【正文】 件較差 ?63標部分戶型直接受工廠影響 ?戶型面積均在 120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難 O（機會） ?東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱 ， 升值潛力大 ?=峰景片區(qū)樓盤高檔形象穩(wěn)固樹立 ， 升值在望 ?新穎 “ 兩代居 ” 概念戶型設(shè)計 ， 吸引力較大 ?08年收官情景美墅稀缺性 ， 倍少珍惜 ?已經(jīng)成熟的大社區(qū) ， 雄厚業(yè)主資源 T（威脅） ?板塊競爭激烈，市場同期供應(yīng)量大 ?新政策帶來壓力 ?競爭優(yōu)勢不明顯 進一步提升萬科品牌形象，從而提升樓盤形象，樹立價格標桿，提高客戶心理預(yù)期 降噪降震措施 、 形象營銷 、 場地包裝發(fā)揮專業(yè)水準 ， 強勢展示 案例十 38 （一）項目 SWOT分析 ? 優(yōu)勢： S 1. 大規(guī)模，體量為房山第一大。 ? 劣勢： W 1. 體量大，社區(qū)開發(fā)與管理難度大。 2. 可能成為北京規(guī)劃的 11個新城之一。項目可以憑借江北第一高度配合先進規(guī)劃以及裝修效果，搶占這一空白點； ? 縱觀惠州房產(chǎn)，競爭集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對公寓、服務(wù)式公寓的需求是必然的，地標式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，此乃上乘之選。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?市心邊沿活躍著眾多品質(zhì)樓盤，競爭壓力大 ?價格提升壓力較大 ?地價及拆遷問題，存在潛在不可測開發(fā)成本的增加 ?差異化營銷，全面拔高形象，以運營者、領(lǐng)導者姿態(tài)面向市場 ?合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風險高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降低風險，增加收益； ?提高產(chǎn)品附加值，特別是小區(qū)景觀塑造，變相降低單位成本。 景觀視野 ? 項目周邊無高大建筑物遮擋 ， 東北面有臉面山體資源 ， 景觀及視野良好 。 項目 SWOT分析 項目 SWOT分析 區(qū)域環(huán)境雜亂 ? 項目所處的東區(qū)現(xiàn)階段主要是老的工廠區(qū) ，區(qū)域環(huán)境比較雜亂 ， 影響客戶對于區(qū)域的認知 ? 項目西側(cè)的金沙路路況較差 ， 影響項目形象 區(qū)域配套 ? 項目周邊區(qū)域配套嚴重不足 ， 影響客戶對區(qū)域的認識 項目地塊不規(guī)整 ? 項目地塊不規(guī)整 ， 導致規(guī)劃難度加大 。 在 項目 SWOT分析基礎(chǔ)上繼續(xù)研究我在市場中究竟扮演著什么角色。 劣勢 Weakness 威脅 Threats 區(qū)域外競爭影響 ? 項目所處的東區(qū)不是昆明地產(chǎn)快速發(fā)展的區(qū)域 ， 容易 受到北區(qū)和南區(qū)的項目沖擊 。 環(huán)境改善 ? 隨著新機場建設(shè)和東連接線建設(shè) ， 項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀槔ッ鞯臇|大門 ， 政府勢必將投入更多資金進行舊城改造 ， 帶動整體區(qū)域的環(huán)境改善 。 市場機會： 真正高短形象的市場定位的相對缺失，市場現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場給項目帶來的機會。 47 分析結(jié)論綜述 ? 避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標式的建筑，打造具有代表性的綜合物業(yè)項目 ? 抓住機遇，爭取時間避開同類項目的正面競爭，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場 ? 賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響 案例十三 SWOT 分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 地處深圳樓市熱點片區(qū) 都市板塊和生態(tài)板塊的交節(jié)點 擁有自然原生水系山脈景觀優(yōu)勢 項目周邊有多個成熟小區(qū) ,居住氛圍良好 ，高端客戶的心理障礙 片區(qū)整體形象較差 與梅坂公路相臨，項目受噪音及揚塵影響較大 4 、 項目周邊商業(yè) 、 教育等配套相對較弱 機會 Opportunity SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會） WO戰(zhàn)略（利用機會，克服劣勢） 水源保護地 ,健康生態(tài)的原生環(huán)境，類似的地塊再批較難 城市化進程加快，片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施將會日益完善； 3 、 周遍競爭對手已基本成型，有 利于進行針對性的差異化設(shè)計 強化地段規(guī)劃生態(tài)健康 ,保護自然資源 利用空檔期，搶占時機，創(chuàng)立形象 樹立環(huán)保生態(tài)標志性 4 、唯一性路段昭示 利用市場空檔快速建立高端項目社區(qū)形象 利用中心區(qū)在大眾心目中的景愿 ,克服產(chǎn)品劣勢，將產(chǎn)品價值愿望無限提升 創(chuàng)造價值點，提升產(chǎn)品價值感 營銷引導，樣板房、工程樣板房 （規(guī)避產(chǎn)品缺陷） 強化本項目規(guī)劃的商業(yè)及教育配套影響力 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅） WT戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅） 龍華片區(qū)推盤量逐年遞增，加劇競爭態(tài)勢； 發(fā)展商的 品牌號召力較弱 同類資源物業(yè)競爭激烈 集中強勢推廣，建立差異化形象 加強展示、現(xiàn)場包裝和區(qū)位的借勢提升 項目知名度 提供完善的服務(wù)，讓客戶真實體驗 利用項目昭示優(yōu)越性，完善項目自身包裝展示，提高形象及知名度 提前蓄客 ,傳遞信息，解決客戶資源問題 項目篇 項目 SWOT分析 項目篇 規(guī)避措施 : 1. 項目稀缺的山水資源及相對較低的容積率，有利于項目營銷中的概念提煉； 2. 項目規(guī)模不具備“大盤”的市場形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展 ； 3. 項目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補 ； 4. 高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購買 ,并通過實在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強烈的購買信心； 5. 強化本項目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說明商業(yè)對居住環(huán)境的影響； 6. 建議收購本項目旁爛尾的實驗學校大樓，通過和政府協(xié)作辦學 ,使其成功運作 ,增加教育配套競爭優(yōu)勢。 ？ 如何規(guī)避劣勢？ 如何更好地利用機會借勢？ ？ 我們的核心競爭優(yōu)勢是什么？ 我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢？ ？ 如何面對競爭，最終取勝？ ？ 39 賣點整合 ? 產(chǎn)品？ ? 區(qū)域？ ? 配套？ ? 大社區(qū)？ 案例十一 41 商業(yè)街的 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： 1. 全街鋪； 2. 公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；； 3. 高起點的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)； 4. 泛世紀商圈的逐步形成； W（劣勢）： 1. 目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營； O（機會