【正文】 10分 24秒 15:10:249 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :10:2415:10Mar239Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023年 3月 下午 3時(shí) 10分 :10March 9, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 15:10:2415:10:2415:103/9/2023 3:10:24 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :10:2415:10:24March 9, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 3時(shí) 10分 24秒 下午 3時(shí) 10分 15:10: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 3月 下午 3時(shí) 10分 :10March 9, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 15:10:2415:10:2415:10Thursday, March 9, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 3時(shí) 10分 24秒 下午 3時(shí) 10分 15:10: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :10:2415:10:24March 9, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 9, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 9日星期四 下午 3時(shí) 10分 24秒 15:10: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 15:10:2415:10:2415:103/9/2023 3:10:24 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 目標(biāo)客戶 區(qū)域內(nèi) 對(duì)本項(xiàng)目感興趣、最忠實(shí)、估值最高的客戶群， 是區(qū)域周邊工作和居住的傳統(tǒng)居民，他們熟悉區(qū) 域內(nèi)的一切：交通、配套、生活氛圍和節(jié)奏 …… 區(qū)域外 對(duì)項(xiàng)目土地價(jià)值無(wú)特殊依戀，主要看重項(xiàng)目的居 住和投資價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的價(jià)值估值較低 售樓處 區(qū)域直投 定點(diǎn)拓展 網(wǎng)絡(luò) 短信 主題活動(dòng) 路旗指引 + 派單推廣 線上為輔第二波 + 線下為主第一波 影響力 售樓處：昭示 +截流 雙售樓處： 初期：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)為主覆蓋周邊 +師大客場(chǎng)為輔截流 后期：京師大廈為主充分展示 +項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)為輔截流 京師大廈售樓處 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓處 影響力 區(qū)域內(nèi)客戶： 區(qū)域直投 +定點(diǎn)拓展 ?中直機(jī)關(guān)住宅樓 ?新風(fēng)街社區(qū) ?遼寧省駐京辦事處 ?育翔小學(xué)家屬院 ?五月華庭 ?北京郵電大學(xué) ?北京師范大學(xué) ?中國(guó)政法大學(xué) ?安定醫(yī)院 ?二炮總院 ?…… ?陽(yáng)光麗景 ?德勝臵業(yè)大廈 ?安華西里社區(qū) ?六鋪炕社區(qū) ?北京設(shè)計(jì)院 ?中國(guó)科技館 ?信義大廈 ?外事辦 ?安貞醫(yī)院 ?華府景園 ?…… 西 東 影響力 區(qū)域內(nèi)客戶： 路旗指引 +派單推廣 交通要道、重點(diǎn)區(qū)域、集中消費(fèi)場(chǎng)所 『學(xué)區(qū)的暑期重點(diǎn)推廣』 黃寺大街 師 范 大 學(xué) 德 勝 門 外 大 街 學(xué)院南路 影響力 區(qū)域外客戶： 網(wǎng)絡(luò) 搜房、焦點(diǎn)、 SINA等相關(guān)網(wǎng)站信息傳播 （免費(fèi)資源應(yīng)用最大化） 影響力 區(qū)域外客戶： 短信 直效、精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客群 ?海淀區(qū)、西城區(qū)； ?軍區(qū)大院、大學(xué)校園、醫(yī)院、事業(yè)單位； ?月入 N萬(wàn)以上； ?事業(yè)單位員工； ?銀行存款 N萬(wàn)以上； ?…… 影響力 主題活動(dòng)： 網(wǎng)絡(luò)票選最佳解決方案 一、邀請(qǐng)多位設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)創(chuàng)意空間 ?注重居住功能的實(shí)現(xiàn)、側(cè)重點(diǎn)在于空間的合理和巧妙利用； ?設(shè)計(jì)不同的風(fēng)格并切合不同的居住功能。 展示 精裝圖冊(cè)： 幾種可選方案詳細(xì)解讀，制造想象空間； 細(xì)致、周詳、功能性，一目了然，類說(shuō)明書。 方案二：項(xiàng)目地塊附近設(shè)立主售樓處，京師大廈作為輔助 在地塊附近租賃臨時(shí)場(chǎng)所作為售樓處和樣板間展示，京師大廈作為分部截流客戶。 地塊 德 勝 門 外 大 街 不具備商業(yè)的基本屬性和質(zhì)素，建議改成住宅，以略低于住宅、約 16000元 /平米的價(jià)格銷售。 ?入學(xué)資格可與房屋綁定出租。 學(xué)校規(guī)模： 實(shí)驗(yàn)中學(xué)今年高一年級(jí)在北京市招生 350人，其中在西城區(qū)招生 230人。 （ 2）隨著年級(jí)的增高，不斷接收轉(zhuǎn)插生，每班一般不超過(guò) 45人。 ?代表作： 32平方米自宅的室內(nèi)設(shè)計(jì)、 “ 長(zhǎng)城腳下的公社 ” 之 “ 箱宅 ” 、日本岐阜縣公共房屋第二期設(shè)計(jì)、香港百老匯電影中心、香港藝術(shù)中心中庭改造、互聯(lián)優(yōu)勢(shì)數(shù)據(jù)中心等 功能轉(zhuǎn)換 ?經(jīng)歷 五個(gè)時(shí)期的居住改造多向視圖 由普通的 4米寬、 8米長(zhǎng) 的居住空間，展開(kāi)的歷經(jīng) 5次 的 持續(xù)改造革命 原始戶型 采光 采光 入口 功能轉(zhuǎn)換 M1976/M1988/M1989： 功能空間劃分明確的早期設(shè)計(jì) —— 麻雀雖小，五臟俱全 1976~1987 臥室 臥室 衛(wèi)生間 廚房 餐廳 1988~1989 起居空間 臥室 臥室 衛(wèi)生間 廚房 床 工作間 長(zhǎng)廊 衛(wèi)生間 廚房 1989~1998 功能轉(zhuǎn)換 1998~2023 M1998： 功能界限的劃分逐漸 模糊 ，實(shí)現(xiàn)空間功能共享 的雛形 沙發(fā) +床 桌子 視聽(tīng)中心 衣柜 衛(wèi)生間 小廚房 防護(hù)墻 書架 書架 書架 書架 洗浴空間 視聽(tīng)空間 餐飲空間 工作空間 睡眠空間 功能轉(zhuǎn)換 2023至今 Domestic transformer 變形金剛 M2023： 空間 變形 的進(jìn)一步升級(jí)， 功能變幻 的 疊加極限 ?A、沙發(fā) +床 ?B、移動(dòng)燈光 ?C、旋轉(zhuǎn)書桌 +書架 ?D、步入式衣櫥 ?E、行李 ?F、操作櫥 ?G、鞋架 +傘架 ?H、淋浴間 ?I、洗手池 ?J、衛(wèi)生間 ?K、 CD/DVD架 ?L、浴缸 ?M、折疊客臥 ?N、洗衣機(jī) ?O、家政區(qū) ?P、電視墻 +櫥柜 ?Q、廚房 ?R、冰箱 ?S、落地?zé)? 沙發(fā)床 移動(dòng)燈光 旋轉(zhuǎn)書桌書架 落地?zé)? 步入式衣櫥 行李處 操作櫥 鞋架 傘架 淋浴間 洗手池 衛(wèi)生間 CD/DVD架 浴缸 折疊客臥 家政區(qū) 洗衣機(jī) 電視墻+櫥柜 廚房 冰箱 功能轉(zhuǎn)換 ?結(jié)構(gòu)布局的變化設(shè)計(jì)草圖 M2023： “變形金剛” —— 11種功能復(fù)合體 的絕妙演變 ?總體可變空間示意 床隱藏位臵 床的平面隱藏位臵 拉出 CD架后，可擴(kuò)為雙臥室 臥室 洗衣機(jī)隱藏位臵 可移動(dòng)墻 步入式衣柜和洗衣機(jī) 洗衣機(jī)平面隱藏位臵 步入式衣柜平面位臵 衣柜位臵 廚房隱藏位臵 改造后 餐廳和廚房 餐廳 廚房 浴室 淋浴室 浴缸 浴缸之上的臨時(shí)客臥 32平米所能實(shí)現(xiàn)的 —— 是影音室、臥室、客廳、廚房、餐廳、書房、浴室的 綜合居住功能 功能營(yíng)銷關(guān)鍵要素 —— 09年?duì)I銷方向 —— 回歸產(chǎn)品的居住本體 強(qiáng)調(diào)功能面積，而非建筑面積 強(qiáng)調(diào)室內(nèi)，而非室外 強(qiáng)調(diào)居住享受，而非居住舒適 設(shè)計(jì)實(shí)例 空間轉(zhuǎn)換： 客廳 書房 臥室 書房 設(shè)計(jì)實(shí)例 空間轉(zhuǎn)換： 書房 電影房 設(shè)計(jì)實(shí)例 空間轉(zhuǎn)換： 書房 休閑室 設(shè)計(jì)實(shí)例 空間轉(zhuǎn)換： 影音室 Party room 設(shè)計(jì)實(shí)例 空間轉(zhuǎn)換： 電視 書桌 電視 洗衣機(jī) 繼續(xù)。 ?“空間”的真正意義總是與“時(shí)間”相聯(lián)系的，或者說(shuō)“空間”只有使用才有意義，而使用空間的多種活動(dòng)都是以時(shí)間為標(biāo)尺和計(jì)量的。 萬(wàn)科通過(guò)對(duì)不同客戶行為模式的深入研究，針對(duì)從公寓到別墅不同類別的建筑產(chǎn)品特點(diǎn)，將 戶型設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)同步進(jìn)行 ，再進(jìn)行施工，并進(jìn)行售后服務(wù)保障，最終為客戶提供物有所值、物超所值、領(lǐng)先于市場(chǎng)的住宅家居產(chǎn)品。 平面排布 日本小戶型借鑒 日本小戶型住宅戶型簡(jiǎn)介： ?目前，日本城市住宅的主流形式為 nLDK型方案，即以 L(起居室 )、D(餐廳 )和 K(廚房 )為住宅的基本要素， 以起居室為中心，布臵各房間，連接 n個(gè)臥室 。 核心問(wèn)題 小戶型產(chǎn)品的 居住功能缺失 客戶居住需求 矛 盾 ？ 解決 —— 賦予小戶型以全新的居住價(jià)值 功能 起居 —— 起居室或客廳； 睡眠 —— 臥室； 吃飯 —— 餐廳和廚房； 讀書 —— 書房； 洗漱、如廁 —— 衛(wèi)生間、盥洗室； 興趣：影音廳、游戲室、 Party room…… 等。 案例：德勝凱旋公寓、智地鉆河公館 德勝凱旋公寓 智地鉆河公館 失效原因 小戶型投資產(chǎn)品 KPI總結(jié) 一、區(qū)域： 交通節(jié)點(diǎn)（尤其是軌道交通） —— 外向、包容性； 鄰近區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 —— 可依托、資產(chǎn)安全性； 城市資源聚集度高 —— 稀缺、資產(chǎn)穩(wěn)定性。 基于本項(xiàng)目的特點(diǎn)以及利潤(rùn)最大化的結(jié)果考慮，建議采用折中方式，即： 較小投入、盡早下手、較長(zhǎng)時(shí)間 本項(xiàng)目特點(diǎn)： 盤量小、土地稀缺； 本地客戶認(rèn)知價(jià)值較高，支付力較強(qiáng)； 蓄客時(shí)間較充裕、銷售節(jié)奏較緊張； 市場(chǎng)供應(yīng)較大、競(jìng)爭(zhēng)略強(qiáng)。 2023年 11月，開(kāi)始線上宣傳；預(yù)計(jì) 09年 6月開(kāi)盤。 客戶鎖定 —— 地緣改善客之 “中年之家” “小太陽(yáng)” 他們是居住在 附近 的 黨政機(jī)關(guān)、 大院子弟 ，幾代人生活在一起，對(duì)區(qū)域擁有附加感情； 隨著家庭擴(kuò)容，他們不想再住在原來(lái)的 老房子里 ，或者想給子女一個(gè)更好的 成長(zhǎng)環(huán)境 ，但是不改變長(zhǎng)久以來(lái)積累的 生活圈層 ； —— 因此，這里是他們 最 熟悉的區(qū)域， 步行尺度內(nèi)解決一切，或者，騎車上班才是他們引以為傲的理由； 靠近 高質(zhì)量 的小學(xué)，可以讓孩子健康成長(zhǎng)，同時(shí)具備升值空間； 他們是自住客，生活與享受 同步追求 。 核心價(jià)值 客戶定位 名稱 購(gòu)房動(dòng)機(jī) 房屋價(jià)值 土地屬性需求 類 1 青年之家 準(zhǔn)備結(jié)婚 想在北京發(fā)展，扎根 和父母住，以便照顧他們 想有一個(gè)獨(dú)立的空間 離單位更近 靠近父母，便于照顧孩子 我自己享受生活的地方 獨(dú)立自由的空間 體現(xiàn)我家生活品位、情調(diào)的地方