【正文】 中 08年 10月財(cái)政部、央行發(fā)出通知：減少相關(guān)稅費(fèi)，適當(dāng)降低首付和利率 08年 12月 131號(hào)文：適度減免住宅轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅、鼓勵(lì)拓寬開(kāi)發(fā)商融資渠道 受國(guó)際金融風(fēng)暴的影響，出口受限，擴(kuò)大內(nèi)需成為解救國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要途徑，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也很低迷 市場(chǎng)（或房?jī)r(jià)）發(fā)展曲線 政策調(diào)控方向（ +） 政策調(diào)控方向（ ） 抑制房?jī)r(jià)漲幅 09下半年 2023年 09年底“國(guó)四條”打擊投資投機(jī)購(gòu)房 國(guó) 11條：從抑制到遏制投資性需求 2023年“新國(guó)十條”和第二輪“加強(qiáng)版”調(diào)控 部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高上漲；投資過(guò)熱，空臵率不斷上升，地王倍出，國(guó)外熱錢涌進(jìn)態(tài)勢(shì)。 ?從開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，未來(lái)一至兩年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)產(chǎn)品集中供應(yīng)的局面，市場(chǎng)將承受較大的供給壓力。 2023年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 部分品牌開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備（圖一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2023年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 部分品牌開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備（圖二） 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2023年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 部分品牌開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備（圖三） 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 上表為 2023年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 關(guān)鍵結(jié)論 ?品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)品質(zhì)、價(jià)格、品牌提升方面貢獻(xiàn)較大； ?沈陽(yáng)房地產(chǎn)進(jìn)入品牌開(kāi)發(fā)時(shí)代 ?主要在二、三環(huán)區(qū)域集中拿地，未來(lái)二三環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密集、熱點(diǎn)區(qū)域，將帶動(dòng)城市生活各類配套。 ?隨著房地產(chǎn)投資額逐年放大、經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)步發(fā)展、城市建設(shè)及城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)供需兩旺現(xiàn)象，年銷售量在 10001200萬(wàn)平之間穩(wěn)步發(fā)展； 09年收到 08年金融危機(jī)和 09年末市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖雙重影響下，市場(chǎng)供應(yīng)量有所萎縮。 ?2023年 18月份商品住宅均價(jià) 5376元 /㎡ ，與 09年相比漲幅 36%，進(jìn)入快速上漲階段。 ?沈陽(yáng)房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)較大波動(dòng)，依舊延續(xù)著穩(wěn)步攀升的走勢(shì)。 各面積段房型成交變化 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 關(guān)鍵結(jié)論 — 沈陽(yáng)改善性需求活躍，剛性需求主導(dǎo)。 大渾南核心定位 世界第三代城市典范 新能源生態(tài)新城 新沈陽(yáng)的城市門戶 沈撫、沈本、沈遼鞍三條城際連接帶的交匯點(diǎn) 東北亞樞紐門戶 桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng) /新沈陽(yáng)南站 /地鐵線 城市核心功能區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展：行政文化 /科研教育 /創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新 /社會(huì)事業(yè) 大渾南 —— 沈陽(yáng)的未來(lái) 渾南房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 渾南區(qū)域市場(chǎng)地位 城市格局 大渾南 —— 600平方公里，“ 6+1” 經(jīng)濟(jì)板塊，人口將由 49萬(wàn)增至 130萬(wàn) 三好街 沈陽(yáng)高新區(qū) 出口加工區(qū) 新加坡工業(yè)園 沈撫新城 渾南新城 航高基地 航高基地：以航高基地建設(shè)和桃仙機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建為契機(jī)，發(fā)展航空產(chǎn)業(yè)和臨空產(chǎn)業(yè)，打造成國(guó)際空港、航空硅谷、生活綠島。 沈陽(yáng)高新區(qū)：以三好街、高新區(qū)為依托，向東發(fā)展與出口加工區(qū)、新加坡工業(yè)園、形成大渾南城市濱水核心區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚展示區(qū)。 在南北軸上，由北向南依次擺布中央公園、行政。 渾南新城：重點(diǎn)發(fā)展行政文化、科研教育、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、社會(huì)事業(yè) 沈陽(yáng)高新區(qū) 1個(gè)核心區(qū) 3個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 大渾南核心區(qū) —— 渾南新城，北起沈陽(yáng)三環(huán)路、南至機(jī)場(chǎng)北路之間，總規(guī)劃面積 57平方公里，是“十二運(yùn)”的主功能區(qū)，也是承擔(dān)沈陽(yáng)市未來(lái)行政中心、科技中心、文化中心重任的渾南新城整體規(guī)劃中的重要部分。 沈撫新城：以沈撫同城建設(shè)為契機(jī)，發(fā)展沈撫同城聯(lián)接帶產(chǎn)業(yè)區(qū)、南部休閑度假旅游生態(tài)區(qū)等。 小結(jié) 未來(lái) 13年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)爬坡式上升， 2023年為一個(gè)高點(diǎn) ?原因一：多數(shù)土地被大開(kāi)發(fā)商控制，他們追逐利潤(rùn)為宗旨，控制開(kāi)發(fā)量和供應(yīng)量來(lái)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)，變相囤地顯現(xiàn)將出現(xiàn)； ?原因二：沈陽(yáng)大經(jīng)濟(jì)區(qū)的啟動(dòng)和全運(yùn)會(huì)的舉辦帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，吸引外來(lái)投資資金和投資人群； ?原因三：市中心區(qū)土地供應(yīng)及開(kāi)發(fā)量萎縮，推動(dòng)市中心區(qū)房?jī)r(jià)上漲； 未來(lái) 13年房地產(chǎn)保持穩(wěn)健“加速”發(fā)展態(tài)勢(shì) ?剛需主導(dǎo)的市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)不變 ?外來(lái)購(gòu)房者需求得到釋放 同策觀點(diǎn) 二 、大渾南區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 沈陽(yáng)的總體發(fā)展思路 “東優(yōu)西進(jìn)、南拓北統(tǒng)” 東優(yōu)：向東突出自然生態(tài)環(huán)境，生態(tài)旅游度假； 西進(jìn)：向西打造百里工業(yè)長(zhǎng)廊，建設(shè)先進(jìn)的裝備制造 業(yè)和重化工區(qū)； 南拓：向南跨渾南發(fā)展，使金廊向南延伸建設(shè)新城區(qū)、 高新區(qū)、物流區(qū)； 北統(tǒng)：向北利用城市北部得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，規(guī)劃 綠色生態(tài)旅游，農(nóng)產(chǎn)品深加工。 近一年沈陽(yáng)市住宅市場(chǎng)供應(yīng)、成交走勢(shì)分析 全市普通住宅銷售分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 關(guān)鍵結(jié)論 — 供不應(yīng)求和優(yōu)惠政策接近尾聲導(dǎo)致 09年第四季度價(jià)量釋放。 ? 從供應(yīng)量走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn) 09年供不應(yīng)求狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商加快推按節(jié)奏，供應(yīng)量逐漸加大。 ?超大土地供應(yīng)量和開(kāi)發(fā)量的前提下，市場(chǎng)出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面；加上人均可支配收入較低等因素直接影響了沈陽(yáng)房?jī)r(jià)的增幅，每年保持在 510%較穩(wěn)定的增幅。呈現(xiàn)了沈陽(yáng)市場(chǎng)特有的“慢半拍”現(xiàn)象。 ? 0709年土地供應(yīng)量近 6000萬(wàn)平（平均每年近 2023萬(wàn)平） ? 其中 09年土地供應(yīng) 2258萬(wàn)平 ? 截止 2023年底土地凈存量 1600萬(wàn)平 ? 2023年約有 1500萬(wàn)平左右土地供應(yīng)計(jì)劃 ? 0709年每年市場(chǎng)去化量在 11001300萬(wàn)㎡（建筑面積） ? 從而推算現(xiàn)有土地供應(yīng)量， 市場(chǎng)消化至少需要 23年時(shí)間 ? 其中外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商占到 80%左右份額。 20232023年政策走勢(shì) 同策預(yù)判 未來(lái) 3年政策 V型走勢(shì)論 ?本次政策的力度及使命； ?政策常規(guī)走勢(shì)及慣性為 13年。通過(guò)運(yùn)用金融、土地、稅收等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ?判斷三：城市而言；一、二線城市所面臨沖擊要遠(yuǎn)大于三、四線城市； ?判斷四；購(gòu)買行為而言；投機(jī)者和投資者短期會(huì)加速離場(chǎng)； ?判斷五；后續(xù)供應(yīng)而言；集中性壓力將會(huì)出現(xiàn)在 2023年下半年； 政策判斷 政策分析 放開(kāi) 19972023年 97年，中國(guó)銀行開(kāi)始辦理房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，代表個(gè)人購(gòu)房新形式的萌生 98年 7月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《 關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ，代表住房實(shí)物分配制度的終結(jié) 經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴之后，由于啟動(dòng)內(nèi)需政策的需要，國(guó)家開(kāi)始運(yùn)用財(cái)政政策和貨幣政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 預(yù)警 20232023年 01年“ 195號(hào)” ：央行《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》 03年 6月“ 121號(hào)文”：央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 03年 8月“ 18號(hào)令”：《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 整體經(jīng)濟(jì)處于通貨緊縮，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快。 ? 政策的嚴(yán)厲程度前所未有，大超預(yù)期。通過(guò)運(yùn)用金融、土地、稅收等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 工薪層過(guò)于龐大，收入增長(zhǎng)緩慢 個(gè)人 機(jī)構(gòu) 城市財(cái)富分配中機(jī)構(gòu)占據(jù)主要部分 大多數(shù)為 工薪階層 少數(shù)人 總結(jié) ?葫蘆形消費(fèi)結(jié)構(gòu)，貧富差距較大 ?沈陽(yáng) 中產(chǎn)階層消費(fèi)力強(qiáng)勁，購(gòu)房主力軍；面子消費(fèi)其普遍特征 同策觀點(diǎn) 三 、政策分析 69 放開(kāi) 19972023年 97年，中國(guó)銀行開(kāi)始辦理房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，代表個(gè)人購(gòu)房新形式的萌生 98年 7月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《 關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ，代表住房實(shí)物分配制度的終結(jié) 經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴之后，由于啟動(dòng)內(nèi)需政策的需要，國(guó)家開(kāi)始運(yùn)用財(cái)政政策和貨幣政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 預(yù)警 20232023年 01年“ 195號(hào)” ：央行《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》 03年 6月“ 121號(hào)文”：央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 03年 8月“ 18號(hào)令”：《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 整體經(jīng)濟(jì)處于通貨緊縮，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快。沈陽(yáng)的支柱經(jīng)濟(jì)仍然是以第二產(chǎn)業(yè)為主，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相對(duì)較弱。因此廣大消費(fèi)者在預(yù)算有限的情況下，對(duì)推廣量大，認(rèn)知度高，折扣多的品牌如（ bestseller）就形成非常大的消費(fèi)能量。 –預(yù)算的平衡 由于收入的限制，對(duì)價(jià)格非常敏感，對(duì)折扣多的品牌更多消費(fèi)。 ? 入圍必勝客潛力指數(shù)的城市有西安、溫州、哈爾濱、東莞、長(zhǎng)沙、成都、太原、寧波、廈門、鄭州、中山、天津、青島、湛江、無(wú)錫、濟(jì)南、蘇州、佛山、常州、?？?、南寧和沈陽(yáng) 參考 中產(chǎn)階級(jí)活躍程度 必勝客指數(shù) 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 關(guān)鍵結(jié)論 — 沈陽(yáng)城市活力指數(shù)排前，說(shuō)明中產(chǎn)階層消費(fèi)力較高，基數(shù)較大。在全國(guó) 13個(gè)城市同步發(fā)布，是中國(guó)首個(gè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)指數(shù)為經(jīng)濟(jì)模型基礎(chǔ)構(gòu)建的城市排行榜，是研究中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)分布和成長(zhǎng)的風(fēng)向標(biāo)該指數(shù)以必勝客的進(jìn)駐先后、店鋪數(shù)多少和營(yíng)業(yè)額大小，作為評(píng)估該城市消費(fèi)力、城市活力及國(guó)際化程度的標(biāo)準(zhǔn)。 ?在東三省區(qū)域，大連一直在軟件行業(yè)投入巨大，成為軟件研發(fā)人才的東北區(qū)域的首選，沈陽(yáng)的軟件研發(fā)業(yè)更受到擠壓。 ?結(jié)合沈陽(yáng)的主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，沈陽(yáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力仍是國(guó)內(nèi)產(chǎn)品為主，同時(shí)大型工業(yè)設(shè)備出口也集中在少數(shù)大型企業(yè)集團(tuán)的之中，區(qū)別于深圳，蘇州，東莞等市大量的民間外貿(mào)力量對(duì)當(dāng)?shù)厝司辉３潭鹊呢暙I(xiàn)。 ?沈陽(yáng)作為東三省的龍頭城市對(duì)高等教育畢業(yè)生的吸引力多集中于東三省高校，同時(shí)由于北京強(qiáng)烈的人才吸納力，造成東北三省大量高校畢業(yè)生的流失，因此沈陽(yáng)本地高等教育畢業(yè)生的勞動(dòng)力來(lái)源評(píng)分屬于中等偏下。 ? 沈陽(yáng)三次產(chǎn)業(yè)中，第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度高于其他二產(chǎn)，盡管沈陽(yáng)過(guò)去一直在努力“金融立市”，“旅游立市”，但最終還是走“工業(yè)立市”的道路，且在振興東北老工業(yè)城市的政策支持下，未來(lái)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍將加速。 ?更為重要的是，在每萬(wàn)人人口中千萬(wàn)富豪與十萬(wàn)人口中億萬(wàn)富豪的比例，沈陽(yáng)在前十強(qiáng)省市中代表城市的比例是最低的。 “職業(yè)股民” 擁有一定資金后，投資股票，并且獲得相當(dāng)高的收益。這部分人群比重較大，比如溫州商人。我們將通過(guò)以下部分綜合判斷： 小康階層 準(zhǔn)中產(chǎn) 中產(chǎn) 中富 富豪 低檔消費(fèi) 中檔消費(fèi) 中 高 檔 奢侈品消費(fèi) + 公務(wù) 商務(wù) 消費(fèi) = 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)結(jié)構(gòu) ? 以下數(shù)據(jù)來(lái)自 《 2023胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告 》 胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告首次以省份和城市為單位，調(diào)查富裕人士人口分布。 ? 人才本體競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：香港、北京、上海、廣州、深圳、澳門、杭州、南京、重慶、天津 ； ? 企業(yè)本體競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：佛山、中山、香港、揚(yáng)州、無(wú)錫、唐山、上海、合肥、成都、蘇州 ? 主要產(chǎn)業(yè)本體競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：上海、香港、杭州、北京、重慶、澳門、深圳、廣州、廈門、蘇州； ? 公共部門競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳門、青島、南通、寧波、杭州； ? 生活環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：蘇州、威海、香港、杭州、東莞、廈門、揚(yáng)州、無(wú)錫、大連、紹興 ? 商務(wù)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：香港、上海、深圳、東莞、天津、澳門、珠海、威海、寧波、廣州 中國(guó)社科院 《 2023年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書：中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 》 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論 :沈陽(yáng)城市排名均未出現(xiàn)在前十名之中。 ? 效率前十名的城市：臺(tái)北、香港、高雄、新竹、臺(tái)中、澳門、深圳、東莞、東營(yíng)、臺(tái)南 。 旅游競(jìng)爭(zhēng)力 2023年大陸主要城市接待外籍游客數(shù) 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論 :旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于弱勢(shì)。 交通評(píng)價(jià) 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論：工業(yè)基礎(chǔ)有關(guān)的交通較發(fā)達(dá)，常規(guī)客運(yùn)交通發(fā)達(dá)程度偏低。 ?沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng)在 2023貨運(yùn)排名 16位，客運(yùn)排名 18位。在全國(guó) 15個(gè)副省級(jí)市排名中，沈陽(yáng)入選企業(yè)與南京市并列第 4位，較上屆前移 5位，進(jìn)入第一集團(tuán)。 ? 2023年中國(guó)大企業(yè)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力排名揭曉遼寧入選競(jìng)爭(zhēng)力 500強(qiáng)的企業(yè)共有 19家，沈陽(yáng)入選企業(yè)占全省的%，位居首位 。 ? 2023年城市 GDP排行榜中，沈陽(yáng)位于 15位，與大連基本相當(dāng)；而人均 GDP尚處67位。 ?與一線城市相比，發(fā)展速度較快的二線及三線城市中，沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度排名第十五，在北方城市中的地位明顯，且超過(guò)哈爾濱 ,大連，在東北三省中地位顯著。 2023年全國(guó)房地產(chǎn)投資和銷售面積沈陽(yáng)排名位列前三甲，超過(guò)多數(shù)一線城市，第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)發(fā)展正處于高速成長(zhǎng)期。 ? 沈陽(yáng)的人均可支配收入較低，也形成影響沈陽(yáng)房?jī)r(jià)漲幅的主要原因。 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年G D P 億元 1502 1773 2084 2483 3074 3855 4359 . 2增幅 13 % 18 % 18 % 19% 24 % 25 % 14 . 10 %0 %5 %10 %15 %20 %25 %30 %0500100015002023250030003500400045005000沈陽(yáng) G D P 及增幅0 %2 %4 %6 %8 %10 %12 %14 %16 %18 %