房地產(chǎn)案例分析(文件)
【正文】 市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； (二 )由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng) 公允價(jià)值 確定； (三 )按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。2023年完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入，未將當(dāng)年預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的營業(yè)稅稅金及附加進(jìn)行納稅調(diào)增，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅 130余萬元。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 成本分?jǐn)傇瓌t ? 31號(hào)文第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配： （一） 土地成本 ，一般按 占地面積法 進(jìn)行分配。 （四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 ? 三、對(duì)所有行業(yè)企業(yè)持有的單位價(jià)值不超過 5000元的固定資產(chǎn)，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 2023年政府為鼓勵(lì)企業(yè)，以土地?fù)Q項(xiàng)目，給予房地產(chǎn)企業(yè) 3000萬元的補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)款 。 ? 這三個(gè)條件 缺一不可 。 ? ? 第二部分 ：稅種分析 企業(yè)所得稅 ? 一是要注意收入與成本的配比 ? 二是要注意應(yīng)付職工薪酬的發(fā)生額與個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)的總額要匹配 ? 三是要注意項(xiàng)目建設(shè)貸款發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用在完工前要資本化 ? 四是稅金和預(yù)計(jì)利潤在納稅調(diào)整時(shí)要準(zhǔn)確 土地增值稅 ? 預(yù)征率要正確使用 ? 清算后再銷售剩余產(chǎn)品，稅額會(huì)計(jì)算 ? 清算后如果涉及到建安成本、綠化費(fèi)等的調(diào)整，注意企業(yè)所得稅的調(diào)整 ? 出售車位、車庫、儲(chǔ)藏室取得的收入在普通、非普通間的分配 土地增值稅預(yù)征率變 化 文件 執(zhí)行時(shí)間 非普通 住宅 普通住 宅 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房 政府限價(jià)房 青財(cái)源 〔 2023〕 2號(hào) 2% 1% 不征 青地稅 2023第 1號(hào)公告 3% 2% 不征 1% 青地稅 2023年第 1號(hào)公告 加入價(jià)格因素，將 商業(yè)用房、辦公用房單獨(dú)提出，預(yù)征率為 5% ? 1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為 2%。 ? 3．單獨(dú)銷售車庫、車位、閣樓、儲(chǔ)藏室等附屬設(shè)施，預(yù)征率為 3%。 銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品 ? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔 2023〕 187號(hào)）第八條的規(guī)定 ? 扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 ? 青島市統(tǒng)計(jì)公報(bào)： 2023年月社平工資 3558元， 2023年社平工資為 ， 2023年社平工資為 ? “三險(xiǎn)”扣除額標(biāo)準(zhǔn) 2023年度以前為 11%，2023年度為 %。 ? 以土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅；未簽訂合同的，應(yīng)由受讓方從實(shí)際交付土地時(shí)間的次月起繳納土地使用稅。商品房可售總建筑面積）土地使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)247。 會(huì)計(jì)科目與稅種的關(guān)聯(lián) ? 長期借款、短期借款、財(cái)務(wù)費(fèi)用與印花稅 ? 無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)減少與營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅 ? 其他應(yīng)付款長期不動(dòng)，企業(yè)所得稅？（資金流向，套現(xiàn)） ? 其他應(yīng)收款與個(gè)人所得稅（自然人股東） ? 開發(fā)成本余額方向 (明細(xì)） 稅種間的關(guān)聯(lián) ? 營業(yè)稅與附加的比對(duì) ? 營業(yè)稅與土地增值稅的比對(duì) ? 土地使用稅的逐步減少與企業(yè)所得稅 ? 土地使用稅、房產(chǎn)稅的減少與營業(yè)稅 ? 契稅當(dāng)年有發(fā)生額，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)的印花稅？房產(chǎn)稅？土地使用稅？ 不當(dāng)之處，請(qǐng)批評(píng)指正 謝謝 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 與房屋不可分割的附屬設(shè)備及裝修費(fèi)、土地價(jià)值要并入計(jì)稅房產(chǎn)原值。其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。 ? 個(gè)人繳費(fèi)部分，在不超過本人繳費(fèi)工資計(jì)稅基數(shù)的 4%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，暫從個(gè)人當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額中扣除。清算的總建筑面積 車庫等收入計(jì)算 ? 關(guān)于轉(zhuǎn)讓車位、車庫等配套設(shè)施取得的收入 ? 開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開發(fā)企業(yè)出售上述車位、車庫、儲(chǔ)藏室取得的收入，可分別按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例進(jìn)行分割后，對(duì)應(yīng)計(jì)入普通住宅和非普通住宅的轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。 ? 納稅人銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、限價(jià)房等保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅；銷售保障性住房項(xiàng)目中的商業(yè)用房和非保障性住房，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。 ? 2．非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅，預(yù)征率為 3%。 ? 對(duì)企業(yè)取得的由國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。 800萬計(jì)入營業(yè)外收入，2
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