【正文】 場(chǎng) A 1細(xì)分市場(chǎng) A 2細(xì)分市場(chǎng) A 3細(xì)分市場(chǎng) A 4細(xì)分市場(chǎng) A 5細(xì)分市場(chǎng) B 1細(xì)分市場(chǎng) B 2細(xì)分市場(chǎng) B 3細(xì)分市場(chǎng) C 1細(xì)分市場(chǎng) C 2細(xì)分市場(chǎng) C 1市場(chǎng)細(xì)分模型 2023年 3月 思源顧問 55 企業(yè)行為市場(chǎng)細(xì)分 所有活動(dòng) 內(nèi)部活動(dòng) 內(nèi)部活動(dòng) 內(nèi)部活動(dòng) 分部活動(dòng) 公關(guān)接待 分部活動(dòng) 外部活動(dòng) 外部活動(dòng) 公關(guān)接待 資本運(yùn)營 戰(zhàn)略決策 行政管理 人力資源 生產(chǎn)研發(fā) 營銷推廣 區(qū)域營銷 會(huì)議論壇 企業(yè)采購 2023年 3月 思源顧問 56 企業(yè)內(nèi)部行為 決策管理層面 運(yùn)營管理層面 發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流 戰(zhàn)略培訓(xùn)（高層會(huì)議） 資本運(yùn)營 領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng) 高級(jí)公關(guān) 高層接待 總部運(yùn)營 資源整合 戰(zhàn)略會(huì)議 行政辦公 技術(shù)研發(fā) 產(chǎn)品中試 生產(chǎn)運(yùn)營 物流倉儲(chǔ) 市場(chǎng)營銷 管理培訓(xùn) 員工培訓(xùn) 2023年 3月 思源顧問 57 企業(yè)外部行為 決策管理層面 運(yùn)營管理層面 政府公關(guān) 高層公關(guān) 高級(jí)接待 對(duì)外聯(lián)絡(luò) 新市場(chǎng)開拓 重要合同簽約 產(chǎn)品營銷 市場(chǎng)推廣 產(chǎn)品展示 新聞發(fā)布 商務(wù)談判 教育培訓(xùn) 公關(guān)接待 形象展示 2023年 3月 思源顧問 58 企業(yè)行為所形成的需求市場(chǎng) 市場(chǎng) 生產(chǎn)加工物流倉儲(chǔ) 技術(shù)研發(fā) 戰(zhàn)略管理 經(jīng)營管理 營銷推廣 會(huì)議培訓(xùn) 公關(guān)展示 商務(wù)居住 市場(chǎng)細(xì)分 原料加工半成品加工 產(chǎn)成品加工 物流倉儲(chǔ) 產(chǎn)品研發(fā)技術(shù)研發(fā)工藝研發(fā)市場(chǎng)研發(fā)管理研發(fā) 戰(zhàn)略研發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 戰(zhàn)略討論 戰(zhàn)略決策 資本管理生產(chǎn)管理 人力管理財(cái)務(wù)管理 行政管理 營銷管理 營銷組織 營銷運(yùn)作 商務(wù)會(huì)議 行政會(huì)議 培訓(xùn)會(huì)議 新聞發(fā)布 高級(jí)公關(guān) 商務(wù)休閑 政府公關(guān)形象展示 產(chǎn)品展示 休閑居住休閑辦公首腦決策商務(wù)接待公關(guān)交際 企業(yè)內(nèi)部行為 企業(yè)外部行為 2023年 3月 思源顧問 59 市場(chǎng)需求方向處于價(jià)值鏈微笑曲線的中低端 價(jià)值鏈 價(jià)值 會(huì)議培訓(xùn) 生產(chǎn)加工 物流倉儲(chǔ) 價(jià)值鏈微笑曲線 企業(yè)行為細(xì)分后潛在的可能需求方向處于價(jià)值鏈的低端，符合項(xiàng)目發(fā)展主題。 綜合辦公 純產(chǎn)業(yè) ? 結(jié)合了商業(yè)、居住等功能的普通辦公中心。 ?在別墅中營造辦公場(chǎng)所顯然比建造純寫字樓的價(jià)值高，因此，類住宅辦公產(chǎn)品就成為一種創(chuàng)新產(chǎn)品，形成藍(lán)海市場(chǎng)。中部為獨(dú)棟別墅（三套一戶），價(jià)格估計(jì)在 5000~5700元 /平米左右。 2023年 3月 思源顧問 74 芯境界科技園 總建筑面積： 建筑用地面積 總建筑面積： 35200平方米 一期科技園建筑面積： 4600平方米 二期科技園建筑面積： 30600平方米 建筑基底面積： 11310平方米 容積率： 項(xiàng)目建筑密度： % 項(xiàng)目綠化率： % 停車位： 202個(gè) 總戶數(shù)： 94戶 2023年 3月 思源顧問 75 產(chǎn)品介紹：該項(xiàng)目產(chǎn)品分布有聯(lián)排別墅與疊拼別墅良種產(chǎn)品形態(tài)，其產(chǎn)品有三種戶型： A戶型： 220平方米 B戶型： 300平方米 C戶型： 400平方米 銷售價(jià)格分析：起價(jià) 4500元 /平方米，銷售均價(jià)為 5500平方米，最高價(jià)格為 6100元 /平方米。 2023年 3月 思源顧問 78 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，對(duì)位于價(jià)值鏈高端的八種企業(yè)行為需求滿足度進(jìn)行分析 企業(yè)行為需求 滿足項(xiàng)目 需求滿足度 原料加工 現(xiàn)代工業(yè)港、錦江工業(yè)園 技術(shù)研發(fā) 天府軟件產(chǎn)業(yè)園、高新西區(qū)部分產(chǎn)業(yè)基地 生態(tài)辦公 天府產(chǎn)業(yè)園、溫江海峽新城 半成品加工 現(xiàn)代工業(yè)港、西區(qū)自建廠房 產(chǎn)成品加工 現(xiàn)代工業(yè)港灣、錦江工業(yè)園、西區(qū)企業(yè) 物流倉儲(chǔ) 高新西區(qū)企業(yè)、龍?zhí)端鹿I(yè)園等 商務(wù)居住 新境界、溫江花博會(huì)區(qū)域企業(yè) 培訓(xùn)會(huì)議 南光 CRM中心、等 2023年 3月 思源顧問 79 通過競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，技術(shù)研發(fā)供應(yīng)量和需求滿足度較高，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)研發(fā) 生態(tài)辦公 原料加工 半成品加工 會(huì)議培訓(xùn) 商務(wù)居住 物流倉儲(chǔ) 產(chǎn)成品加工 2023年 3月 思源顧問 80 綱 要 一、重新理解開發(fā)目標(biāo)，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位 —— 滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢(shì)？跳出？超越？ 2023年 3月 思源顧問 81 第三維度分析 —— 限制性條件下的敏感性分析 價(jià)值 最大化 通過供需分析 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力 充分考慮各種 開發(fā)限制條件 現(xiàn)有條件土地屬性政府預(yù)期開發(fā)資金 2023年 3月 思源顧問 82 前提：本案地塊優(yōu)劣勢(shì)及限制性條件分析 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 本案劣勢(shì) 非商務(wù)中心 離市區(qū)遠(yuǎn) 本案優(yōu)勢(shì) 地價(jià)便宜 高新西區(qū)輻射 啟示：根據(jù)本案地塊針對(duì) 9個(gè)因素做以優(yōu)劣勢(shì)的分析可知：本案易于滿足對(duì)商務(wù)氛圍、商務(wù)配套、形象昭示等因素不敏感的需求；同時(shí)對(duì)租售成本、生態(tài)環(huán)境、交通便利、個(gè)性發(fā)揮等因素敏感性較高的需求有吸引力。且劣勢(shì)方面敏感性系數(shù)突出。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 2023年 3月 思源顧問 91 敏感性分析得出可能的需求方向 原料加工 物流倉儲(chǔ) 半成品加工 產(chǎn)成品加工 商務(wù)居住 生態(tài)辦公 原料加工 半成品加工 產(chǎn)成品加工 生態(tài)辦公 商務(wù)居住 物流倉儲(chǔ) 培訓(xùn)會(huì)議 敏感性過濾 2023年 3月 思源顧問 92 綱 要 一、重新理解開發(fā)目標(biāo)，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位 —— 滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢(shì)？跳出？超越？ 2023年 3月 思源顧問 93 基于三維分析的細(xì)分化市場(chǎng)需求 原料加工 物流倉儲(chǔ) 半成品加工 產(chǎn)成品加工 商務(wù)居住 生態(tài)辦公 2023年 3月 思源顧問 94 需要進(jìn)一步思考的問題 ?任何一種單一的細(xì)分市場(chǎng)均存在同質(zhì)的可替代產(chǎn)品。 2023年 3月 思源顧問 113 （ 3）需進(jìn)入西南市場(chǎng)的跨國公司（入 IBM） ?隨著西南市場(chǎng)的發(fā)展，國外大型企業(yè)都開始爭(zhēng)奪這個(gè)大蛋糕；而進(jìn)入西南市場(chǎng)的最佳平臺(tái)和窗口就是成都，占領(lǐng)成都，就等于占據(jù)了西南市場(chǎng)的高地。 高新西區(qū) 物流倉儲(chǔ) 制藥業(yè) 制造業(yè) 高新產(chǎn)業(yè) 2023年 3月 思源顧問 120 跳出區(qū)域市場(chǎng)限制 —— 放眼中國西部 郫縣現(xiàn)代工業(yè)港 成都高新西區(qū) 成都 成渝 西部 價(jià)值最高點(diǎn) ? 獨(dú)特的產(chǎn)品創(chuàng)新、多元功能組合、特色文化元素等形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，跳出單一工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，有利于在市場(chǎng)中占領(lǐng)先機(jī)，樹立良好的品牌形象； ? 項(xiàng)目立足高新西區(qū)市場(chǎng)，吸引成都市場(chǎng)，服務(wù)成渝市場(chǎng)和西部市場(chǎng)。 114 （ 4）泛西南地區(qū)進(jìn)蓉大型企業(yè) ?大成都地區(qū)存在大量的國有或國有控股大型企業(yè)集團(tuán)，它們的異地?cái)U(kuò)張需要新的承載空間； ?大成都地區(qū)（綿陽、德陽等）企業(yè)集團(tuán)的功能部門外遷，如發(fā)展需求等； ?這些企業(yè)可能會(huì)在成都成立再加工基地或者生態(tài)辦公中心等。 2023年 3月 思源顧問 108 潛在目標(biāo)客群的來源地 ?從組合化市場(chǎng)需求出發(fā)，本案潛在目標(biāo)客群的來源有以下四級(jí)市場(chǎng)地區(qū)： 江浙、福廣、臺(tái)灣 地區(qū) 成都本地區(qū) 泛西南地區(qū) 海外地區(qū) 一級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū) 二級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū) 三級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū) 四級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū) 2023年 3月 思源顧問 109 本案的目標(biāo)客群是誰？ 客群對(duì)產(chǎn)品功能需求特征 目標(biāo)客群 客群來源地 1. 成都地區(qū) 、福廣、臺(tái)灣 地區(qū) ? 潛在客群對(duì)不同產(chǎn)品開發(fā)的需求 1. 定制化產(chǎn)品 品牌化產(chǎn)品 2023年 3月 思源顧問 110 本案目標(biāo)客群定位 （ 1）成都本地企業(yè)，包括民營、國有企業(yè)等 （ 2）需要拓展成都市場(chǎng)和西南市場(chǎng)的江浙、福廣、臺(tái)灣等地的民營企業(yè) （ 3）需進(jìn)入西南市場(chǎng)的外資企業(yè) （ 4）泛西南等其他地區(qū)進(jìn)蓉大型企業(yè) 注：以