【正文】 代收款項的營業(yè)稅問題 代收款項的土地增值稅問題 代收款項的所得稅問題 代收款項的規(guī)避防范 代收款項 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房用于出租，由于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，出租收入無需繳納土地增值稅。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 2023年 10月，房地產(chǎn)企業(yè)取得該部分全部 5000萬元發(fā)票，請問如何進行涉稅處理？ 所得稅處理？土地增值稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 開發(fā)成本中的特殊事項 —— 甲供材風險 （ 1）、為什么出現(xiàn)甲供材？ （ 2）、甲供材涉稅風險的政策由來 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第十六條 除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供的設備的價款。請問有無涉稅風險？ 完工決算時間、竣工備案時間、入住時間 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 1）、土地成本分攤方法 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，土地成本共計 6000萬元。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對接，項目內(nèi)部的對接需要企業(yè)自行建設，這就構(gòu)成了基礎設施建設費的主要部分。 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中，無論是股東投入資金、直接借入資金、委托貸款、信托資金，都存在一定涉稅風險，而且往往容易被決策者忽視。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略 與涉稅風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點 資金需求量大、占用周期長 運營資金流嚴重不平衡 資金來源三分天下 房地產(chǎn)企業(yè)資金來源基本是以自有資金、國內(nèi)銀行貸款和其他資金為主。常常采取樓花的形式來進行合作。房地產(chǎn)企業(yè)乙同甲簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，愿意向甲企業(yè)支付 2023萬元，用于甲企業(yè)改制和職工安置，以換取這塊土地。 —— 公共配套設施費 會所、車庫、幼兒園、物業(yè)用房等 —— 開發(fā)間接費 項目部管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理特點 開發(fā)間接費 土地及拆遷補償費用 前期工程費 基礎設施費 公共配套設施費 建安工程費 期間費用 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理特點 三、獨特的收入確認標準 期房與現(xiàn)房；預收與收入 四、獨特的稅收體系 營業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 契稅 土地使用稅 房產(chǎn)稅 印花稅 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理特點 五、獨特的資金體系與財務杠桿 現(xiàn)金流的不平衡 高財務杠桿 取得土地 審批 規(guī)劃 拆遷 補償 建安 施工 銷售 現(xiàn) 金 流 入 現(xiàn) 金 流 出 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理特點 六、納稅管理的難度與潛力共存 經(jīng)營收入透明 嚴酷的監(jiān)管形勢和稅收形勢 無處不在的涉稅風險 超重的稅負負擔 房地產(chǎn)財稅管理潛力何在？ 房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略思維框架 資金戰(zhàn)略與涉稅風險 房地產(chǎn)企業(yè) 土地獲取 與涉稅風險 投資戰(zhàn)略與涉稅風險 運營戰(zhàn)略與涉稅風險 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取 與涉稅風險 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風險 不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運營的兩大關鍵點：一是主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風險平臺；二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。 土地獲取階段財稅處理 合作開發(fā)模式全系分類 —— 設立項目公司模式 項目公司模式 真假投資之分 利益分享 合作開發(fā)本質(zhì) 模式一 雙方真投資 稅后利潤 投資 模式二 出地方假投資 取得固定收益 賣地 取得固定比例收益 賣地 分得商品房 賣地 模式三 出錢方假投資 取得固定收益 借款并取得利息 取得固定比例收益 借款并取得利息 分得商品房 購買商品房 土地獲取階段財稅處理 合作開發(fā)模式全系分類 —— 合作方相互投資模式 相互投資模式 投資方向與開發(fā)主體 利益分享 合作開發(fā)本質(zhì) 模式一 出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體 真投資 投資 取得固定（比例）收益 賣地 分得商品房 賣地 模式二 資金方投資到出地方，出地方為開發(fā)主體 真投資 投資 取得固定（比例）收益 借款并取得利息 分得商品房 購買商品房 土地獲取階段財稅處理 合作開發(fā)模式全系分類 —— 設立項目部模式 設立項目部模式 土地變更與開發(fā)主體 利益分享 合作開發(fā)本質(zhì) 模式一 土地不過戶，出地方為開發(fā)主體 真項目投資 投資 取得固定（比例）收益 賣地 分得商品房 賣地 模式二 土地過戶，出資方為開發(fā)主體 真項目投資 投資 取得固定（比例）收益 借款并取得利息 分得商品房 購買商品房 土地獲取階段財稅處理 三、收購土地持有方模式 很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過重組直接將土地持有方收購，如被收購單位為非房地產(chǎn)公司，還需在土地持有方公司基礎上進行改制，變更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 請問：雙方有什么風險？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風險 六、買賣樓花 案例二：以整個項目作為樓花 甲房地產(chǎn)公司將一個小項目交給乙房地產(chǎn)公司運作，約定乙支付給甲公司 1億元人民幣，在甲公司平臺上運作，但所有稅負由乙公司承擔。請問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？ 資本利息的扣除問題 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風險 （二）、直接借入資金涉稅風險 銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的 1億元貸款于 2023年 3月份到期，但因資金困難，一直到 2023年 6月才陸續(xù)歸還。 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略 與涉稅風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 公司設立 階段 獲取土地 階段 施工建設 階段 預售銷售 階段 項目清算 階段 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 成本形成的重要階段 劃分成本對象 歸集開發(fā)成本 確認完工標準 實際發(fā)生成本 預提成本 待攤成本 分配共同成本 計算單位成本 調(diào)整后續(xù)成本 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 劃分成本對象涉稅風險分析 成本對象是指需要對成本進行單獨測定的一項活動，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進行劃分，也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。項目共發(fā)生前期工程費 635萬元，基礎設施建設費 1016萬元。 營業(yè)額應當包括工程所用所有材料。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款，另支付滯納金 1000萬 *60*萬分之五=30萬。請問這樣做有無風險？ —— 精裝修房如何繳納營業(yè)稅？ —— 精裝修房如何繳納所得稅？ —— 精裝修房如何繳納土地增值稅？ —— 裝修合同還能和誰簽？ —— 裝修合同怎么簽最好？ 精裝修房銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、有獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為獨立成本對象和清算對象，確認收入，確認成本。 營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天。 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 成本項目 成本性質(zhì) 所得稅分攤方法 土地增值稅分攤方法 土地成本 共同成本 占地面積法 占地面積法 前期工程費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 基礎設施建設費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 建安工程費 直接成本 公共配套設施費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 開發(fā)間接費（不含利息） 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 利息 共同成本 預算成本法 實際成本法 成本法或建筑面積法 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 計算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)項目中，高層建筑 A和 B為寫字樓，為一個成本對象，其建安工程費為 9600萬元，應分攤的共同成本成本為 。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 境外設計費問題 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 2）、前期工程費歸集 —— 勘察、測繪 水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費；沉降觀測費，日照測試費，拔地定樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。預定以每平方米 萬元價格進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，取得 3億元資金。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 資產(chǎn)收購 （ 1）資產(chǎn)收購本質(zhì) 資產(chǎn)換取現(xiàn)金、股權(quán)或其他資產(chǎn) 投資 （ 2）三個風險點 —— 視同銷售 —— 公允價值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的 75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% （ 4） 個人資產(chǎn)評估增值是否繳納個人所得稅？ 國家稅務總局關于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅的批復2023319號 國家稅務總局關于資產(chǎn)評估增值計征個人所得稅問題的通知 2023115號 國家稅務總局關于公布全文失效廢止部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告 國家稅務總局公告 2023年第 2號文件 —— 全文失效廢止文件第 524條 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 企業(yè)合并 （ 1）企業(yè)合并本質(zhì) 吸收合并（ A+B=A）；新設合并（ A+B=C） —— 資產(chǎn)換取股權(quán) （ 2）三個風險點 —— 視同銷售 —— 公允價值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 所得稅：企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% 增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 企業(yè)分立 （ 1）企業(yè)分立本質(zhì) 存續(xù)分立（ A=A+B）與新設分立 （ A=B+C） —— 資產(chǎn)換取股權(quán) （ 2）三個風險點 —— 視同銷售 —— 公允價值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 所得稅： 被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% 增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 資產(chǎn)重組和投資也是一種交易，關鍵在于認清這種交易的本質(zhì)，同時利用稅法的優(yōu)惠政策合理設計重組和投資方案，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。請問丁公司是否為代建？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風險 五、代建 案例 3： 甲房地產(chǎn)公司接受政府市政部門委托建設一個廣場，甲公司取得劃撥土地，開始立項、建設，約定建設完畢后以 2億元回購。 風險之一：什么樣的土地允許差額征收 案例 甲房地產(chǎn)公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，繳納出讓金后自行開發(fā)至 七通一平 后，又將土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司乙進行開發(fā)。 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 （ 2）交易雙方涉及稅費 出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅 （ 3）會計處理 （ 4）憑證附件 營業(yè)稅發(fā)票、契稅單據(jù)、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、付款手續(xù) 土地獲取階段財稅處理 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 1）營業(yè)稅差額征稅風險 《 財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》 （財稅[2023]16號）文件規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不