【正文】 165㎡ 上下四層帶地下室和私家花園 。 Copyright Centaline Group, 2023 萬科地產(chǎn) Part 3 ?企業(yè)背景 ?產(chǎn)品研究 Code of this report | 29 169。 從深圳一城到全球 68城 ， 目前 ，萬科業(yè)務(wù)覆蓋珠三角 、 長三角 、 環(huán)渤海 、 中國香港等幾大國內(nèi)區(qū)域 ， 以及新加坡和美國等海外區(qū)域 。 從城市花園 、 魅力之城到金域藍灣 、 金潤華府 ， 從海悅匯城到金域西嶺 ， 從金色領(lǐng)域到五龍山再到南充金潤華府 ， 萬科全面覆蓋成都東南西北四個方向 ， 物業(yè)類型涵蓋高層 、 洋房 、 別墅 、 商業(yè)綜合體等； 2023年 ， 已經(jīng)從房屋建造者升級為生活方式服務(wù)商 。 2023年 ， 萬科迎來其第四個十年計劃元年 ， 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成為其年度關(guān)鍵詞 。 1999年 ， 產(chǎn)品方向開始發(fā)生改變 ， 定位于大眾開發(fā) 。 2023年 ， 萬科提出 “ 城市配套服務(wù)商 ” 概念 ， 從賣房轉(zhuǎn)變?yōu)橘u服務(wù) 。 Copyright Centaline Group, 2023 二、產(chǎn)品研究 /產(chǎn)品發(fā)展史 萬科住宅四大類別品牌細分 產(chǎn)品系列 核心理 念 土地屬性 項目價值 品類細分 位臵 交通 配套 字母代稱 中文名稱 城市 住宅 金色系列GOLDEN 都市 .時尚生活 市區(qū)或新城區(qū) 發(fā)達 生活配套完善 便捷的城市生活 G1 商務(wù)住宅 G2 城市改善 G3 城市棲居 城郊住宅 城花系列 CITY 大城 .豐盛生活 市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣 便利 規(guī)劃有完善的生活配套 舒適居住 (第一居所 ) C 城郊改善 郊區(qū)住宅 四季系列 TOWN 山水 .悠然生活 郊區(qū)或衛(wèi)星城 不便利 不完善 低價格 T1 郊區(qū)棲居 舒適居住 (第二居所 ) T2 郊區(qū)享受 高檔住宅 高檔系列 TOP 墅庭 .高尚生活 市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源 便捷 對配套無 要求 占有稀缺 資源 TOP1 城市豪宅 TOP2 郊區(qū)豪宅 對應(yīng)著不同的土地價值與客戶價值 ， 萬科產(chǎn)品可分為金色 、 城花 、 四季 、 TOP四大產(chǎn)品系列 。 Copyright Centaline Group, 2023 萬科金色海蓉（ 93㎡） 二、產(chǎn)品研究 /產(chǎn)品細分及各產(chǎn)品系的特征 金色系 —— 城市住宅 萬科 GOLDEN系列精品住宅 ， 打造適合都市人生活的多元化成熟居住模式 ， 鍛造精細生活細節(jié) ， 營造成熟人文氛圍與歸屬感 ， 以更為先鋒和現(xiàn)代的中心區(qū)域優(yōu)越居住理念 ， 引導(dǎo)著都市人居新時尚 。 戶型 特點： 1. 贈送方式常規(guī) ， 以陽臺半贈送和飄窗全贈送為主 。 —— 數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫 G1商務(wù)住宅 —— 戶型特征 Code of this report | 34 169。 代表作為萬科金域藍灣 ， 產(chǎn)品業(yè)態(tài)以 90~130㎡的花園洋房 ， 80~170㎡的高層為主 。 —— 數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫 G2城市改善 —— 戶型特征 Code of this report | 35 169。 項目公共交通密集 ， 站點在步行距離內(nèi) ， 周邊有較完善的生活配套 ， 居住價值一般 。 由于贈送面積大 ， 戶型布局過于緊湊 ， 也影響采光和通風(fēng) 。 代表作為萬科魅力之城 ， 分五期開發(fā) ， 建筑形態(tài)有多層 、 小高層和高層 ， 戶型面積多樣 。 ， 餐廳面積較小 ， 生活陽臺面積較大 。 TOP1城市豪宅 —— 面積 段配比 , 18% , 75% , 7% 萬科公園 5號面積 段 配比 （ 2023） 170200200250300400 萬科 TOP1城市豪宅位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源 ， 物業(yè)組成一般為別墅 。 ， 雙客廳 ， 主臥套房設(shè)計 ， 功能空間完善 。 其銷售價格一般在市區(qū)均價的兩倍以上 。 。 Copyright Centaline Group, 2023 演講完畢，謝謝觀看！ 。 —— 數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫 TOP2郊區(qū)豪宅 —— 戶型特征 Code of this report | 39 169。 五龍山在產(chǎn)品劃分上分為別墅組團和普通住宅組團 ， 別墅組團由獨棟和聯(lián)排構(gòu)成 ， 面積段在 330~1400㎡；普通住宅由 “ 寬 house”“ 情景花園洋房 ” 和高層電梯公寓構(gòu)成 ， 面積段在 138~255㎡ 。 —— 數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫 TOP1城市豪宅 —— 戶型特征 Code of this report | 38 169。 主力戶型面積段為 200~270㎡ ，少量臨街的小戶型面積為 120~140㎡ 。 Copyright Centaline Group, 2023 萬科公園 5號（ 208㎡） 二、產(chǎn)品研究 /產(chǎn)品細分及各產(chǎn)品系的特征 高檔系 —— 墅庭 .高尚生活 萬科 TOP系列高端住宅 ， 占有稀缺資源 ， 有一定的交通通達性 ， 密度低 ， 售價高 ， 基本以別墅物業(yè)為主 ，居住舒適 。 戶型 特點： 1. 贈送方式常規(guī) ， 以陽臺半贈送 、 露臺和飄窗全贈送為主 。 Copyright Centaline Group, 2023 萬科魅力之城（ 93㎡） 二、產(chǎn)品研究 /產(chǎn)品細分及各產(chǎn)品系的特征 城花系 —— 城郊住宅 萬科 CITY系列住宅 ， 打破城市固有居住觀念和城市格局 ， 打造新移民生活范本 ， 將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水準居住群落 ， 構(gòu)建全新的城市板塊體系 。 戶型 特點： 1. 贈送方式主要以結(jié)構(gòu)板面積全贈送為主 ， 贈送面積大 ，后期可改做房間 ， 可變性大 。 但其容積率較高 ， 無自然環(huán)境優(yōu)勢 ， 只力求經(jīng)濟實用 。 戶型 特點： 1. 贈送面積方式主要以陽臺半贈送為主 ， 贈送面積超大 ，后期可改做客廳和餐廳 。 G2城市改善 —— 面積 段配比 , 52% , 36% , 8% , 4% , 0% 萬科金域藍灣面積 段 配比 （ 2023） 709090110150170170200其他 萬科金域系列針對的客戶是追求居住改善和品質(zhì)的客戶 。 ， 客廳也沒有陽臺 。 代表作為萬科金色海蓉 ， 分三期開發(fā) ， 住宅一期產(chǎn)品面積區(qū)間 64~66㎡ ， 二期為住宅面積區(qū)間 65~95㎡ 。 第四類 TOP系列則以對稀缺資源的占有為劃分 ， 與前三類形成差異 ， 兩者形成互補 。 未來十年 ， 萬科將推 “ 事業(yè)合伙人 ” 制度 ， 向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變：學(xué)習(xí)鐵獅門 “ 小股操盤 ” ， 國際化是長期發(fā)展方向 。 2023年 ， 萬科推行 “ 裝修房 ” 戰(zhàn)略； 2023年 ， 萬科新增的綠色三星項目住宅面積達到 平方米；萬科在推進全國范圍內(nèi)的工業(yè)化住宅和綠色建筑方面已經(jīng)成為行業(yè)表率 。 資本積累，多元發(fā)展 （ 19841993年 ） 住宅開發(fā)，核心業(yè)務(wù) （ 19942023年 ） 精裝環(huán)保，低碳領(lǐng)跑 （ 20232023年 ） 萬科地產(chǎn)發(fā)展歷程 轉(zhuǎn)型定位，配套服務(wù) （ 20232023） 1994年 ， 萬科提出以城市中檔民居為主 ， 減少在房地產(chǎn)上的開發(fā)品種 。 Copyright Centaline Group, 2023 一、企業(yè)背景 /企業(yè)發(fā)展歷程 作為中國最大的房地產(chǎn)企業(yè) ， 萬科的一舉一動都牽扯著行業(yè)的未來發(fā)展方向 。 Code of this report | 30 169。 公司成立于 1984年 ， 1988年進入房地產(chǎn)行業(yè) ， 1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司 。 ， 采光好 ， 動靜分區(qū) ， 干濕分區(qū) 。 面積段配比 戶型特征 , 65% , 24% 3, 3% , 8% 保利錦湖林語面積 段 配比 （ 2023） 90110110130130150150170 保利錦湖林語是保利地產(chǎn)高端山水系列旗下的林語系項目 ， 也是全國第九座林語 。 Code of this report | 27 169。 面積段配比 戶型特征 , 54% , 34% , 12% 保利玫瑰花語面積 段 配比 （ 2023） 709090110110130 保利玫瑰花語主要面積段集中在 77120㎡ ， 延續(xù)香檳系列在極致產(chǎn)品方面的追求 ， 在戶型方面將做出全面升級 。 。 康橋項目本身是保利地產(chǎn)最高端產(chǎn)品 —— “ 尊享系 ” 系列中的城市豪宅系列項目 。 Code of this report | 25 169。 公館面積從 85㎡ 套二至 196㎡ 躍層戶型都有包含 ， 主力產(chǎn)品以中大型戶型為主 ， 主要為改善型住宅 。產(chǎn)品定位為貴胄氣質(zhì) ， 領(lǐng)袖府邸 。 陽臺和儲藏室結(jié)合可以改造成為房間 。 其中小高層住宅面積以 70~130㎡的兩房和三房為主 。 Copyright Centaline Group, 2023 保利香檳國際（ 100㎡ ） 二、產(chǎn)品研究 /產(chǎn)品細分及各產(chǎn)品系的特征 香檳系 保利香檳系是保利標準化產(chǎn)品系列之一 ， 屬于 “ 珍品 ” 系列 ， 產(chǎn)品定位浪漫優(yōu)雅法式風(fēng)情人文住區(qū) ，ArtDeco風(fēng)格 。 陽臺半贈送面積大 。 其中高層以 110~180㎡三