【正文】 場 A 1細分市場 A 2細分市場 A 3細分市場 A 4細分市場 A 5細分市場 B 1細分市場 B 2細分市場 B 3細分市場 C 1細分市場 C 2細分市場 C 1市場細分模型 2023年 3月 思源顧問 55 企業(yè)行為市場細分 所有活動 內(nèi)部活動 內(nèi)部活動 內(nèi)部活動 分部活動 公關接待 分部活動 外部活動 外部活動 公關接待 資本運營 戰(zhàn)略決策 行政管理 人力資源 生產(chǎn)研發(fā) 營銷推廣 區(qū)域營銷 會議論壇 企業(yè)采購 2023年 3月 思源顧問 56 企業(yè)內(nèi)部行為 決策管理層面 運營管理層面 發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流 戰(zhàn)略培訓（高層會議） 資本運營 領導力培養(yǎng) 高級公關 高層接待 總部運營 資源整合 戰(zhàn)略會議 行政辦公 技術研發(fā) 產(chǎn)品中試 生產(chǎn)運營 物流倉儲 市場營銷 管理培訓 員工培訓 2023年 3月 思源顧問 57 企業(yè)外部行為 決策管理層面 運營管理層面 政府公關 高層公關 高級接待 對外聯(lián)絡 新市場開拓 重要合同簽約 產(chǎn)品營銷 市場推廣 產(chǎn)品展示 新聞發(fā)布 商務談判 教育培訓 公關接待 形象展示 2023年 3月 思源顧問 58 企業(yè)行為所形成的需求市場 市場 生產(chǎn)加工物流倉儲 技術研發(fā) 戰(zhàn)略管理 經(jīng)營管理 營銷推廣 會議培訓 公關展示 商務居住 市場細分 原料加工半成品加工 產(chǎn)成品加工 物流倉儲 產(chǎn)品研發(fā)技術研發(fā)工藝研發(fā)市場研發(fā)管理研發(fā) 戰(zhàn)略研發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 戰(zhàn)略討論 戰(zhàn)略決策 資本管理生產(chǎn)管理 人力管理財務管理 行政管理 營銷管理 營銷組織 營銷運作 商務會議 行政會議 培訓會議 新聞發(fā)布 高級公關 商務休閑 政府公關形象展示 產(chǎn)品展示 休閑居住休閑辦公首腦決策商務接待公關交際 企業(yè)內(nèi)部行為 企業(yè)外部行為 2023年 3月 思源顧問 59 市場需求方向處于價值鏈微笑曲線的中低端 價值鏈 價值 會議培訓 生產(chǎn)加工 物流倉儲 價值鏈微笑曲線 企業(yè)行為細分后潛在的可能需求方向處于價值鏈的低端，符合項目發(fā)展主題。 綜合辦公 純產(chǎn)業(yè) ? 結合了商業(yè)、居住等功能的普通辦公中心。 ?在別墅中營造辦公場所顯然比建造純寫字樓的價值高，因此，類住宅辦公產(chǎn)品就成為一種創(chuàng)新產(chǎn)品，形成藍海市場。中部為獨棟別墅（三套一戶），價格估計在 5000~5700元 /平米左右。 2023年 3月 思源顧問 74 芯境界科技園 總建筑面積： 建筑用地面積 總建筑面積： 35200平方米 一期科技園建筑面積： 4600平方米 二期科技園建筑面積： 30600平方米 建筑基底面積： 11310平方米 容積率： 項目建筑密度： % 項目綠化率： % 停車位： 202個 總戶數(shù)： 94戶 2023年 3月 思源顧問 75 產(chǎn)品介紹：該項目產(chǎn)品分布有聯(lián)排別墅與疊拼別墅良種產(chǎn)品形態(tài)，其產(chǎn)品有三種戶型： A戶型： 220平方米 B戶型： 300平方米 C戶型： 400平方米 銷售價格分析：起價 4500元 /平方米，銷售均價為 5500平方米，最高價格為 6100元 /平方米。 2023年 3月 思源顧問 78 根據(jù)競爭態(tài)勢，對位于價值鏈高端的八種企業(yè)行為需求滿足度進行分析 企業(yè)行為需求 滿足項目 需求滿足度 原料加工 現(xiàn)代工業(yè)港、錦江工業(yè)園 技術研發(fā) 天府軟件產(chǎn)業(yè)園、高新西區(qū)部分產(chǎn)業(yè)基地 生態(tài)辦公 天府產(chǎn)業(yè)園、溫江海峽新城 半成品加工 現(xiàn)代工業(yè)港、西區(qū)自建廠房 產(chǎn)成品加工 現(xiàn)代工業(yè)港灣、錦江工業(yè)園、西區(qū)企業(yè) 物流倉儲 高新西區(qū)企業(yè)、龍?zhí)端鹿I(yè)園等 商務居住 新境界、溫江花博會區(qū)域企業(yè) 培訓會議 南光 CRM中心、等 2023年 3月 思源顧問 79 通過競爭項目分析，技術研發(fā)供應量和需求滿足度較高，存在較大的市場風險 技術研發(fā) 生態(tài)辦公 原料加工 半成品加工 會議培訓 商務居住 物流倉儲 產(chǎn)成品加工 2023年 3月 思源顧問 80 綱 要 一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案 SWOT進行深入分析 四、第一維度分析 —— 細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進行敏感性分析 七、市場定位 —— 滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標客群 九、對于市場定位的驗證性分析 —— 借勢？跳出？超越？ 2023年 3月 思源顧問 81 第三維度分析 —— 限制性條件下的敏感性分析 價值 最大化 通過供需分析 形成核心競爭力 充分考慮各種 開發(fā)限制條件 現(xiàn)有條件土地屬性政府預期開發(fā)資金 2023年 3月 思源顧問 82 前提：本案地塊優(yōu)劣勢及限制性條件分析 商務氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個性發(fā)揮 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 本案劣勢 非商務中心 離市區(qū)遠 本案優(yōu)勢 地價便宜 高新西區(qū)輻射 啟示：根據(jù)本案地塊針對 9個因素做以優(yōu)劣勢的分析可知：本案易于滿足對商務氛圍、商務配套、形象昭示等因素不敏感的需求；同時對租售成本、生態(tài)環(huán)境、交通便利、個性發(fā)揮等因素敏感性較高的需求有吸引力。且劣勢方面敏感性系數(shù)突出。 商務氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個性發(fā)揮 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 2023年 3月 思源顧問 91 敏感性分析得出可能的需求方向 原料加工 物流倉儲 半成品加工 產(chǎn)成品加工 商務居住 生態(tài)辦公 原料加工 半成品加工 產(chǎn)成品加工 生態(tài)辦公 商務居住 物流倉儲 培訓會議 敏感性過濾 2023年 3月 思源顧問 92 綱 要 一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案 SWOT進行深入分析 四、第一維度分析 —— 細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進行敏感性分析 七、市場定位 —— 滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標客群 九、對于市場定位的驗證性分析 —— 借勢？跳出？超越？ 2023年 3月 思源顧問 93 基于三維分析的細分化市場需求 原料加工 物流倉儲 半成品加工 產(chǎn)成品加工 商務居住 生態(tài)辦公 2023年 3月 思源顧問 94 需要進一步思考的問題 ?任何一種單一的細分市場均存在同質的可替代產(chǎn)品。 2023年 3月 思源顧問 113 （ 3）需進入西南市場的跨國公司（入 IBM） ?隨著西南市場的發(fā)展，國外大型企業(yè)都開始爭奪這個大蛋糕；而進入西南市場的最佳平臺和窗口就是成都，占領成都，就等于占據(jù)了西南市場的高地。 高新西區(qū) 物流倉儲 制藥業(yè) 制造業(yè) 高新產(chǎn)業(yè) 2023年 3月 思源顧問 120 跳出區(qū)域市場限制 —— 放眼中國西部 郫縣現(xiàn)代工業(yè)港 成都高新西區(qū) 成都 成渝 西部 價值最高點 ? 獨特的產(chǎn)品創(chuàng)新、多元功能組合、特色文化元素等形成競爭優(yōu)勢，跳出單一工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，有利于在市場中占領先機，樹立良好的品牌形象； ? 項目立足高新西區(qū)市場，吸引成都市場，服務成渝市場和西部市場。 114 （ 4）泛西南地區(qū)進蓉大型企業(yè) ?大成都地區(qū)存在大量的國有或國有控股大型企業(yè)集團，它們的異地擴張需要新的承載空間； ?大成都地區(qū)（綿陽、德陽等）企業(yè)集團的功能部門外遷，如發(fā)展需求等； ?這些企業(yè)可能會在成都成立再加工基地或者生態(tài)辦公中心等。 2023年 3月 思源顧問 108 潛在目標客群的來源地 ?從組合化市場需求出發(fā)，本案潛在目標客群的來源有以下四級市場地區(qū)： 江浙、福廣、臺灣 地區(qū) 成都本地區(qū) 泛西南地區(qū) 海外地區(qū) 一級目標市場地區(qū) 二級目標市場地區(qū) 三級目標市場地區(qū) 四級目標市場地區(qū) 2023年 3月 思源顧問 109 本案的目標客群是誰？ 客群對產(chǎn)品功能需求特征 目標客群 客群來源地 1. 成都地區(qū) 、福廣、臺灣 地區(qū) ? 潛在客群對不同產(chǎn)品開發(fā)的需求 1. 定制化產(chǎn)品 品牌化產(chǎn)品 2023年 3月 思源顧問 110 本案目標客群定位 （ 1）成都本地企業(yè)，包括民營、國有企業(yè)等 （ 2）需要拓展成都市場和西南市場的江浙、福廣、臺灣等地的民營企業(yè) （ 3）需進入西南市場的外資企業(yè) （ 4）泛西南等其他地區(qū)進蓉大型企業(yè) 注：以