝修合同怎么簽最好？ 精裝修房銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)，作為獨(dú)立成本對(duì)象和清算對(duì)象，確認(rèn)收入，確認(rèn)成本。 哪種處理對(duì)企業(yè)比較有利？ 地下車庫(kù)收入 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲將其開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以 1500萬(wàn)元賣給企業(yè)乙，請(qǐng)問(wèn)這部分收入如何納稅？ —— 能不能賣？ —— 賣了能不能辦到證？ —— 賣了咋辦？ 公共配套銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，通常代有關(guān)部門向購(gòu)房者收取煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦證費(fèi)（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購(gòu)銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ 是否馬上確認(rèn)銷售收入？ 支付租金如何稅前扣除？ 房地產(chǎn)公司作為轉(zhuǎn)租人如何繳稅？ 營(yíng)業(yè)稅？房產(chǎn)稅？企業(yè)所得稅？ 租金收入 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 違約金收入 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 材料設(shè)備供應(yīng)商 建筑勞務(wù)提供商 購(gòu)房業(yè)主 房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金 （ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金 案例 甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料 1000萬(wàn)元（含稅）。丙最終四個(gè)月供貨，并按照合同約定賠償乙總價(jià)款的 5%作為賠償金。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款，另支付滯納金 1000萬(wàn) *60*萬(wàn)分之五=30萬(wàn)。 案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用后出租給乙企業(yè)作為辦公，約定一次性繳納三年租金共計(jì) 120萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)甲企業(yè)如何納稅？ —— 營(yíng)業(yè)稅 —— 所得稅 —— 土地增值稅 —— 房產(chǎn)稅 無(wú)租怎么辦？ 租金收入 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例： 甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以 100萬(wàn)將商鋪賣給客戶，需一次付清。 二、無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)（含人防）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式進(jìn)行銷售，應(yīng)如何繳稅？ 兩種觀點(diǎn)： 均應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但受讓方無(wú)需繳納契稅。 視同銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 投資行為涉稅風(fēng)險(xiǎn) 某房地產(chǎn)企業(yè)甲將其開(kāi)發(fā)的商品房 1000平方米折價(jià) 500萬(wàn)元投資入股到關(guān)聯(lián)公司乙（非房地產(chǎn)公司），請(qǐng)問(wèn)如何繳稅？ 商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風(fēng)險(xiǎn) 某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用，將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，同時(shí)于次月起開(kāi)始計(jì)提折舊。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 (三 )采取 銀行按揭方式 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 商品房銷售收入 商品房視同銷售收入 精裝修房銷售收入 以地?fù)Q房合作建房 地下車庫(kù)銷售收入 公共配套設(shè)施銷售收入 買一贈(zèng)一收入 拆遷安置與補(bǔ)償收入 代收款項(xiàng)收入 租金收入 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 二、預(yù)售銷售階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn) （一）、不同銷售收入涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 商品房銷售收入 商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 營(yíng)業(yè)稅： 營(yíng)業(yè)稅條例 第十二條 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) 并 收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用所有材料。 （ 3）、甲供材的會(huì)計(jì)處理 甲方會(huì)計(jì)處理；乙方會(huì)計(jì)處理 （ 4）、甲供材涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 5）、甲供材的替代方案：甲供變?yōu)榧卓? 如何操作？ （ 6）、甲供材的三種特例 —— 甲供設(shè)備 —— 裝飾勞務(wù) —— 銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售） 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 施工方與建設(shè)方財(cái)稅處理匯總表 施工方（乙方）提供材料或設(shè)備 建設(shè)方（甲方）提供材料或設(shè)備 自產(chǎn)材料（設(shè)備） 外購(gòu)材料（設(shè)備） 甲供材料 甲供設(shè)備 分別計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅并向?qū)Ψ椒謩e開(kāi)具不同發(fā)票。請(qǐng)計(jì)算可售面積的單位成本 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 后續(xù)成本的兩種類型 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在 2023年達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年度匯算清繳前，開(kāi)發(fā)成本共計(jì)支出 38100萬(wàn)元，其中建安 25400萬(wàn)元。假設(shè)公共配套設(shè)施中會(huì)所建安工程費(fèi)為 400萬(wàn)，物業(yè)管理場(chǎng)所為 100萬(wàn)。項(xiàng)目共發(fā)生前期工程費(fèi) 635萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1016萬(wàn)元。一期開(kāi)發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開(kāi)發(fā)住宅樓四棟（占地面積 畝），另有配套會(huì)所一個(gè)（占地面積 2畝），非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè)（占地面積 ），物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)（占地面積 ）。 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) 》（國(guó)稅函 [2023]342號(hào)） 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 2）、完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 —— 12月 30日開(kāi)始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。由于開(kāi)發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開(kāi)發(fā)兩棟高層和一棟會(huì)所，第二期開(kāi)發(fā)六棟多層。在核算中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 歸集開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 5）、公共配套設(shè)施費(fèi)歸集 公共配套設(shè)施費(fèi)專指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 —— 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 —— 項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)： 項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 公司設(shè)立 階段 獲取土地 階段 施工建設(shè) 階段 預(yù)售銷售 階段 項(xiàng)目清算 階段 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 成本形成的重要階段 劃分成本對(duì)象 歸集開(kāi)發(fā)成本 確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)際發(fā)生成本 預(yù)提成本 待攤成本 分配共同成本 計(jì)算單位成本 調(diào)整后續(xù)成本 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 劃分成本對(duì)象涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 成本對(duì)象是指需要對(duì)成本進(jìn)行單獨(dú)測(cè)定的一項(xiàng)活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目成本對(duì)象主要按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說(shuō)取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。 房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的售后回購(gòu)模式和售后回租模式涉稅處理完全不同，操作不慎，風(fēng)險(xiǎn)極大。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn) （六）、房地產(chǎn)融資性售后回購(gòu) 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)處于融資考慮，同乙企業(yè)簽署 20套房子的售后回購(gòu)協(xié)議，約定雙方先簽署商品房買賣合同，甲企業(yè)以 2023萬(wàn)元將 20套房子先出售給乙企業(yè)， 6個(gè)月后甲企業(yè)再以 2400萬(wàn)元進(jìn)行回購(gòu)。請(qǐng)問(wèn)是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 1利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn) （三）、委托貸款涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金 2023萬(wàn)元，雙方約定通過(guò)銀行進(jìn)行委托貸款，請(qǐng)問(wèn)是否可行？如何操作？具體分析： —— 貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？ —— 貸款風(fēng)險(xiǎn)在乙企業(yè)還是銀行？ —— 利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？ —— 委托貸款有何價(jià)值？ 委托貸款究竟價(jià)值何在？？ 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn) （四）、房地產(chǎn)信托涉稅風(fēng)險(xiǎn) 信托要求 —— 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目四證齊全； —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自有資金達(dá)到 35%以上； —— 房地產(chǎn)企業(yè)具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)。請(qǐng)問(wèn)：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費(fèi)用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？ 資本利息的扣除問(wèn)題 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn) （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn) 銀行罰息、滯納金和超過(guò)貸款期限的利息扣除問(wèn)題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的 1億元貸款于 2023年 3月份到期，但因資金困難，一直到 2023年 6月才陸續(xù)歸還。其中其他資金主要包括定金、預(yù)售房款和應(yīng)付工程款等。 —— 全面預(yù)算管理中，以財(cái)務(wù)部門為核心，覆蓋企業(yè)所有部門、人員和業(yè)務(wù)行為，對(duì)企業(yè)一定時(shí)間階段內(nèi)全部工作數(shù)字化的表述，為企業(yè)所得稅管理確立了標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)奠定實(shí)施控制的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 股權(quán)收購(gòu) （ 1）股權(quán)收購(gòu)本質(zhì) 現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等換取對(duì)方股權(quán) （ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 視同銷售、公允價(jià)值、重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 股權(quán)置換中， 收購(gòu)股權(quán)不低于 75%；股權(quán)支付不低于 85% 。 請(qǐng)問(wèn)：雙方有什么風(fēng)險(xiǎn)？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 六、買賣樓花 案例二：以整個(gè)項(xiàng)目作為樓花 甲房地產(chǎn)公司將一個(gè)小項(xiàng)目交給乙房地產(chǎn)公司運(yùn)作，約定乙支付給甲公司 1億元人民幣，在甲公司平臺(tái)上運(yùn)作，但所有稅負(fù)由乙公司承擔(dān)。 案例一：以項(xiàng)目的局部作為樓花 房地產(chǎn)公司甲 住宅小區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目 A區(qū) 項(xiàng)目 B區(qū) 項(xiàng)目 C區(qū) 房地產(chǎn)公司乙 房地產(chǎn)公司丙 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 六、買賣樓花 案例 房地產(chǎn)公司甲取得一塊開(kāi)發(fā)用地，建設(shè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，共計(jì) 20萬(wàn)平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約 10萬(wàn)平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價(jià)格 2023元人民幣。實(shí)行 BT模式的政府投資項(xiàng)目，一般由各級(jí)地方政府授權(quán)確定項(xiàng)目業(yè)主，由項(xiàng)目業(yè)主通過(guò)招標(biāo)方式選擇投融資人 (以下簡(jiǎn)稱融資人 )，融資人負(fù)責(zé)建設(shè)資