【正文】 階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析 （ 4）、公共配套設(shè)施費的分?jǐn)偡椒? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會所一個建筑面積 4000平方米，非人防獨立車庫一個 2023平方米，物業(yè)管理場所一個 1000平方米。項目土地成本共計 6000萬元，發(fā)生前期工程費 635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1016萬元，開發(fā)間接費（假定無利息） 254萬元。假設(shè)公共配套設(shè)施中會所建安工程費為 400萬，物業(yè)管理場所為 100萬。請計算公共配套設(shè)施如何歸集和分?jǐn)偂? 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析 成本項目 成本性質(zhì) 所得稅分?jǐn)偡椒? 土地增值稅分?jǐn)偡椒? 土地成本 共同成本 占地面積法 占地面積法 前期工程費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 建安工程費 直接成本 公共配套設(shè)施費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 開發(fā)間接費（不含利息） 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 利息 共同成本 預(yù)算成本法 實際成本法 成本法或建筑面積法 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險 計算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)項目中，高層建筑 A和 B為寫字樓，為一個成本對象，其建安工程費為 9600萬元，應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀境杀緸?。該成本對象總建筑面積 4萬平方米，其中可售寫字樓面積 ，地下車庫（含人防）4000平方米。請計算可售面積的單位成本 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險 調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析 后續(xù)成本的兩種類型 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在 2023年達到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年度匯算清繳前，開發(fā)成本共計支出 38100萬元，其中建安 25400萬元。建安部分有 5000萬元應(yīng)取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預(yù)提部分為 3500萬元。剩余的 1500萬元2023年所得稅前不得扣除。 2023年 10月，房地產(chǎn)企業(yè)取得該部分全部 5000萬元發(fā)票，請問如何進行涉稅處理？ 所得稅處理？土地增值稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險 開發(fā)成本中的特殊事項 —— 甲供材風(fēng)險 （ 1）、為什么出現(xiàn)甲供材？ （ 2）、甲供材涉稅風(fēng)險的政策由來 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第十六條 除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。 （ 3）、甲供材的會計處理 甲方會計處理；乙方會計處理 （ 4）、甲供材涉稅風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 （ 5）、甲供材的替代方案：甲供變?yōu)榧卓? 如何操作？ （ 6）、甲供材的三種特例 —— 甲供設(shè)備 —— 裝飾勞務(wù) —— 銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售） 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 施工方與建設(shè)方財稅處理匯總表 施工方（乙方）提供材料或設(shè)備 建設(shè)方（甲方）提供材料或設(shè)備 自產(chǎn)材料（設(shè)備） 外購材料（設(shè)備） 甲供材料 甲供設(shè)備 分別計算繳納營業(yè)稅、增值稅并向?qū)Ψ椒謩e開具不同發(fā)票。 如： 30萬材料開具增值稅發(fā)票， 70萬工費開具營業(yè)稅發(fā)票， 按照混合銷售判斷，繳納增值稅或營業(yè)稅。 如： 30萬材料。70萬工費，按照 100萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。 營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用所有材料。 如： 30萬甲供材， 70萬工費，按照 100萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。 營業(yè)額不包括建設(shè)方提供的設(shè)備。 如： 30萬甲供設(shè)備， 70萬工費，按照 70萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。 商品房銷售收入 商品房視同銷售收入 精裝修房銷售收入 以地換房合作建房 地下車庫銷售收入 公共配套設(shè)施銷售收入 買一贈一收入 拆遷安置與補償收入 代收款項收入 租金收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 二、預(yù)售銷售階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險 （一）、不同銷售收入涉稅風(fēng)險分析 商品房銷售收入 商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 營業(yè)稅： 營業(yè)稅條例 第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) 并 收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 營業(yè)稅條例實施細則 第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 商品房銷售收入 商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 所得稅 新 31號文 第六條企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為 銷售收入 的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： (一 )采取 一次性全額收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 (二 )采取 分期收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 (三 )采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 商品房銷售收入 商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 土地增值稅預(yù)繳 同營業(yè)稅一致 土地增值稅清算 簽訂商品房銷售合同，并收到全部款項，應(yīng)確認(rèn)收入。 簽訂商品房銷售合同，收到部分款項（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認(rèn)銷售收入。 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 國稅函 [2023]220號 一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 商品房銷售收入 未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入包括哪些？ （ 1）預(yù)收賬款貸方發(fā)生額 （ 2）其他企業(yè)往來科目 （ 3）定金、訂金等（保證金、誠意金） 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在開盤前進行客戶預(yù)約登記，凡登記客戶先提供身份證復(fù)印件一張并繳納誠意金 2萬元，待正式開盤后預(yù)約登記的客戶可優(yōu)先選房，選中房子的誠意金抵頂房款，放棄選房的退還誠意金。最終共登記 100人，收取 200萬元誠意金。請問這部分收取的誠意金是否應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅？ （ 4）會員費 （ 5）非法預(yù)售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 未完工收入是否作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費扣除基數(shù)？ 案例：業(yè)務(wù)招待費扣除問題 某房地產(chǎn)公司 2023年成立，當(dāng)年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費 20萬元，2023年項目開始取得銷售收入 18000萬元，當(dāng)年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費 50萬元，請問兩年業(yè)務(wù)招待費如何稅前扣除？ 商品房銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 一、房地產(chǎn)企業(yè)召開股東會，將 10000平方商品房分配給股東作為分紅； 二、房地產(chǎn)企業(yè)將其開發(fā)的 100套住宅分配給內(nèi)部員工，作為員工福利； 三、房地產(chǎn)企業(yè)以十套商品房抵償工程款； 四、房地產(chǎn)企業(yè)將一套商品房無償捐贈給自然人乙； 五、房地產(chǎn)企業(yè)以 5000平方商品房換取另一企業(yè)開發(fā)用地一塊； 六、房地產(chǎn)企業(yè)將 1000平方米商品房投資到另一企業(yè)； 七、房地產(chǎn)企業(yè)將 8000平方米住宅作為拆遷安置用房； 八、房地產(chǎn)企業(yè)將 2023平方米商品房轉(zhuǎn)為自用； 。 視同銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 投資行為涉稅風(fēng)險 某房地產(chǎn)企業(yè)甲將其開發(fā)的商品房 1000平方米折價 500萬元投資入股到關(guān)聯(lián)公司乙（非房地產(chǎn)公司），請問如何繳稅？ 商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風(fēng)險 某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用，將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，同時于次月起開始計提折舊。但 2023年 8月，由于公司資金緊張，又將該部分商鋪轉(zhuǎn)讓，請問此時應(yīng)如何繳稅？ 視同銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲開發(fā)精裝修住宅，為合理避稅，在同業(yè)主簽合同時，將裝修合同與銷售合同分開簽署，銷售合同按照每平方 6500元簽訂，裝修合同按照每平方 1200元簽訂。請問這樣做有無風(fēng)險？ —— 精裝修房如何繳納營業(yè)稅？ —— 精裝修房如何繳納所得稅？ —— 精裝修房如何繳納土地增值稅？ —— 裝修合同還能和誰簽？ —— 裝修合同怎么簽最好？ 精裝修房銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 一、有獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為獨立成本對象和清算對象，確認(rèn)收入，確認(rèn)成本。繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅。 二、無獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫（含人防）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式進行銷售，應(yīng)如何繳稅？ 兩種觀點： 均應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但受讓方無需繳納契稅。 無論協(xié)議如何簽署，均應(yīng)視為租金收入，繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅。 哪種處理對企業(yè)比較有利？ 地下車庫收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將其開發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以 1500萬元賣給企業(yè)乙，請問這部分收入如何納稅？ —— 能不能賣？ —— 賣了能不能辦到證？ —— 賣了咋辦？ 公共配套銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦證費（房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、他項權(quán)利登記費、權(quán)證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。 代收款項的營業(yè)稅問題 代收款項的土地增值稅問題 代收款項的所得稅問題 代收款項的規(guī)避防范 代收款項 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房用于出租，由于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，出租收入無需繳納土地增值稅。 案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用后出租給乙企業(yè)作為辦公，約定一次性繳納三年租金共計 120萬元，請問甲企業(yè)如何納稅？ —— 營業(yè)稅 —— 所得稅 —— 土地增值稅 —— 房產(chǎn)稅 無租怎么辦？ 租金收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 案例： 甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以 100萬將商鋪賣給客戶，需一次付清。再以每年 8萬元租金回租，期限三年。請問房地產(chǎn)公司如何進行稅務(wù)處理？ 是否馬上確認(rèn)銷售收入？ 支付租金如何稅前扣除？ 房地產(chǎn)公司作為轉(zhuǎn)租人如何繳稅？ 營業(yè)稅？房產(chǎn)稅？企業(yè)所得稅？ 租金收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 違約金收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 材料設(shè)備供應(yīng)商 建筑勞務(wù)提供商 購房業(yè)主 房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金 （ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金 案例 甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料 1000萬元（含稅）。約定一月內(nèi)乙企業(yè)支付全部貨款，否則每推遲一天，應(yīng)向甲支付未付貨款每天萬分之五的滯納金。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款，另支付滯納金 1000萬 *60*萬分之五=30萬。請問：甲乙雙方如何進行稅務(wù)處理？ （ 2）、合同履行，供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 案例 丙企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應(yīng)協(xié)議，總價款 500萬元（含稅），約定三個月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟損失。丙最終四個月供貨，并按照合同約定賠償乙總價款的 5%作為賠償金。請問：雙方如何進行稅務(wù)處理？ （ 3）、合同解除，一方支付違約金