【正文】 積待定 ? 項(xiàng)目占地規(guī)模巨大，處于一級開發(fā)階段，可能的主要開發(fā)物業(yè)類型為高端住宅、別墅，同時(shí)有相當(dāng)數(shù)量的酒店公建和旅游休閑物業(yè)，因此為典型的城市邊緣大型綜合區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目！ 8 項(xiàng)目背景條件 ? 位于成都近郊，既與主城相區(qū)隔，又與城市相聯(lián)系； ? 位于成都東郊，處于成都未來城市發(fā)展規(guī)劃的主要方向上； 龍泉驛區(qū) 558平方公里 9 項(xiàng)目特性分析 特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯 關(guān)鍵詞： ?『城市性』 從成都市區(qū)走東三環(huán)路，然后沿老成渝路，車行約 2030分鐘內(nèi)即可到達(dá)項(xiàng)目地塊，項(xiàng)目位臵距離各大城市中心僅半小時(shí)車程，作為一個(gè)正在迅猛擴(kuò)展的大城市而言，如此突出的距離優(yōu)勢，未來必可具有較為鮮明的城市性。 項(xiàng)目認(rèn)識 偉業(yè)目標(biāo) 目標(biāo)解讀 以未來作標(biāo)尺，成就國地品牌 共同打造成都“新國際化”休閑新城 偉業(yè)希望，能協(xié)助開發(fā)商將成都皇冠湖乃至龍泉區(qū)域打造成一個(gè)符合城市發(fā)展和土地成長趨勢、且符合未來廣闊市場需求的“休閑新城”；同時(shí)通過對本項(xiàng)目未來整體運(yùn)作的前瞻性思考，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值并確立國地“成熟遠(yuǎn)見”的高端品牌形象。無限風(fēng)光在龍泉 —— 開啟成都“新國際化”休閑新城的帷幕 謹(jǐn)呈：成都國地置業(yè)有限公司 偉業(yè)顧問 所提供的 是協(xié)助 成都國地置業(yè) 將 龍泉皇冠湖 項(xiàng)目 打造成符合 城市發(fā)展 的 和 領(lǐng)先 于時(shí)代的“ 新國際化”休閑新城 的方法 以及達(dá)成目標(biāo)的 過程 上篇 偉業(yè)目標(biāo) 5 成功的“大盤項(xiàng)目”必然是三個(gè)方面的綜合成功： 市場 、 產(chǎn)品 、 操作 大盤項(xiàng)目的成功決不是偶然的，成功的大盤項(xiàng)目必然是綜合因素的成功，而其中最核心的就是市場、產(chǎn)品和操作三個(gè)要素，三方面缺一不可。 ?『離塵不離城』 項(xiàng)目大區(qū)域內(nèi)山水資源豐富，龍泉山、龍泉湖以及充沛的水資源使得未來居住者既可輕松擁有優(yōu)雅安靜的自然環(huán)境，同時(shí)距離城區(qū)很近，沒有失去城市氛圍，可以算是真正的“離塵不離城” 。 隨著成都城市化進(jìn)程的迅速加快，尤其是城市向東向南發(fā)展的大方向逐漸清晰，和交通高速公路網(wǎng)的完善，項(xiàng)目區(qū)域未來將很快會被納入到市區(qū)版圖，因而也就被賦予了剛高的發(fā)展預(yù)期。如此，皇冠湖為核心的綠色生態(tài)走廊對本項(xiàng)目不僅提供了無以倫比的河景和綠色，更保證了區(qū)域上好的生態(tài)環(huán)境。 15 項(xiàng)目特性分析 成都新國際化休閑新城 —— 項(xiàng)目的 “三個(gè)代表” 從項(xiàng)目的基本特性延展，結(jié)合偉業(yè)對城市發(fā)展脈絡(luò)研究和區(qū)域開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)積累，我們對本項(xiàng)目的發(fā)展判斷提出“成都新國際化休閑新城”的概念，這個(gè)概念可以用“三個(gè)代表”來闡述： ?『城市化浪潮下的新興副都心』 本項(xiàng)目將是成都郊區(qū)城市化發(fā)展趨勢的典型項(xiàng)目代表。本項(xiàng)目中的湖泊和河流也將由一條原來的灌溉水渠過渡成城市景觀湖泊和河流，未來的區(qū)域區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)完整的，與老城區(qū)相銜接的高檔濱水城市景觀軸帶。而參考其他高端區(qū)域開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)情況 ，建議項(xiàng)目引入高端主題商業(yè)休閑配套，提升區(qū)域形象，帶動(dòng)區(qū)域土地升值，而酒店物業(yè)采用精致酒店的形式，從而為此類城市邊緣的高檔區(qū)域開發(fā)提供一種成功的開發(fā)模式。 從目前成都發(fā)展情況來看，作為一個(gè)西南地區(qū)的中心城市，因其豐富的旅游資源、絕佳的居住條件和成熟的城市配套，成都具有很強(qiáng)的中心效應(yīng)，未來也必將吸引更多的外埠乃至外國中高端客群的進(jìn)入，而本項(xiàng)目也與成都的整體氣質(zhì)相一致，因此作為一個(gè)極具城市規(guī)劃示范作用的“休閑新城”，它的商業(yè)、生活配套的良性發(fā)展具有更高遠(yuǎn)的社會意義。 ? 問題二：誰是本項(xiàng)目的購買者？誰又是本項(xiàng)目的使用者？ 雖然是出于一級開發(fā)階段，但是研究項(xiàng)目的客戶究竟是誰？他們來自于何處，以及他們的需求特性，和自身成長特性是什么？也是必要的基礎(chǔ)工作。偉業(yè)顧問將依托強(qiáng)大的區(qū)域研究和規(guī)劃策劃能力，可以深刻挖掘區(qū)域價(jià)值，同時(shí)將末端客戶需求和前端設(shè)計(jì)研發(fā)有效結(jié)合，幫助開發(fā)商制定出既符合區(qū)域特征，同時(shí)又能滿足客戶需要，又符合市場競爭要求，具有國際化水準(zhǔn)的規(guī)劃建議。 項(xiàng)目認(rèn)識 ? 項(xiàng)目整體定位和區(qū)域發(fā)展之間的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模巨大，因而也受到區(qū)域發(fā)展的一定影響，同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)的長周期性特點(diǎn)，也使得項(xiàng)目的定位與區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃存在很多直接的關(guān)聯(lián)點(diǎn)，區(qū)域發(fā)展的不確定性使得項(xiàng)目的整體定位具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要來自于以下四個(gè)方面： 23 四． 大盤開發(fā)的要點(diǎn) —— 研究思路 市場：站在成都市場判斷未來別墅市場走勢 規(guī)劃：從國內(nèi)外案例中擷取產(chǎn)品特點(diǎn) 操作：從國內(nèi)外案例中看大盤項(xiàng)目的操作借鑒點(diǎn) 結(jié)論：產(chǎn)品及操作初步建議 上篇 25 操作初步建議 四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)控制與八大流程 通過以上對一些典型案例的分析，特別是結(jié)合其市場表現(xiàn)，總結(jié)出 別墅項(xiàng)目在操作過程中的一些關(guān)鍵問題，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情 況，建議在操作過程中需要注意以下 四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)、八大流程 。 4. 推廣銷售階段 —— 后期的營銷推廣也需提前考慮，有利于項(xiàng)目的整體性和延續(xù)性。 偉業(yè)優(yōu)勢： 從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到后期的營銷推廣，偉業(yè)的全功能綜合性服務(wù)能力是偉業(yè)的最大優(yōu)勢，從大盤項(xiàng)目運(yùn)作角度而言，也是最為合理的。 28 產(chǎn)品初步建議 現(xiàn)狀產(chǎn)品分析 ?原規(guī)劃產(chǎn)品類型較多，且建成物業(yè)形象較差，需要改建或重建。 注重產(chǎn)品品質(zhì)打造！ 32 產(chǎn)品初步建議 產(chǎn)品初步建議 ? 打造 100%純獨(dú)棟的概念，建議取消聯(lián)排與雙拼； 根據(jù)目前的規(guī)劃指標(biāo)，共計(jì)約 891套，住宅建設(shè)用地 ，平均每戶占地約 578平方米。 1. 互動(dòng)、刷油漆 2. 全程產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟進(jìn) 3. 專題研究 結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際特點(diǎn)，此次偉業(yè)如果有幸承擔(dān)該項(xiàng)目前期顧問服務(wù)，將在原有工作方法基礎(chǔ)上，發(fā)揚(yáng)偉業(yè)專業(yè)優(yōu)勢，采取