【正文】 優(yōu)勢(shì) strength 機(jī)會(huì) Opportunities 快速發(fā)展的市場(chǎng) ? 昆明地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)大變革時(shí)代 ， 區(qū)域擴(kuò)張和產(chǎn)品升級(jí)帶動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展 。 2. 所在房山區(qū)目前不為居住熱點(diǎn)區(qū)。如：岳麓大道、雷鋒大道、金星大道等。 去哪里尋找這片土地的點(diǎn)金魔杖？ 做細(xì)市場(chǎng) 做精產(chǎn)品 揚(yáng) 長(zhǎng) □ 強(qiáng)化水口湖濱公園與文化體育中心的生活休閑資源及項(xiàng)目發(fā)展前景； □ 在操作中適當(dāng)借助周邊大社區(qū)的良好形象為自身推廣； □ 通過創(chuàng)新，打造片區(qū)標(biāo)志性的、具有自己獨(dú)特性的高層產(chǎn)品。 可將目標(biāo)客戶面適當(dāng)擴(kuò)展到更大的區(qū)域 ， 加快項(xiàng)目銷售速度 。 ?盡管項(xiàng)目市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)值比較小，如果實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強(qiáng)力配合，以及短時(shí)間內(nèi)的客戶積累渠道。 案例二 SWOT矩陣分析 S (優(yōu)勢(shì) ) 1. 項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境 優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)， 適宜居住； 2. 項(xiàng)目周邊已有多個(gè)小區(qū)入住，人流增 加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值； 3. 項(xiàng)目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，極大提高本項(xiàng)目的交通便捷力； 4. 本項(xiàng)目為本地發(fā)展商，具有多個(gè)本地 項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已積累一定的客戶 資源基礎(chǔ) 。 Opportunity機(jī)會(huì)分析 Threat威脅分析 O太平工業(yè)區(qū)規(guī)劃前景看好； O普蘭店建設(shè)快速推進(jìn)，企業(yè)單位激增，住宅消費(fèi)上升； O外來(lái)人群的需求份額持續(xù)走高，給項(xiàng)目帶來(lái)更多的市場(chǎng)空間； O隨著區(qū)域的深入開發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸上升； 0未來(lái)區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目公建的銷售； 0普蘭店房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的投資回報(bào)率； 0 8萬(wàn)元的落戶政策，對(duì)低端購(gòu)房者有較大吸引力。 充分發(fā)揮人文底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì) ， 塑造項(xiàng)目濃郁的 文化生活品牌 。 地理位臵較好，有豐富的生活休閑資源。 ?產(chǎn)品：高層點(diǎn)式，戶型設(shè)計(jì)差． ?口碑：東方新城經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面口碑影響． ?競(jìng)爭(zhēng)：下階段推出項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)劇烈． ?07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場(chǎng)保持供銷兩旺的局面。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擁有 240畝原生態(tài)山地景觀資源。 47 分析結(jié)論綜述 ? 避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造具有代表性的綜合物業(yè)項(xiàng)目 ? 抓住機(jī)遇，爭(zhēng)取時(shí)間避開同類項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場(chǎng) ? 賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響 案例十三 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 地處深圳樓市熱點(diǎn)片區(qū) 都市板塊和生態(tài)板塊的交節(jié)點(diǎn) 擁有自然原生水系山脈景觀優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目周邊有多個(gè)成熟小區(qū) ,居住氛圍良好 ，高端客戶的心理障礙 片區(qū)整體形象較差 與梅坂公路相臨，項(xiàng)目受噪音及揚(yáng)塵影響較大 4 、 項(xiàng)目周邊商業(yè) 、 教育等配套相對(duì)較弱 機(jī)會(huì) Opportunity SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)） WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)） 水源保護(hù)地 ,健康生態(tài)的原生環(huán)境，類似的地塊再批較難 城市化進(jìn)程加快，片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施將會(huì)日益完善； 3 、 周遍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已基本成型，有 利于進(jìn)行針對(duì)性的差異化設(shè)計(jì) 強(qiáng)化地段規(guī)劃生態(tài)健康 ,保護(hù)自然資源 利用空檔期，搶占時(shí)機(jī)，創(chuàng)立形象 樹立環(huán)保生態(tài)標(biāo)志性 4 、唯一性路段昭示 利用市場(chǎng)空檔快速建立高端項(xiàng)目社區(qū)形象 利用中心區(qū)在大眾心目中的景愿 ,克服產(chǎn)品劣勢(shì)，將產(chǎn)品價(jià)值愿望無(wú)限提升 創(chuàng)造價(jià)值點(diǎn)，提升產(chǎn)品價(jià)值感 營(yíng)銷引導(dǎo)，樣板房、工程樣板房 （規(guī)避產(chǎn)品缺陷） 強(qiáng)化本項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)及教育配套影響力 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅） WT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅） 龍華片區(qū)推盤量逐年遞增，加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)； 發(fā)展商的 品牌號(hào)召力較弱 同類資源物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 集中強(qiáng)勢(shì)推廣，建立差異化形象 加強(qiáng)展示、現(xiàn)場(chǎng)包裝和區(qū)位的借勢(shì)提升 項(xiàng)目知名度 提供完善的服務(wù)，讓客戶真實(shí)體驗(yàn) 利用項(xiàng)目昭示優(yōu)越性，完善項(xiàng)目自身包裝展示，提高形象及知名度 提前蓄客 ,傳遞信息，解決客戶資源問題 項(xiàng)目篇 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目篇 規(guī)避措施 : 1. 項(xiàng)目稀缺的山水資源及相對(duì)較低的容積率，有利于項(xiàng)目營(yíng)銷中的概念提煉； 2. 項(xiàng)目規(guī)模不具備“大盤”的市場(chǎng)形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展 ； 3. 項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對(duì)居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補(bǔ) ； 4. 高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來(lái)購(gòu)買 ,并通過實(shí)在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強(qiáng)烈的購(gòu)買信心； 5. 強(qiáng)化本項(xiàng)目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說(shuō)明商業(yè)對(duì)居住環(huán)境的影響； 6. 建議收購(gòu)本項(xiàng)目旁爛尾的實(shí)驗(yàn)學(xué)校大樓，通過和政府協(xié)作辦學(xué) ,使其成功運(yùn)作 ,增加教育配套競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 在 項(xiàng)目 SWOT分析基礎(chǔ)上繼續(xù)研究我在市場(chǎng)中究竟扮演著什么角色。項(xiàng)目可以憑借江北第一高度配合先進(jìn)規(guī)劃以及裝修效果，搶占這一空白點(diǎn)； ? 縱觀惠州房產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對(duì)公寓、服務(wù)式公寓的需求是必然的，地標(biāo)式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，此乃上乘之選。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地 660畝，總建 72萬(wàn)平方。 ?學(xué)區(qū)價(jià)值：芙蓉中學(xué)、育英小學(xué)比鄰。 16 小結(jié)： 通過有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競(jìng)爭(zhēng)力，可以形成強(qiáng)大的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，完全能夠向市場(chǎng)發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)層面，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項(xiàng)目。 高爾夫資源： 18棟標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)配套 ，為項(xiàng)目建立鮮明的檔次標(biāo)準(zhǔn) 充分利用高爾夫球場(chǎng)提升項(xiàng)目檔次 ， 建立市場(chǎng)區(qū)隔 ， 并發(fā)揮高爾夫俱樂部的運(yùn)營(yíng)功效推動(dòng)項(xiàng)目的高端客戶營(yíng)銷 。 解析結(jié)論： 案例三 Strength優(yōu)勢(shì)分析 Weakness劣勢(shì)分析 S先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整； S空氣清新，環(huán)境好； S天然水景優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品